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澳洲二手公寓这么买!没考察周全千万别买!公寓不涨价是真的吗?二手公寓买房纯干货分享值得收藏【澳房策225】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。上期节目澳房策224,我把在澳洲买二手别墅的门道讲了个遍。有很多粉丝留言说,再做一期讲解购买二手公寓的影片,那这次就来填个坑。澳洲的二手公寓要怎么买,确定城区,搜索房源,看房,看合同,和中介打交道都有哪些要点。影片结尾还会帮您列出我们在买家中介前线实战中,和1v1咨询之中遇到的几个非常典型的案例。这次的影片全是干货,一次性讲完澳洲买二手公寓的注意事项。请你注意收藏转发,让你想买房子的朋友也能看到影片受益。如果您喜欢本期影片,欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。


我们的影片跟短视频平台上的不太一样,短视频只能提供碎片化的知识点,想把这些东一块西一块的知识点融会贯通再用出来,你得比短视频博主更聪明更努力才行。澳房策影片长的比较多。主要是房产投资这一块水很深,一句两句说不清,那还不如一次性多花点时间讲清楚的好。好了,我们言归正传。买二手公寓需要哪些条件呢?


买二手公寓的条件


国内人买房子有个执念。在国内人的认知里面,房子=公寓。因为国内绝大多数人住的都是公寓。这就跟国内说买肉,一定是去买猪肉一样,社会文化的问题。很多刚来澳洲的人,或者在国内的父母给在澳洲的孩子买房,根本不会想到先去了解一下澳洲的文化,跟国内有什么不同,上来直接就想买公寓,那个劲头,拉都拉不住。在澳洲,房子=独立别墅。这跟国内完全是两个概念。国内买房子大家都知道的是买市中心小户型公寓。但是在澳洲这些理念完全不适用。你拿国内的买房逻辑,来澳洲套用,那能套得上吗?就好像国内有人爱吃臭豆腐,你拿到西方国家就默认人家都喜欢吃,这太不讲道理了吧。所以在澳洲买房,需要首先把国内买房的逻辑清空,然后学习澳洲买房逻辑,再做出决定。


除了买房逻辑之外,就涉及到了买房到底是买公寓还是买别墅的问题,这个是老生常谈,想要填这个坑,怕是60分钟我都填不完。所以我们都放在了澳房策主打课程《澳洲房产小白课》里面具体讲解。简单说,有钱就直接买别墅,或者买有稀缺性的高端公寓,至于原因,我先挖个坑,影片后面会填上。没钱那没办法,想买别墅也是白想,就在公寓里面挑个稍微好点的就行了。如果你有钱,还买了一堆低端公寓,那我只能祝你平安了。


买二手公寓的先决条件跟买二手别墅一样,都是身份问题,你需要已经是澳洲PR或者Citizen,是新西兰公民也可以。绝大多数情况下海外人士不可以买二手公寓,除非人在澳洲,持有长期签证,比如学生签,可以买,但是有些限制。必须买来自住,不能租出去,在回国的时候必须卖掉,不能继续持有。现金需要在澳洲随时能用,贷款需要取得银行预批信。在现金和贷款到位之后,你就已经确定了自己的预算,下面就是按照预算筛选城区了。


确定城区


买经济适用类二手公寓的人,要不就是资金确实有限制,要不就是有“非要拿完政府首次置业补贴”的人。资金有限制的话,确实办法不多,就只能买便宜一点的公寓。其实另外有不少人在上社会的初期,为了提升工作效率,减少通勤时间,同时又不耽误投资受益,会选择在公司附近租个小公寓,自己有限的钱买个远点的别墅。因为别墅一般增值快一点么。如果你是非要拿政府首次置业补贴的人,这个经济账你就要自己算算了,如果公寓本身好是可以买的,如果不好,你就是为了拿补贴才去买,个人认为一点意义都没有。你拿到的补贴,在日后卖房的时候说不定还要吐出来,因为房子赔钱么。当然这有点扯远了,关于投资方面,那又是一个好几个小时都讲不完的坑了。这期影片我们主要讲自住。


确定城区的第一原则是买得起,你预算不够的地方,还是别看了,看了给心里添堵。第二是在能买得起的区里面,挑一个方便工作和生活的。在澳洲,公寓一般都建在离公共交通走路就能到的地方。那就变成了这个区到你上班的地方有多远了。个人建议30分钟车程之内都可以。再远的话,会影响你自我提高和赚钱的速度,因为时间都花在路上了么。确定城区之后,就到了下一步,搜索房源和看房。


搜索房源


跟搜索二手别墅一样,搜索二手公寓也要去澳洲两大网站Realestate和Domain。不少华人看不懂英文,也不会讲,所以会看某些澳洲华人媒体,自媒体或者朋友圈的广告。个人建议,能不看还是别看。澳洲每个州领地都有对房产中介行业监管的部门,这些部门只能监管realestate和domain,其他媒体他们没有精力管,所以造成这些华人媒体和自媒体广告质量参差不齐,措辞描述和图片有时后根本不符合事实,其实就是给了房产中介瞎弄的空间,因为监管不到位么。如果你人在国内,想要搜索澳洲房源的话,我建议直接跳过国内卖澳洲房子的网站和公司,就直接到realestate和domain两大网站,打电话或者发电邮给澳洲这边的中介询问就好了。你要是懒得做这个事情,然后被人骗了,我觉得也没什么可说的,谁让你作业没做呢?或者你就干脆找我们澳房策,帮您代理买房就一切都解决了。直接到澳房策官网就有相关信息。网站是澳房策全拼.com


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二手公寓看什么


看二手公寓跟看二手别墅有很多相似的地方,我就说说不一样的。二手公寓属于高密度房产,邻居质量非常重要,在开放参观的时候,个人建议在楼的大厅里面,或者房子所在楼层的楼道里面多逗留一会儿,看看你邻居都是什么人,穿着,打扮,这些。如果出入的人都是邋邋遢遢,你在卖房的时候,也只能卖给这些人。这个有一说一,澳洲房产其实可以把人区分出来不同的群体,住在某个区,某个楼盘的人,其实都是一类人。比如住在交通要点楼盘的人,基本都是着急上班工作,或者不知道明天在哪工作的人,因为地点四通八达么。楼盘的价格可以把人群分开。如果你的预算就是这么多,那就只能跟同样有这么多钱的人住在一起,这个没办法。说起来有点伤人,但这就是现实。


我对气味比较敏感,凡事有霉味,有咖喱味,有厕所味的公寓,我基本掉头就走。霉味说明房子漏水或者排湿有问题,你住进来墙皮可能会长霉菌,吸进身体里可就危险了。咖喱味说明楼里面排烟有问题,邻居喜欢吃咖喱。有厕所味说明卫生间排风或者下水有问题。


如果公寓楼在交通要道,尤其是正对高速路的话,双层玻璃就必不可少了。要不然你晚上睡不着觉。能分别拉开和关上的两层玻璃,一般比夹心的玻璃隔音效果要好些。


噪音到底是高层更大,还是低层更大呢?很多人都认为楼层越高噪音越小,其实并不正确。楼层矮反而噪声小,除了因为绿化带,树木,可以降低噪声,还因为矮楼层只接收近距离的噪声,而楼层越高接收噪声的范围越广,远距离的交通噪声都可以传送到高层。一般5楼以上,噪音分贝会随着楼层增高而变大,当楼层更高时,噪音又出现下降。一般来说高层建筑中,5到24层噪声比较大,其中噪声在11层到22层每层噪音升高最多,30层以上又比较安静。


在澳洲买超高层,还有一个隐藏点需要考虑。如果楼层太高比如30-50层,在大风天,楼是会随风晃来晃去的,这个倒是正常,就是这么设计的。但是楼层越高晃的幅度就会越大,你住在里面会有轻微的晃感。更重要的是你可能会听到大楼结构钢筋因为变形发出的恐怖声音。那就要看你介不介意了。


看房的时候,有不少人习惯用手敲敲室内的墙面,其实没必要,现代的公寓房,室内只要不是承重墙,就都是石膏板材质,完全隔音不太可能,就是个阻挡视线和走线的作用。在户型图上来看,尽量不要选一进去就是一堵墙的房子,一个是能量场不对,你换个方法想,一进屋就一片黑,谁心情能好呢?再有就是不要选择有狭长走廊的公寓房,室内面积浪费太多。


澳洲很多公寓楼是带有游泳池,健身房,桑拿室,甚至是图书室,活动中心,品酒屋,电影院一系列设施的。个人的看法是,如果房子是高端稀缺性公寓,有这些设施会增加房子品味和未来的增值,如果是低端公寓,一般也不会带设施。就怕那种自己本身是中低端公寓,还要搞一堆设施,硬把自己打扮成高端的房子。买这个价位公寓的人购买的原因,可不是追求品味和生活质量的,自然房子今后增值有限,再加上设施大幅度提高了物业费用,除了不是很有钱又想任性的人,不建议购买。如果你有时间的话,可以到地下车库走一圈,看看有没有结构开裂和下沉的现象。如果有的话,我劝你直接放弃。


合同看什么


如果你看上了一套公寓,可以让中介发合同过来,看合同是律师的工作,我就简单提几个要点。普通公寓交割时间一般都是6周,你要关注的点是,1,大型公寓楼,如果有商业部分的话,物业strata有没有把自住和商业分开,你不想为商业部分的物业费买单的吧,2,要看strata报告里面有没有业主委员会和建筑商打官司的内容,如果有的话,千万别买,3,sinking fund 里面有多少钱,钱越多越好,以后大修就不用你掏更多钱了。4,楼的外立面有没有防火涂层的问题。5,看看大楼的建筑商还建在吗?如果不在的话,危险又多了一分。看完合同,就可以给中介出价了。


跟中介打交道


跟中介打交道的方法,我在澳房策224里面讲过了。这里面讲讲二手公寓特有的部分。如果你去买的是准现房,就是刚刚建好的现房,或者还比较新的公寓楼比如5年以内,有一定几率见到一类特别的中介。他们不是卖二手房专业,而是专门卖楼花的。为什么房东找不专业的二手房中介呢,其实就是人性的弱点了,懒和面子。这些房子可能在楼花的时候,就是由这个中介卖掉的,在收房之后,房东想要马上出手,或者在同一家公司管理了一段时间之后,想要卖掉,一般就会首选当初卖楼花的那个中介,因为房东懒,也碍于情面吧。就会造成一个问题,卖楼花的中介不知道怎么卖。比如房子都没有整修,照片拍得一塌糊涂,户型图还是楼花时候不准确的宣传图,等等吧。但是最关键的是这类中介比较能忽悠,比如手里面没有offer也告诉你有offer,然后你给了offer他们不告诉房主。有义务告诉你的事情不告诉你,等等吧。所以大家遇到这类房产,要多加小心。


为什么我一般不建议买公寓


如果是大型楼盘,而且不是稀缺位置的话,一般都会有好几个房子同时在卖,这几个房子还有可能是同样户型不同楼层的。其实懂得一点投资理念的朋友,我一说你就明白,为什么公寓没有别墅赚钱呢?就是因为稀缺性和竞争的问题。你想想,一个楼盘500套,同时有10套一摸一样户型的房子在卖,你作为卖家,拿什么和其他人竞争呢?就只有压低价格了。但是特例是,如果整个楼盘都在稀缺位置,比如海港,水景,高端区火车站楼上,这种又贵又一房难求的公寓,情况会有不同。如果整个楼盘位置一般,但是你的户型是非常好的,而且独一无二的,卖上好价钱的可能性也会高一些。


我在上次月度直播中曾经举过一个例子,就是悉尼北区Chatswood火车站楼上的11年公寓,和Pacific Hwy西边20年老公寓的涨价速度对比。我们在做了调研之后,发现,火车站楼上公寓平均每年涨价6%, 这个速度跟chatswood west的一些独立别墅不相上下。而大马路西边的老公寓涨价只有3%,就是没有超过通胀。所以说如果你从投资角度来选择公寓,稀缺性和位置是关键。投资角度的分析因为篇幅太长我们放在了《澳洲房产投资大师课》里面讲解。


公寓房确实是自住方便,好租,容易管理,但是一般涨价速度比别墅要慢。公寓房比较适合单身,年轻家庭,或者退休老两口居住,一旦家里人超过4个,其实住别墅会更舒服一些。


踩坑的例子


我们平时做1v1咨询的时候,不少人不知道应不应该买入或者卖出公寓。这里面就有不少实际例子。先说个悉尼的,在悉尼机场附近的某个公寓扎堆的区,客人想要卖出公寓,但是想问我们意见,因为卖了就会赔钱。后来我们做了调研,发现在悉尼城市发展规划之中,高速隧道其中有一段,计划在这栋房子正下方通过。按照经验,可能对楼体结构造成永久损伤,那还不如现在就出售止损。再说个墨尔本的例子,在最近新闻报道中,出事的墨尔本极光楼Aurora公寓,还没有爆出问题之前,有一位会员的投资组合里面正好有一套公寓在这里。这个楼的特点是住户太多,而且业主很多是海外人士,华人占相当大比例。因为华人都喜欢市中心,高大上的公寓么。我当时给到会员的建议是尽快出售,因为华人扎堆的地方,是非太多,第二就是住户太多,物业不好管理,第三就是海外人士多,容易出现纠纷。结果现在都一一应验了。


所以结论是什么呢?

1,公寓可以买高端稀缺性公寓,越贵涨得越快。

2,如果钱够的话,尽量一步到位直接买别墅。

3,如果钱不够必须买公寓的话,买稍微新一点能扣税的,扣完税就卖了吧,不用长期持有。


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