买房绝对不能告诉房产中介的6件事！
通过中介买房有时就是一场博弈，卖家想卖到最高的价格，买家希望买到最划算的价格。但俗话说，“买的不如卖的精”，虽然澳洲房产市场以信息透明著称，但是房产买家仍然是“弱势群体”，一不小心就很容易掉进中介挖的大坑。本期影片，我会告诉你6大买房时打死你不能告诉中介的事。之后我会奉送，买家谈判必胜的3大法宝，影片最后还有一个超大福利送给您。所以你一定要看完。
在数年前我做一线销售，当时我还在卖二手房，做开放参观的时候，有些问题是一定要问买家的。比如你预算多少，家里孩子在哪里上学，看过什么房产，你大概想买多少钱的房子。所有这些问题，看起来很简单，就像在跟买家聊家常一样。但是绝大多数人不知道的是，这里面的每个问题，都能让中介在随后的推销和谈判过程中占尽优势。在做了一段时间一线销售之后，我开始做培训。专门培训澳洲的房产中介牌照和实际操作销售技巧，告诉他们怎么样房子才能卖掉，怎么样才能抓住客人，怎么样才能提高卖价。到现在我培训的中介没有1000也有800了，新州，维州，昆州，说中文，说英文的中介都有。所以，我们今天这个主题，“你作为买家不应该告诉中介的事”，我可能是目前自媒体人中最有发言权的。
我记得之前我卖掉的一套悉尼Black Lion Place的公寓二手房，3房2车位，11楼，正北朝向，楼下就是悉尼著名的Moore Park高尔夫球场，无遮挡景色。房主是新加坡某银行总行信贷部主管。当时房子市场估价在175万左右，当让当时的市场很正常，没有像现在真这么疯狂。我做开放参观的时候，找到了有诚意的买家，通过一些列的话术套出了买家信息，在谈判上占了上风，最后的成交价锁定在了193万。2周后，隔壁楼，同样户型，同样楼层房产公共拍卖价只有178万。当然我拿这个例子出来，并不是说我自己有多厉害。而是想说明买家提供某些信息给中介，会对自己有多不利，不但在谈判上处于下风，最后想要买房，很可能比市场支付更高的价钱。我整理了6大买家不应该告诉中介的信息，我们现在就来挨个说说。
不要透露准确预算
说到这里可能有人会觉得，如果连预算都不说，中介怎么帮你找到适合你的房子呢？那只能说明你低估了中介的能力，我并不是让你不要告诉中介关于预算的任何信息。而是让你不要透露准确的预算，因为这样就等于给了中介过大的权力，在谈判中对你会相当不利。对于我们中国人来讲，最常见的情况就是，中介问你预算，你说100万澳币，实际上你最后很可能买到150万甚至更高。之前我接待过一位重大商业投资移民的客人，上来就说自己的预算是200万，结果看一圈房子，最后买了一套600万澳币的房。所以即使你给出了准确的预算，中介也可能给你看更贵的房子，吸引你去购买。回答这个预算问题最好的方法就是给出一个合理的价格范围。比如说你的预算是100万澳币，你可以告诉中介，你想买80万到120万左右的房子。中介就会推荐给你这个价格范围的房产。如果你在开放参观中被问到这个问题，你需要更谨慎地给出答案。因为如果你给的价格范围，跟房子价格不在一个水平，比如说房子价格200万，你说你的预算是100万，中介可能直接就不理你了。如果你说你的预算在300万，那么中介就知道你可以接受更高的价格，所以会更敢于要价，对你非常不利。我推荐你在回答这个问题的时候，可以说你的预算就在150万到210万之间。这样中介就会知道你是一个真实的买家，又不敢把要价抬得太高。
不要透露不必要的个人信息
你有没有遇到过这种情况，有个卖房的中介，跟你聊的天南海北，什么张家长，李家短，隔壁老王不要脸，什么都说。等聊得热乎了，话锋一转，问起你的家庭情况了，比如家里几口人，孩子在哪里上学，你在哪工作。你可能傻乎乎就把这中介当倾诉对象，一秃噜嘴，就跟人家全招了。你提供的这些信息，是中介衡量你预算和经济能力的重要标准。他们也能从和你聊天的过程中，看出你到底对这套房产的需求程度有多高。比如你说你孩子刚刚考上某某学校，明年1月开学。那么中介就可以读懂，哦，原来这位买家在这几个月就一定需要入手某某学校的学区房，顺带着连你打算花多少钱买都能估计出来。在后期谈判的时候，中介就会利用这点，给你施加压力。王姐，你看，这套房产符合您的预算，也是学区房，您孩子明年要上学，现在马上就得入手，不然就来不及了，房东要的这个价钱其实真不贵，关键你没法短时间找到另外一套合适的房产了。你要是这位买家，很可能硬着头皮，即使超过了一点预算，东拼西凑也把这房子拿下了。你的花费就要高出房产的市场价。原因就是当时你跟这中介说了你孩子上学的事情。所以下次再遇到中介跟你攀谈，你可以说，谢谢你关心啊，我家里和我孩子的事情我就不跟你聊了，我们还是聊聊这套房子吧，房东为什么要卖房啊？这样就可以转守为攻，进而转败为胜。
不要给出具体购房期限
谈判时候就是这样，如果让对方知道你必须在某个时间之前做出决定。你猜对方会怎么样呢？当然就是加价卡死你了。比如中介问你，王姐，您买这个房子是要自己住吗还是…你一听有人问，话痨病犯了。就跟人家说，啊，我买房是给我父母住的，他们喜欢华人区，喜欢住别墅，签证已经办完了，2个月以后过来澳洲。这些话你最不应该说的就是后边两句。为什么呢。因为中介吃定你2个月内必须下手买房。那么一旦你支付了定金，中介其实就可以肆无忌惮的提条件，而你因为时间紧迫，很可能就接受了这个不合理的价格。其实你可以说，虽然我父母2个月后来，但是我们不是很着急买，因为家里有足够的空间让二老住上一段时间，慢慢看。因为你有解决方案，中介就拿不着你了。
不要立即给价格反馈
对于那些没有具体标价只是说欢迎出价的房产，一定不要立即给价格反馈。比如说，中介和你一起去看这套房产，看完之后，你正在拿背着手站在阳台上盘算这套房呢。中介过来和你肩并肩站着，望向远方，说了一句，这景色真好啊，您觉得这套房值多少钱？这时候，只要你给了一个价格，你在随后的谈判中只有输，这一条路能走了。如果你给的价，低于房东心理价还好说，如果高了，那么中介就大概知道自己有多少空间在你和房东之间周旋，来达到一个中间价格成交房产。所以对你是非常不利的。这些其实都好说，最讨厌的是，如果你给的价格太低，中介可能认为你的经济能力不够，不拿你当回事儿。伤害性不大，侮辱性极强。下次你遇到这种问题，王先生，您觉得这套房值多少钱呢，你可以这么回答，猜不到，房东要价多少呢？看就这么简单一句话，你又转守为攻了。绝对是谈判最好的开端。
不要说你的看房历史
很多销售最喜欢问的一个问题是，您最近都看了哪个区，看了那套房啊？有的还会追问，那套房挺好的，你怎么没买呢？这个问题非常容易让买家放松警惕。因为你和中介之间聊的并不是眼下这套正在卖的房产，而是你之前看的房产。你可能觉得说说有什么关系？关系太大了。中介从你的看房历史中，能读懂太多的信息，比如你对区域的喜好，预算价格区间，如果你还说了你没有购买以前房产的理由，他们还能读出来，什么条件你是完全没法接受的，什么条件是可以谈的。比如你被问到这个问题，回答说你最近在看墨尔本富人区Hawthorn的别墅，但是没有买，是因为我出价比房东要价少了5万澳币。这句话，中介就的理解就是，这位客人的预算可能在500万澳币上下，而且是一个很任性的买家。我一定小心伺候，如果让他高兴了，房子可能多卖不少钱，还能给我个大红包。你看，你的一句话，给中介发了多少子弹啊。反过来在谈判桌上用你给的子弹打你。你其实可以这样回答，比如人家问你，王先生，您最近在看哪里的房子啊？你可以说，哦，哪里都转转，看的不少了，房子关键得物有所值。你这一句话，既避免了正面回答，又跟中介传达了一个信息，都是本地狐狸，你别跟我这装貂，这房子我买得起，但是你敢跟我要高价，我立马走人。
不要告诉中介你的真实姓名和联系方式
我们在买楼花，地花，新房的时候，去样板房参观，可能都会被要求注册自己的信息。中介或者是样板房的工作人员会跟你要姓名，电话，邮件地址等等。如果你注册的是你自己的真实信息，而且买房签合同的那个人是你自己，你其实就会失去作为买家的一项基本权力，那就是选择通过哪家中介来购买的权力。为什么呢？新房行业有个规定，客人信息，谁拿到了，这个客人就归谁。比如说A中介拿到了你的信息，然后你想通过B中介购买，不管原因是人家B中介长得好看，还是确实能拿到更低的价格，你都没法通过B中介购买。即使通过B中介买了，佣金也是由A中介来拿。就因为A中介注册了你的信息。其次，你留下了真实的个人信息，那么随后人家中介打电话来骚扰你，你就别抱怨，谁让你留下信息了呢？所以解决的办法，就是你实在要留信息，留个假名字，假电话，假邮件。要不就留个你朋友的信息也行。在小红书上，我发了一条相关的视频，就有个中介给我私信，骂人，说什么那我们中介了解项目，带客人就不应该拿回报了吗，注册客人有什么错，然后就问候我家人。中介的劳动是应该得到回报的，但是你不应该在客人不知情的情况下，夺走客人选择服务更好，更值得信任的中介的权力。这个信息我连回都没回，因为不值得我浪费我生命的10秒钟。我是直接举报给官方，然后官方封了这个人的号，因为违反平台规定，骂人。所以你看，这多好，我还不生气，事情还办了。
房产买家在谈判中最重要的技巧
有一位自媒体人曾经讲过这个话题，内容有点误导和想当然，可能会对买家产生负面影响，所以我先单独拿出来说一下。
这位自媒体老兄说，“只要你尊重中介，中介就会给你提供很多有用的信息。很多中介就会告诉你这个房东真实的情况。比如这个房东现在比你还要着急。你现在出一个什么样的价格，我可以帮你拿到一个什么样的优惠，包括其他的买家现在心里是怎么想的”。尊重中介这一点我是赞同的。但是你说只要你尊重中介，中介就能向着你说话，帮着你一起对付房东。这个实在不敢苟同。除非这个中介是一个完全不称职的中介，拿着房东的佣金，却向着买家说话，当然有可能是拿了你小费了也说不定。要不然中介跟你说房东也很着急，帮你拿优惠，这套话术，可能是想让你觉得他是站在你这边的，你俩应该并肩作战，你赶紧把实话告诉中介，同时你的出价，很可能已经超过了房东的底价，这时候中介就知道，这单肯定成了，只是要把单砸得更牢靠一点。比如说，中介知道房东底价100万就能卖，但是广告上打的是110万，你出价105万，中介知道肯定能成单，但是要抓牢你，然后就说，我站在你这一边，帮你拿减价，但是如果成了，你需要马上签合同。然后过1个小时又跟你说，我帮你争取到了104万。你看房东对这个价格OK，你省下1万，还要感谢这个中介。实际上，如果你再砍砍，还能砍下来。
这位自媒体老兄说的第二点是，“你作为买家，可以跟中介说，你未来还有很多买房子的计划，不光是只有这一套房子要买，我以后都要跟你买，还会介绍朋友跟你买。中介的想法我如果帮这个买家拿了低价，他就会谢谢我，以后还可以薄利多销，然后买家就在谈判中更有利”？我很负责任的告诉你，这一招，中介行业内的名字，叫做“打白条”。只对刚刚入行没经验的中介有点用。老中介基本都会忽略这一点，只看眼下的利益，什么将来跟我买，介绍朋友买，都没用，以后再说以后的。
这位老兄说的第三点是。你作为买家，多问中介一些问题是好事，问多了，中介就会告诉你很多你需要的信息。比如，这个房子在市场上多久了？有没有人出价？这个房东有没有其他房子？这个房东为什么要卖这个房子呢？等等这些问题都会让你在谈判过程中掌握更多的咨询，对你有利。天下有这好事儿。哦，你问你的对手，你的对手就一五一十都跟你说了？你怎么知道你对手跟你说的不是他们编的，其实可能也是销售话术的一部分呢？你问中介房子在市场上多久了，回答肯定是，刚上市没多久。问有没有人出价，回答肯定是有不少人出价。问房东为什么卖这个房子，回答肯定是，房东有太多房子，最近想卖一套，调整一下，不过不急。诸如此类。你要是遇到一个新中介，还有可能得到几句实话，要是碰到老油条，不忽悠死你才怪呢。所以这位老兄说的以上3条完全不适用。
在谈判中你应该怎么做才能立于不败之地
第一，做一个挑剔的人。俗话说褒贬是买主，喝彩是闲人。在谈判的时候，你要给这套房子挑毛病，能挑多少挑多少，打击中介和卖家的心里防线，让他们觉得，你并不认同他们对房子的包装和宣传，这样才能砍下价来。第二，红脸白脸配合。买房一定
要两个人去，一个扮演无知的角色问东问西，让中介觉得自己很容易就能成单，另外一个人扮演严厉角色，就是拦着不让买的那个。在你们两个现场表演的过程中，中介的心理防线会被逐渐击溃，最后很可能放弃谈判，直接给你底价，能买就买，不买也没办法，这样你才能获得最大利益。第三，砍价不要一步到位。比如房子100万，你直接还价50万。你这么砍价的话很容易挨打。中介一定认为你这人无理取闹，不会再诚信和你沟通了。你要慢慢砍，砍个几轮下来才能最终见分晓。
今天聊了不少。在影片开始的时候，我曾经许诺大家一个超大福利。前两天我们在会员群里做了70分钟直播，讲了澳洲房产上半年的整体趋势，和下半年的预测。同时给出了我们1v1咨询客人的一个案例分析，这次直播你能得到的价值超过600澳币，现在已经在会员群免费放出重播，大家可以随时观看。加免费会员的方法在影片描述栏。
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