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澳洲连续第10次加息!房价却开始上涨!人们已经不在乎高利息了吗?澳洲房产市场到底什么时候触底,还是已经触底我们不知道而已?【澳房策216】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。澳洲又加息了,这已经是从去年5月份,澳洲开启加息周期之后的第10次连续加息。这直接让贷款人的还款额暴涨,还有不少在疫情期间固定低息贷款的人,面临到期后还款额突然大幅度增加的压力。在过去的10个月中,澳洲房产市场持续下跌,其中悉尼下跌超过15%,墨尔本房价已经跌回了疫情之前的水平。但是就在上个月,澳洲整体房价下跌的趋势踩了急刹车,有一个城市甚至还出现了上涨的势头。难道是房产市场触底反弹的信号吗?这次我们就来分析一下澳洲到底什么时候加息周期才会结束,澳洲房市出现的反弹迹象,到底是真触底还是熊市反弹?如果您喜欢本期影片,欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。


澳洲再次加息


这周澳洲连续第10次加息,央行现金利率已经来到了3.6%,大概相当与澳洲08年到12年的平均水平,达到了过去10年最高峰。而这都是为了对抗澳洲几十年没有见过的超级通货膨胀。



我们都知道澳洲央行加息的首要任务就是对抗通胀。自从去年5月份左右澳洲通胀开始暴涨以来,澳洲中央银行的加息脚步就没有停下来过,一路追着通胀,连续10次加息就这么加上去了。但是在3月1日这天,澳洲统计局ABS推出了澳洲通胀1月份的单月数据,居然出现了小幅度下降,这就是在加息会议上行长Philip Lowe说通胀已经见顶的原因。注意他这次说的不是“可能见顶”而是非常确定的口气“已经见顶”。为什么呢,因为去年10月份曾经出现过一次可能见顶的情况。当时各种媒体在吹,说澳洲通胀见顶了,市场也有很正面的反应,但是现在看来,当时我们都太年轻,因为后来通胀飙得更高,加息持续。所以这次到底通胀是不是见顶没人知道,我只能说我希望已经见顶。



我们看市场的预期,最准确最快的方法,就是看股市如何反应。在央行刚刚宣布加息0.25%的时间点上,澳洲股市马上反弹了0.5%。说明市场对加息0.25%的反应是正面的,或者说比预期更好。


在央行网站发布的原文中,行长没有说会连续加息,而是改为未来还需要加息,这一点被市场解读为4月份会有一次加息,但是从5月份开始,要看市场情况再做决定。有两方面的数据央行需要参考。1是23年1季度的通胀数据,会在4月26日放出。如果通胀没有像预期一样下降的话,恐怕加息还会继续,5月份的加息会议是在5月2日,正好赶得上。


2是要看就业数据。央行的两大任务是打击通胀和稳就业。如果因为澳洲经济下滑而失业率明显上涨的话,央行就有必要通过暂停加息,甚至是降息来促进企业运转,从而增加就业。目前的失业率在澳洲近25年的历史上都处在最低点。但是1月份刚刚出炉的就业数据不太好,失业率上升到3.7%。根据澳洲工作的人口基数来算,这增加的0.2%失业率,意味着在1月份有21,900个人丢掉了工作岗位。相对于通货膨胀来说,目前央行的政策重心,肯定转移到了稳就业上。如果这个失业率上涨持续下去,央行就会面临更大的压力,而停止加息。


我们一直以来的概念都是只要利息上涨,房价就会下跌,在过去的几轮周期之中确实是这样的。但是从2月份澳洲的房产市场走势来看,可能这个认知需要修改一下了。


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澳洲2月份房价走势


我们澳房策每个月第一个周六都会有一场90分钟的直播,讲的是上一个月的,全澳洲整体房产市场走势。这个惯例从澳房策成立的那天就一直保持着,没有间断过。所以想要了解澳洲房产市场走势,这个直播一定要看。只要在澳房策官网加入基础会员就会收到电邮提醒。如果想看以前直播回放的话,需要加入油管付费会员。


在上次的直播里面我们就详细分析了2月房市走势。2月份澳洲房市整体下跌0.14%,已经是连续第10个月了,正好跟10次连续加息相对应。其中最让我惊讶的是,悉尼房市单月上涨0.3%。这个就不是刹车这么简单了,直接反转了。而其他所有城市几乎都是急刹车的状态,2月份房价只是略有下跌。



值得注意的是悉尼高端房产上涨0.7%,而低端房产下跌0.2%。目前悉尼的整体房价只比疫情前高7.7%,墨尔本已经跌回了疫情前水平。阿德莱德的房价仍然比疫情前高45%。


从澳洲房产市场3个月走势图上,很明显各个城市都已经在止跌回升状态了。如果曲线高于0点,说明这个城市的房产市场已经开始上涨。从曲线上看,各个城市离0点都越来越近。



那么房产市场2月份踩刹车和悉尼房价上涨的原因到底是什么呢?


房价上涨的原因


首先,就是买房的人,对停止加息的期望,越来越确定,而提前行动了。这个很好理解,懂点经济学,财商高的人,一般都已经很有钱了,这些有钱人对于经济走势的判断,资金运用的效率和技巧不是普通人能比的。所以一旦看到希望,果断下手。这也就解释了为什么2月份悉尼涨价最快的是高端房产。买得起的人都是有钱人,有钱的一般财商高判断经济更准,同时也更愿意承担风险。我们澳房策曾经对过去几波房产市场周期做过详细调研,发现房产市场牛市都是从高端房产起飞开始的,然后逐步传递到中端房产,最后才是低端房产。而高端房产在牛市之中涨价的百分比,也远远高于中低端房产。当然这个趋势在下跌的市场之中也同样适用。房产熊市高端房产先跌而且跌得多。所以我们在看房产市场趋势的时候,高端房产市场的走势就可以作为一个参考因素。


其次,东海岸4个城市上涨或者减缓下跌的因素还要考虑出租市场紧缺的现状。上个月就有新闻出来,说一个悉尼的父亲,给自己的3个孩子买了一套价值380万澳币的老Terrace,地点在Paddington。就是因为孩子们租不起房。或者在预算内找不到房源。澳洲本来出租市场就超级紧张,再加上最近几个月的留学生和海外移民回流,更加剧了租房市场短缺的情况,在市中心和学校旁边的公寓房,租金轻轻松松上涨50%。有时候甚至不是钱的问题,有钱你也租不到。搞得很多留学生和海外移民第一站的落脚地变成了酒店,背包客旅店,甚至是高价租Airbnb。看到这样的情况,很多人就决定干脆买一套房子算了。但是又不愿意多花钱,只好去买公寓。很多中介就抓住了这一点,当作销售话术去推销学生聚居区和市中心的公寓房。当然买房可以解决眼前的租房问题,但是长久来看能不能赚到钱,我建议大家冷静思考一下,再做决定。



所以讲了这么多,加息到底什么时候会结束,房产市场已经触底反弹了吗?


未来加息对房价走势对影响


澳洲的加息周期很明显还没有过去,我们预计澳洲还有至少1-2次加息。加息频率和加息幅度,还需要看到时候澳洲的通胀数据和失业率数据来决定。这个只能猜。房价走势上,在2月份明显看到市场下跌减缓的现象。但是这到底能不能在3月份和4月份继续保持,进而形成下一波的牛市,我觉得现在下定论还太早,这个还是因为有不确定因素。


澳洲的审慎监管委员会APRA就说,他们认为央行还会加息3次,RBA利率的峰值会停在4.4%,而直到2024年中期,都会保持在4%的高位。看来澳洲官方RBA和APRA两家就对澳洲的未来预期有分歧,何况我们普通人呢?


从过去澳洲房产周期的历史上来看,整个澳洲房产大盘熊市持续的时间在6-18个月之间。我们目前正在这波熊市的第11个月,所以从统计学的观点上来看,很可能这波熊市已经接近尾声了。


澳房策的预测


从澳房策频道开播以来,我们一起经历过了1波牛市和2波熊市。2020年3月份疫情爆发,大家都被关在家里,没有工作,收入减少,没人看房买房,所以澳洲房产市场开始下跌。当时人们的普遍反应是,世界变了,房产市场完了,一辈子也抬不起头。而2020年10月,我做了一期节目澳房策017,当时就预测了澳洲房产市场的反弹,结果应验。记得还有很多酸民过来留言酸我,不知道他们后来怎么样了。从2020年11月到2022年3月,澳洲经历了多年不遇的房产大牛市,好房子上涨个50%的屡见不鲜。但是没有不散的宴席,跟下跌一样,在一波周期里面,上涨也是有尽头的。所以在2022年1月份,澳房策136里面,我又预测澳洲房产市场即将进入下跌周期。注意当时澳洲还没有开始加息。很不幸,这次又说对了。当然一如既往,视频下面有各种酸民留言。


后来我一看,哎,好像猜市场走势还挺有意思的,关键我能蒙对啊。所以在去年6月份,我在直播里面做了预测,说今年6月份澳洲房产市场有机会触底。那么现在看来,很可能非常接近实际情况。


但是我要澄清一点,我并不认为2月份就是触底,大盘可能还要下跌,只是目前不确定因素很多,很难预测。另外猜房产市场走势本身就是个游戏而已,大家不要当真,不要因为是我说了就去做买入和卖出的决策。投资这件事情,一定要自己做决定,自己负责。


如果您喜欢本期影片,请您订阅频道,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。




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