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【澳洲房产】2025年维州预算案给房市按下暂停键!维州财政对房地产税收“上瘾”!政府撒钱, 驱逐投资者, 透支未来, 维州房市悬了!维州买房的朋友千万要看懂!【澳房策363】

维州政府刚刚发布了全新25-26财年财政预算案。看了这份预算案之后,可以说非常失望。预算案对于维州底层人再次撒钱,对基建再次撒钱,同时透支了维州的未来,驱逐房产投资者,再次打击了整个市场的信心。可以说维州财政已经对从房地产领域吸血这件事“上瘾”了,持续下去可能会毁掉整个市场。我会先从这次预算案要点入手讲解民生和基建,然后关注对于房产市场尤其是房产投资者的利好和利空,最后分析维州未来经济走势和房市走势。想在维州买房的朋友面临着什么局面,如何应对呢?


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2025维州预算案


咱们直奔主题,看看2025-26年的维州财政预算案,对于我们普通人和房产投资者都有什么利好和利空。这次的预算案主要关注的是维州的生活成本危机和家庭福利。很多方面都获得了更多的州政府拨款。首先看一下生活成本方面。


如果有政府发的优惠保障卡(Concession Card),给发100块电费补贴,资金池5千万。推广电热泵用来制冷和供暖,鼓励加装太阳能系统。资金池3千万。


维州所有18岁以下居民公共交通全免费,老人在周末全免费,全年适用全部维州所有公共交通方式。据政府估算,1年内每家能省下700澳币。


对与维州有孩子的家庭来说,3岁和4岁儿童可以免费上幼儿园。现在的上限是每周15小时,未来将会逐渐拓展到每周30小时。但代价是维州公立学校全免费这个事情,将会推迟到2031年。


这次还会在医疗系统上投入111亿澳元。占到今年总预算支出的近三分之一。专项拨款新建好几所医院。另外不用经过GP就可以直接到药剂师那里开药了,因为现在看GP有点贵。


然后来到了我们都关心的基建方面。今年有两个大项目将会完成。1个是West Gate Tunnel,从市中心向西通勤将会更快更方便。另一个是Metro Tunnel,把西北Sunbury和西南Pakenham两条独立的火车线在CBD附近连起来,让市中心环线,俗称“1环”上,不那么挤了。这个线路设计还预留了未来机场线的入口。但是话说回来,这两个项目预算已经超支了33亿澳元,不知道最后账目算出来,还会不会再超支更多。

维州人都关心的机场线怎么样了呢?Sunshine火车站重建工作还在烧钱中。维州继续投钱,还拉着联邦政府一起投。原本是各出资50亿澳元,预算一共100亿,计划在2029年完工。现在看,预算已经超支了30亿,工期推后4年,到2033年才能完工。但是随着时间发展,这个预算超支的额度肯定越来越大,工期推迟越来越久。墨尔本人没准儿10年后才能坐上火车去机场。

再说说墨尔本二环线 (Suburban Rail Loop) 这个事情。2018年提出的时候预算500亿,现在预算已经变成了1000亿。环线东段,计划2035年通车,北段计划2043年通车,整个二环线2053年贯通。但是计划实施到现在,1是严重超支,2是各个项目节点无数次逾期。我看没准儿我退休之前都看不到它完工。


印花税减免展期


这次跟房产直接相关的政策只有一个,印花税减免(Stamp Duty Concession)。


维州对于首次置业的补贴有好几项。

1.First Home Owner Grant (首次置业一次性补贴)

2.First Home Buyer Duty Exemption Concession Or Reduction (首次置业印花税减免)


对于1和2感兴趣的朋友可以看看《澳房策324》


3.2024年10月21日,维州在以上两点适用的情况下,推出了新政策Temprary off-the-plan duty concession (临时印花税减免)。


适用与2024年10月21日到2025年10月20日期间,签合同购买分契式物业(包括公寓和联排别墅)期房,就是俗称的楼花。二手房和土地别墅不适用。


这项减免适用于任何人,包括自住,投资,个人买,公司买,信托买都可以,甚至不用首次置业,还没有房价上限,可以说条件非常宽松。


4.这次预算案里面,“临时印花税减免“延长了12个月,到2026年10月20日结束。能给更多的人上车的机会。


维州财政情况持续恶化


撒了这么多钱,钱从哪里来呢?有人说维州不是从联邦政府分到了37亿澳元的GST吗?就是全国所有州分得少,就只有维州分得多,全国人民给维州做贡献。这钱呢?你猜对了,今年一个财政预算案,就把这钱全都给维州人分了。这还不够,还要用裁掉政府员工的方法降低费用。即使是这样,维州的财务情况还是在持续走下坡路。


根据财政预算案里面政府自己的预估,维州净负债将会连年上涨,从现在的1555亿澳元,上涨到2028年的1940亿澳元。失业率将会提高,人口增长速度变慢。


2020年,维州政府债务评级,被标普从AAA下调到AA。按照现在的债务增长速度,预计2029年将会再次下调。债务评级下调的直接效果就是发债必须要给更高的利率才能发得出去。而这些利息需要维州人偿还,当然现在要再加上拖着整个澳洲所有人用GST再分配的方式跟着一起还。你看我总在节目里面骂维州政府,有人说你住在悉尼又不住在墨尔本,维州的是事跟你有什么关系?确实,维州要是不从我兜里面掏钱出来,我真不想管。


所以说这次维州的财政预算案,延续了撒钱的模式,这些钱的来源不是多收税,就是发债,要不就是靠联邦政府接济。说实话,我没看到一点利好维州经济的措施。那么维州经济和维州房市未来到底会如何发展,我们房产投资者应该如何应对呢?

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维州经济面临危机


其实这次的预算案占据了大家关注的要点,我们都忽略了一个刚刚通过维州立法,即将在7月1日实施的税种”应急服务税”, 这个税种适用与所有物业,包括农地,商用,住宅...代替了原有的“防火税”。这个应急服务税有多恶心呢?2025年7月1日开始,你房子的市政账单上不是有个CIV吗?基准收费还是130多澳币,外加一个浮动收费, CIV每10000澳元,收1.73澳元,上涨100%。此外,商用地CIV每10000澳元收13.3澳元, 上涨100%,农用地上涨150%。

除了这项新税种,维州已经对所有房产上线了10年期疫情附加税,拓展版空置税,还有大幅度降低的地税起征点到5万澳币,对比新州是105万澳币。所有在维州持有房产的人,在买房的时候可能政府多少给点优惠,但是在持有期间每年交给政府的税是越来越多,越来越杂。


维州房市再次暂停


对于这次的的维州预算案,Property Council 发了一篇文章。房地产行业本以为终于要“松一口气”,结果却迎来了“当头一棒”。本来想要重启房市,但是维州再次给房市按下了暂停键。

维州政府自己都承认,住房目标落后了两万多套,但预算里却连一项实质性的补救措施都没有。没有土地释放、没有审批改革、也没有减税。什么都没有。更夸张的是,政府各种收费、印花税、开发附加费,加起来已经占到新房价格的43%。你没听错,快一半的钱不是给开发商和建筑商的,而是给政府的!税再收下去,就快赶上中国房地产模式了, 买房42%-62%给了政府,包括上下游产业的话,交税比例超过7成。

虽然宣布了楼花公寓和联排别墅的印花税豁免延长,对买房人买楼花利好,但对整个行业来说,用处不大。维州地产协会讲得很直白:开发商想开工,买家想入市,投资者想布局,但在维州现在这套高税、高门槛的环境下,全都卡住了。更严重的是,海外投资已经被高税收吓跑。因为针对海外投资者的购房政策,维州已经少建了8万多套住房、降低了930亿澳元的经济体量,还有9万个本地工作岗位。维州房市不是缺热情,是被税压死了。


墨尔本的一家顶级会计, 审计和企业咨询公司合伙人的看法相似。他在税务和生意角度对维州预算案做了分析。

他在文章里面说, 最令人震惊的是,维州政府竟然还在指望靠房地产税收来“回血”。预算文件清楚地显示,未来几年预计的财政复苏,几乎全靠房价回升带来的税收增长来支撑。政府一边加税、设限、制造复杂不透明的环境,一边又希望房价能上涨,市场能活跃。

根据最新预算,维州现行的州级税种居然有33种,其中18种直接跟房地产所有权、交易和投资挂钩的。这种高度依赖房地产的税制,不仅复杂混乱,还严重损害了维州作为投资目的地的吸引力。那些在困难时期坚持下来的中小企业,如今也正面临工资税、土地税双重夹击,勉强支撑。


比如有个税种叫“土地暴利税”(Windfall Gains Tax),原来被吹成“重大财政工具”,但是根据财政部自己的预测,这项税收在未来五年几乎带不来任何实际的财政收入。但就是这项税,却直接阻断了墨尔本城市边缘大量增长区的土地开发,等同于扼杀了未来住房供应的希望。这个税留下的,不是收益,而是一堆错失的机会,和房屋供给量的限制。


在全国范围的住房危机之下,维州政府只在预算中拨出4.07亿澳元投入住房。这个数字,不仅远低于市场需求,也不足以推动任何有规模的全新房产供应。6100万楼花印花税豁免延长,看着挺好,基本只是帮助开发商清库存,并不能激励新的开发项目启动。


从全国房产税角度看,维州已经成为全澳最没有竞争力的州。新的预算还宣布,从2026年起,交通拥堵附加税将大幅调涨,适用区域也将扩大,这对市中心的小企业和商业投资将是另一场冲击。


维州房市怎么办

讲了这么多,维州的房产市场将会朝着什么方向发展呢?我想说说自己的看法,对不对的大家可以在留言区评论发表意见。按照现在的市场供需关系,加上财政和货币政策刺激,我认为在未来12个月墨尔本的房价看涨。但是问题在于房产的持有成本也在上涨,而且按照政府一贯作风,还会继续针对房产加税或者开新税种,增加房产的持有成本,因为维州其他领域收税收不上来。


如果你想在维州购买自住房,没办法,只能忍,随时都可以下手买,早买肯定比晚买好。早买便宜,晚买贵,持有成本还会更高。对于房产投资者来说,在看中房产长期增值的情况下,现金流成为越来越重要的考量因素了。如果房产持有成本持续上升,就必须用更好的出租回报或者更多的折旧来抵消,要不然,持有房产的现金流压力将会越来越大。在利率和贷款比例一定的情况下,在维州持有投资房负现金流的可能性将会变大。贷款利率降低,贷款比例降低,找折旧高的新房,尝试做短租,这四个方法,可以减小持有压力,让你持有房产更长时间,更有机会获得长期市场大盘增值。


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