上亿财产成功人士, 险些被澳洲房产中介蒙骗入局！海外投资者, 留学生, 离岸PR澳洲买房必须懂的那些事！没搞懂先别买【澳房策218】
欢迎来到澳房策，我是Alex老师。随着中国国门打开，澳洲移民留学又活跃了起来，最近就有不少刚刚登陆澳洲的留学生，新移民和一些等待永居身份过程中的准移民，甚至不少纯海外人士，重新点燃了到澳洲投资买房的热情。其中一位国内成功企业家，纵横商场多年，都险些被澳洲房产中介蒙骗入局，经过澳房策咨询，放弃了投资买房的念头。另一位新加坡大姐想要到澳洲买房，也被我劝阻了。到底为什么买房不适合这些人，根本原因到底是什么呢？本期影片就来分析一下。一次搞懂海外人买房决策需要注意的那些事！如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
国内成功企业家
这位广东大哥，在微信上联系到我预约付费的1v1咨询，还不想要远程视频会议，非要来办公室见我。我说那没问题啊，来就来吧。上周五晚上来我办公室见面。穿着干净整洁，低调内敛。但是一坐下聊天，才知道大哥是真人不露相。在国内，这广东大哥是一位成功的企业家，家族企业，营业额非常可观。可能是这两年疫情闹的，不想再花那么多精力经营企业，就在疫情期间办理了澳洲投资移民。但是碍于国门封闭没法到澳洲考察。这次来澳洲，是专程考察环境和给家人打前站的，当然买房也是其中一项。
所以人家大老远非要来我公司见我一面也就可以理解了。这大哥别看有钱，但是一点也没有架子，反倒是特别虚心好学。在咨询中就跟我讲到，这次来悉尼遇到的中介和看的房产，想让我给出个主义。大哥目前在等PR，还没有拿到，保守估计也要等到明年6-7月份PR才能下来。在见我之前，已经去悉尼的几个区域包括西北开发区考察过，说自己很喜欢中介给他推荐的几套房产。问我的意见。我们澳房策的咨询可不只是跟买房相关的，要问得很细，比如家庭财产，现金，贷款，身份，家庭成员，未来家庭和工作规划，财务目标。只有了解了这些情况之后才知道适合走那条投资的路线，买什么样的房子，什么时候买，哪个城市买，多少钱的。整个聊下来，我的第一感觉就是这大哥目前不应该投资澳洲房产。
最重要的原因是PR还没有下来，大哥又短期内不在澳洲住，面临很多买房的限制。比如人不在澳洲还没有PR的情况下只能买新房，过户之前需要申请政府批文FIRB，过户时需要缴纳印花税，印花税附加，之后持有时，每年还要缴纳地税，地税附加，以及其他正常的持有费用。大哥不用贷款可以全款支付。但是即使这样算下来，在没有变成PR之前，每年也都是在赔钱的。所以我们的咨询建议是，现在不要买房。我估计给这大哥推荐房产的中介可能会很死我。但是我也不在乎，我是拿人钱替人办事，谁让他们在卖房子的时候只想到自己赚钱，不根据客户本身的情况给客户算笔账呢？账一算出来，清清楚楚。应不应该投资自然见分晓。最后房子可能是卖出去了，但是客户每年都会净亏损，为了自己赚钱，让别人赔钱，这事情，我是干不出来的。很可惜的是澳洲的房产行业，这样只顾卖房的中介，可不在少数。
新加坡大姐
如果说正在移民澳洲的朋友容易在买房的时候踩雷，那么没有打算移民的纯海外人士想要投资澳洲房产，就好比在雷区里面行走，因为这些人对澳洲房产，地理，政策，贷款，基本一点概念都没有，就敢来澳洲买房，我也是很佩服他们的勇气。前几天，就有一位新加坡的大姐，找到我们咨询澳洲房产投资的事情，她根本没有打算移民澳洲，甚至都没有打算来澳洲。手里有点闲钱，也不知怎么的，就想在澳洲买房。上来就问买什么房好，贷款怎么贷。我反问大姐的问题是你为什么买房，放在谁的名下，将来要不要来澳洲。大姐的回答居然是，不知道。很明显是在完全不了解澳洲房产投资的情况下就来咨询澳房策的。当然最后还是被我劝退了，因为她没有PR也不想移民澳洲，在澳洲买个房子真的没什么意义。
其实这样的例子最近还有很多，比如大学快要毕业，打算留在澳洲的学生，在申请PR过程中的人。我们今天就来一次性讲清楚，这些不是澳洲本地人但是想要买澳洲房产的人需要考虑的事情。先透露一下，听完了之后，大部分没有拿到PR的人都不想再买房了。
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你准备好了吗（现金量/流动性/所在国）
在澳洲买房，除非你全部用现金支付，一定会用到银行贷款。澳洲审批贷款的条件不太一样，你手里有多少钱，有多少资产都没用，银行主要看你的收入。你说家里有10套全款房产，但是没有收入，澳洲银行还是不会贷款给你。之后就是贷款利息，澳洲23年3月份本息同还的浮动利息对于本地人是5.3%左右，目前在升息周期之中，当然你看这个影片的时间点不同，可能利息又有所不同。海外收入是可以贷款的，只是手续麻烦一些，利率稍微高一些，贷款比例稍微低一些。接下来就是现金部分，你在买房之前，必须现金已经换成澳币并且存在澳洲银行账户里面了，这才叫做已经准备好。如果钱还在生意里，在不动产里，在国内，这种能不能转到澳洲还是个问题。所以想买房，先转钱。澳房策是有长期合作的汇款渠道的，欢迎您使用。
什么身份买什么房
你目前的身份，直接决定了可以买什么样的澳洲房产。我说的是大概情况，在不同的州，不同的时期，有特例，但是大方向是不变的。如果人在海外，没有PR，只能买澳洲的新房，就是产权还在开发商手里的房子，如果你从个人手里买，基本都是二手了。如果是人在澳洲有签证，比如学生签证，移民等待期，可以买新房，也可以买二手，但是二手只能自住不能租出去。如果将来离开澳洲，比如留学生回国，是需要把房子卖掉的。
交易成本
以上的硬件条件具备之后，就需要来了解一下在澳洲买房费用，可能比你想象得多很多。我特别整理了一个图表, 里面用新州悉尼举例，详细讲解了交易税费和持有房产时候的地税。有兴趣的朋友可以暂停一下研究研究。
海外人士，就是没有永居PR或者公民Citizen身份的人，在澳洲买房，一般都有2个税收，印花税和印花税附加。按照新州悉尼举例，不管是自住还是投资，海外人士都要缴纳这2个税收。如果房产是单合同房产，就是除了买地建房，也叫土地别墅项目，之外的所有房产类型，都叫单合同房产，印花税是合同价4%，印花税附加是8%。而双合同房产，就是土地别墅项目，印花税是土地部分价值（除去建筑合同价格之外）的4%。印花税附加是土地部分价值8%。所以同样是150万的房子，单合同的房子比如公寓楼花，准现房，或者任何二手房，海外人需要缴纳18万的税费，这个是在交易的时候一次性缴纳的。如果是土地部分价值100万，建筑50万的土地别墅项目，海外人士需要缴纳12万澳币，因为只计算土地部分价值。以上只是房产交易时候的一次性税务成本，接下来才是最让人头疼的税务。
持有成本
在持有房产的时间里，除了一般持有成本，比如物业费，保险，中介费，市政费，水费这些，还有一个很多人忽略但是影响巨大的成本，地税和地税附加。注意这2个税费是每年交一次。
在计算交易成本的时候，不是说只要，不是PR不是Citizen，一般就属于海外人士了吗？诶，在核算地税和地税附加的时候，海外人士的定义多了一个，就是已经拿到PR，但是每个日历年，就是诶年1月1日到12月31日，在澳洲居住不满200天，这个也算是海外人士。我们看看怎么算的。我这都是用新州悉尼举例，澳洲8个州领地，地方税税法不太一样，但是大同小异。
既然是房子持有期，就无所谓新房旧房了，到手的房子已经都算是二手房子了，也就没有单合同双合同一说。海外人士持有自住房，不用缴纳地税，但是必须缴纳地税附加，是房子土地部分价值的4%，每年交一次。如果是持有投资房，不但要交地税，还要交地税附加。
举个例子，150万的公寓房，土地部分价值20万，海外人士自住，每年要交8000澳币。如果是投资，一样要交8000，因为土地部分价值没有超过新州今年的地税起征点$969,000, 只交地税附加就好。
如果是150万的别墅，土地部分价值100万，那就完全不一样了。海外人士自住，每年缴纳40000澳币，如果是投资要交40596。其中超过起征点969000的部分只有31000，这部分的计算方法如下。不较真的人可以不用看。
如果土地部分价值600万的新州投资房，海外人士每年的地税和地税附加就会达到$320,896 每年亏掉半套房啊。感觉到疼了吗？
其他费用
以上费用只是前菜，我们还没有算上海外人士购买澳洲房产时，至少13000澳币一套的政府批文费(FIRB)，过户律师费2000，市政费，水费，保险，出租中介费，维护费，如果是公寓还有物业费，等等，而现金流收入只有租金。目前的利息一路走高，澳洲本地人在持有投资房的时候能够打平费，用已经是谢天谢地了，何况是海外人士呢。
我不是专业会计师，所以上面计算很可能有失误，同时每个州的情况有所不同，如果有说得不对的地方，还请专业人士留言纠正。但是算出准确的数字并不是我的目的，我是要说明海外人士投资澳洲房产，绝大多数情况下是不明智的选择。当然会有例外情况。
2种情况海外人士可以投资
1拿到PR之后再买房，注意要在澳洲每年住满200天，要不然地税附加照收。
2买交房日期在拿到PR之后的房子，注意不同州退回印花税的政策，比如新州是要先交印花税和印花税附加，然后拿到PR，然后在房产交割的时候去申请退款。
3种情况海外人士不要投资
1没有澳洲任何签证，将来也不打算移民澳洲。因为过户的费用和持有的费用会吃掉你的利润甚至本金。
2有澳洲PR但是每年居住澳洲不到200天。地税和地税附加是非常高的持有成本，尤其在新州。
3留学生为了不去抢出租房，就去随便买个公寓住。暂时解决了租房问题，可是在卖的时候发现不赚钱甚至亏钱。更差的情况是去买个别墅，因为还是需要支付海外人士相关税费，包括地税附加。
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