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上亿财产成功人士, 险些被澳洲房产中介蒙骗入局!海外投资者, 留学生, 离岸PR澳洲买房必须懂的那些事!没搞懂先别买【澳房策218】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。随着中国国门打开,澳洲移民留学又活跃了起来,最近就有不少刚刚登陆澳洲的留学生,新移民和一些等待永居身份过程中的准移民,甚至不少纯海外人士,重新点燃了到澳洲投资买房的热情。其中一位国内成功企业家,纵横商场多年,都险些被澳洲房产中介蒙骗入局,经过澳房策咨询,放弃了投资买房的念头。另一位新加坡大姐想要到澳洲买房,也被我劝阻了。到底为什么买房不适合这些人,根本原因到底是什么呢?本期影片就来分析一下。一次搞懂海外人买房决策需要注意的那些事!如果您喜欢本期影片,欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。


国内成功企业家


这位广东大哥,在微信上联系到我预约付费的1v1咨询,还不想要远程视频会议,非要来办公室见我。我说那没问题啊,来就来吧。上周五晚上来我办公室见面。穿着干净整洁,低调内敛。但是一坐下聊天,才知道大哥是真人不露相。在国内,这广东大哥是一位成功的企业家,家族企业,营业额非常可观。可能是这两年疫情闹的,不想再花那么多精力经营企业,就在疫情期间办理了澳洲投资移民。但是碍于国门封闭没法到澳洲考察。这次来澳洲,是专程考察环境和给家人打前站的,当然买房也是其中一项。


所以人家大老远非要来我公司见我一面也就可以理解了。这大哥别看有钱,但是一点也没有架子,反倒是特别虚心好学。在咨询中就跟我讲到,这次来悉尼遇到的中介和看的房产,想让我给出个主义。大哥目前在等PR,还没有拿到,保守估计也要等到明年6-7月份PR才能下来。在见我之前,已经去悉尼的几个区域包括西北开发区考察过,说自己很喜欢中介给他推荐的几套房产。问我的意见。我们澳房策的咨询可不只是跟买房相关的,要问得很细,比如家庭财产,现金,贷款,身份,家庭成员,未来家庭和工作规划,财务目标。只有了解了这些情况之后才知道适合走那条投资的路线,买什么样的房子,什么时候买,哪个城市买,多少钱的。整个聊下来,我的第一感觉就是这大哥目前不应该投资澳洲房产。


最重要的原因是PR还没有下来,大哥又短期内不在澳洲住,面临很多买房的限制。比如人不在澳洲还没有PR的情况下只能买新房,过户之前需要申请政府批文FIRB,过户时需要缴纳印花税,印花税附加,之后持有时,每年还要缴纳地税,地税附加,以及其他正常的持有费用。大哥不用贷款可以全款支付。但是即使这样算下来,在没有变成PR之前,每年也都是在赔钱的。所以我们的咨询建议是,现在不要买房。我估计给这大哥推荐房产的中介可能会很死我。但是我也不在乎,我是拿人钱替人办事,谁让他们在卖房子的时候只想到自己赚钱,不根据客户本身的情况给客户算笔账呢?账一算出来,清清楚楚。应不应该投资自然见分晓。最后房子可能是卖出去了,但是客户每年都会净亏损,为了自己赚钱,让别人赔钱,这事情,我是干不出来的。很可惜的是澳洲的房产行业,这样只顾卖房的中介,可不在少数。


新加坡大姐


如果说正在移民澳洲的朋友容易在买房的时候踩雷,那么没有打算移民的纯海外人士想要投资澳洲房产,就好比在雷区里面行走,因为这些人对澳洲房产,地理,政策,贷款,基本一点概念都没有,就敢来澳洲买房,我也是很佩服他们的勇气。前几天,就有一位新加坡的大姐,找到我们咨询澳洲房产投资的事情,她根本没有打算移民澳洲,甚至都没有打算来澳洲。手里有点闲钱,也不知怎么的,就想在澳洲买房。上来就问买什么房好,贷款怎么贷。我反问大姐的问题是你为什么买房,放在谁的名下,将来要不要来澳洲。大姐的回答居然是,不知道。很明显是在完全不了解澳洲房产投资的情况下就来咨询澳房策的。当然最后还是被我劝退了,因为她没有PR也不想移民澳洲,在澳洲买个房子真的没什么意义。


其实这样的例子最近还有很多,比如大学快要毕业,打算留在澳洲的学生,在申请PR过程中的人。我们今天就来一次性讲清楚,这些不是澳洲本地人但是想要买澳洲房产的人需要考虑的事情。先透露一下,听完了之后,大部分没有拿到PR的人都不想再买房了。


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你准备好了吗(现金量/流动性/所在国)


在澳洲买房,除非你全部用现金支付,一定会用到银行贷款。澳洲审批贷款的条件不太一样,你手里有多少钱,有多少资产都没用,银行主要看你的收入。你说家里有10套全款房产,但是没有收入,澳洲银行还是不会贷款给你。之后就是贷款利息,澳洲23年3月份本息同还的浮动利息对于本地人是5.3%左右,目前在升息周期之中,当然你看这个影片的时间点不同,可能利息又有所不同。海外收入是可以贷款的,只是手续麻烦一些,利率稍微高一些,贷款比例稍微低一些。接下来就是现金部分,你在买房之前,必须现金已经换成澳币并且存在澳洲银行账户里面了,这才叫做已经准备好。如果钱还在生意里,在不动产里,在国内,这种能不能转到澳洲还是个问题。所以想买房,先转钱。澳房策是有长期合作的汇款渠道的,欢迎您使用。


什么身份买什么房


你目前的身份,直接决定了可以买什么样的澳洲房产。我说的是大概情况,在不同的州,不同的时期,有特例,但是大方向是不变的。如果人在海外,没有PR,只能买澳洲的新房,就是产权还在开发商手里的房子,如果你从个人手里买,基本都是二手了。如果是人在澳洲有签证,比如学生签证,移民等待期,可以买新房,也可以买二手,但是二手只能自住不能租出去。如果将来离开澳洲,比如留学生回国,是需要把房子卖掉的。


交易成本


以上的硬件条件具备之后,就需要来了解一下在澳洲买房费用,可能比你想象得多很多。我特别整理了一个图表, 里面用新州悉尼举例,详细讲解了交易税费和持有房产时候的地税。有兴趣的朋友可以暂停一下研究研究。


海外人士,就是没有永居PR或者公民Citizen身份的人,在澳洲买房,一般都有2个税收,印花税和印花税附加。按照新州悉尼举例,不管是自住还是投资,海外人士都要缴纳这2个税收。如果房产是单合同房产,就是除了买地建房,也叫土地别墅项目,之外的所有房产类型,都叫单合同房产,印花税是合同价4%,印花税附加是8%。而双合同房产,就是土地别墅项目,印花税是土地部分价值(除去建筑合同价格之外)的4%。印花税附加是土地部分价值8%。所以同样是150万的房子,单合同的房子比如公寓楼花,准现房,或者任何二手房,海外人需要缴纳18万的税费,这个是在交易的时候一次性缴纳的。如果是土地部分价值100万,建筑50万的土地别墅项目,海外人士需要缴纳12万澳币,因为只计算土地部分价值。以上只是房产交易时候的一次性税务成本,接下来才是最让人头疼的税务。


持有成本


在持有房产的时间里,除了一般持有成本,比如物业费,保险,中介费,市政费,水费这些,还有一个很多人忽略但是影响巨大的成本,地税和地税附加。注意这2个税费是每年交一次。


在计算交易成本的时候,不是说只要,不是PR不是Citizen,一般就属于海外人士了吗?诶,在核算地税和地税附加的时候,海外人士的定义多了一个,就是已经拿到PR,但是每个日历年,就是诶年1月1日到12月31日,在澳洲居住不满200天,这个也算是海外人士。我们看看怎么算的。我这都是用新州悉尼举例,澳洲8个州领地,地方税税法不太一样,但是大同小异。



既然是房子持有期,就无所谓新房旧房了,到手的房子已经都算是二手房子了,也就没有单合同双合同一说。海外人士持有自住房,不用缴纳地税,但是必须缴纳地税附加,是房子土地部分价值的4%,每年交一次。如果是持有投资房,不但要交地税,还要交地税附加。


举个例子,150万的公寓房,土地部分价值20万,海外人士自住,每年要交8000澳币。如果是投资,一样要交8000,因为土地部分价值没有超过新州今年的地税起征点$969,000, 只交地税附加就好。


如果是150万的别墅,土地部分价值100万,那就完全不一样了。海外人士自住,每年缴纳40000澳币,如果是投资要交40596。其中超过起征点969000的部分只有31000,这部分的计算方法如下。不较真的人可以不用看。


如果土地部分价值600万的新州投资房,海外人士每年的地税和地税附加就会达到$320,896 每年亏掉半套房啊。感觉到疼了吗?


其他费用


以上费用只是前菜,我们还没有算上海外人士购买澳洲房产时,至少13000澳币一套的政府批文费(FIRB),过户律师费2000,市政费,水费,保险,出租中介费,维护费,如果是公寓还有物业费,等等,而现金流收入只有租金。目前的利息一路走高,澳洲本地人在持有投资房的时候能够打平费,用已经是谢天谢地了,何况是海外人士呢。


我不是专业会计师,所以上面计算很可能有失误,同时每个州的情况有所不同,如果有说得不对的地方,还请专业人士留言纠正。但是算出准确的数字并不是我的目的,我是要说明海外人士投资澳洲房产,绝大多数情况下是不明智的选择。当然会有例外情况。


2种情况海外人士可以投资


1拿到PR之后再买房,注意要在澳洲每年住满200天,要不然地税附加照收。

2买交房日期在拿到PR之后的房子,注意不同州退回印花税的政策,比如新州是要先交印花税和印花税附加,然后拿到PR,然后在房产交割的时候去申请退款。


3种情况海外人士不要投资


1没有澳洲任何签证,将来也不打算移民澳洲。因为过户的费用和持有的费用会吃掉你的利润甚至本金。

2有澳洲PR但是每年居住澳洲不到200天。地税和地税附加是非常高的持有成本,尤其在新州。

3留学生为了不去抢出租房,就去随便买个公寓住。暂时解决了租房问题,可是在卖的时候发现不赚钱甚至亏钱。更差的情况是去买个别墅,因为还是需要支付海外人士相关税费,包括地税附加。


如果您对澳洲房产投资有任何疑问,欢迎在澳房官网填表咨询。


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