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市场震荡!加息通胀!悉尼墨尔本房价年内下跌20%!加息何时才会停止?房市何时才会反弹?下跌周期一定要调整好投资组合!【澳房策173】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。澳洲央行在上周再次加息0.5%, 让现金利率来到了1.35%,这是过去3个月连续第三次加息!因为加息,澳洲房市6月份已经明显下跌!但这只是这波房市崩盘的开始。它所带来的严重后果还没有完全显现出来。你看几个数据,澳洲22年第一季度通货膨胀5.1%,第二季度数字虽然还没有出来,但是按照央行加息的频率和速度来看,只会更高。上周清空率来到疫情以来的最低点。6月份全澳房价下跌0.6%,悉尼当月下降1.6%,按照这个速度,悉尼未来12个月的房价下跌15-20%还真是有可能发生的。而一向以保守稳健投资著称的澳洲最大的养老金Australian Super 也在2008次贷危机之后,第一次出现了亏损。但是这些让人失望的事实和对未来负面的预期之中,藏着一个大家都没意识到的机会,这个机会可能会让你财产翻倍。到底加息什么时候才会停止?房市何时才会反弹?下跌周期如何调整自己的投资组合让房产保值增值?本期影片我还会分享澳房策预测和预测的依据。如果您喜欢本期影片,请您点赞收藏,打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。好了废话少说,马上开讲。








加息何时停止?


其实多数人最关心的事情就是加息什么时候才会停止。澳洲从今年4月份开启了加息周期,而上一次加息周期还是在12年前。很难想象澳洲已经有12年没有加过息了。




从4月份开始到现在,每个月澳洲储备银行都要加一次利息,已经连续加了3次。

澳洲很多经济学者发布预测,都说在8月会加息0.5%,9月加0.25%,一直到年底一路加到2.35%。也就是说从现在的1.35%开始,再加1%。





从现在开始到年底,澳洲储备银行还有5次加息的机会啊。银行加不加息的直接依据就是通货膨胀率。澳洲第一季度的通货膨胀率来到了历史高位5.1%。今年第二季度的通胀数据将会在7月27日出炉。正巧这一天也是美联储下一次加息的日子。同时澳洲储备银行也已经做出预测,澳洲的通货膨胀将会来到最高7%,你说澳洲在8月份有可能不加息吗?







那么,加息什么时候才会停止呢?首先通货膨胀必须要得到控制。澳洲储备银行有两大职责,控制通货膨胀和增加就业。加息的直接后果是贷款利息升高,个人和企业的借贷成本提高,再加上最近各种行业各种罢工,要求加工资,企业成本进一步提高,就必须要找方法降低成本,生存下去,所以在未来的一段时间里面,我们会看到企业裁员。这样就会提高社会的失业率。同时消费减少会造成整个经济的萎缩,甚至GDP有可能陷入负增长。美国第一季度GDP萎缩1.6%就是澳洲的前车之鉴。加息必须要足够生猛,才能压得住通胀,但是又会造成经济下行,失业率提高。所以加息停止只有两种情况,第一就是我们常说的经济软着陆,通胀得到有效控制,同时经济没有进入衰退,失业率有少许提高。这样澳洲储备银行就可以转而使用宽松的货币政策开始刺激经济。第二种可能是,加息太猛,通胀没有被压住,但是澳洲经济进入衰退,失业率高企,也就是说玩儿大了。这时候澳洲储备银行就需要权衡利弊,到底是经济民生重要,还是压死通胀更重要。这时候也会停止加息,开始挽救经济。我自己的猜测是,如果没有黑天鹅事件出现的话,这个转折点可能在12个月到18个月之后。我们可以等到那个时候回来验证,看看我猜没猜对。





5张图深入理解房市周期


澳洲经济学家最近研究澳洲房产市场得出了一些很有趣的结论,我做了进一步验证,他们说得还真对。这些结论可能会颠覆你对澳洲房产市场和房产投资的认知。其中也预示了本轮房产市场下跌周期会持续多久。所以你一定要认真看。


1.房价与利率直接相关



这张图里面的红色区域代表利率上涨时期,绿色代表利率下降。黑色曲线代表房价涨跌。通过对过去2轮地产周期的研究,发现利率和房价呈反向相关。就是说,利率上涨,房价就会下跌。你简单理解一下,利率上涨,人们的借贷成本就会提高,借出来的钱就变少了,能够负担的房价也就降低了,购买意愿也会降低。同时拥有房产的人,借贷成本也在上涨,持有房产变得越来越难,出售的人就会变多。需求减少,供给增加,房价自然下跌。相同的逻辑,在利率下跌的时期,房价就会上涨。


2.房产周期由悉尼和墨尔本开始



每次的房产周期,无论是上涨还是下跌,都是由悉尼和墨尔本开始的。其他小一些的城市,比如布里斯班,阿德莱德,要拖一段时间才会进入相同的房产周期。这跟我们目前观察到的房价波动基本一致。同时悉尼和墨尔本房价波动比其他城市更大。其他城市的房产周期要持续更长一些。



澳洲小一些的城市之中,珀斯需要单独拿出来说一下。因为珀斯基本跟澳洲东海岸城市,悉尼,墨尔本,布里斯班,堪培拉,不在同一个经济圈。珀斯的采矿业产值占整个西澳生产总值的47%,将近一半。



2021年珀斯对所有出口国