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完了!通胀重回32年历史高点|澳洲第2波加息周期开启 | 澳洲房市还会跌多久何时触底反弹?|投资者如何应对2023市场变动【澳房策205】


2023年开年才几个星期,已经爆出了包括印花税改革在内,澳洲经济和房市,好几个爆炸性新闻。这不又来了。澳洲通胀在10月稍有下降之后,最新数据显示,11月份通胀重新回到了澳洲32年历史最高点7.3%。很多人在去年底,都说澳洲马上就会停止加息甚至降息,11月通胀这个消息一出,直接打脸。澳洲新一轮的加息周期开启,成为了必然,只是什么时间和涨多少的问题。跟利息紧密联系的房价,一半时也很难探底。本期影片,我们就来分析一下通胀加剧和涨息的问题,到底澳洲经济2023年走向如何?最关键的是澳洲房价什么时候才会触底反弹?欢迎来到澳房策,我是Alex老师。请您订阅频道顺便点个赞,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了


澳洲2023经济预期


很多人都对澳洲经济非常担心,现在澳洲的通货膨胀率还在7.3%的高位,央行利率一路上涨到3.1%,让借贷成本大幅度提高,个人贷款,房贷,企业贷款都更难了。这就让需要资金的行业和投资的活力降低。而消费者信心指数仍旧处于最近几年的低位,要不是12月份圣诞节购物潮,可能消费者信心根本不会有稍微好转的迹象。澳洲实际上正处在经济萧条的边缘。如果想要软着陆,可能性正在消失之中。



经济学家Ed Shann在澳洲金融评论上发表文章,说澳洲不一定能够实现经济软着陆。


从宏观上讲,今年世界经济的走向主要有三种可能。资本市场押宝的方向是经济软着陆,温和地衰退和即将发生的利率下调周期。但是结果可能更糟糕。要么是持续温和的全球衰退,要么在出现新的黑天鹅事件,经济出现急剧下滑。如果通货膨胀长期持久存在,利率就必须维持高点,这时候经济就会出现更加深入的衰退。


如果这种情况出现的话,首先受到打击的就是就业市场,必须用高失业率来压低工资上涨,让人们的消费能力和相应的购买能力降低,从而把通胀压缩到央行希望的2%-3%的理想水平。考虑到欧洲今年需要补充天然气储备,但是同时又无法获得俄罗斯的供应,还有乌克兰战争造成的粮食短缺,通货膨胀可能比市场的期望值更高。



还有一种可能是,对市场新的冲击,导致澳洲经济硬着陆和随后产生深入的经济衰退。中国经济重启,开放边境,放开消费力,对所有国家都是一个利好消息,当然也包括澳洲。中国是澳洲的最大出口国,在澳洲现在经济下行压力巨大的时候,中国放开消费,可以帮澳洲解决一些消费压力,刺激澳洲经济。但是唯一的不确定性就是中国怎么样应对疫情。直接放开管控造成每天上百万的感染人数,把压抑3年的病毒充分释放出来。有人估计疫情高峰在农历新年之后才会过去。在3月份之前如果能有效控制疫情的话,就不会影响当月中国留学生返澳。留学生的消费能力千万不能小看。


我最担心的就是澳洲的失业潮。连续两个季度GDP萎缩,标志着经济进入萧条期,但是人们不会从GDP数字上感受到萧条,而是从工作上。如果公司裁员,你的同事好多被裁,你就会开始担心。这种担心会让你压缩消费,当所有人都压缩消费的时候,经济萧条就会更加深入。


世界主要国家从疫情期间的近乎0利率一路上涨到了将近5%。就像巴菲特说的一样,只有潮水退去后才知道谁在裸泳。那些在0利率下勉强生存的僵尸公司在高利率的情况下肯定做不下去,结果只能倒闭。集体倒闭就会引起金融危机和更深入的经济衰退。


而中央银行基本上都在摸着石头过河,那种及时针对市场情况做出反应的,货币政策和利率政策绝对不可能在澳洲出现,因为通胀和失业本身就是滞后指标,在这个基础上做出的利率政策和货币政策决策自然就不可能准确。


我们其实可以通过观察一些经济指标来预期经济的走向。


软着陆需要中央银行近期停止加息,同时通货膨胀明显下降。工资稍有上涨但是必须比通胀更低。这时候开始降息就可以实现温和的衰退也就是我们常说的经济软着陆。


经济长期衰退需要的是工资上涨率超过6%,或者在供给端保持石油和食品价格上涨,引起高于3%的通胀。这时不会有快速的降息,同时会引起长期经济衰退。


更大的经济衰退需要的是西方世界突发式的黑天鹅事件,比如金融市场崩盘,战争问题,中国政策问题等等。


但是我必须要提醒大家一句,我们的生活跟澳洲整体经济息息相关,但是澳洲房价跟澳洲经济相关性不高,尤其是悉尼和墨尔本的房产市场,最近15年的房市基本跟经济已经脱钩。这点如果您感兴趣的话,可以看一下澳房策202影片,里面有详细的论证过程。


我们了解了澳洲经济可能出现的3种情况之后,就要看一下现在的的市场情况,到底在推动我们朝那个方向前进,关键是目前的经济指标能不能够预示,澳洲房价的走向呢?


澳洲通胀再回高点


就在上周一,澳洲统计局公布了最新的2022年11月通货膨胀数据。注意现在是1月中旬了,澳洲才搞到去年11月的数据,这做事效率真的够慢的,也难怪RBA的政策总也跟不上市场形势。这波通货膨胀数据真的吓了我一跳。澳洲通货膨胀在9月份达到了32年最高点7.3%,10月份稍有缓和,降到6.9%,很多人都认为通胀已经进入下行通道了,还认为央行连续3次温和加息0.25%是非常合适的政策。但是11月份通胀又重新回到最高点7.3%。这也印证了我们澳房策在12月初做的年终直播里面,我对市场的担心。当时我就提醒大家不要太乐观,万一通胀二次起飞,经济和房市可能会受到双重打击。我又一次不幸言中。



这个数据发布的当天,澳洲的几大金融机构,包括Goldman Sachs, NAB, ANZ, UBS,全都再次强调了自己对于未来RBA继续升息的预期。



11月通胀再次爆表,推动通胀上涨的是房屋建筑成本,上涨了9.6%,几乎完全是由于材料成本上涨了近18%;食品和饮料成本上涨了9.4%;以及交通上涨了9%。不断增加的运营成本,包括工资、电力和受天气影响的食品供应减少,都继续推动价格上涨。


跟10月份的通胀数据一样,11月份最新的通胀数据还没有算上家庭水电费的大幅增长,在下一次发布12月的季度通胀数据时, 会更加清晰。在6月至9月期间,电价按季度衡量,上涨了15.6%,但通胀中显示的增幅要小得多,只有3.2%,因为大部分增幅被政府退税抵消了。所以等下一次发布通胀数据的时候,很有可能比7.3%更高。那么为了压制通胀,澳洲央行RBA下一步的行动会是什么呢?


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继续加息成为必然


预测加息什么时候加,加多少,不能看光看银行预期,而要更注重资本市场预期,因为资本市场是拿自己的真金白银在押宝的,必须对自己的行为负责。而银行都是得到确定加息的消息之后才慢慢吞吞地调整自己的预期,所以银行的预期参考价值就会打折扣。资本市场的看法是RBA在2月一定会加息至少0.25%


在预测2月加息的同时,资本市场还下调了之前对利息顶点的预测,从4%下调到3.8%。目前是3.1%。所以资本市场的预期是利息在上涨0.7%之后就会停止。也就是说在3次加息,或者说在5-6月左右加息就会停止。一旦加息停止,房产市场就会得到喘息的机会,就相当于触底,剩下的就只有反弹了,当然除非发生不可控制事件,比如台海危机,超级新冠变种,这种黑天鹅事件,如果经济走势正常,没有过多外力影响的话,加息会在5-6月暂停,相应的澳洲房产市场很可能会在6月左右触底。跟澳房策在去年10月份预测的房市触底时间刚好吻合。当然我要强调一下,这是我按照澳洲房产市场规律,经济基本面因素和国际关系做出的推测,有可能不对,大家不要根据我的看法做出投资决策。不过话说回来,之前我成功预测了2020年9月份,疫情期间的澳洲房市反弹,还有2022年6月份的房市顶点,已经对了2次,这次要是再对的话,以后你就可以认真考虑我的预测了。


澳洲房价趋势


关于澳洲8大城市的房价走势,最直接的了解方法就是看澳房策官网的“走势”页面, 我们每个月都会更新8大城市房价上涨或者下跌走势,大家可以很直观地看到8个城市的对比,或者选择几个城市的房价走势做对比。澳房策一般在每个月初会有一场90分钟的澳洲房市分析直播,但是1月份因为放假取消了,下一次的直播定在2月11日周六悉尼时间晚上8点。如果您还没有加入澳房策免费的基础会员,赶紧在影片描述栏或者在官网直接注册,这样才能收到直播电邮通知。为什么定2月11日这天呢?因为澳洲12月份的通胀数据在1月25日出炉,加息会议在2月7日。所以11号我会有更加充分的数据支持来分析市场形势,同时我会分析澳洲房市12月和1月份的走势,让您得到最准确的信息,帮助大家正式开启2023年的房产投资,调整策略,获得更大收益。如果您喜欢本期影片,请您订阅频道,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。





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