欢迎来到澳房策，我是Alex老师。上期节目澳房策224，我把在澳洲买二手别墅的门道讲了个遍。有很多粉丝留言说，再做一期讲解购买二手公寓的影片，那这次就来填个坑。澳洲的二手公寓要怎么买，确定城区，搜索房源，看房，看合同，和中介打交道都有哪些要点。影片结尾还会帮您列出我们在买家中介前线实战中，和1v1咨询之中遇到的几个非常典型的案例。这次的影片全是干货，一次性讲完澳洲买二手公寓的注意事项。请你注意收藏转发，让你想买房子的朋友也能看到影片受益。如果您喜欢本期影片，欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。
我们的影片跟短视频平台上的不太一样，短视频只能提供碎片化的知识点，想把这些东一块西一块的知识点融会贯通再用出来，你得比短视频博主更聪明更努力才行。澳房策影片长的比较多。主要是房产投资这一块水很深，一句两句说不清，那还不如一次性多花点时间讲清楚的好。好了，我们言归正传。买二手公寓需要哪些条件呢？
买二手公寓的条件
国内人买房子有个执念。在国内人的认知里面，房子=公寓。因为国内绝大多数人住的都是公寓。这就跟国内说买肉，一定是去买猪肉一样，社会文化的问题。很多刚来澳洲的人，或者在国内的父母给在澳洲的孩子买房，根本不会想到先去了解一下澳洲的文化，跟国内有什么不同，上来直接就想买公寓，那个劲头，拉都拉不住。在澳洲，房子=独立别墅。这跟国内完全是两个概念。国内买房子大家都知道的是买市中心小户型公寓。但是在澳洲这些理念完全不适用。你拿国内的买房逻辑，来澳洲套用，那能套得上吗？就好像国内有人爱吃臭豆腐，你拿到西方国家就默认人家都喜欢吃，这太不讲道理了吧。所以在澳洲买房，需要首先把国内买房的逻辑清空，然后学习澳洲买房逻辑，再做出决定。
除了买房逻辑之外，就涉及到了买房到底是买公寓还是买别墅的问题，这个是老生常谈，想要填这个坑，怕是60分钟我都填不完。所以我们都放在了澳房策主打课程《澳洲房产小白课》里面具体讲解。简单说，有钱就直接买别墅，或者买有稀缺性的高端公寓，至于原因，我先挖个坑，影片后面会填上。没钱那没办法，想买别墅也是白想，就在公寓里面挑个稍微好点的就行了。如果你有钱，还买了一堆低端公寓，那我只能祝你平安了。
买二手公寓的先决条件跟买二手别墅一样，都是身份问题，你需要已经是澳洲PR或者Citizen，是新西兰公民也可以。绝大多数情况下海外人士不可以买二手公寓，除非人在澳洲，持有长期签证，比如学生签，可以买，但是有些限制。必须买来自住，不能租出去，在回国的时候必须卖掉，不能继续持有。现金需要在澳洲随时能用，贷款需要取得银行预批信。在现金和贷款到位之后，你就已经确定了自己的预算，下面就是按照预算筛选城区了。
确定城区
买经济适用类二手公寓的人，要不就是资金确实有限制，要不就是有“非要拿完政府首次置业补贴”的人。资金有限制的话，确实办法不多，就只能买便宜一点的公寓。其实另外有不少人在上社会的初期，为了提升工作效率，减少通勤时间，同时又不耽误投资受益，会选择在公司附近租个小公寓，自己有限的钱买个远点的别墅。因为别墅一般增值快一点么。如果你是非要拿政府首次置业补贴的人，这个经济账你就要自己算算了，如果公寓本身好是可以买的，如果不好，你就是为了拿补贴才去买，个人认为一点意义都没有。你拿到的补贴，在日后卖房的时候说不定还要吐出来，因为房子赔钱么。当然这有点扯远了，关于投资方面，那又是一个好几个小时都讲不完的坑了。这期影片我们主要讲自住。
确定城区的第一原则是买得起，你预算不够的地方，还是别看了，看了给心里添堵。第二是在能买得起的区里面，挑一个方便工作和生活的。在澳洲，公寓一般都建在离公共交通走路就能到的地方。那就变成了这个区到你上班的地方有多远了。个人建议30分钟车程之内都可以。再远的话，会影响你自我提高和赚钱的速度，因为时间都花在路上了么。确定城区之后，就到了下一步，搜索房源和看房。
搜索房源
跟搜索二手别墅一样，搜索二手公寓也要去澳洲两大网站Realestate和Domain。不少华人看不懂英文，也不会讲，所以会看某些澳洲华人媒体，自媒体或者朋友圈的广告。个人建议，能不看还是别看。澳洲每个州领地都有对房产中介行业监管的部门，这些部门只能监管realestate和domain，其他媒体他们没有精力管，所以造成这些华人媒体和自媒体广告质量参差不齐，措辞描述和图片有时后根本不符合事实，其实就是给了房产中介瞎弄的空间，因为监管不到位么。如果你人在国内，想要搜索澳洲房源的话，我建议直接跳过国内卖澳洲房子的网站和公司，就直接到realestate和domain两大网站，打电话或者发电邮给澳洲这边的中介询问就好了。你要是懒得做这个事情，然后被人骗了，我觉得也没什么可说的，谁让你作业没做呢？或者你就干脆找我们澳房策，帮您代理买房就一切都解决了。直接到澳房策官网就有相关信息。网站是澳房策全拼.com
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二手公寓看什么
看二手公寓跟看二手别墅有很多相似的地方，我就说说不一样的。二手公寓属于高密度房产，邻居质量非常重要，在开放参观的时候，个人建议在楼的大厅里面，或者房子所在楼层的楼道里面多逗留一会儿，看看你邻居都是什么人，穿着，打扮，这些。如果出入的人都是邋邋遢遢，你在卖房的时候，也只能卖给这些人。这个有一说一，澳洲房产其实可以把人区分出来不同的群体，住在某个区，某个楼盘的人，其实都是一类人。比如住在交通要点楼盘的人，基本都是着急上班工作，或者不知道明天在哪工作的人，因为地点四通八达么。楼盘的价格可以把人群分开。如果你的预算就是这么多，那就只能跟同样有这么多钱的人住在一起，这个没办法。说起来有点伤人，但这就是现实。
我对气味比较敏感，凡事有霉味，有咖喱味，有厕所味的公寓，我基本掉头就走。霉味说明房子漏水或者排湿有问题，你住进来墙皮可能会长霉菌，吸进身体里可就危险了。咖喱味说明楼里面排烟有问题，邻居喜欢吃咖喱。有厕所味说明卫生间排风或者下水有问题。
如果公寓楼在交通要道，尤其是正对高速路的话，双层玻璃就必不可少了。要不然你晚上睡不着觉。能分别拉开和关上的两层玻璃，一般比夹心的玻璃隔音效果要好些。
噪音到底是高层更大，还是低层更大呢？很多人都认为楼层越高噪音越小，其实并不正确。楼层矮反而噪声小，除了因为绿化带，树木，可以降低噪声，还因为矮楼层只接收近距离的噪声，而楼层越高接收噪声的范围越广，远距离的交通噪声都可以传送到高层。一般5楼以上，噪音分贝会随着楼层增高而变大，当楼层更高时，噪音又出现下降。一般来说高层建筑中，5到24层噪声比较大，其中噪声在11层到22层每层噪音升高最多，30层以上又比较安静。
在澳洲买超高层，还有一个隐藏点需要考虑。如果楼层太高比如30-50层，在大风天，楼是会随风晃来晃去的，这个倒是正常，就是这么设计的。但是楼层越高晃的幅度就会越大，你住在里面会有轻微的晃感。更重要的是你可能会听到大楼结构钢筋因为变形发出的恐怖声音。那就要看你介不介意了。
看房的时候，有不少人习惯用手敲敲室内的墙面，其实没必要，现代的公寓房，室内只要不是承重墙，就都是石膏板材质，完全隔音不太可能，就是个阻挡视线和走线的作用。在户型图上来看，尽量不要选一进去就是一堵墙的房子，一个是能量场不对，你换个方法想，一进屋就一片黑，谁心情能好呢？再有就是不要选择有狭长走廊的公寓房，室内面积浪费太多。
澳洲很多公寓楼是带有游泳池，健身房，桑拿室，甚至是图书室，活动中心，品酒屋，电影院一系列设施的。个人的看法是，如果房子是高端稀缺性公寓，有这些设施会增加房子品味和未来的增值，如果是低端公寓，一般也不会带设施。就怕那种自己本身是中低端公寓，还要搞一堆设施，硬把自己打扮成高端的房子。买这个价位公寓的人购买的原因，可不是追求品味和生活质量的，自然房子今后增值有限，再加上设施大幅度提高了物业费用，除了不是很有钱又想任性的人，不建议购买。如果你有时间的话，可以到地下车库走一圈，看看有没有结构开裂和下沉的现象。如果有的话，我劝你直接放弃。
合同看什么
如果你看上了一套公寓，可以让中介发合同过来，看合同是律师的工作，我就简单提几个要点。普通公寓交割时间一般都是6周，你要关注的点是，1，大型公寓楼，如果有商业部分的话，物业strata有没有把自住和商业分开，你不想为商业部分的物业费买单的吧，2，要看strata报告里面有没有业主委员会和建筑商打官司的内容，如果有的话，千万别买，3，sinking fund 里面有多少钱，钱越多越好，以后大修就不用你掏更多钱了。4，楼的外立面有没有防火涂层的问题。5，看看大楼的建筑商还建在吗？如果不在的话，危险又多了一分。看完合同，就可以给中介出价了。
跟中介打交道
跟中介打交道的方法，我在澳房策224里面讲过了。这里面讲讲二手公寓特有的部分。如果你去买的是准现房，就是刚刚建好的现房，或者还比较新的公寓楼比如5年以内，有一定几率见到一类特别的中介。他们不是卖二手房专业，而是专门卖楼花的。为什么房东找不专业的二手房中介呢，其实就是人性的弱点了，懒和面子。这些房子可能在楼花的时候，就是由这个中介卖掉的，在收房之后，房东想要马上出手，或者在同一家公司管理了一段时间之后，想要卖掉，一般就会首选当初卖楼花的那个中介，因为房东懒，也碍于情面吧。就会造成一个问题，卖楼花的中介不知道怎么卖。比如房子都没有整修，照片拍得一塌糊涂，户型图还是楼花时候不准确的宣传图，等等吧。但是最关键的是这类中介比较能忽悠，比如手里面没有offer也告诉你有offer，然后你给了offer他们不告诉房主。有义务告诉你的事情不告诉你，等等吧。所以大家遇到这类房产，要多加小心。
为什么我一般不建议买公寓
如果是大型楼盘，而且不是稀缺位置的话，一般都会有好几个房子同时在卖，这几个房子还有可能是同样户型不同楼层的。其实懂得一点投资理念的朋友，我一说你就明白，为什么公寓没有别墅赚钱呢？就是因为稀缺性和竞争的问题。你想想，一个楼盘500套，同时有10套一摸一样户型的房子在卖，你作为卖家，拿什么和其他人竞争呢？就只有压低价格了。但是特例是，如果整个楼盘都在稀缺位置，比如海港，水景，高端区火车站楼上，这种又贵又一房难求的公寓，情况会有不同。如果整个楼盘位置一般，但是你的户型是非常好的，而且独一无二的，卖上好价钱的可能性也会高一些。
我在上次月度直播中曾经举过一个例子，就是悉尼北区Chatswood火车站楼上的11年公寓，和Pacific Hwy西边20年老公寓的涨价速度对比。我们在做了调研之后，发现，火车站楼上公寓平均每年涨价6%, 这个速度跟chatswood west的一些独立别墅不相上下。而大马路西边的老公寓涨价只有3%，就是没有超过通胀。所以说如果你从投资角度来选择公寓，稀缺性和位置是关键。投资角度的分析因为篇幅太长我们放在了《澳洲房产投资大师课》里面讲解。
公寓房确实是自住方便，好租，容易管理，但是一般涨价速度比别墅要慢。公寓房比较适合单身，年轻家庭，或者退休老两口居住，一旦家里人超过4个，其实住别墅会更舒服一些。
踩坑的例子
我们平时做1v1咨询的时候，不少人不知道应不应该买入或者卖出公寓。这里面就有不少实际例子。先说个悉尼的，在悉尼机场附近的某个公寓扎堆的区，客人想要卖出公寓，但是想问我们意见，因为卖了就会赔钱。后来我们做了调研，发现在悉尼城市发展规划之中，高速隧道其中有一段，计划在这栋房子正下方通过。按照经验，可能对楼体结构造成永久损伤，那还不如现在就出售止损。再说个墨尔本的例子，在最近新闻报道中，出事的墨尔本极光楼Aurora公寓，还没有爆出问题之前，有一位会员的投资组合里面正好有一套公寓在这里。这个楼的特点是住户太多，而且业主很多是海外人士，华人占相当大比例。因为华人都喜欢市中心，高大上的公寓么。我当时给到会员的建议是尽快出售，因为华人扎堆的地方，是非太多，第二就是住户太多，物业不好管理，第三就是海外人士多，容易出现纠纷。结果现在都一一应验了。
所以结论是什么呢？
1，公寓可以买高端稀缺性公寓，越贵涨得越快。
2，如果钱够的话，尽量一步到位直接买别墅。
3，如果钱不够必须买公寓的话，买稍微新一点能扣税的，扣完税就卖了吧，不用长期持有。
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