今年千万别买房,如果你不明白决定房价的5个基本因素｜房价涨不涨的底层逻辑|想要赚钱运气和分析到底靠哪个【澳房策178】
欢迎来到澳房策，我是Alex老师。央行加息，通胀高企，很多人已经开始撤出澳洲买房队伍，但是另外一些投资者还是在市场上积极寻找好的房产，买入和长期持有。到底这些精明的投资者看到了我们普通人没有看到的哪些因素呢？看完今天的影片我想你就会有答案了。我会和您聊聊影响房价的5个基本因素，房价到底为什么涨为什么跌，没有看完的话，千万不要去买房。影片最后我会跟大家分享，我们观察到的市场趋势，为你在接下来6个月内的购买和出售决策做好准备。
今天上午有一对夫妻从Newcastle到我悉尼办公室，参加我们Vision会员的的Discovery Session. Vision会员就是澳房策对澳洲房产投资者的一整套解决方案，Discovery Session就是会员在加入之前的问答环节。本来是通过ZOOM远程视频的，但是这对夫妻说，不行，我一定要见Alex老师，所以一路开了2个小时的车，来找我。我真的特别感动。因为我办公室刚刚搬迁，没收拾好，比较乱，就找了一家咖啡厅，坐下。我原本以为，这次会跟我们之前的会员问答Discovery Session情况差不多，但是一细聊，发现他们之前投资什么房子都赚钱。按理说我见过的投资案例也够多了，但是对他们的情况还真实有点羡慕。
怎么回事呢。这两位都在Newcastle一所大学做研究工作，收入很高。老公在疫情之前下手，在悉尼西南区用当时的白菜价买了一套土地别墅，到现在涨了至少一倍，也就2年时间。我就问他，说你当时买这套房子是为什么呢？他的回答让我有点想打人。他说我当时是首次置业，没有其他价格合适的房产，就只能在这里买，那我就买了。结果就是2年房价涨一倍。当然这还不是最扯的，当我跟他老婆聊的时候，感觉自己已经没法做出反应了。她也是在大学做研究，随着工作变动搬到了Newcastle，在当地买了一套土地3000平方米的老房子自住，花了不到60万，现在邻居出价150万，她没卖。我就问她为什么不卖，她说，邻居都在开发联排别墅了，跟我一样大的地块可以开发10-12套Townhouse，我要是开发完了，自己住一套，然后剩下的都租出去，能赚很多钱的。我帮她算了一下，这种结构的现金流大概每个月有20000澳币，一年的被动收入就有24万。然后我有问她，当时为什么去买这套房子，回答让我愣了很久。她说，我妈说要买个地大一点的房子将来要种菜。结果就赚到了。另外她在前几年Gold Coast房产市场很不好的时候，买了一套房子，现在也涨了很多了，当时买的原因是，我喜欢这里，将来想在这里退休。
您各位能理解我的感受吗？就是我们天天做房产市场研究的人，分析来分析去，还不如人家的好运气。我就跟他们说，二位按照目前的情况往下走，其实很快就可以达到财富自由了，为什么还来找我呢？回答特别经典，也是我希望看到我们影片的人能够意识到的。他们说，我们也知道自己以前赚钱靠的都是运气，靠运气赚来的钱，总有一天靠实力还回去。听到这里，我已经开始肃然起敬了。就是赚到钱了，还能对自己有清楚认识的人，不太容易遇到。我们在做房产投资的时候，必须要靠专业的分析和规划做指导，因为大多数做投资的人，可没有这二位的逆天运气。所以接下来我就跟大家分享一下，房产市场涨跌到底跟哪5大基本因素相关，如何去做自己独立分析判断，让自己眼界开阔一些，不至于每次选房的时候，都是靠运气。没看过的千万别买房。
1.货币政策
首先就是货币政策。就是说一个国家所有投资标的，包括金融，房产，加密货币，涨跌的最重要的因素就是当时国家的货币政策。如果国家向市场里面投入更多的货币，更多的信用额度，更低的利率，就意味着在一段时间之内，几乎所有的投资种类价格都会暴涨。最典型的例子就是在疫情期间。从2020年3月份开始到2021年12月，标普500指数上涨100%，ASX200指数上涨55%，澳洲全国平均房价上涨28%，悉尼房价上涨32%。这里要注意，投资其他金融产品一般是不加杠杆的，但是澳洲房产可以借贷80%，也就是4倍杠杆，考虑杠杆之后，澳洲房产在疫情期间的现金回报率超过120%。为什么疫情封城封国封州，澳洲房价还会往上涨呢？就是因为当时澳洲政府为了应对疫情对经济的打击，需要刺激经济，结果开闸放水，大印钞票，给企业，老百姓发钱，同时应用央行的调节机制，紧急把利率调整到历史低位0.1%，还给商业银行低息贷款，让商业银行可以用更低的利息把钱贷出去刺激经济。老百姓虽然没有活干，企业虽然没有生意做，当时莫名其妙的就赚到了很多钱。我们当时一位会员，在疫情期间领到的政府救济金，1年就有25万澳币，当然他之前为了更容易做贷款，开了好几个壳公司，而且都符合政府救济公司的标准的。他当时正常的年收入也不过才15万澳币。所以说疫情期间在家躺平的同时，有这么多钱进账，还有这么多便宜的钱可以从银行借出来，怎么办？投资。结果大把的热钱涌进了股市房市，推高了资产价格。所以我们就会看到一个奇怪的现象，经济不好的时候，各种投资标的都在涨价。这就说明了国家的货币政策对澳洲房价的影响有多么巨大。
2.人口增长(Population)
第二个房价涨跌非常重要的基本面因素就是人口增长。如果一个城市经济不好，没有工作机会，人口流失，没有人买房，那么房价自然就会下跌，这个非常好理解。比如所国内东北黑龙江鹤岗，曾经与鸡西，双鸭山，七台河并称黑龙江四大煤城，经济繁荣。但是近10来年经济一蹶不振，人口流失，年轻人都去大城市寻找机会了，只留下了一片一片没人住的房子。在大城市动不动就几万几十万一平方米的房价面前，鹤岗房价只要2000多一平。足以证明人口对房价的直接影响。这个规律放在世界上任何一个地方几乎都适用，当然也适用与澳大利亚。这就是我一直不是很推崇投资澳洲资源型小镇的原因。资源占据当地经济的比重太大，在好的时候，房价高企，在不好的时候，人们失业，离开小镇，房价雪崩，这就跟做过山车一样。投资房产就是求个安稳的长线增值，这么刺激的话还不如去玩股票了。
澳洲的人口增长严重依赖移民。澳房策做过统计，在过去的20年中，澳洲人口的自然增长在每年15万人左右，基本是一条直线没有变过。对澳洲总人口影响最大的其实是海外移民数量。所以如果澳洲放开移民政策，澳洲整体房价将会得到强大上涨的推力。这说的是澳洲层面。再看看州层面，就是新州，维州，昆州层面。在疫情期间，澳洲国门封闭，但是一些州之间并没有封闭，就促成了人口在各个州之间流动，这叫州际移民。比如从新州搬到昆州，或者从维州搬到昆州。在疫情期间新州和维州房价猛增，同时昆州疫情控制得非常好，很多人就举家搬到昆州居住。所以昆州的房产增值在疫情期间超过悉尼和布里斯班。当然人口迁移只是房价上涨下跌的一个因素，还有其他决定性的因素。
3.人口特征(Demographic)
第三点是人口特征Demographic。这一点涉及到的比较广泛，比如什么样文化背景的人住在这个区，平均收入是多少，这个区域里面的公共交通方不方便，学校，医院，火车站，购物中心就业中心，街道适不适合带着孩子散步，街上有没有飞车党，穿得奇奇怪怪的人，政府公屋，原住民集中地，监狱，接收国际难民的安置地。简单说就是这个区域里都住什么样的人，和提供的相应设施。很多买家中介和卖家中介在卖房和帮客人找房子的时候，关注的都是这些因素，因为是显而易见的。只要一说，买家都很容易理解。但是他们都忽略了其他的重要因素，发展。举个例子，悉尼西南和西北开发区，当年刚刚推出的时候，没有任何交通，医院，火车站，购物中心，同时居住的人以中低收入的印度裔和澳洲本地人为主，中国人是看不上的。但是多年以后你再看，这些区域发展的都不错，而且房价增速也是飞快。所以我有一个不成熟的理论。看开发区的前景，是不是可以去看看印度人都在哪里买房，因为房价增值还都不错，尤其是开发区。印度人买房的区好不好放在一边，便宜是肯定的。当然大家不要认真啊，我不是真的建议大家去追随印度人的脚步。而是要依照个人情况具体分析。如果您有任何澳洲房产投资方面的疑问，请联系我们咨询. 如果您想了解澳洲房产市场，欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。也欢迎您来参加Master Class澳洲房产投资直播课学习投资理念，现在已经更新到了第4版了。以上所有报名链接都在在影片描述栏，如果你不是在TY看到影片，请您私信我们咨询。
4.供求关系(Supply & Demand)
第四点是供求关系。这是大多数人都能理解和认可的房价衡量标准之一。如果上市销售的房产太多，房价就会下降; 出售的房产少，房价上涨。或者你可以认为想要买房子的人多了，房价就会上涨，相反也成立。如果大家想要看这方面的数据的话，比较容易的方法是看Realestate和Domain的报告，在他们网站上每个月都有相应的统计资料。也是比较直观的方法。但是这只能看到二手房的供给和需求数据，没法看到新房的。如果想要查新房的数据，就没有那么直接了。大家可以尝试用几个方法同时观察。去澳洲统计局网站查询新房审批数量，这些数据可以给你一个宏观的视角。如果想要看某个区域的新房供给，可以到相应的Council网站查看规划和批文具体信息。这个没有集中的网站，一般需要到各自Council网站查询。
5.自住者比例
我们澳房策帮助会员选房的时候，自助者比例是一个非常重要的参考标准。如果一个区域的自住比例高，一般来讲房子的资本增值速度就会更高，并且在下跌的市场中房价趋于稳定。在房产市场下跌的时候，首先想要卖房的都是投资者。一看房子无利可图，可能就想要逃出来，大家都上市卖房，房价自然下跌。但是如果一个区域的自住多，这些人的家就是在这里的，哪有人轻易就会把家卖掉呢？就算是吃一年泡面也要努力还银行贷款，这就是人性。所以上市销售的房产不会很多。房价也就更坚挺。同样如果一个区域的投资比例比较高，一般说明房子出租的回报率也会不错，比较适合只想要拿现金流的投资者，因为这样的区域一般情况下，资本增值没有自住多的区域更高。所以大家还是要看自己的财务规划做出最适合自己的选择。
目前市场状况
我们都知道目前的澳洲房产市场已经在下行周期了。在这里我们希望能给出一些建议，帮助大家参考买入和卖出的决策。
第一，增加现金比例。
是我们建议在做购买预算的时候，把现金比例从20%上升到30%。也就是说把贷款的比例相应降低一些。目前的银行多数都在信贷紧缩的阶段，不但借钱更难了，贷款的比例也有更低的情况。还有一种情况针对新房，目前市场上对新房的银行估价出现更多的低估情况，比如房子合同价是100万但是银行为了控制信贷，就说你这个房子值90万，并且按照90万的80%贷款给你。核算一下其实就是按照100万合同价的72%贷给你。那么这少评估的10万澳币，你只能用现金填补，所以要留更多现金。为什么说银行故意控制呢？比如说一套180平方米的单层别墅，建筑价格是38万，而银行偏说建筑价评估出来只有30万，我曾经专门打电话问过几家建筑商，他们说在目前建材涨价和人工成本上涨的情况下，30万连成本都不够，怎么可能只值30万呢。所以银行其实只是故意压低某些估价来降低自己的信贷额度，做风险控制而已，并不是说房子不值这么多钱。所以大家如果有计划买房的话，一定要多留出至少10%的现金做缓冲。
第二，持有不良资产的朋友请尽快套现
什么叫不良资产呢，就是那种你买来就不赚钱，甚至还要往里面搭钱的房子。虽然目前市场下行，但是如果各位在2年内有更好的投资计划，还不如现在就出手套现。把资金运用得更有效率。
小结
房子是个长线投资工具，并不是用来短期炒作的。绝大多数的人没法踩好最佳的入市和出市时机，那还不如来一个佛系投资，只要基本面良好，房子本身不错，找个还可以的价格入手，之后就不要管它，长期持有，自己的生活照旧，该干什么干什么，其实这样比那些炒房的人赚钱会更安稳，回报也会更稳定。
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