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【澳洲房产】2024维州预算案噩梦延续! 房价怎么办?澳洲最大城市机场居然不通铁路! 政府持续还债越还越多! 西澳预算再度狂欢,大幅基建财政盈余。冰与火的对决【澳房策298】


2024年维州和西澳预算案出炉,一个是噩梦,一个是狂欢,可以说是澳洲各个州领地之间,冰与火的对决。维州延续了2023年一路作死的风格,债务节节攀升,关于房产的费用有增无减,政府欠的钱越来越多,不得不大范围叫停了众多基建项目,从经济健康发展来提升产值和人气最终推升房价这条路终于行不通了。反观西澳珀斯,今年是连续第6年财政盈余,基建速度全澳洲第一,人口增长速度全澳第一,经济发展速度全澳第一,公路医院火车站上线速度超级快,还给人们发各种补贴。房价和租赁市场也持续火爆。同样是澳洲,怎么差距这么大呢?房产投资者究竟应该怎么办?墨尔本房市就完蛋了吗?珀斯房市会一直火下去吗?

 

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维州预算噩梦延续

 

我翻遍了今年的维州预算案,居然发现对房产投资者有利的预算项目,一个都没有。我想了半天从哪开始。先给各位看几组数字吧。本次预算案显示,维州政府债务即将达到1880亿澳币,澳洲所有州领地之中最多,达到州生产总值的将近25%,债务评级之前掉到了全澳洲最差AA评级,有可能再次被降级。今年的财政赤字152亿澳币,因为政府债务,每天需要支付利息,注意是每天,2600万澳币。简单说就是维州政府债务越来越高,每年都因为财政赤字,继续加重政府债务负担。知道这些之后,你可能对于维州政府这次预算案里面的神操作感觉,诶,好像能接受了。


墨尔本号称澳洲最大的城市,现在要加上一条,墨尔本是澳洲最大并且没有机场火车线的城市。墨尔本机场线被拖到2033年建完,但是这9年里面,没准又要拖好多次。悉尼,布里斯班,连珀斯都有机场铁路。所以下次再有墨尔本朋友跟我友好地杠,墨尔本是澳洲最大城市,我就会说,你们先把机场铁路修了再说。另外墨尔本二环线,东北线建设也没什么进展。想要依靠火车线开通,带来经济发展,然后带来房价增长的朋友,请您把预期调后5-10年。


如果你在墨尔本买房了,无论是自住还是投资,都需要缴纳市政费,现在消防上涨35澳币,倒垃圾每吨上涨41澳币。大家可能觉得这是小钱,没错确实没几个钱,但关键是维州政府从房地产领域收钱的趋势和方向没有改变,原来还只是对投资房下手,现在开始对自住房也逐渐一视同仁了。在这次预算案之中,我完全没有看到任何政策转向的信号。


另外很多医院,幼儿园,学校建设这些计划也被砍掉或者拖后。未来一段时间很可能墨尔本的教育和医疗资源变得更紧缺,对在现有设施附近的房产价格有一定的推升作用。


现在整个维州政府对于债务问题可以说毫无办法,只能一门心思加税,砍掉各种基建项目,让更多人失业,而唯一的希望就是澳洲中央银行早点降息,让经济活跃一些,政府收能多收点税,还一还债务。

 

去年的维州预算案,我管它叫“噩梦”,不但没有任何好处,还开始对房产投资者征各种税务,有兴趣噩梦再做一遍的朋友可以看看【澳房策233】。当时预算案一出来,我自己的看法是维州将会为了还债,从房产投资者身上开刀。然后我就马上叫停了多位VISION会员在墨尔本投资的计划,重新为会员制定全新规划,把目标放到别的州。之后的12个月时间里面,跟我猜的一样,维州政府又连续推出了5-6个对房产投资者不利的政策包括加税政策,让墨尔本当地投资者纷纷卖掉投资房,也转往别的州。有反应快的,卖掉之后能保本或者稍赚,一些反应慢的,亏了钱。

 

我们澳房策每个月初都有一场澳洲房产走势月度直播。直播里面很多人问,说墨尔本房市什么时候会变好。我说你们第一个要做的事情,就是把工党赶下台,如果这一步没有做到,工党天天加税,让房产投资者利润越来越低。那么即使降息,巨大移民潮,整个市场变好,房子涨价了,涨价幅度在澳洲所有城市之中也不会排名很高。还有很多人说,现在墨尔本市场平盘,之后肯定疯狂补涨。这种说法都不能叫理论,纯粹是瞎猜。为什么房价会补涨呢?如果是这个道理,应该去买跌得最惨的公寓吧,将来补涨得更多...换个思考方式,房价已经上涨到了历史高点,你怎么知道下个月不会刷新历史高点,之后每个月都继续刷新呢?为什么你猜涨到了高点就要下跌呢?或者说你怎么确定什么时间点是高点或者低点呢?就是这种盲目无理由的自信,让很多房产投资者亏钱。

 

当然我也是猜,不过是基于经济基本面,房产投资原理,投资经验,以及对国际政治经济的形势了解,然后去猜。准确度会高一点。澳房策自从上线以来,3年间对澳洲房产市场大形势作出了4次预测,很幸运,全部准确。不信,又好较真儿的朋友,可以到我们YT付费频道看任何一场之前的直播,自己验证一下。

 

那讲了这么多维州的坏话,其实很多人可能觉得没什么。那是因为没有对比就没有伤害。我绝对不是说维州就这样下去没有翻身机会了,以后还是变好的,只是我猜不到维州房市变好的契机是什么。就现在市场上看来,跟维州房产市场对比最明显的就是西澳房市。可以说这两个州是澳洲房市,冰与火的对决。


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西澳预算再度狂欢

 

跟维州情况直接180度相反的,就是西澳。上周西澳政府也推出了全新的预算案。可以说吊打维州。首先人家政府在一个财年完毕之后,花完钱一算账,还有得剩。今年财政盈余32亿澳币。而且预计未来持续盈余。同时西澳年经济增长5.25%,是整个澳洲平均水平的2倍还多。这让新州和维州这两个澳洲最大州情何以堪呢。


在租房方面,西澳的政策很有趣。整个西澳出租房空置率0.7%,已经在澳洲算是最低的之一。而珀斯热门区域更是达到了0.4%,基本上是只要是个房子能住人,上市1周就能租掉,还要加价抢房。这次西澳预算案并没有对租不到房子的人们给予任何帮助,因为任何帮助都只能继续推高房租,对根本问题出租房供给量没有帮助。西澳洲政府为了鼓励放出更多长租房源,只要房东把空置房产和Airbnb短租房产,放在市场上做长租,政府给一次性补贴5000澳币。所以这一点上来看,西澳政府还是很务实的,并不会为租不到房子人的被伤害的感情买单,同时继续刺激供给端,希望增加市场房源。


澳洲统计局显示,在截止2023年9月的一年中,西澳人口增加93,600人, 总人口达到290万, 增幅3.3%,全澳洲最快。其中海外净移民67,600人,国内移民11,200人,人口自然净增长14,700。按照澳洲标准2.5个人一个家庭计算,全年多出了37,000个家庭。而同期整个西澳,包括政府公屋在内的住宅房产完工量只有17,000套左右。妥妥少建了2万套住宅。这种严重的供需不平衡是推动西澳空租率一路刷新历史新低,和房价上涨持续领跑澳洲的根本原因。


人们去西澳的原因很多,包括房价便宜,工作机会多,平均工资水平更高,移民相对更容易。在目前澳洲高通胀的情况下,西澳通胀持续下降,而工资水平持续上升。翻译过来,就是生活更幸福。

 

至于西澳越来越富有的原因,很多人第一反应就是占西澳经济比重非常大的铁矿石出口行业。

 

西澳经济,历史上一直依赖单一的铁矿石资源,但是这几年开始多样化。主要是因为电动车兴起,对于锂电池的需求井喷式爆发,西澳已经开启锂矿开采。但这还不是最重要的,西澳在采矿之后,已经开启了下游的锂矿加工业,未来的终端就是制造锂电池。结合澳洲联邦政府新推出的“澳洲制造”计划,未来的潜力很大。

 

按照现在的形势发展,未来3年,西澳人口将会增加24万,需要92,000套全新房产供应。但是根据现在的土地供应,建筑工人供应,材料供应等等因素,模型推论未来3年西澳最多只能建好67,000套住宅,所以目前的房产供应短缺的情况,会越来越严重。当然我们没有办法排除市场其他因素的影响,比如移民政策,国际大宗商品价格,利率,以及地缘政治和战争影响,但是这些影响,我认为没有任何人可以预测得到。这就是为什么,澳房策的投资理念1.看长期,看中长期平均增值,买入持有不卖。2.使用各种实体和税务规则保护资产增加利润率。3.留好备用资金同时准备好退出策略,不至于在市场低迷的时候被迫折价卖出房产承受实际损失。4.澳洲各州领地合理配制资产,有效利用各个城市房市周期交替,获得投资组合稳定盈利。澳房策所有的VISION会员,都是基于以上理念,单独设计投资策略,适合每个人的不同情况。大家可以看看我们的会员如何评价澳房策服务。


在短期内,澳洲各个城市的房产市场都有涨跌,只是时间长度和幅度的问题,但是放在长期看,澳洲房产市场一直在上涨。墨尔本还是可以投资买房的,但是关键是要看当下的投资房特点适不适合你,和未来长期15年内的你的对房子的预期是否符合自己的财务规划。同时在持有的过程中要每年把投资房做一次整理,优化投资组合,调整预期,只有这样才能立于不败之地。当然这些都是我们会员服务的一部分了。


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