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【澳洲房产】Airbnb短租已死! 维州墨尔本还债潮继续 | 维州再次对房产投资者动手 | 这次是Airbnb | 新州昆州或跟进 | 房产投资者如何调整策略应对打击【澳房策256】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。


没错,又是墨尔本。在降低土地税起征点,打击房产投资之后,维州政府又出大招,这次重点,是打击Airbnb短租。不但房东需要持牌上岗,每年过年审交钱,还要多收短租附加税,进一步压榨应对高贷款利息的房东们。导致最后可能不得不抛售房产,增加房产供应量,导致房价下行压力。具体政策到底是什么,会如何影响房产投资者,新州昆州会不会步维州后尘,收紧短租市场,我们投资者又应该如何应对呢?


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墨尔本疯狂打击Airbnb


我们不说废话直奔主题。先来个开胃菜,维州墨尔本市政府(City of Melbourne)议会,通过议案,将会推行全新政策,所有Airbnb类短租房产必须缴纳每年$350的注册费,注意是每年每套,并且一年之中最多出租180天,计划在2024年2月开始实施。这注册费就好像汽车牌照一样,每年续一次交一次钱。City of Melbourne包含的范围很广,包括了市中心东西南北临近的区,比如Melbourne CBD,Docklands, Southbank, South Yarra...这些地方的情况大都是中高密度住宅泛滥,Airbnb成堆。有多少呢?根据墨尔本市政府统计,辖区内有4100套Airbnb短租房,占到了总房产数量的14%。目前这个政策已经通过了议会表决,进入了修订审议阶段,明年2月开始实施。


政府希望能够通过加税和让监管变得更难,让Airbnb无利可图,逼房东放弃运营短租,或者改成长租或者卖掉房产,释放房源,让澳洲本地人有更多的长租房源可以选择,从而降低租金上涨的压力,目的是要改变墨尔本的民生,本来是好事,但是对于房产投资者来说,赚钱的渠道可能被卡死。


凡是中高密度住宅都有业主委员会,比如一栋楼里面有100户,业主在对这栋楼的管理上,都是有投票权的,本来Airbnb藏得藏得好好的,业主委员会都不知道。一旦开始施行Airbnb注册制度,交了钱,拿了牌照,自己的牌照号码和注册地址,在政府官网上就能查到。这样的话,原本偷着做Airbnb生意,而业主委员会睁一只眼闭一只眼的情况,可能也要改变了。没了灰色地带,就只有允许或者不允许两种选择。如果不允许的话,可不是一家不允许,而是整栋楼的房子可能都要被业主委员会禁止做短租。


其次是二房东问题。有不少Airbnb其实是房客从中介那里租来,做长租的,不管是后来觉得自己有经济压力,开始对空闲的房子做短租,还是一开始就这么打算,即使中介默许,不跟房东讲,房东也能查得到。同样,灰色地带消失。你想想,如果房东允许做Airbnb,为什么不自己去做,而非要转一手少赚点呢?


然后就来到税务问题。有了注册,没了灰色地带,原来在税收方面想要藏点收入的房东,这下也没法藏了。虽然这个税早就该交,但是对他们来说,运营成本是实打实地上涨了。


还有安全合规,防火有没有问题啊,噪音问题能不能解决啊等等。为了合规可能还有一笔改造费用需要投入。


这还没完,我们尝试开个脑洞,按照现在的趋势,肯定是要挤压短租的运营利润,增加政策合规成本,那么出台了这个牌照规定之后,还会不会继续加码呢?比如缴纳个什么明目的保险,或者短租房东也需要经过培训才能上岗,要不就给牌照加个什么条款,比如说你想拿牌照,就要随时随地接受政府专员检查, 等等吧,这些麻烦事情。我想维州政府发起疯来,没什么事情是干不出来的。


说到这里已经有不少房产投资者开始揪心了。别急,这只是个开胃菜,不但Airbnb类短租需要申请牌照和年审,维州正在考虑永久增加一项全新的税种,短租附加税。


短租附加税


维州政府正在积极考虑增加7.5%短租附加税,也就是说,在维州住Airbnb, 租金将会上涨7.5%,这笔钱被政府拿走充公了。到本期影片成稿的时间为止,这项税务还在讨论之中,但是按照本届维州政府一贯的行事规则,增加这项税收的可能性,我认为还是非常大的。


根据Airbnb公司内部的预测,如果这项税收上线,墨尔本市中心Airbnb每晚价格将会上涨$17, Geelong以南的Surf Coast每晚上涨$29,Mornington每晚价格要上涨$42,


这个短租附加税会在很大程度上打击旅游业,所以业内也叫它旅游税。不过维州政府显然是在对比旅游和民生的情况下,选择了放弃旅游,挺民生。所以在打击短租,释放长租房源改善租房问题的同时,也打击了旅游业。


墨尔本的居民评价不一。有的说维州政府再一次对房产投资者下手,继续抢钱模式。还有的说社会主义共和制维州政府再次侵犯房产权。当然也有挺维州政府的人了。


在澳房策之前分析维州预算案的影片里面,我曾经说过,维州政府因为在疫情期间发行太多的债务,目前正在10年的还债计划之中,维州生产效率提不上来,没法更快创造财富,只能靠移民和税收,而税收的重头戏就是房产。目前维州房产相关税务已经是全澳洲最高,前两个月又降低了地税起征点,让房产投资者多交税。还有最近对长租房限制涨租,现在又来抢短租的钱了。如果维州政府和财政没有根本性的改观,在接下去的几年中,这个趋势将会持续下去。


这还不是最可怕的,如果维州成功实施以上几项政策的话,新州和昆州会怎么反应呢?原来根本没想到可以对Airbnb也多收点税,搞个牌照。现在好了,有样学样,维州有现成的政策架构,稍微改改然后复制粘。本来政府没有过多的人力物力去管理短租行业,但是通过发放牌照和收注册费,资金的问题完美解决。只是不知道在政府对Airbnb下手之后市场会变成什么样子。虽然在澳洲没有先例,但是最近在美国纽约打击Airbnb的行动之中已经出现了一些社会反应,在这种情况下房东会发生些什么变化,到底会不会释放出政府期望的长租房源呢?


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纽约Airbnb终结


9月5日开始,纽约限制Airbnb短租的规定被强制执行。首先,整套公寓一次不能出租30天以内。比如想要租一整套公寓1周,不好意思,现在租不到了。然后,短租必须首先跟市政府注册,并且在运营的时候,房东要跟租客同住。还有同一时间最多有2个租客。所以家庭类租客基本上被完全屏蔽。看出这项法律有多严格了吗?它不仅限制了Airbnb在城市中的运营方式,对于许多客人和房东来说,几乎就是完全禁止。


有意思的上街抗议的双方,一方是支持禁止Airbnb的人,都是些租不到房子的人,说自己很惨。另一方是房东,说自己找不到租客,赚不到钱,还不起贷款,也很惨。那打击Airbnb底有什么好处呢?

从法律实施开始,纽约大概有11000套房子从Airbnb网站下架。因为现在法规实施还不到1个月,具体对与经济和民生的效果还没有显现出来。我能想到的结果,是投资者因为无法盈利或者持有成本太高而抛售房产,让纽约同类房产价格出售价格下降,同时一部分投资者把短租变成长租房,新房源上市增加供给,压低房租。由于短租房源极速下降,我们不久就会看到酒店价格暴涨,同时游客减少的现象。到底这个法律对经济和民生的综合效果会怎么样,只有时间能给我们答案了。


我们从墨尔本讲到澳洲又讲到美国,现在我们再说回澳洲,目前持有Airbnb房产的投资者,或者想要长租变短租的投资者,还有那些想要买房做短租的人,到底应该怎么应对未来的趋势呢?


澳房策观点


首先就是目前来看,Airbnb重点打击的地点,是人口最集中的地方也就是CBD和周边地区。这里往往高密度住宅泛滥,能够释放出的房源也非常多。短期内还不会影响到传统的度假地区,比如滑雪胜地,冲浪胜地等等。所以如果你在CBD周边持有房产的话,要做好应对的准备。


如果你买房,做Airbnb,开始的时候租金不错,现金流不错,而随着Airbnb运营费用增加和规则限制变多,你发现运营Airbnb越来越累,最后想要换一个方案,但是突然发现你买的房子不涨价,这一大块利润没赚到,如果长租的话,租金根本没法对冲投资房持有成本。这种情况下,投资房持有时间越长,亏损得就越多,最后你扛不住只能忍痛割肉止损。所以如果你想要专门买房做Airbnb, 不为了房子升值,也没有很健康的长租方案做后备的话,就要多考虑考虑了。最好是把Airbnb作为后备方案来运行,而投资房产的优先级要放在资本增值和能够稳定长租上,Airbnb只是作为锦上添花的选项比较好。


前几天有位台湾的朋友,来咨询澳房策,说自己没有澳洲任何签证,但是想要在澳洲某个城市投资买房,然后做Airbnb,我当时想了半天,真没法三言两语回答完。外国人在澳洲投资买房本来就面临着种种限制,比如绝大多数情况下只能买新房,需要缴纳额外的FIRB申请费,印花税附加,土地税附加...贷款也要比本地人利率高出1-2%, 所以纯海外人士在澳洲买套房子就是为了做短租,确实是要想想的。还有一位住在印尼的华人老板,到咨询澳房策,想要投资澳洲房产。因为最近涉及到这么多的变化和未来趋势的改变,其实我自己也很好奇,海外人士现在到澳洲投资房产到底能不能赚钱,所以就花了1整天的时间,做了一个模型分析,里面包含了几大城市,放了不少变量,比如本地贷款比例,贷款利息,申请费,印花税,印花税附加,地税,地税附加,资本增值,租金等等。还分析了包括独立别墅,联排别墅和公寓类房产,然后尝试寻找最佳方案。没想到被我找到了一个非常好的海外人士投资澳洲房产的解决方案。只有在这个城市,投资这种房产,这样投资,才适合海外投资者。我会把具体分析过程和模型放在我正在加班加点制作的《澳房策大师课》全新的3.0完整版里面,不久就会跟大家见面。如果你是海外投资者,对澳洲房产投资感兴趣,赶紧找澳房策咨询。


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