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快2023年了跟粉丝说说心里话Q&A | 澳洲到底买什么房子好哪那个城市好?【澳房策特别篇004】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。眼看2022年要过去了,终于有时间跟大家说说心里话了,我今天专门挑了一年以来大家问的最多的问题,最大的疑惑,甚至对澳房策的一些误解,统一回答一下。希望2023年,我能省下重复回答这些问题的时间,把更多的精力投入到节目创作之中,为大家在澳洲买房站好岗。喜欢本期影片的话,欢迎您订阅频道,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。


我买什么房子好


很多刚刚开始有买房想法的人,上来就问我买什么房子好。凡是遇到这种问题,我都会在心理翻白眼,因为我真没法在短时间内回答。买什么房子好,其实是房产投资的终极问题,我花了10多年研究,也只算是摸到了皮毛。你让我几句话回答,我真没这个能力概括。凡是问这句话的人,一般都是不知道问些什么才好,但是又想问,或者是想随便来聊天的。我在刚刚进入房产行业的时候,有一位同事很有趣,自己家里有钱,但是喜欢做房产中介。有一位大妈客人找到他,说想要买房,听听这位同事的意见,这同事就像是充了电一样,隔三岔五就开着奔驰带着这大妈四处看房。油钱花了好几百不说,时间搭上好几天。后来发现这大妈就是没什么事儿想找人聊天而已。问题包含非常广泛,比如什么才是好,对谁算是好,你的预算,贷款,投资策略,投资计划,都是考虑的因素。


想要回答“买什么房好“这个问题,我们后来给这个问题下了一个定义叫做(泛问题),您可以自己去学习,比如在网上搜索,加入各种论坛和群组,听听七嘴八舌大家怎么说,不过多数情况越说越晕。你又不知道,发表意见的那个人说的对不对。如果想要一步到直接解决,其实还不如使用我们澳房策服务了。虽然花点钱,但是你省下的时间价值更高。


在哪个城市投资好


这个问题其实跟上面那个大同小异,也是属于泛问题,同样不好回答。简单来说,适合你的就是最好的。那怎么才算是适合呢?你想买自住房吗还是投资房?你的地税上限到了没有啊?贷款还有多少额度?开始使用家庭信托了吗?等等吧。澳洲各个城市之间完全没有可比性。悉尼房产投资的规则没法照搬到墨尔本。所以城市之间的房产一般没法横向比较。我只能把澳房策研究的房产投资涨价幅度历史给你看看,这是唯一能够横向比较的项目。其他什么房形,大小,楼层都没法比。


截止2021年底,澳洲8大城市之中过去18年房价平均年化涨幅最高的其实是墨尔本。可能有人说那为什么我这两年买房赚的钱没有悉尼和布里斯班多呢?我只能说墨尔本过去涨得更快,但是你没赶上,这两年买了房子,如果你卖掉,儿不长期持有的话将来暴涨可能也赶不上。如果把时间拉得更长,其实东海岸4大城市的区别随着时间推移会越来越小的。


二元对比


这个也属于泛问题类,比如很多人问,公寓好还是别墅好,离火车站近好还是远好,楼层高好还是楼层低好。这一类A类好还是B类好的问题。要回答这个问题,你首先要问自己一个问题,你对好的定义是什么?自己住得舒服?老婆满足虚荣心?丈母娘高看你一眼?投资回报高?有了这个定义之后,才能具体回答。当然我能回答的问题只是你把”好”,定义为投资回报高的时候。其他的问题我没法帮到你。然后你再问我同样的问题,公寓好还是别墅好,我会说各有千秋。离火车站好还是远好,我同样回答。因为无论我说哪个好,你都能在实际生活中找出反例。所以这种A类好还是B类好的问题,根本就是一个假命题,因为不存在这类的规律,总有特例出现。比如公寓居住方面租金回报率一般稍高,而别墅涨价幅度高一些。离火车站近方便容易出租,离火车站远安静舒服。楼层高视野好但是贵些,楼层低方便而且便宜些。所以说各有千秋。关键是要找到适合自己情况和诉求的房产,而不是寻找所谓的规律。


关于微信群


很多人问有没有买房群可以加入。澳房策曾经运营过粉丝微信群,也尝试过使用其他APP运营,但是遇到了很多问题。比如,微信群没办法监督入群的人是谁,没法实名,没法杜绝群员打广告,发链接,发二维码,刷屏,骂人,私下加人,骚扰推销,房产相关行业工作人员比如中介,会计,贷款经纪,在群里面发展自己的客人。比如说老王在群里发言,“我是专业会计师加我微信私聊””听说XX楼盘卖得特别火”“要贷款找我朋友他电话XXXXX”或者老王加老李私聊,“我看你在公共区发言说你想找贷款经理,我介绍一个给你”。

虽然说能够在别人发出不合规的信息之后,把这个人踢出去,但是也没法删除已经发出的信息,坏影响已经形成了,没法抹除。后来我们想过要付费入群,但是需要专门人去手动监督,要不然没法鉴别出入群的人有没有付费,也不好踢人。

这些还都是小问题,最大的问题是,每个人都有自己的意见,不少群员喜欢在不懂房产投资或者有偏见的时候在群中发表意见,非常繁杂。错误信息,虚假信息,伪命题,无端担心等等不时就会发出来。比如说老王留言,“澳房策在投资理念全都是错误的,这样才对…”,又比如老王在公共区域经常发表自己对房产投资的看法,还经常列出自己总结的计算公式,表现出对房产市场或者其他方面非常懂行,吸引其他会员单独加好友向他咨询。还有散布危机的,“完了,今天隔壁二婶的房子卖了,比2年前买价低了20万,我看整个市场要完蛋!大家千万不要再买房了,赶紧止损把自己手里房子卖了吧。

1个人发出这类意见,整个群里面的其他人都会受到影响。群维护成本太高,还不利于群员学习正确的投资理念的和获得客观公正的市场信息。还有一点就是,大家在群里都问我意见,那么多人,我怎么回答得过来,如果有回复慢的情况出现,给所有人的印象就是Alex老师是个高冷不理人不热心的人。本来就是个免费的群,大家来白嫖,我还落埋怨,何必呢。

所以我们当时虽然知道关闭微信群会影响澳房策在微信生态获得更多的受众,但是衡量利弊之后,还是决定关掉。

如果您想找到别的投资者,交流对市场的担心,抱团取暖或者想随便聊聊,又不在意会不会被他人错误意见影响的话,可以在网上自行搜索相关群组或者论坛,只是没人知道你会在里面遇到什么事情。

澳房策的服务之中,跟"会员群"或者"微信群"最接近的就是"YouTube付费会员社区"。这个社区建立在Discord APP上面,必须是澳房策YouTube付费订阅会员才能加入。这样就能剔除就想来占便宜白嫖然后得到知识之后就消失的人。实名制还能剔除想要浑水摸鱼来找客人的中介们。月费支付,随时取消,停止支付之后,系统自动踢出社区,我们还省了人力。最好的一点是Discord保密性很高,你应该懂我在说什么吧。各位感兴趣的话请到澳房产策YouTube频道加入付费会员。


关于房产中介


我最开始也是做房产中介的,后来又做了2年地产牌照老师,所以很懂得房产中介的心理和行为模式。澳洲华人圈的房产中介还是专业人士居多,我说的专业人士是指该怎么做就怎么做,拿谁的钱就代表谁的利益,同时也不会刻意损害另一方的利益,换句话说就是有底线。这样的人占多数。还有一些理想主义的房产中介,一定要符合自己的道德标准,一定要扮演普渡众生的角色,但是自己还没有形成完整世界观,对被灌输的思想鉴定地认为是正确的,就把思想再灌输给房产买家。就像当年的华人公寓楼花中介一样,其实现在也换汤不换药,他们就是老板给没有社会经验的新员工洗脑,然后新员工个个觉得自己掌握了致富的秘密,然后迫不及待的想要分享给自己的亲戚朋友。其实理想主义的房产中介造成的伤害比你想象的要大很多。最后一类是老油条型的中介,这里的老油条是个贬义词,就是憋着让你上当的意思。明知道自己做的事情只对自己有利,并且是通过损害买家利益的情况下,还是要去做,为什么呢?就是道德这个东西对他们来说一文不值,还不如多赚几千块来得实在。我在澳房策早期的影片之中曾经披露过几个实例。所以这后两种中介,不管是无心还是故意,都对中介行业造成了不可逆转的声誉损害。澳洲最不可信任的职业里面,排名第一的是汽车销售员,第二是房产中介。可见大家对中介的印象。让本来想要踏踏实实工作的中介也失去了动力。


其实不止是行为上,在专业知识上面,华人中介也非常欠缺。我只能说我接触过的华人中介,因为我在房产行业做了15年,还当了好几年老师,所以中介见得多了。但是我要先声明,我更愿意相信大多数的中介都有必要的专业知识。我们就说我在做老师期间过来跟我学中介牌照的华人吧,上来就2个问题,1,你的课程能打折吗?那这个还好,讨价还价么,正常。我不能忍的是第2个问题,2,你们作业能抄吗?你想想华人中介上来就想抄作业,那牌照课程里面讲授的中介道德和法律条文他们能学到多少呢?最终还不是坑买家?所以我非常理解,为什么华人圈那么多代写作业,代写论文,枪手替考的生意了,因为中国人对这些服务有特别高的需求。有需求当然有供给了。我当老师时候的一位前辈的总结非常到位,Chinese people want Qualification not Education. 中国人只想拿毕业证不想学习。我觉得很丢人,但是又不得不承认这是事实。


所以各位买家卖家,在房子这件事情上,要不然你就自己懂,要不然就找懂的人。欢迎您加入澳房策YT频道会员领取福利和专属交流社区特权。也欢迎参加80分钟直播公开课 Master Class 学习最有效的澳房策投资理念,怎样才能买到好房实现财富目标。以上所有报名链接都在在影片描述栏,如果你不是在TY看到影片,请您私信我们获得报名链接。


关于购房者


我们说完了中介,也得说说房产买家,才公平。房产中介有三不接,1,不接小生意主,2,不接专业人士,3,不接同行。


先说这小生意主。什么是小生意呢?比如开个早点摊,做个清洁生意自己做然后请几个工人,或者开个小咖啡摊,这些都是小生意,共同点是老板一般都会亲自上阵,自己做不过来再请几个人来帮忙。小生意主的思维模式就是,钱都得我赚,不能给别人,只有万不得已,这钱我真的赚不到的时候,再给请一个弱势群体,廉价劳动力,帮自己做,随时可以辞退的那种。这跟买房子有什么关系呢?关系太大了,俗话说牌品酒品如人品,一个人的行为模式在两件不相同的事情上是基本一致的。因为内在逻辑不会改变。


比如说客人找到中介,问这个房子怎么样啊,那个怎么样啊?让中介发资料。只要中介一发资料,这些人肯定去找到所有能找到的中介问价钱,还会找到开发商或者卖家直接砍价。因为他们想要省下中介费。你想要剩下中介费可以啊,你到是自己去做调研啊,为什么要浪费中介的宝贵时间呢?谁还不是出来赚钱讨生活的?这种做事风格的人在中介圈有个总结,一般都是做过小生意的人,当然也有少数不是的。你想想哪个大老板有时间给别人挨个打电话问价钱呢?所以这是第一不接。


第二不接是专业人士,就是那种自己的专业领域普通人都不懂的。比如律师,会计师,精算师,医生,软件工程师。这类专业人士,都对自己的专业有高度自信,所以一般也会对自己不熟悉的领域有迷之自信,一般不会听人说,不会依赖别人,都是自己去做调研。换句话说就是有主见。遇到这种客人,中介一般都是点到为止,不会花太多精力,只要保持职业微笑就可以了。因为买不买跟中介说多少话没什么关系。