如果你最近关注悉尼和墨尔本房产市场，一定会发现这两个城市的房价已经进入平盘期差不多1年了。很多粉丝在后台问我们 “悉尼和墨尔本房价什么时候下跌啊”？之前我是没法回答的，因为没有看到任何明确的信号，但是最近的几个指标显示，悉尼和墨尔房产市场，真的有可能在下半年进入下跌期。本期影片，我们就来分析一下，这几个指标是如何预示悉尼和墨尔本房市的，到底会不会进入下跌期，什么时候会进入下跌期，大概会持续多久，我们房产投资者应该如何调整自己的投资组合，到底是该买还是该卖，没有这6个理由的话千万别卖投资房。
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指标1
卖房标价下降 (asking price)
SQM Research 最新数据显示，截止8月13日的1个月中，悉尼别墅标价下降1.5%，公寓标价上涨0.2%，综合下降1.1%。墨尔本别墅标价下降0.7%，公寓上涨0.7%，综合下降0.5%。统计数据包含了拍卖没卖掉转成私卖 (Private Treaty) 的房产。这些数据和市场走向，跟最近几周的拍卖清空率相吻合。8月18日悉尼拍卖清空率稍微好转，来到了74.6%，墨尔本清空率保持在70%以下，只有67.4%。这跟过去几个月中，悉尼和墨尔本越来越多的房产上市销售有直接关系。
卖房标价 (asking price) 是一个非常可靠的前瞻指标 (leading indicator)，今天上市出售的房产要价下降，会反应在几周到几个月之后实际卖出价格下降。这个指标反映出的是卖家信心不足，如果信心不足，卖家就更可能标价低一些，接受更低的出价，这就是现在悉尼和墨尔本的市场状况，所以我们观察到的8月份卖房标价下降，有可能会导致2024年第3季度，悉尼和墨尔本房产市场价格松动，出现房价下跌，至于趋势会不会持续到第四季度，甚至是2025年第一季度，我们一会儿会具体讲。
目前看来，卖家怕卖不出去，信心不足，买家不愿意出价，可能原来有钱的买家因为现在的生活成本上涨，利率上涨，贷款能力下降，现金量减少，买房的意愿和能力都有所降低。图中我们可以看到，从2023年下半年开始，澳洲房价上涨，但是人们的购买能力在下降，这两方面的因素加在一起，形成了悉尼和墨尔本市场现在的状况。
指标2
租金下跌
同样是出自SQM Research的数据，截止8月12日的30天中，澳洲8大首府城市租金大平均下跌0.5%。其中悉尼房租下跌1%，墨尔本下跌0.6%。让人没想到的是，布里斯班和珀斯的房租在这30天内，也分别下跌了0.5%和0.6%。悉尼和墨尔本房租开始下跌，这件事情我相信大多数人都能够接受，毕竟移民和留学生数量减少，让租房市场的竞争不那么激烈了。但是布里斯班和珀斯的情况确实没想到。我们只有持续观察，才能看出来这到底是一时的微幅回调，还是一个趋势的开始。我们需要注意的是，这种1个月下跌0.5%-1%的情况，跟2022年到现在每年房租上涨20%左右比起来，幅度几乎可以忽略不及，只是反映出租房市场的供给和需求开始趋于平衡。
还有一点我们需要特别留意的是，并不是每一个城市里面所有区域房租下跌的幅度都一样，我们说的是大平均，有上涨的区，也有下跌的区，只不过是平均起来下跌了一点。其中下跌比较明显的区域包括了市中心和靠海的区域。比如悉尼和墨尔本市中心租房市场已经明显变弱，黄金海岸租金下跌1%，墨尔本莫宁顿半岛 (Mornington Peninsula) 一个月内房租下降了1.4%。
以上的情况从空租率上也能反应出来。每个城市的空租率大平均都非常低，但是范围更小一点到council或者suburb一级，情况真的是天差地别。
悉尼CBD空租率已经暴涨到5.5%，墨尔本CBD空租率达到4%。布里斯班CBD好一些，空租率只有2.5%。什么概念呢？如果你是租客的话，空租率1%代表基本找不到房子，你看好了一套房子，一般会被别人先抢走，你加价加得不够狠都抢不到。空租率2%的时候，就不用那么火急火燎地找房了，找到的概率大了不少。空租率到了3%，就已经到了租客挑房子的市场了。你想象一下墨尔本CBD4%空租率和悉尼CBD5.5%空租率。找房压力基本消失。供给已经明显大于需求，所以房东才会主动降低租金去竞争的。如果空租率越来越高，房东自己降租金就会越来越多。想要持有投资房的人真的要考虑一下现金流的问题，自然卖房的压力就会提高，导致上市销售房源增加，最后在房价下降中反映出来。
指标3
90天房价掉头向下
第三个指标是我们澳房策经常使用的，就是90天房价走势图。我们没有选择使用30天房价走势，是因为30天走势能看到市场短期发生了什么，如果想要看趋势的话，必须要拉长时间，这样波动相对小，但是如果出现趋势的话，一眼就能看见。
在截止7月31日的90天房价趋势图里面能看到，墨尔本掉头向下，出现了下跌的迹象，悉尼的迹象还不明显。不过历史上看，即使出现了趋势，也有突然掉反转的可能性。比如突然改变的移民政策，或者利率降低，贷款难度降低等等。
“90天房价”和“30天租金”都是滞后指标 (lagging indicator)，或者说是事情发生之后的统计数据，能说明之前发生了什么，我们很难通过之前发生的事情，判断目前正在发生什么或者未来将会发生什么，这和“卖房标价”就不太一样。卖房标价是前瞻指标，有预测的作用。
那么问题来了，如果你在悉尼和墨尔本有投资房，看不到房价反弹的那一天，而且目前的各种指数都显示房市会有一段艰难期，应不应该卖掉手里面不赚钱的房子，去其他州领地买入赚钱的房子呢？关于要不要卖出投资房，是澳房策最近被问到非常多的问题，只有6种情况需要卖出投资房。如果不是这6种情况，坚决不卖。
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1, 急需现金
你最近手头紧，又出了点突发事件，急需用钱。朋友借不到，银行也不给贷款，那就只好卖房了。因为着急，卖房的时候，你可能会不得已接受低于市场的价格，如果正好赶上房市下行期，情况可能更糟。但无论是哪种情况，因为急需现金而卖房，约等于赚得不多，或者亏损。但如果你有其他办法的话也不会去卖房了不是。所以“现金流规划”加上“应急资金”，是每一位投资者都应该使用的房产投资防守策略。当然澳房策为VISION会员匹配“现金流红线管理”，并且建议保留相当于12-24个月支出的“应急资金包”，保证可以更长期持有房产，享受复利效应，不至于在中间断开，被迫卖房，吃下亏损。
2, 使用资金更有效
如果你确定有更好的投资渠道可以获得更高回报，可以考虑卖出房产，买入其他房产或者资产。这种情况在房产市场上涨期比较常见。投资者手里面有一套赔钱的投资房，就会有这个疑惑。我应该认栽吃下损失，卖出不赚钱的那套房产吗？答案是，如果你能更有效地利用这笔资金的话，当然可以考虑。你需要动笔算一算在未来10-20年的2种情况，1，继续持有现在的房产，20年后卖出，你的净盈利或者亏损是多少。2，卖掉之后再买入另一套，持有20年之后卖掉，能赚多少。如果2大于1的话，现在的投资房就应该卖。难点是你会不会算，还有对于未来变量的预测，比如房子增值的比例会是多少，你自己有没有能力持有20年，政策，经济以及税务的考量等等。这些方面就是澳房策的强项了，我们VISION会员进门的第一步就是审核现有投资组合，并且作出必要调整。
3，降低持有压力
最典型的情况，是你手里面持有5-6套投资房，杠杆已经开到最大，能贷的款都贷了，而且目前利率非常低，持有房产压力不大，可能每个月现金流为正，不用添钱，还能赚钱。不巧的是赶上了加息周期，利息从1%上涨到7%，每个月现金流从正，变成平衡，再变成负，最后手里的现金都不够还贷款的。这种情况下就需要考虑卖出房产，降低贷款还款压力。我们的VISION会员基本不会遇到这种情况，因为每年都会有投资组合审查会议，我们对于市场的跟踪也是最及时的，一旦有动向，会员第一个知道。最理想的情况，是您自己对于经济方向有所把控，看到大局，同时对自己的投资组合实时监控，能够预防1-2年之后可能出现的现金流压力。
4，与投资目标不符
每个人的投资目标都不一样，有人想赚快钱，有人想要赚点钱就去消费，短期目标比较多。在我看来，房产投资的目标必须要一次看到底，也就是退休，甚至是退休之后的养老阶段。通过房产投资获得被动收入达到可以退休的状态，一般需要10-20年持续投资的积累。在投资前期需要购买高增值房产，投资后期需要高现金流房产。如果你刚刚开始投资，买的是现金流不错但是不怎么增值的房产，跟投资目标就不搭了，需要作出调整。
5，投资过度集中
有人喜欢集中投资，其实就是押宝。也有人喜欢分散投资，长期持有赚取市场平均收益。我自己属于后者，也推荐我们的会员选择后者，可能赚的没有集中投资那么快那么多，但是胜在稳定持久不需要很多维护。如果你有赌徒心理，可能更倾向于所有钱加贷款孤注一掷投资同一类房产，但是要做好押错宝的准备。普通人风险承受能力小一些，更适合于分散投资。如果你的房产投资过于集中，就需要作出适当调整。
6，经济基本面改变
比如说2021年的中国，你手里有钱，会买房吗？我相信很多人的答案是“会买”，可是到了2024年你的答案还是一样的吗？这里的改变，就是经济基本面，也就是大方向。包括人口，产出，金融，以及社会整体的情绪和感知反馈。目前澳洲并没有任何迹象会很快发生这种彻底结构性转向，所以在相当长一段时间内，您都不会用到这个卖房理由。
讲了这么多，悉尼和墨尔本房产到底会不会下跌呢？不论哪个城市，上涨和下跌都是非常正常的，我们澳房策的投资理念之一就总结得很好，“澳洲房市短期有涨跌，长期一直涨”。这是我们整体研究澳洲房市，和分别研究各个城市过去50年的数据得出的结论。所以说房市短期下跌也是正常的。从“卖房标价”这个指标上看，至少在第三季度，墨尔本和悉尼的房市大概率会变弱，至于第四季度，没有什么突发事件的话，这个趋势我猜会持续。转机在哪里呢？当然就是澳洲降息了。大家还记得今年年初的时候，都猜测3月份会降息吗？现在的说法是明年3月。经济学家们的看法也不一致。我希望RBA明天就降息，但是失业率提高和通胀是不支持这种操作的。所以我们只能等待。在没有降息，没有其他政策性刺激或者突发事件出来之前，我看悉尼和墨尔本的房市趋势将会越来越弱。至于应不应该卖出投资房，大家可以参考我刚刚讲的6点，自我审核一下，也欢迎您咨询澳房策。少数老练的投资者，这时候可能会开始认真看看悉尼和墨尔本的房产市场，找机会抄底入手了。
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我最近在日本旅行，更新慢了一点，请大家见谅。在日本我真的感受到生活的轻松，跟澳洲巨大的生活压力对比太鲜明了。就吃的一项，同样的东西，价格是悉尼的30%-50%。房价真的便宜，也就东京和大阪中心区域贵点，出了这个圈儿买房一点压力都没有。医疗健全，生活方便。我在想是不是要在退休之后，每年在日本住半年，拿着澳洲的养老金，来日本花，多惬意啊。您各位有好的退休养老地，消费低，税务低，环境好，医疗水平高，吃得又健康的地方，欢迎您留言参与讨论。
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