今年千万别买房,如果你不明白决定房价的5个基本因素|房价涨不涨的底层逻辑|想要赚钱运气和分析到底靠哪个【澳房策178】




欢迎来到澳房策,我是Alex老师。央行加息,通胀高企,很多人已经开始撤出澳洲买房队伍,但是另外一些投资者还是在市场上积极寻找好的房产,买入和长期持有。到底这些精明的投资者看到了我们普通人没有看到的哪些因素呢?看完今天的影片我想你就会有答案了。我会和您聊聊影响房价的5个基本因素,房价到底为什么涨为什么跌,没有看完的话,千万不要去买房。影片最后我会跟大家分享,我们观察到的市场趋势,为你在接下来6个月内的购买和出售决策做好准备。


今天上午有一对夫妻从Newcastle到我悉尼办公室,参加我们Vision会员的的Discovery Session. Vision会员就是澳房策对澳洲房产投资者的一整套解决方案,Discovery Session就是会员在加入之前的问答环节。本来是通过ZOOM远程视频的,但是这对夫妻说,不行,我一定要见Alex老师,所以一路开了2个小时的车,来找我。我真的特别感动。因为我办公室刚刚搬迁,没收拾好,比较乱,就找了一家咖啡厅,坐下。我原本以为,这次会跟我们之前的会员问答Discovery Session情况差不多,但是一细聊,发现他们之前投资什么房子都赚钱。按理说我见过的投资案例也够多了,但是对他们的情况还真实有点羡慕。


怎么回事呢。这两位都在Newcastle一所大学做研究工作,收入很高。老公在疫情之前下手,在悉尼西南区用当时的白菜价买了一套土地别墅,到现在涨了至少一倍,也就2年时间。我就问他,说你当时买这套房子是为什么呢?他的回答让我有点想打人。他说我当时是首次置业,没有其他价格合适的房产,就只能在这里买,那我就买了。结果就是2年房价涨一倍。当然这还不是最扯的,当我跟他老婆聊的时候,感觉自己已经没法做出反应了。她也是在大学做研究,随着工作变动搬到了Newcastle,在当地买了一套土地3000平方米的老房子自住,花了不到60万,现在邻居出价150万,她没卖。我就问她为什么不卖,她说,邻居都在开发联排别墅了,跟我一样大的地块可以开发10-12套Townhouse,我要是开发完了,自己住一套,然后剩下的都租出去,能赚很多钱的。我帮她算了一下,这种结构的现金流大概每个月有20000澳币,一年的被动收入就有24万。然后我有问她,当时为什么去买这套房子,回答让我愣了很久。她说,我妈说要买个地大一点的房子将来要种菜。结果就赚到了。另外她在前几年Gold Coast房产市场很不好的时候,买了一套房子,现在也涨了很多了,当时买的原因是,我喜欢这里,将来想在这里退休。


您各位能理解我的感受吗?就是我们天天做房产市场研究的人,分析来分析去,还不如人家的好运气。我就跟他们说,二位按照目前的情况往下走,其实很快就可以达到财富自由了,为什么还来找我呢?回答特别经典,也是我希望看到我们影片的人能够意识到的。他们说,我们也知道自己以前赚钱靠的都是运气,靠运气赚来的钱,总有一天靠实力还回去。听到这里,我已经开始肃然起敬了。就是赚到钱了,还能对自己有清楚认识的人,不太容易遇到。我们在做房产投资的时候,必须要靠专业的分析和规划做指导,因为大多数做投资的人,可没有这二位的逆天运气。所以接下来我就跟大家分享一下,房产市场涨跌到底跟哪5大基本因素相关,如何去做自己独立分析判断,让自己眼界开阔一些,不至于每次选房的时候,都是靠运气。没看过的千万别买房。


1.货币政策


首先就是货币政策。就是说一个国家所有投资标的,包括金融,房产,加密货币,涨跌的最重要的因素就是当时国家的货币政策。如果国家向市场里面投入更多的货币,更多的信用额度,更低的利率,就意味着在一段时间之内,几乎所有的投资种类价格都会暴涨。最典型的例子就是在疫情期间。从2020年3月份开始到2021年12月,标普500指数上涨100%,ASX200指数上涨55%,澳洲全国平均房价上涨28%,悉尼房价上涨32%。这里要注意,投资其他金融产品一般是不加杠杆的,但是澳洲房产可以借贷80%,也就是4倍杠杆,考虑杠杆之后,澳洲房产在疫情期间的现金回报率超过120%。为什么疫情封城封国封州,澳洲房价还会往上涨呢?就是因为当时澳洲政府为了应对疫情对经济的打击,需要刺激经济,结果开闸放水,大印钞票,给企业,老百姓发钱,同时应用央行的调节机制,紧急把利率调整到历史低位0.1%,还给商业银行低息贷款,让商业银行可以用更低的利息把钱贷出去刺激经济。老百姓虽然没有活干,企业虽然没有生意做,当时莫名其妙的就赚到了很多钱。我们当时一位会员,在疫情期间领到的政府救济金,1年就有25万澳币,当然他之前为了更容易做贷款,开了好几个壳公司,而且都符合政府救济公司的标准的。他当时正常的年收入也不过才15万澳币。所以说疫情期间在家躺平的同时,有这么多钱进账,还有这么多便宜的钱可以从银行借出来,怎么办?投资。结果大把的热钱涌进了股市房市,推高了资产价格。所以我们就会看到一个奇怪的现象,经济不好的时候,各种投资标的都在涨价。这就说明了国家的货币政策对澳洲房价的影响有多么巨大。


2.人口增长(Population)


第二个房价涨跌非常重要的基本面因素就是人口增长。如果一个城市经济不好,没有工作机会,人口流失,没有人买房,那么房价自然就会下跌,这个非常好理解。比如所国内东北黑龙江鹤岗,曾经与鸡西,双鸭山,七台河并称黑龙江四大煤城,经济繁荣。但是近10来年经济一蹶不振,人口流失,年轻人都去大城市寻找机会了,只留下了一片一片没人住的房子。在大城市动不动就几万几十万一平方米的房价面前,鹤岗房价只要2000多一平。足以证明人口对房价的直接影响。这个规律放在世界上任何一个地方几乎都适用,当然也适用与澳大利亚。这就是我一直不是很推崇投资澳洲资源型小镇的原因。资源占据当地经济的比重太大,在好的时候,房价高企,在不好的时候,人们失业,离开小镇,房价雪崩,这就跟做过山车一样。投资房产就是求个安稳的长线增值,这么刺激的话还不如去玩股票了。


澳洲的人口增长严重依赖移民。澳房策做过统计,在过去的20年中,澳洲人口的自然增长在每年15万人左右,基本是一条直线没有变过。对澳洲总人口影响最大的其实是海外移民数量。所以如果澳洲放开移民政策,澳洲整体房价将会得到强大上涨的推力。这说的是澳洲层面。再看看州层面,就是新州,维州,昆州层面。在疫情期间,澳洲国门封闭,但是一些州之间并没有封闭,就促成了人口在各个州之间流动,这叫州际移民。比如从新州搬到昆州,或者从维州搬到昆州。在疫情期间新州和维州房价猛增,同时昆州疫情控制得非常好,很多人就举家搬到昆州居住。所以昆州的房产增值在疫情期间超过悉尼和布里斯班。当然人口迁移只是房价上涨下跌的一个因素,还有其他决定性的因素。


3.人口特征(Demographic)


第三点是人口特征Demographic。这一点涉及到的比较广泛,比如什么样文化背景的人住在这个区,平均收入是多少,这个区域里面的公共交通方不方便,学校,医院,火车站,购物中心就业中心,街道适不适合带着孩子散步,街上有没有飞车党,穿得奇奇怪怪的人,政府公屋,原住民集中地,监狱,接收国际难民的安置地。简单说就是这个区域里都住什么样的人,和提供的相应设施。很多买家中介和卖家中介在卖房和帮客人找房子的时候,关注的都是这些因素,因为是显而易见的。只要一说,买家都很容易理解。但是他们都忽略了其他的重要因素,发展。举个例子,悉尼西南和西北开发区,当年刚刚推出的时候,没有任何交通,医院,火车站,购物中心,同时居住的人以中低收入的印度裔和澳洲本地人为主,中国人是看不上的。但是多年以后你再看,这些区域发展的都不错,而且房价增速也是飞快。所以我有一个不成熟的理论。看开发区的前景,是不是可以去看看印度人都在哪里买房,因为房价增值还都不错,尤其是开发区。印度人买房的区好不好放在一边,便宜是肯定的。当然大家不要认真啊,我不是真的建议大家去追随印度人的脚步。而是要依照个人情况具体分析。如果您有任何澳洲房产投资方面的疑问,请联系我们咨询. 如果您想了解澳洲房产市场,欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。也欢迎您来参加Master Class澳洲房产投资直播课学习投资理念,现在已经更新到了第4版了。以上所有报名链接都在在影片描述栏,如果你不是在TY看到影片,请您私信我们咨询。


4.供求关系(Supply & Demand)


第四点是供求关系。这是大多数人都能理解和认可的房价衡量标准之一。如果上市销售的房产太多,房价就会下降; 出售的房产少,房价上涨。或者你可以认为想要买房子的人多了,房价就会上涨,相反也成立。如果大家想要看这方面的数据的话,比较容易的方法是看Realestate和Domain的报告,在他们网站上每个月都有相应的统计资料。也是比较直观的方法。但是这只能看到二手房的供给和需求数据,没法看到新房的。如果想要查新房的数据,就没有那么直接了。大家可以尝试用几个方法同时观察。去澳洲统计局网站查询新房审批数量,这些数据可以给你一个宏观的视角。如果想要看某个区域的新房供给,可以到相应的Council网站查看规划和批文具体信息。这个没有集中的网站,一般需要到各自Council网站查询。


5.自住者比例


我们澳房策帮助会员选房的时候,自助者比例是一个非常重要的参考标准。如果一个区域的自住比例高,一般来讲房子的资本增值速度就会更高,并且在下跌的市场中房价趋于稳定。在房产市场下跌的时候,首先想要卖房的都是投资者。一看房子无利可图,可能就想要逃出来,大家都上市卖房,房价自然下跌。但是如果一个区域的自住多,这些人的家就是在这里的,哪有人轻易就会把家卖掉呢?就算是吃一年泡面也要努力还银行贷款,这就是人性。所以上市销售的房产不会很多。房价也就更坚挺。同样如果一个区域的投资比例比较高,一般说明房子出租的回报率也会不错,比较适合只想要拿现金流的投资者,因为这样的区域一般情况下,资本增值没有自住多的区域更高。所以大家还是要看自己的财务规划做出最适合自己的选择。


目前市场状况


我们都知道目前的澳洲房产市场已经在下行周期了。在这里我们希望能给出一些建议,帮助大家参考买入和卖出的决策。


第一,增加现金比例。


是我们建议在做购买预算的时候,把现金比例从20%上升到30%。也就是说把贷款的比例相应降低一些。目前的银行多数都在信贷紧缩的阶段,不但借钱更难了,贷款的比例也有更低的情况。还有一种情况针对新房,目前市场上对新房的银行估价出现更多的低估情况,比如房子合同价是100万但是银行为了控制信贷,就说你这个房子值90万,并且按照90万的80%贷款给你。核算一下其实就是按照100万合同价的72%贷给你。那么这少评估的10万澳币,你只能用现金填补,所以要留更多现金。为什么说银行故意控制呢?比如说一套180平方米的单层别墅,建筑价格是38万,而银行偏说建筑价评估出来只有30万,我曾经专门打电话问过几家建筑商,他们说在目前建材涨价和人工成本上涨的情况下,30万连成本都不够,怎么可能只值30万呢。所以银行其实只是故意压低某些估价来降低自己的信贷额度,做风险控制而已,并不是说房子不值这么多钱。所以大家如果有计划买房的话,一定要多留出至少10%的现金做缓冲。


第二,持有不良资产的朋友请尽快套现


什么叫不良资产呢,就是那种你买来就不赚钱,甚至还要往里面搭钱的房子。虽然目前市场下行,但是如果各位在2年内有更好的投资计划,还不如现在就出手套现。把资金运用得更有效率。


小结


房子是个长线投资工具,并不是用来短期炒作的。绝大多数的人没法踩好最佳的入市和出市时机,那还不如来一个佛系投资,只要基本面良好,房子本身不错,找个还可以的价格入手,之后就不要管它,长期持有,自己的生活照旧,该干什么干什么,其实这样比那些炒房的人赚钱会更安稳,回报也会更稳定。



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