欢迎来到澳房策，我是Alex老师。在澳房策188影片我们了解了在澳洲买投资房必须搞懂的11件事情前5个，没有看过上集的朋友欢迎您复习一下。那一期我给自己挖了个大坑，本期影片我们把坑填上，帮大家理清后6个澳洲买投资房必须要了解的事情。两期连起来看，保证能够理清您对澳洲房产投资的基本思路。如果您喜欢本期影片，请您点赞订阅，打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。
6.选择入市时间点
选择入市时间点是大多数人都想要做，却很难做到都事情。好比说你在买股票，总想找一个低点买入，高点卖出，但是往往你认为的低点并不是最低，而是下行市场中的1小波反弹而已，结果在股市套牢好几年。或者半夜出了一波利好消息，早上起来一开盘就疯狂买进，然后过两天股票利好出尽，转而下跌。总之是普通人怎么抓也抓不住所谓正确的时间点。所以股市之中就出现了价值投资者这个群体，他们通过基本面，分析一个企业健康状况，竞争力，未来发展趋势，定价权，以及一些技术型参数，来判断企业发展的长期趋势，然后买入股票长期持有，让股票投资发挥出长期的复利效应，像巴菲特一样“慢慢变富”。
澳洲的住宅房产投资，跟股市之中的价值投资是一脉相承的。澳洲房地产跟中国房地产不一样，中国房地产曾经是全民炒房几十年，一夜暴富的故事我们听得太多了，在澳洲炒房概念其实都是中国人一厢情愿罢了。快进快出的套利方法在澳洲住宅房产市场行不通。
澳洲买投资房应该遵循的规律是，在适合投资者自己的时间，在长期看涨的区，购买投资级别房产，长期持有。然后在不同城市不同周期购买不同房产相互抵消市场波动获得稳定增值。具体的投资理念，在澳房策最新版的直播公开课Master Class里面有详细讲解。欢迎您参加，学习普通人如何购入10套投资房实现财富目标。同时欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。以上所有报名链接都在在影片描述栏，如果你不是在TY看到影片，请您私信我们咨询。
在这里我简单说几点不应该赶市场时间点的原因，首先澳洲房产市场长期是看涨的。这张图里面明确标出了，过去30年澳洲房产市场经历的起起伏伏，短期看房价确实有涨有跌，但是长期看一直在上涨。其次，澳洲房产市场并不是一个整体，每个州每个城市都有自己的上涨周期和上涨幅度。过去30年墨尔本房产市场复合年化增长达到8.2%，悉尼7.9%，布里斯班7.6%。也就是说无论你任何时间进入市场，只要买房没有踩到雷，本身是好的投资房产，长期持有都能获得类似的年化回报。再次，对于最近的房产市场下跌，很多新闻媒体说澳洲房价将会下跌30%，注意他们说的是整个澳洲房产市场，这些报道大家直接忽略就好了，银行媒体和经济学家的预测没有一次是准的。实际上30%的下跌在澳洲房产历史上都没有出现过。90年代澳洲经济萧条，2000年互联网危机，2008年次贷危机，2020新冠疫情时期都没有发生30%下跌的情况。这些报道唯一的作用就是让专栏作家经济学家保住自己饭碗，业绩达标，点击率达标而已。
其实现在的市场下行期给很多聪明的看长期的房产投资者提供了一个机会窗口，首先市场上买房的竞争没有那么激烈，你不用加价或者排队跟人家去抢房子，其次，很多人都在最近几个月已经出手卖掉房产，手里面现金充裕，都在市场上积极寻找好房产，找到以后马上下手，你看最近2个月的清空率走势就知道我在说什么了。再次，买家有更多的时间寻找好房产和更多的议价空间。这种情况大家都看得到，但是认为是好机会的人不太多，因为投资是反人性的。其实只要你买到投资级别的好房子，放在任何市场情况下表现都不会差。
7.购买的房产是不是投资级别
买投资房之前要考虑的第7点就是你想买的房子是不是投资级别。关于投资级别的具体解释和实例分析在我们澳房策旗舰课程《澳洲房产投资大师课》里面有讲解。在这里我还是简单说一下。
澳洲房产市场上涨，可不是说所有城市所有区域，所有类型的房子在同一个时间都会上涨。有的房子确实不怎么涨价的。另一些房子在一段时间之内涨价不错，过了这段时间价格保持不变好几年。你别觉得自己买了房子，找个租客放在里面就是投资房了。在澳房策投资理念里面，凡是不能给你赚钱的房子就不是资产，而是负债。资产应该是能往你口袋里面装钱的东西。如果买了一个房子，放在手里面反倒赔钱，那你就是花钱买了个负债。花钱去买个赔钱货还放在手里不愿意割肉不愿意承认自己失败，那算是几个意思呢？想要在房产投资这条路上走得更远，买错了房子不怕，割掉止损，回款之后再投好房子就行了。
但是好的投资房需要满足几个条件，才算好。简单说就是，好的投资房，需要在有长期增值潜力的区，比如人口条件满足房价上涨的基本动力，联邦政府和州政府投入，区域本身适合居住，附近有方便的生活交通和就业设施，过去一段时间房价增值稳定，自住比例超过一半，土地价值占整个房价的比例够高等等。如果你不会找这些信息的话，别急，继续往下看，马上告诉你答案。
8.尽职调查哪里找到数字怎么去看
买投资房之前做尽职调查非常重要。尽职调查这个词听起来文邹邹的，说白了就是，你自己要做功课，不要只听别人说。我们澳房策使用的数据平台都是需要付费的，我帮大家找的平台都是不用付费的。您可以参考一下。当然如果您很想得到准确的投资房分析可以来澳房策官网咨询。
绝大多数的基本面数据，都可以在澳洲统计局ABS网站找到，比如人口普查，工资收入，人口迁徙，通货膨胀，就业数据，海外移民趋势。ABS是研究基本面的非常好的数据来源。当然网站是英文的，也不是每个人都能读懂数据，你还是需要一点基础的。比较亲民的数据来源就是澳洲的两大房产广告平台realestate和domain，在里面你可以搜索单独的房产数据或者区域的数据，里面会有显示房价走势，最近成交价格记录，还有供给需求和自住比例。澳房策使用的是id和corelogic两个付费平台，但是普通人没必要花钱购买，除非你是做独立投资决策的硬核数据派。
9.使用正确的持有实体
在澳洲买住宅房产可以用4种不同的实体购买，比如个人，公司，信托，养老金。每一种实体都有单独的会计核算，贷款和税收规则，适用于不同情况。比如用自管养老金买房就不占用个人贷款能力，并且在退休以后卖掉，不用缴增值税。当然也有弊端了，比如其他税务优惠少，持有成本高，还有无法自住等等。要根据每一个投资者不同的情况进行选择。这一部分服务我们澳房策会员也是可以拿到的。可能你觉得比较复杂，我说一个简单的例子你就明白了。比如说，你人在国内，孩子在澳洲拿PR，交了个朋友，两个人还同居，那你给孩子买房子首先是要考虑要不要用孩子名字买，买了以后两个人分手，房子被人家分走一半怎么办。或者你把房子写孩子名字，将来移民到澳洲，孩子不让你在房子里面住怎么办。你可别觉得，怎么可能这样，这都是我们会员真实遇到的问题。所以选择正确的，适合自己的实体持有投资房，绝对是成功房产投资者的必修课之一。
10.购买房产的时候走感情还是走数字？
买投资房之前要考虑的第10点就是你要清楚自己在买投资房这件事情上是走心还是走脑子。几年前我一个朋友，是国内的一个富家千金，在澳洲买投资房，本来跟一家别墅开发商事先定好要买2套，然后约了去看房，想着看看这两套的情况，没毛病的话就入手了。结果当天早上到了开发商展厅，人家说这两套卖掉了，给她换了两套，设计和价格完全一样，其实就是房号不一样而已。这位千金当时就发飙，说不买了，因为不开心，搞得像是去抢限量版爱马仕然后到了店面，说被别人抢走了一样，那个气啊。结果转头去买了另外一家公寓开发商的三套公寓。这些公寓就是很普通的，没有什么特别的稀缺性。结果你可能猜到了，那两套别墅几年后涨幅已经超过了1倍，公寓其中1套价钱没变，2套还没交房呢。这就是理性投资和感性投资的区别了。当然你要是不差钱，买个房子当成是感情宣泄和任性，那就当我没说，但是我们普通人一旦吃了买投资房走心这个亏，想要把损失再赚回来，真是太难了。投资房就是一个工具而已，它会带着我们从财富的现状一路到达自己的财富目标。记住你买投资房不是因为喜欢房子，而是喜欢房子给你带来的财富。或者说赚到钱以后花钱的爽快而已。
11. 如果我的财务情况改变-B计划
买投资房之前大家常常忽略的一个考量就是财务B计划。如果你未来的财务情况改变了，怎么办呢？在买房的时候，大家都会算交易成本，但是持有成本或者说持有时的现金流管理，大家常常忽略。比如说，房子你买到手，但是因为家庭变故，工作变动，市场波动，让你的现金流吃紧，没法还贷款怎么办？最差的情况就是在市场下跌的底部，不得不折价卖房，认栽止损，要不然银行会强制拍卖房产。澳房策之前就有一位会员，婚姻美满，家庭幸福，孩子也听话，老公赚得多，有好几套投资房。妥妥的人生赢家。但是几个月之前，老公突然意外去世，本来老公在打理的投资房财务，自己要承担起来，然后突然发现自己家里空荡荡的，家庭失去了重要的经济来源。虽然保险公司有一笔赔付，但也只能短期应急。当时她到我办公室，还没开始聊就先流眼泪。当然我帮她制定了一套完整的方案，希望能帮她度过难关。我举这个例子很极端，希望没有人会遇到。但是我们生活中经常遇到丢掉工作，或者市场变动，这时候你怎么应对呢？在澳房策投资理念之中，你绝对不能把自己的贷款能力用尽，这样可以减少利息支出和利息变动对你现金流的影响，其次是手里必须留存足够6个月费用的准备金应对突发事件。
制作澳房策188和190这两期影片，是因为最近有好多咨询，问的是买投资房的最基本问题。为了一次性帮大家解决，我才花心思录制了影片，如果您身边有想买房投资的朋友，直接把这两期影片转发给他们，应该就可以解答绝大多数的疑问了。如果您喜欢本期影片，请您点赞收藏，打开小铃铛选择全部，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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