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【澳洲房产】2024年千万别买房! 可能是最差的买房时机! 今年买房的人会有什么下场. 房产投资需要满足的8大条件! 没准备好就买房注定后悔!【澳房策279】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


一转眼2024年已经过了2个月,大家是不是还都沉浸在过年的气氛中呢?房产市场可没有丝毫懈怠,从2月开始,拍卖清空率连续暴涨,全国平均清空率18个月最高,悉尼清空率24个月最高。因为卖家更现实了,可以接受更低出价,买家因为降息预期更愿意出高价,推升了交易量。而这通常是市场逐渐趋于平衡和开始逐步向好信号。有人说既然市场在往好的方向前进,为什么你说2024年不能买房,是最差的买房时机呢?其实在任何市场里面都有人觉得适合买房,有人觉得不能买房。这次我们就来说透,为什么2024对一些人是最差买房时机,而对另一些人是近几年难得一见的买房窗口期。


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房产投资绝对是研究越深,越能认识到自己无知的领域。我在行业这么久还是每天在学习新知识,发现新规律,然后去验证,对自己的投资理念作出修正,最后应用到VISION会员服务之中。我还是要说一下这次影片的重点,2024年可能是买房的最差时机,我知道很多人听到这句话之后会吓一跳,觉得我危言耸听,也有人不以为然,别急,您踏下心来慢慢听我分析。

其实2024年,我们已经遇到了一系列现实的挑战。比如说利率的不确定性,虽然有下行力量但是目前还是处于高点、持续的高通胀,虽然已经下降但是还没有到央行的理想区间、不断预测经济挑战预测房价的媒体声音、包括一些永久性看跌房产的声音。过去澳洲100年房价历史可以证明看跌澳洲房产的声音都是错误的,都是空想出来的。还有全球范围内的地缘政治紧张局势。这些因素共同构成了一个风险集合,像是在迷雾里一样,让人找不到方向,不少潜在的房产买家会觉得不确定,所以不敢行动。


但问题是,房产投资并不是一锤子买卖,不是你买了房子就完事了,而是一个漫长的过程。对于一部分人来讲,即使2024年房市向好,买房也可能是一次财务上的失败,这种影响会一直蔓延很多年,甚至可能影响到投资者退休生活。

不论任何市场情况下,上涨的市场,下跌的市场,都会有人选择购买,有人选择不买,每个人自己都认为有充足的理由这么做。但是澳洲房产市场,并没有所谓的最好的买房和卖房时机。

我们一位VISION会员,跟老婆闹离婚,我们法律团队和会计师团队集体上阵,最后商量下来的建议,就是尽快把手里面的房子出售,换成现金,按照协议分,之后两人各不相干。因为分开就是因为内耗太严重么。这是在上一波市场上涨期,去年4月份的事情。因为不想让邻居知道,又想快点出手,所以房子根本没有上市,而是用我们已经有的客户群体内部笑话,也没有声张,就卖掉了,卖价大概比市场价低了10%。按照投资角度来讲这一整套操作明显是不对的,但是按照这位会员的本身情况,这样做却是再合理不过。

另一位VISION会员,在疫情初期加入,我们帮他制定了悉尼为主,辐射全国的投资方案。你可以回忆一下,当时的市场非常差,几乎没有什么交易量,也不能实地看房,但是他的财务情况很好,可以马上买,只是没信心。我们生拉硬拽,帮他找到的第一套房产就是悉尼西南的别墅,当时很便宜,还不到70万,周边地区都已经有了涨价迹象,我们预计到这种低价位的地区,很快会因为波纹效应,有一波暴涨,结果一波疫情让房子在12个月内涨到了115万。他开始不愿意买,后来当然很开心了,就问我为什么这么确定。我说,不是因为我确定,而是因为你已经准备好了,既然准备好了,就要开始寻找适合自身状况的房产,澳洲房产长期看涨。

买房这件事情,其实没有最佳时间点和最差时间点。因为每个人的情况都不同。我们不应该从市场发展或者预测的未来趋势出发,决定是不是买房,当然如果能猜到市场就更好了,只是我自认为我的水平只能看到趋势,具体时间点还是没法确定的。所以索性就忽略了,只要有长期看涨的理念就好。

从另一个方向来解读房产投资,想要思路清晰,就必须要知道自己的目标,制定实现目标的步骤,然后按照计划走,同时根据市场走势和政策走势微调就好了。我举个例子。你的最终目标是什么呢?赚快钱,还是一直赚钱,还是想要退休养老,还是想要提前拿到退休权,还是资产分割,这些目标所对应的房产投资方式完全不一样。有一位会员跟我讲的一句话我感受特别深,她是海外身份,想要投资澳洲房产,她自己找了一个房子问我行不行,我给她算了一笔账,她说,怎么还不够我一年买个包呢?我一想也对,本来么,一个爱马仕也要好几万澳币。另一位会员的想法我也很惊讶,他说我现在手里的钱虽然够买房,但是我想拿去做生意,我就问他,这个生意你是十拿九稳的吗?他说不是,我又问,有可能赔钱吗?他说很有可能,但也有可能赚。我说,我宁可赚稳定的钱并且一直赚,这样的资产积攒下来,比做小生意好太多。

其实2024年房产市场绝对是震荡和变革的一年,澳洲的房市已经超过了疫情高点,也是历史高点。澳洲房价大盘还在上涨,租金持续上涨。有人真的认为涨到头了,短期不会再涨,另一方面有人已经开始有行动了。从最近几周的拍卖清空率就能看出来。明眼人都能看出来,一旦澳洲下半年开始降息,APRA监管放松,政府帮买政策开始,第三阶段减税计划,还有全新的FIRB申请费对二手房涨3倍的条文落地。这些力量会推着房市向上走,同时有一股单独的力量钟情新房市场。

现在,我们面临一个长期投资的机会窗口。虽然房产并不便宜,但从长远来看,今天的价格在未来看来会显得非常合理。出现这个窗口的原因,是现在消费者信心的低迷和许多潜在购房者和投资者的观望态度。这就是你上车最好的机会。

在这种大环境下,对于一部分人来说,如果你买房的原因是这几个,2024年绝对不适合你买房,买了肯定后悔。

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1.只为抵税买房


澳洲有负扣税政策,上周政府几个党派对这个问题有激烈交锋,但是最终保留了负扣税和资本增值税减免政策,这个一两句说不清,我们有机会再说。你就简单理解,负扣税让你少赔一点,房子赚钱了要交更高的税,你少赚一点。你会选择少赔点,还是少赚点呢?答案很明确。但是澳洲特有的负扣税政策,让你可以使用账面亏损而不是实际亏损扣税,即使房子没有实际亏损的情况下也能少交税。随着澳洲第三阶段减税计划切入,中高收入的人将会更喜欢购买新房用来避税。但是千万不要只为了避税买房,更重要的是房子本身的增值和现金流。这样才有投资买房的意义。


2.害怕失去(FOMO)


害怕失去是一种典型的心里,就怕自己赶不上这趟车。我觉得没什么不好,因为他能让你迅速行动起来。只是不要单纯因为害怕失去,就忽略了房子本身的属性,涨价潜力和现金流。更关键的是这套房子适不适合你,在不在你的承受范围内。目前在布里斯班,珀斯,阿德莱德发生的抢房现象,很大一部分就是害怕失去的心里,因为这几个城市每个月涨价都超过1%。虽然悉尼和墨尔本目前平盘甚至稍微下跌,但是风水轮流转,抢房的现象迟早还会出现。现在入市你能跑赢很多人。


3.想赚快钱


房产投资是一个长期的过程。我完全不相信通过澳洲房产投资短期暴富这件事情。虽然有那种幸运儿刚买就暴涨,刚买就遇到政府重新规划。但是这种事情不可复制,不受人为因素掌控,没有普遍性,不会发生在大多数人身上。通过房产投资达到财富自由是一个有点慢的过程,这个过程中你需要接触的房产买卖可能会有10几十次这么多。而每一次买入或者卖出,都是一系列决定的结果,比如你想买投资房,你先要开始留意市场动向,然后去贷款中介那里询问一下自己的贷款能力,然后在网上搜索,到看房,谈价,阅读合同,以及成交后的房产管理。每一步你都要做对。然后长期持有,享受慢慢增值。你放心,只要你想赚快钱,你就会突然发现,哎,市面上有好多人都能帮我赚快钱啊,那你离被骗就不远了。


4.不懂房产投资就买房


很多人认为自己对房产投资非常懂,就因为自己拥有一套自住房,一套出租房。这个现象在中国人圈子里特别明显,大家都觉得自己是投资大师。我买个房子而已,那么多,随便挑,有钱还怕买不到吗?为什么要去学习,为什么要去咨询呢?人都是有人性的,大家买房的时候包含了人性或者说感性的因素,无可厚非,只是成功的投资者在买房这件事上是毫无人性的,因为他们只看数字表现和自己的财务状况,如果自己准备好了,房子数字表现很好,管他长得好不好看,管他是不是建在标志性位置能让自我体验一下“成功”的虚荣,赚钱就行了。投资这件事,只有抛弃人性,你才能取得成功。尤其是在2024年,澳洲房产的投资逻辑,法律法规,包括税法和联邦政策已经和过去2年大不相同,我们房产投资的逻辑也要跟着跟新才行。我专门制作了2个小时的澳房策速通课,您可以通过在官网加入“基础会员”,免费领取,相信可以帮到你。


5.财盲


不认字的叫文盲,不识数的叫数盲,不懂得理财没有财商的叫财盲。学校能教会你认字,识数,但是还没听说哪个学校教你怎么赚钱,怎么理财,怎么变富有的。这些知识你在学校里不可能学到。更可怕的是很多人在离开学校以后就停止学习,还有的人看起来勤勤恳恳每天都工作到很晚,但是在思想上却懒得不行。财盲的人一般不会对未来有任何财务计划,每月工资肯定花光,没准还在外面欠了债,还有的人刚上社会,父母被催促赶紧买房,每次都拒绝,理由是不想背上债务,只想活在当下,而到了35岁才发现自己不得不往下继续走,但是没房,没存款,没有财务计划,一塌糊涂。我自己的总结是,凡是独立做过工作之外的项目,比如小生意,创个业,甚至独自旅行过,想法都会不一样。越是有钱的人,财商越高,越是有钱的人,越为自己未来的财富担心,知道学习。从岁月静好过一天算一天,到开始为自己的财富未来担心,直到行动,这个转变,我叫它财富觉醒。2024年没有觉醒的人,可能还是会原地踏步。对财富领域感兴趣的朋友可以关注一下我另一个频道【艾财说】


6.一套房实现人生圆满


你买一套投资房,肯定是想赚钱,但是如果你同时还想要把它当成自住房,或者度假房,或者退休房,那您对这套房产的要求实在太高了。整个澳洲适合投资的,符合我们澳房策投资理念的房产也不过10%。这1成里面符合你特别自住条件的不到5%,可以当作退休房的大概10%,能用来度假的大概7%。要是这四个条件都符合的房子,都不是万里挑一的问题了,可能是10万里挑一,并且还要大幅度增加你的预算才可以。真的不现实。2024年市场会有所变化,想要通过一套房产实现人生圆满的人会遇到什么事情呢?在市场不温不火的时候,也慢慢找,市场好一点了,有点急但是不愿意将就,市场明显上涨时想要将就但是预算又不够了,市场涨到顶点,动用了所有亲戚所有存款所有贷款能力在自己不很喜欢的区买了一套,买完房价就开始跌。你仔细品,看看你身边有没有同样的例子。我真的见得太多了。


7,财务没有准备好


我在澳房策速通课里面专门花了几十分钟讲解怎么才算准备好。这两张图大家可以截下来,慢慢研究。简单说就是现金到位,贷款到位,明天就可以一手交钱一手交房的状态,这叫做准备好了。但是我还想在2024年加上一点,你要为未来的市场波动做好准备,保证这个房子你能拿得住,不要在市场上涨的时候拉爆杠杆,也不要在房市下跌的时候不得不卖掉,让账面亏损变成实际亏损。我们在VISION会员的投资规划中,都有贷款红线和现金流红线检查,来保证房产可以长期持有。您各位也要在自己投资的时候多动笔算一下,加入一个保险机制。


8,想抄底或逃顶


很多人都想要判断市场未来走势,在市场最底部买入,市场最高点卖出。低买高卖是所有人都懂的道理。但是房产投资可不像炒股一样,通过频繁交易来赚取差价,而是像巴菲特老爷子一样,价值投资,长期持有,慢慢变富。你要通过持有房产加上金融杠杆,经过市场的1到2轮周期,才能够实现财富成倍增长。猜市场什么时候上涨和什么时候下跌对你的长期持有策略的影响不是很大。在我刚刚入行房产行业的时候,有一对澳洲本地的亲兄弟买家找到我,想要买入一套物业,他们是在悉尼的情人港做保安的,住在远离市中心的温莎。当时在地产下行周期中。我就问他们为什么在这个时候买房。他们当时说的一句话,我后来才懂,非常有智慧。他们说,我们其他的房子刚刚做好了转贷,套出钱来,想要再买入一套投资房(这就说明他们在财务上已经准备好了),然后他们继续说,只要这套房子能够自给自足,我们买下后还是可以过原来的生活,其他的就交给时间吧。最近我们通了电话,这么多年过去了,这两位兄弟作用25套房产,并且成为了原来保安公司的最大股东。活成了人生赢家。


今天这个影片,听懂了,并且打心眼里认同的人,基本上都是在房市上摸爬滚打至少10年的人,初学者可能听不懂,也可能不理解,但是没关系,您可以自己试试水之后,再回来看这个影片,看我说得对不对。房市低谷时尽力买进囤货,房市高点时整合资产淘汰卖出不良资产而保留优质资产,这是在房产市场立足的底层逻辑。市场时机能抓的住的只有极少数,而且也没人能保证每次都能抓住。相反自己的事还是可以把握的。很多人最后投资失败最大的原因还是处于自身各种各样的原因而不是市场。再差的市场也有赚的,再好的市场也有赔的。


最后我想聊一下最近遇到的奇葩的一件事情。有一些朋友看了我的影片,觉得不错,想找我聊一下。客服让他在官网填表免费15分钟咨询,会有策略师打电话给他,但他说我只跟Alex老师聊,客服说好,让他在官网注册1v1付费咨询专门点Alex老师,他又说,什么破公司,聊天还要花钱。我很无语。我们VISION会员,从刚刚毕业工作的朋友,到手里面有40多套房产身价过亿的都有,我们几个策略师现在是从早到晚一直忙,在用当下的市场机会帮VISION会员布局房市,就像是2022年11月份澳洲房产市场大底的时候的我们给会员做的布局一样,那一次就帮VISION会员做了一次超前规划,效果非常好。现在确实没有时间跟人闲聊,各位想要闲聊的朋友还请见谅了。国内一位身价十几亿的老板,想来澳洲跟我见面聊,我都只能拒绝,建议先加VSION会员,因为不是会员一般不做线下接待的。结果人家尊重知识,尊重我的时间和专业性,先加了会员,然后买了机票来悉尼,我把汇款,开户,地产逻辑,投资标的一条龙都帮他们搞定,花了很多时间,但是这个时间我愿意花,因为人家是认真的。我发这期影片的时候,他们刚刚飞回去。所以将心比心吧。免费的东西是最贵的,能理解这句话的都是老手!


如果您看到这里了,请帮我点赞订阅,转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。



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