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市场震荡!加息通胀!悉尼墨尔本房价年内下跌20%!加息何时才会停止?房市何时才会反弹?下跌周期一定要调整好投资组合!【澳房策173】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。澳洲央行在上周再次加息0.5%, 让现金利率来到了1.35%,这是过去3个月连续第三次加息!因为加息,澳洲房市6月份已经明显下跌!但这只是这波房市崩盘的开始。它所带来的严重后果还没有完全显现出来。你看几个数据,澳洲22年第一季度通货膨胀5.1%,第二季度数字虽然还没有出来,但是按照央行加息的频率和速度来看,只会更高。上周清空率来到疫情以来的最低点。6月份全澳房价下跌0.6%,悉尼当月下降1.6%,按照这个速度,悉尼未来12个月的房价下跌15-20%还真是有可能发生的。而一向以保守稳健投资著称的澳洲最大的养老金Australian Super 也在2008次贷危机之后,第一次出现了亏损。但是这些让人失望的事实和对未来负面的预期之中,藏着一个大家都没意识到的机会,这个机会可能会让你财产翻倍。到底加息什么时候才会停止?房市何时才会反弹?下跌周期如何调整自己的投资组合让房产保值增值?本期影片我还会分享澳房策预测和预测的依据。如果您喜欢本期影片,请您点赞收藏,打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。好了废话少说,马上开讲。








加息何时停止?


其实多数人最关心的事情就是加息什么时候才会停止。澳洲从今年4月份开启了加息周期,而上一次加息周期还是在12年前。很难想象澳洲已经有12年没有加过息了。




从4月份开始到现在,每个月澳洲储备银行都要加一次利息,已经连续加了3次。

澳洲很多经济学者发布预测,都说在8月会加息0.5%,9月加0.25%,一直到年底一路加到2.35%。也就是说从现在的1.35%开始,再加1%。





从现在开始到年底,澳洲储备银行还有5次加息的机会啊。银行加不加息的直接依据就是通货膨胀率。澳洲第一季度的通货膨胀率来到了历史高位5.1%。今年第二季度的通胀数据将会在7月27日出炉。正巧这一天也是美联储下一次加息的日子。同时澳洲储备银行也已经做出预测,澳洲的通货膨胀将会来到最高7%,你说澳洲在8月份有可能不加息吗?







那么,加息什么时候才会停止呢?首先通货膨胀必须要得到控制。澳洲储备银行有两大职责,控制通货膨胀和增加就业。加息的直接后果是贷款利息升高,个人和企业的借贷成本提高,再加上最近各种行业各种罢工,要求加工资,企业成本进一步提高,就必须要找方法降低成本,生存下去,所以在未来的一段时间里面,我们会看到企业裁员。这样就会提高社会的失业率。同时消费减少会造成整个经济的萎缩,甚至GDP有可能陷入负增长。美国第一季度GDP萎缩1.6%就是澳洲的前车之鉴。加息必须要足够生猛,才能压得住通胀,但是又会造成经济下行,失业率提高。所以加息停止只有两种情况,第一就是我们常说的经济软着陆,通胀得到有效控制,同时经济没有进入衰退,失业率有少许提高。这样澳洲储备银行就可以转而使用宽松的货币政策开始刺激经济。第二种可能是,加息太猛,通胀没有被压住,但是澳洲经济进入衰退,失业率高企,也就是说玩儿大了。这时候澳洲储备银行就需要权衡利弊,到底是经济民生重要,还是压死通胀更重要。这时候也会停止加息,开始挽救经济。我自己的猜测是,如果没有黑天鹅事件出现的话,这个转折点可能在12个月到18个月之后。我们可以等到那个时候回来验证,看看我猜没猜对。





5张图深入理解房市周期


澳洲经济学家最近研究澳洲房产市场得出了一些很有趣的结论,我做了进一步验证,他们说得还真对。这些结论可能会颠覆你对澳洲房产市场和房产投资的认知。其中也预示了本轮房产市场下跌周期会持续多久。所以你一定要认真看。


1.房价与利率直接相关



这张图里面的红色区域代表利率上涨时期,绿色代表利率下降。黑色曲线代表房价涨跌。通过对过去2轮地产周期的研究,发现利率和房价呈反向相关。就是说,利率上涨,房价就会下跌。你简单理解一下,利率上涨,人们的借贷成本就会提高,借出来的钱就变少了,能够负担的房价也就降低了,购买意愿也会降低。同时拥有房产的人,借贷成本也在上涨,持有房产变得越来越难,出售的人就会变多。需求减少,供给增加,房价自然下跌。相同的逻辑,在利率下跌的时期,房价就会上涨。


2.房产周期由悉尼和墨尔本开始



每次的房产周期,无论是上涨还是下跌,都是由悉尼和墨尔本开始的。其他小一些的城市,比如布里斯班,阿德莱德,要拖一段时间才会进入相同的房产周期。这跟我们目前观察到的房价波动基本一致。同时悉尼和墨尔本房价波动比其他城市更大。其他城市的房产周期要持续更长一些。



澳洲小一些的城市之中,珀斯需要单独拿出来说一下。因为珀斯基本跟澳洲东海岸城市,悉尼,墨尔本,布里斯班,堪培拉,不在同一个经济圈。珀斯的采矿业产值占整个西澳生产总值的47%,将近一半。



2021年珀斯对所有出口国的贸易额,中国排名第一,占总出口的60%,相当于第2到第10名国家出口额总和的2倍半。




而所有采矿业中最主要产品铁矿石有82%被中国买走。



同时我们观察到珀斯过去20年中有2波房产市场暴涨,第一波是2003-2005,房价上涨100%。原因是矿业空前繁荣。第二波是2013-2015,原因一样。你猜猜这些矿石都被谁买走了?对了,中国。所以我们澳房策团队通过数据分析和到珀斯的实地探访了解到珀斯的房价与珀斯经济直接相关,经济与矿业相关,矿业与中国基建相关。所以毫不夸张的说,珀斯房产市场过去一直是抱着中国基建大腿的。所以珀斯的房市才表现出,跟澳洲东海岸城市没有任何联系,独立出来的一个房产市场。



我看网上各种自媒体上都有人出来说澳洲房产,有房产中介,有贷款经纪人,有开发商,还有不在房产行业的什么学生,纯网红,也出来说,搞得乌烟瘴气。虽然说澳洲是言论自由,每个人都可以表达自己的意见,但是意见归意见,不一定是事实,这就是为什么澳洲有那么多华人买家,被各种中介举办的线下讲座忽悠,买了一堆赔钱的投资房的原因。澳房策不是走意见领袖路线的,而是认真去做数据调研,不光是房产数据,也要深度挖掘宏观经济数据,甚至是金融市场数据,综合得出结论。所以才能掌握澳洲各个城市的房产市场规律,无偿分享给大家。我在创立澳房策的时候的理念之一,就是说事实,让市面上乱七八糟的所谓的“意见“骗不到人。不求别的,希望你给我点个赞,订阅一下频道。感谢大家支持。



3.高端房产价格变动预示市场走势



我们在研究市场的过程中无意发现一个规律,在一波市场上涨周期即将到来之前,豪宅区的房产首先大幅度涨价,然后涨价会波及到中价位房产,最后是低价位房产。反过来也是一样,在市场下跌期,豪宅区房价首先下跌。所以可以得出几个结论。1,一个城市如果豪宅区的房产价格明显上涨或者下跌,预示着这个城市的房产上涨或者下跌周期即将来到. 2,价格波动需要一段时间传导到价格比较低的区域。3,房子价格越高,房价波动越大。你要是想猜市场什么时候回暖,记得盯住你所在城市的豪宅区,如果价格明显上涨,说明房市价格上涨期快来了。



4.下跌周期持续时间是上涨周期的一半


通过对过去20年房市周期的分析,发现房市下跌周期是之前上涨周期持续时间的一半。比如说2000-2004上涨期持续42个月,而2004-2005下跌期只持续了18个月。也就是说。本波的上涨周期是20个月,如果规律持续的话,随后的下跌周期就应该是10个月左右。另一个规律是上涨期顶点前12个月累计增值,大于随后的市场下跌期的累计下跌幅度。也就是说,房市不太可能跌破上一波的低点,只能越来越贵。比如,悉尼本波下跌是4月份开始的,4月份之前12个月累计增值是14.7%,那么本轮下跌市场就不可能下跌超过14.7%。当然这是之前的规律,至于适不适用在目前的房产周期,只有时间能够验证。




5.对澳洲地产市场有正确认识


房产市场跟股票市场很像,有牛市有熊市,只不过交易没有股市频繁。在房产市场里面同样没有人能够猜准市场最高点和最低点。所以不要总是想着低买高卖赚快钱。重要的是看清形势,只要基本面合适,自己也准备好了,就可以入手,不用一定等到技术性最高点和最低点再行动。现在的澳洲地产市场大方向已经转变,在下跌周期中,所以很多人就会很悲观,又出现了那种,我到底应不应该投资房产,这种想法了。其实只要了解一下澳洲的房产历史,你马上就会打消这种念头。



澳洲房产市场在过去的几十年里面经历过很多次危机,首先并不是每次危机之中澳洲房产市场都下降的,其次在经历调整期之后,澳洲房产市场每次都能回暖,并且上涨,给投资者带来更多的回报。时间拉长的话,澳洲房产市场整体一直在上涨。


所以大家千万不要丧失对投资澳洲房产市场的信心,只要长期持有房产,大概率是赚钱的。让那些当初不买房的末世论的人,后悔去吧。毕竟这个世界上只有少数人是富人。多数人还是停留在不愿意改变自己,不接受事实,同时还要拉身边的朋友劝他们不要买房的阶段。当然我不是说每个人都应该在某个城市现在买房,这个要看个人情况,你所在的城市,自己的财务状况,财务目标,等等一系列条件,才能决定什么时候买,在哪里买,买什么样的,买多少钱的房子。所以在这里送给大家,在目前的房产市场下跌期,调整自己投资组合的方法。


房市下跌周期调整自己的资产组合


  1. 市场走势不是买卖决策的唯一考量

  2. 需要考虑本身因素决定买卖房产

  3. 及时给租客调整租金

  4. 自住房随时可以买入

  5. 尽快卖出劣质资产

  6. 买入优质资产

  7. 过去上涨下跌地产周期表现都良好的区,

  8. 有大量人口流入的新区,

  9. 目前周期不要买豪宅因为豪宅在下跌期,跌得又快又多,


我们已经推出了澳洲6月份的房产市场详尽分析的直播回放,各位可以在油管会员区查看。错过直播的朋友也没关系,我们限时推出,在官网免费看重播,需要简单注册一下,赶紧看,不一定什么时候下线。影片描述栏有注册方法。如果您对房产投资感兴趣,请来参加我们澳房策Master Class 直播课程,链接在影片描述栏。如果有需求和疑问欢迎填表免费咨询,同样看一下影片描述栏。如果您不是在油管看到,请私信联系我们咨询。澳房策助您房产投资决胜澳洲。我们下次影片见。拜拜。


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