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澳洲史上最大移民潮,央行停止加息, 房价看涨!但澳洲经济下行,通胀压力,贷款压力,房价看跌|到底房价走向如何?双方观点大对撞!【澳房策223】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。这2周澳洲发生的大事件,比过去6个月加起来还要多。澳洲即将在2年内迎来65万移民潮,这么短的时间,这么多的人数,在澳洲历史上都没有见过。同时,澳洲储备银行RBA,宣布暂停加息。这两个新闻合起来看,妥妥的澳洲房产市场牛市的信号。但是另一方面,澳洲经济持续低迷,衰退风险持续增加,还贷压力已经来到了近几年的最高点,疫情期间固定房贷2-3%的投资者,马上面临着贷款到期,利率加倍的风险。这种情况下,没法偿还贷款的房主,就只能恐慌性卖房,造成房价下行压力。再加上石油输出国组织宣布再次减产,作为工业之血的石油价格上升,造成通胀上行压力。那么加息可能卷土重来。这几点又是房市下跌的信号。这么多的信息,和市场中双方的观点,我们听到的太多。这次我们就先逐个聊聊以上这几个重磅新闻,然后来分析一下澳洲房产市场到底会朝着什么方向发展,我们普通人如何做好准备。如果您喜欢本期影片,欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。


澳洲衰退风险加大


双方观点各有千秋,我们先来看看反方观点,就是对澳洲房产价格产生负面压力的因素。第一个就是澳洲经济。很多人有个观念,经济在往下走,房价怎么可能上涨呢?澳洲2月份通货膨胀虽然比上个月有所减缓,但是6.8%仍然是一个很高的数字,我想你的工资一年上涨6.8%可能性不高吧。那你的真实收入还是在下降之中。澳洲目前的企业压力也非常大,高工资也找不到人,人力资源短缺。企业发展受到人力和贷款利息双重压力。


另外,最近的银行倒闭潮不知道大家听说了没有。美国倒了好几家,瑞士信贷又被人收购,还有其他各种银行,风险逐渐加大。产生了经济的不确定性。很多人就认为美国等西方国家的经济和金融危机将会传导到澳洲,让澳洲经济进入衰退,经济都不行了,房价绝对不可能上升。


还贷压力上升到顶点


第二个让房价下降的因素就是还贷压力,这个英文叫做(Mortgage Cliff),字面翻译是贷款悬崖。简单说,一堆人的贷款利率集中在同一段时间大幅度上升,造成很多人现金流压力。还不上钱,就可能需要考虑卖出房产,避免房子被银行强制拍卖的命运。所以如果大批量的房产同时涌入市场,给钱就卖的话,对房价绝对是有冲击力的。


目前的房贷活期利率在5.5%左右,这比人们在2年前固定利息时候的2-3%,提升了1倍多。还款压力可见一般。


根据澳洲中央银行的报告,大概88万套房产,价值3500亿澳币的固定贷款,将会在今年到期。还有另外的45万套房产贷款,将会在2024年到期。光是听听这个数字都觉得吓人。很多人都赞同,还款压力,是澳洲房产市场中的一枚炸弹,随时可能爆开。


长期通胀压力上升


除了以上两点短期因素之外,房产市场看跌的人还会关注更基础的经济基本面问题。最近这类新闻里面影响最大的,就是石油输出国组织,宣布石油减产的消息了。这两天油价又回到2块多了吧。石油输出国组织的贡献可不小。


石油的别名是工业之血,把整个产业链联系起来。石油所对应的,除了化工产品之外,就是能源。如果能源价格上升,所有企业的运营成本都会上升,工厂成本上升,那么这部分多出来的成本,就会最终用产品涨价的形式,传导到消费者手里面。这就是我们常说的通货膨胀。如果通货膨胀再次反弹,澳洲中央银行继续加息,澳洲房价肯定还会继续下跌。


以上就是对于澳洲房产市场看法,反方观点中最主要的三个。经济衰退,还贷压力,通胀压力。哪一个听起来都不是什么好事。那我们现在来听听正方的观点,看看促进澳洲房产市场上升的动力都有哪些。


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澳洲宣布停止加息


在您看到这期影片的时候可能都已经知道了,澳洲中央银行在连续10次加息之后,在4月4日,就是昨天,宣布暂停加息。官方给出的原因是,过去10次加息,已经看到通货膨胀明显下降的趋势。由于政策存在滞后性,加息的效果还没有完全展示出来。所以需要停下来歇一歇,看看效果,再做打算。在宣布暂停加息之前,澳洲四大银行又跳出来预测,其中NAB和ANZ预测加息0.25%,而另外两家CBA和Westpac认为4月暂停加息,但是同时预测5月份会再次加息。专家们是存在严重分歧的。但是不管怎么说,不少人都已经开始庆祝了,说澳洲房产市场已经迎来了历史性时刻,暂停加息,标志着牛市的开始。当然你肯定猜得到,这个时候,房产中介跳出来,四处发朋友圈,可欢实了,就像小宇宙爆发了一样。不过这次他们确实有宣传的资本,毕竟拍卖清空率回升和房价回升是事实。


这第一个显而易见的正方观点,很多人都知道。而更深层次的基本面,房产市场看涨的观点,很多人是没有想到的。


澳洲史上最大移民潮


根据澳洲政府最近的数据显示,这个财年和下个财年也就在2024年7月之前,将会有65万新移民来到澳洲。而目前财年海外净移民人数,就是移入澳洲的人数减去移出澳洲的人数,至少会有35万,比预期增长了50%。还有另有30万人,在下个财年来到澳洲。


所有这些新移民之中,有超过一半是熟练工人,因为澳洲现在实在太缺劳动力了,看来政府在移民政策上也做出了努力。另外的小一半是来澳洲的留学生,还有拿打工度假签证的人。这些人不是给澳洲带来财富,就是来澳洲创造财富的。所以移民人数增加,对澳洲整体经济只有好处。


如果你翻一翻澳洲最近20年的移民数据就能看出来,这20年中,单单是悉尼和墨尔本就安置了总移民人数的56%。悉尼29.3%,墨尔本26.6%。也就是说未来的65万移民中,将会有19万人在2年内来到悉尼,17万人来到墨尔本。就算是按照2个人一套房的标准,光是这两个城市加起来,就需要在未来2年提供30万套住房。这还没有计算,澳洲本地市场的消化能力和投资者的消化能力。所以澳洲经济下行的压力,可能发生的房贷危机,甚至是未来的通胀上涨和再次加息的压力,将会被在很大程度上消化掉。


在这里我要另外提一句,根据澳洲政府之前发布的文件。澳洲可能正在考虑重新审核投资类别移民的政策。在这份报告里面,政府建议废除投资移民类别的所有签证,把名额划分给独立技术移民。毕竟澳洲目前并不是缺乏投资,最重要的是缺乏能够创造经济效益的劳动力。有人估算过,每个雇主担保移民,将会对澳洲财政贡献56万澳币,每个技术移民,贡献39万澳币,而一个投资类移民,将会消耗纳税人12万澳币。所以哪种签证对澳洲经济和民生更好,不言而喻。如果你还能赶上投资移民的话,一定要赶快,现在可能是最后的窗口期。


澳洲房市如何发展


所以说了这么多,正方观点,反方观点都有。到底谁对谁错呢?我想只有在12个月以后,事实真正摆在眼前的时候,大家的不同意见才会统一吧。我自己的观点是澳洲房市现在是看涨的。经济不好跟房价下跌没有必然联系,这个在澳房策以往的影片里面我们提过不止一次,也经过详细的论证和事实核查。有兴趣的朋友可以翻一翻我们以前的影片。甚至有的时候经济不好,正是房价上涨最好的时机,为什么呢,因为政府会出手救经济,放水降息,房价就会上涨。疫情期间就是这样。而还款压力和通胀压力确实存在,但是程度上还不足以抵消房产市场上涨的2大动力,包括短期的利息稳定期,甚至是未来的下降期,还有长期的人口暴涨带来的住房需求。


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