欢迎来到澳房策，我是Alex老师。新州大选尘埃落定，时隔12年，工党再次上台执政。澳洲大陆最后一片，自由党执政的土地也变天了。工党终于实现了从联邦层面到州层面几乎一杆子插到底的管理模式。很多国际媒体，比如彭博社，整版报道，新州工党执政，标志澳洲整体向左转。新政府一上台，要干的事情肯定是要逐渐兑现竞选诺言，包括废除新州印花税改革，颁布法律禁止驱赶租客，可能还会尝试设立租金上限。今天我们就来分析一下新州悉尼将会在未来3年施行什么样的政策，对房产投资者有什么巨大影响，我们可能需要改变自己房产投资的逻辑了。如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
其实在之前的节目里面，我就详细分析过，为什么这次工党在新州一定会取胜。其实也是必然，毕竟在疫情期间执政的，代表生意主和投资利益的党派，在整个西方世界看来，几乎都被代表基层大众的党派替换掉了。很不幸，之前我做出的预言，已经应验。那么对我们房产投资者最重要的事情，就是看新政府将要实施的政策，将会对我们产生什么样的影响，然后针对这种影响，调整自己的投资策略，在未来几年让自己的收益最大化。所以我们首先来看一下新州工党，在竞选时候做出了哪些政策实施的承诺。至于能不能兑现，和之后会引入什么新的政策，我们就只能猜了。
工党竞选政策纲领
而在竞选期间，工党向选民们做出了各种承诺，包括降低生活成本压力，减免道路通行费，加强环境保护，降低能源价格，还会加速两条Metro线路的建设，第2期轻轨项目，还有医疗，教育，司法，等等把，一大堆。这些对新州的民生全都非常重要，但是我们频道关心的是房产投资，我就来重点讲解和分析一下相关的政策。
优先建设2条Metro线路
对于不太懂得悉尼交通和地理的朋友，我简单说一下，悉尼的公共交通主要靠火车，不像墨尔本火车和tram双剑合璧，而布里斯班有火车线也是摆设，大家都做公车或者开车。最近几年悉尼已经建成了西北开发区Tallawong到悉尼北部华人区Chatswood的全新的快速铁路。开通之后，西北的居民，可以搭乘Metro在Chatswood转车，然后到CBD上班。这让西北的房价直接往上抬高了一个档次。
目前在建的是Metro工程的第2期，从Chatswood开始，经过CBD，然后到达内西区重镇Parramatta。
而这次政府想要加速的，并不是这两条线路，而是另外两条跟西北和西南相关的线路。一个是从目前的西北Metro终点Tallawong到St. Marys的线路。还有一条是从西南开发区Macarthur到新机场的线路。说要建成铁路，我看至少也要4-5年吧。不过一旦开通，房价涨是妥妥的。有眼光的投资者可能会提前行动的。至于提前多少买，就要看有多少眼光了。
废除现有印花税政策
澳洲上一任政府在去年底，修改了新州的印花税政策，并且从今年1月份开始施行。简单说就是从2023年起，新州首次置业者，在买房的时候可以选择缴纳一次性的印花税，或者每年支付一次的房产税。房产税政策只适用于房价最高150万澳币的新州房产。如果购买的是土地别墅套餐，也叫买地建房，土地部分价格必须在80万澳币以下。任何房产都可以，包括二手房，新房，公寓，联排，土地别墅都行。具体分析在【澳房策199】里面有，没看过的朋友可以去补一下课。
出政策的时候我就分析过，说150万左右的房产价格肯定涨。这不，今年2月3月这类房产的拍卖清空率直线上升，这类别墅均价在120万的区，或者近城区的老联排，竞争越来越激烈。
但是，现在新政府上台，刚刚讲过的这些政策将会一律作废。用全新的首次置业补贴替代。只要你是澳洲PR，Citizen，或者人在澳洲的新西兰公民，第一次买房，80万以下印花税全免，80万到100万印花税有折扣。
听着还挺激动人心的，买房少交钱，谁不开心。但是熟悉悉尼房产市场朋友应该知道，在大悉尼范围内想要买到80万以内的别墅，门儿也没有。100万么，在穷人区的破房倒是有可能，或者在开发区买个小点土地的独立别墅，努努力现在可能还可以找到。这个印花税补贴政策的对象，在我看来啊，其实就是公寓。CBD20公里范围内，80万以下买到2房公寓压力不大。100万以内搞个3房公寓也不是没有可能。只是，这房子虽然能买到，印花税也能省到，意义又在哪里呢？他能解决你居住的问题，但是跟你平时的生活工作圈够近吗？而最关键的一点，也是我们频道最关心的一点，这房子能给你赚钱吗？你真的需要好好考量一下。
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房东禁止无理由驱赶租客
澳洲房子难租已经不是什么新鲜事情了。不但租房需要竞价，即使你有钱，也可能市面上根本就没有放出来出租的房源。前几天还发生了昆州政府考虑设立租金上限的事情，现在搞得昆州投资者和房产中介联合起来反对政府。【澳房策220】里面有详细分析，有兴趣的话可以仔细看看。
现在新州的新政府上台，搞出来一个不能没有理由驱赶租客的法律。可以说正在步其他州的后尘，一定要把保护租客的事情做到底。
在新州租房，一般是长租1年到2年。在租期里面当然要有合同精神，不能赶走租客，但是在租期结束之前的30天，是可以不给理由，通知让租客到期搬走的。现在不但要加大到45天通知期，还要求房东必须给出理由。这个理由可不是随便编一个就可以的，不久将会修改法律，把可以接受的理由，明确写进法律里面。如果理由不在这些法律条文里，房东是不可以赶走租客的。当然前提是租客没有毁约，不交租金，毁坏房屋这些恶劣行为。
我在看相关报道的时候，看到这一条，笑得快不行，也很无奈。说禁止无理由驱赶租客，可以阻止那些不管租客过得好不好的贪婪的房东。说实话，看完这个分析，我真想直接骂人了。首先我们投资房产是一个商业行为，商业行为里面，我为什么要考虑租客的感受。既然是商业行为，双方都是为了利益，房东为了赚钱，房客为了有房子住。自由交易，有什么问题。其次，我关心房客的感受不加租，那你政府怎么不关心一下房东的感受不涨利息呢？赚钱，当然要把利益房在前面，那些炒股票，炒加密货币的人，都是为了赚钱，租客也有炒股炒币的，我怎么没看政府给扣个道德的帽子呢？所以这些说辞，就完全是为了讨好租客，让他们投自己1票而已。现在澳洲大陆一片红，我们投资者和做生意的人，可能需要再忍耐几年，等现在政府把经济搞砸了，政府轮换才有我们的出头之日吧。
廉租房计划
我之前的影片【澳房策212】详细讲解过澳洲政府花100亿建造廉租房和公屋的计划，还很有可能建在你家门口。有兴趣的话大家可以补补课。这个计划是在澳洲联邦政府层面的。而现在新州政府层面将要实施进一步的方案。首先新政府会对整个新州的公共土地进行梳理登记，在里面拿出25%作为储备，将来建廉租房。注意这些土地很可能在火车站附近或者TAFE附近。
还有一项令人发指的政策，虽然还没有实施，但是听听我都有点怕。所有私人开发的土地，必须预留出15%，给政府做廉租房。我们推演一下啊。有个大型土地开发项目，然后里面要留出15%给政府做廉租房。或者一个大型的公寓项目，里面要有15%给政府做廉租房。是不是这个意思呢？这只有政策颁布之后我们能知道。
所以说，目前整个澳洲大陆都是工党执政，而工党代表的是社会基层民众，并不是生意主和投资者的利益。从目前的联邦政策，和各个州政府的政策里面就能看出来。所以如果你是一位房产投资者的话，必须花时间调研，给自己未来的3-5年房产投资，好好做个规划。虽然细节的政策方面，都是不利于投资者的，但是工党政府经常推出违反经济规律的政策，而这些政策的结果一般都只能是推高房价，所以在大方向上看，没准对投资者更加友好也说不定。
最近有不少想要来澳洲，在申请PR过程中，或者新西兰PR在申请新西兰公民过程中，然后来移民，有些粉丝不想等到自己拿到身份之后再去投资房产，因为会错过下一波澳洲房产牛市。找到我们澳房策加入会员，做了整套的投资规划。我们成功为会员办理了贷款，省掉了FIRB费用，和印花税附加等等费用，并且帮会员找到了好的投资方式。所以说事在人为。只要你有投资想法，澳房策就能帮你实现。
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