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上集|投资买房之前必须要搞懂的11件事情|没想清楚前千万别买投资房|澳洲房产投资纯干货分享|澳洲买房必看【澳房策188】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。澳洲住宅房产从来都是我们华人最喜欢的投资种类。我们有100块闲钱的话,里面有80块是放在房子里面的。可见房产投资对我们华人来说有多重要。但是我做了这么多年房产行业,见过太多的房产投资者,谈起投资头头是道,但是真刀真枪的去挑房子时候,用的方法和习惯跟菜市场挑白菜没什么太大区别。所以本期影片,我们就来一次性,系统性,讲解买投资房之前必须要懂得的11件事情,没有想清楚前,千万别没投资房,要不然买来就是亏钱。如果您喜欢本期影片,请您点赞订阅,打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。

其实我之前的影片里面也有零碎地讲过在澳洲买投资房需要的注意事项。但是从来没有串起来系统地讲一次。所以您看到这个影片的话,一定要看完,里面全都是精华。我们不说废话,现在就开始。


1.了解自己能买什么房子

在澳洲买房子之前,最基础也是最重要的第一步就是要了解自己在澳洲房产系统中是处在位置的。就是要清楚什么澳洲身份能买什么房子。要不然你花了时间精力,在市场上看了一大圈房子,突然发现自己的身份没法买二手房,这不是瞎耽误功夫吗?


澳洲目前限制海外人士只能买1手房,就是房子产权地权还在开发商手里的,这就包括各种楼花,买地建房也叫土地别墅套餐,还有准现房就是快建好了或者已经建好了但是还没有出售过的房产。或者你就简单理解,卖你房子的是开发商和建筑商那房子就一般属于1手房。澳洲这两年的政策都是希望外国人的钱投资到澳洲建筑行业,带动建筑行业发展,同时增加房屋供给。因为澳洲房屋供给量太少,出租房产也少,限制海外人士购买1手房的政策,一半时不会改变的。


如果你是澳洲永久居民,公民,或者新西兰公民,在澳洲买房基本上没有限制,想在哪里买,买什么房子都可以随你心愿。


如果是人在澳洲的留学生,是可以买2手房自住的,不能用来当作投资房。有人可能问,那我自己住一间,把另外一间房子租出去,收现金,不行吗,来人查就说是我亲戚。那我就钻了空子了,钱也赚到了。如果你有这种想法,在国内,那叫聪明,在澳洲会被人看不起。这就像是在澳洲做火车逃票一样,即使火车站检票机器不拦着,绝大多数的澳洲人还是会乖乖刷卡买票的。这就是一个国家的文化,我们中国人来到澳洲,要入乡随俗,尊重本地文化,尤其是留学生或者新移民,不要做这些小聪明的事情,被抓到的话,自己受罚,还给给我们老移民丢人。所以这事情还是别做。


2.搞清楚自己的预算

你可能觉得预算这个事情太好办了,我自己有多少钱我还不知道吗?实际情况是,你有可能还真不知道。买房在做预算的时候要分两种情况。


第一,如果你是全部用现金支付,别的不说,你先收下我的膝盖。您太牛了。有钱就是可以任性。但即使你是打算全部用现金支付,也要看看现金流够不够用,现金是不是处于随时可用的状态。比如说你是刚来澳洲的新移民,很有实力,可以全部用现金支付,但是你的钱还都在国内,甚至国内的钱还放在国内的房子里面,房子还没卖掉。其实你是没有任何预算的,因为你的钱没有处于随时可以买澳洲房产的状态。原来还能用中国和澳洲双边贸易的方法转移财产,现在贸易不好做,这种方法也变难了。还有一种方法是大陆的钱先到香港,然后再转出来,为什么到香港呢,因为大陆外汇管制,外汇储备有点少了。但是最近有消息说香港向国外汇款单次上限改为2万美元了,额度大了还要登记。也不知道是不是准确消息。但是外汇制度越来越收紧到是肯定的。


第二,如果你买房的时候需要贷款的话,其实决定预算的并不是现金,而是银行肯借给你多少钱。决定你能买什么房子的不是你,而是银行,所以必须要等到银行贷款预批下来你才知道准确的预算上限,然后在这个限制之内给自己设定一个实际的预算。预批下来之前你的预算都是猜的,这时候你看房子其实有点太早。目前澳洲在利率上升周期里面,贷款也在收紧之中,同样一个人,现在能贷到100万,可能再过几个月就只能贷到80万了。所以一定在买房之前定好预算,打好提前量。


3.别忽略交易成本和持有成本

我们先看交易成本。在澳洲买房买家一般不用支付中介费用,除非你使用了买家中介服务,让人帮你找房子。剩下的交易费用就这么几大项,印花税,律师费,如果你是海外人士需要缴纳FIRB申请费,和印花税附加。这些费用加起来最高能够达到房价的15%,是不小的一笔费用。在做预算的时候,一定要把这部分计算在现金里面,因为这些费用都只能用现金支付。


买房的费用比较清晰,但是很多人在买房的时候并没有完整考虑持有成本,以至于买了房养不起,最后不得不在不好的时间点脱手卖掉,赔钱认倒霉。所以在买房前了解持有成本也是非常重要的。房子买到手以后第一笔费用就是装修或者翻新费用,这是针对2手房的,1手房一般没有这个问题。然后就开始各种杂七杂八的费用了。中介帮你管理房子找租客你需要支付费用,除了租金收入的4%-12%要交给中介作为管理费之外,还要支付杂费比如广告费,打印费,报告费,招租费。为什么4%-12%有个范围呢?悉尼管理费比较低大概在4-6%之间,而珀斯管理费一般在12%-14%之间。澳洲各个城市是不一样的。如果你的房子用来做短租,可能要支付18%-20%的租金作为管理费。然后就是跟政府相关的费用,比如市政费,水费,物业管理费,这个跟出租管理还不一样,如果你买的是公寓或者联排别墅的话需要交物业费的。然后还有地税,如果你是海外人士还要缴纳土地税附加。就这我们还没有算,房产维护费用,保险费用,还有持有房产的最大成本银行利息。所以在澳洲住宅做投资,想要通过租金收入发财,基本不可能,因为持有费用会吃掉几乎所有的租金收入。在澳房策投资理念之中,租金唯一的作用就是让你稳定持有房产更长时间,去赚取房产本身的溢价。所以在买房的时候,对租金上不用太过于纠结。


在你未来你需要出售房产的时候,还需要缴纳卖家中介代理费,澳洲大概收2%-3%左右。另外可能需要支付银行贷款的Discharge费用。这种情况比较多出现在利率持平期间和利率下降期间,如果你固定利率的话,在中途卖房,银行要把损失的利息收回来,所以有一笔罚金叫Discharge fee。但是在利率上涨期间一般不用,因为你的固定利率可能远远低于市场利率。你中途卖掉,其实银行占便宜的。


4.投资买房的目

现在来到买投资房整个流程中最重要的一步,搞清楚投资房的目的。有人可能说,那投资房不久是想赚钱么?对,但是每个人赚钱的目的方法都不一样。基本上分成两类。炒房和投资。


房子一定要买在最低点,然后在一定要找到最高点出手,或者用10%定金压10套楼花在收房前卖掉,这都是典型的炒房一族。在我看来,凡是买了房子,在2年内卖掉的人,都属于这一类。其实炒房就跟投资没什么关系了,因为这是一种投机行为。你想想,哪有人能猜得到市场最低点或者最高点是什么时候呢?这种快进快出就跟押宝是一样的,压对了,赚一大笔,压错了满盘皆输。除非你资金雄厚,输了也对你的生活没有影响,那你可以玩玩儿。但是对大多数普通人,这种投资方法我都不太推荐。


整个澳洲住宅房产投资类别都是低现金流高增值的,当然有特例了,不过大方向是这样。也就是说,如果你想要的是健康可持续的资本增值的话,需要买入后持有房产7-15年,才能平衡2-3波房产市场涨跌所带来的影响,得到稳定的年化收益。每年赚7%,一直赚20年,比那些今年赚20%,明年赔10%的人,20年后财富多得多。这就涉及到了财富的复利效应。关于复利效应我先埋个坑,以后影片里面我一定去给填上。


5.根据目标设定投资房需要满足的条件

有了前面4项思考之后你就可以大概能勾勒出适合你购买的投资房的轮廓了。不过还有几点需要考量。而这几点都需要你现有房产投资的目标才能确定。如果您想了解澳洲房产市场,欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。也欢迎您来参加澳房策直播公开课Master Class学习投资理念普通人购入10套投资房实现财富目标,以上所有报名链接都在在影片描述栏,如果你不是在TY看到影片,请您私信我们咨询。


  1. 如果你自己有很强的赚钱能力,比如自己开生意的,或者高级打工仔。平时工作就很忙了,哪有时间去学习房产投资然后去自己实践呢。凡是这类高净值人士,一般都只是想通过买房子把自己多余的现金有效率地利用起来,没有特别的财富目标。希望买了房子就放在哪里,让房子自己去赚钱。不想房产投资占用自己的工作时间。这类人士其实可以考虑两种方式,1就是预算充裕的情况下,直接去买好区好房,这种地方唯一可以算上缺点的就是门槛有点高,动辄几百万澳币的房子只有少数人能买得起。好区好房绝对是稀有资源,长期看肯定升值而且升值比例比便宜的房子要高。2是在澳洲多个州领地配置自资产,在房产不同房产周期购入不同地方,不同类型多套房产,互相抵消市场波动,走稳健投资和多元化路线。这个一两句话讲不清,大家可来参加我们的直播公开课,里面有具体讲解。

  2. 如果你已经设定了财务计划和退休规划,比如说在7-15年内需要通过房产投资获得每月10000澳币的被动收入,同时退休享受生活,这类非常具体的财务目标,你需要5个专业人士帮你完成整个财务计划的设计和执行。比如你需要有经验的房产投策略师帮你量身打造完整计划,未来15年中,什么时间在哪里买入多少钱的什么类型的房子,策略师需要自己有投资经验,还需要了解整个澳洲几乎所有地点和类型的房产。然后你,需要贷款策略师帮你拓展贷款能力,要不然你买到第三套的时候贷款能力就用完了。房产会计师做税务规划设立家庭信托,财富规划师帮你做自管养老金,专业房产律师帮你买卖房产的时候把关。这5个人必须非常有经验而且需要互相有顺畅地协调才能帮你把规划执行下去。而这一点是你单打独斗不太可能实现的。

  3. 如果你买投资房的目标很多,比如买了房子先给孩子住,然后给自己住,然后出租,然后推倒重建,然后怎么怎么样...用一句话总结就是想通过买一套投资房解决人生所有问题,实现人生目标。10个里面有9个已失败告终,不是因为想要实现的目标太多,适合的房子找不到错过了市场时机,就是买到之后发现随着时间推移,目标发生了改变,房子再也不适合自己,然后割肉卖掉。如果你属于这一类的投资者,我只能祝你好运了。

  4. 多数人可能属于最后这一类,就是买投资房只想赚钱,其他的都没有考虑过,也根本不想了解。手里面有钱,但是脑袋里面没有知识,也不会看人。因为自己不懂就需要依赖别人,那你找到的这个人可以信任吗?这一类人其实是最容易上当受骗的,因为你买什么投资房不是你自己决定的,而是你接触到的那个人推荐什么房子给你,这样决定的。其实大家多少还是要懂一点的,只要你订阅看我的频道,慢慢就会懂得很多澳洲房产投资的知识,不用依靠别人了。


时间关系,我把投资买房之前必须要搞懂的11件事情后6点留到下一期影片里面,包括选择入市时间点,如何挑选投资级别房产,买房前尽职调查怎么做,选择什么房产的持有实体,等等,内容更加干货。你一定要全都看完,澳洲买房的思虑理清后,才不至于买错房子。如果您喜欢本期影片,请您点赞收藏,打开小铃铛选择全部,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。



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