澳房策
- 2021年6月23日
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澳洲银行加息，房市崩盘前兆？房产税改2.0版推出！2022新州预算案房产赢家居然是它！

最近的澳洲房产市场不太平，先是6月中旬各大银行上调房贷固定利息。后是澳洲推迟开放国门到22年7月和新州疫情反弹。周二新州又推出了毫无创意的2022年财政预算案。好在预算案里有地产市场的唯一赢家，外加房产税税改有重大推进。那么这赢家到底是谁呢？房产税改革2.0版本下的买家是喜是忧？这次我们就来深入探讨一下。

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银行上调2-3年固定利息房贷利率

6月中旬，澳洲各大银行同时上调定期利息。西太银行，圣乔治银行等等，已经上调2年和3年期固定房贷利率0.1%。这个上调金额说实话不多。按照悉尼的别墅中位价110万澳币80%贷款来算的话，买家每年多还款880澳币，每周多还17澳币。虽然实际增加额度不高，但是因为媒体的各种标题党炒作，好像整个澳洲房市将要奔溃了一样。2-3年固定利率上升代表着银行预期自己的借款成本将会上升。因为银行的钱也都是借来的么。目前央行给到商业银行的低价贷款已经快要用完，7月开始，各个商业银行的借款成本肯定上涨，所以相应调整利率就很合理了。如果你听到新闻说利率上升，房市完蛋，你的心态马上就崩了，就从积极购买的状态变成放弃购买，只能说明你还没有准备好房产投资。真正的房产投资者，首先会根据自己的能力，和对未来投资房产现金流的计算，并且预留一定应急资金，然后做出理性的投资决定的。并不会因为市场上的风吹草动改变自己的投资计划。我们上面的例子讲到，利率上升0.1%，你每周少喝3杯咖啡就够了。这个风险你是不是能扛下来。然后对比自己的预期收益，再做出投资的决定比较好。我之前的影片之中也说过我对澳洲房市的看法，在未来18个月，上升的趋势不会改变，除非有没法预测黑天鹅事件出现。

2022新州预算案赢家居然是…

熟悉澳洲政府体制的人都知道，每一年联邦政府都会推出联邦预算案，同时各个州领地，也会推出自己的预算案。之前的影片里面我们提过，无论是今年的联邦级别预算案还是州一级别，比如维州预算案，都有针对房产市场的刺激计划。比如购房补贴，单亲补贴，清库存补贴等等。唯独在周二发布的2022新州财政预算案中，没有任何对新州房产买家的补贴和刺激计划。不过虽然这些钱没有给到个人手中，新州政府却花了大价钱在开发基础设施上。这样做的好处就是能够带动建筑相关行业振兴和就业回升。在过去一年中，新州的就业不但回复到了疫情前水平，还多创造了27000个就业岗位。这个数字在未来的一年内还会上升。那么这次新州预算案中在房产相关领域最大的赢家是谁呢？

4年120亿澳币投入西悉尼铁路

新州政府在未来的4年内将会修建西悉尼铁路Metro。目前已经获得批准的站点有11个。这条线从悉尼市中心经过Five Dock和Silver Water，一直延申到Westmead。在这条铁路延线上，最能收到新建铁路红利的，是那些还没有火车站或者轻轨的区域。比如沿线的Five Dock和Burwood North未来火车站辐射的区域，包括Concord，Canada Bay，Five Dock，Haberfield。对于这些区域来说，新建火车站带来的是本质上的交通状况提升。相对应的房价，也会上涨。但是对于那些已经有火车站的区域，房价提升的作用近期不会很大。比如说，公寓集中的悉尼奥体公园，Parramatta和Westmead。

悉尼西北Metro线在几年前投入使用，是从悉尼西北Tallawong到Chatswood的沿线，火车运行45分钟左右。我们最直观的感受就是悉尼西北住户，搭乘Metro，经过Chatswood倒车，到悉尼市中心上班。直到去年疫情开始，有了转变，火车上不再像以前一样有很夸张的早高峰。大家更习惯于呆在家里办公，或者干脆就近寻找就业机会。来悉尼CBD交通方便，再也不是房产买家和租客的选房首要因素。所以这条西悉尼铁路线，能够给沿线房价上涨带来的动力究竟有多少，我们还要拭目以待。

10亿澳币投入西悉尼空港城

凡是把买投资房提上日程的人，肯定都听说过西悉尼的新机场，和它附带的空港城。但是到底这个空港城包含什么，意味着什么，恐怕没有多少人能讲得明白。简单来说，空港城就是在西悉尼机场旁边建立起来的一座城市，有大学城，医疗研究机构，科研机构，大型企业集团，物流仓储，中低密度住宅，高层办公楼，一应俱全的一座独立城市。这座空港城在今年5月被命名为Bradfield，并且被新州政府誉为继悉尼和Parramatta之后的第三座CBD，注意，CBD中不包括被曾经被中介吹上天的Liverpool CBD。上周由新州州长宣布，允许已经跟政府签署备忘录的20家国内和国际大型企业，在超过100公顷的空港城土地上，开始设计与开发计划。昨天的新州的财政预算案，落实了10亿澳币资金，用于开发空港城。也就是说，计划有了，政府批了，钱也到位了。所以我不认为有任何的不确定性。现在空港城建立只是时间问题了。空港城完工后，可以创造20万个就业岗位。带动一方经济。大家在我们会员APP上能够查看我对西悉尼空港城的详尽分析。

有人可能会说，悉尼空港城能够带动西南土地别墅住宅价格上涨。那是不是说悉尼西南就是最好的投资去处呢？这个问题我的看法有些保守。投资好不好，要看很多因素，比如入市价格，持有成本，持有时间，资本增值，现金流，还有卖房时机。并不是说，有空港城一个因素，悉尼西南的所有住宅房产，在所有的时间点，用任何价格购买，都是一个好的投资产品。现在悉尼西南有些区域的土地别墅已经定价过高。因为旁边区域相似的二手房价格要低很多。这个对比方法，就跟公寓楼花价格对比当地二手公寓差不多。这里我不方便说是哪个区，但是在我们会员群直播的时候，我们可以敞开聊。

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5千万澳币Parramatta轻轨2期

Parramatta轻轨第二期，是链接Rydalmere和奥体中心的轻轨线路。运行期间经过非常有名的Ermington，Melrose Park，Wentworth Point区域，直到奥体中心。了解悉尼的房市的人可能都知道，这几个区，都是公寓扎堆的地方。我们在第一线了解到，在过去的几年中，房产中介一直在用这条轻轨第二期作为卖点宣传。不过过去几年这几个区的房子涨价幅度，几乎可以忽略不记。在计划搁置了许久后，曾经一度传出，新州政府没钱，2期轻轨将要取消的传闻。这次新州的预算案，政府像开玩笑一样只拨款了5000万澳币用于测量和规划轻轨2期。为什么说5000万是开玩笑呢？因为Parramatta轻轨第一期的总花费从2018年开建到2023年竣工，一共是24亿澳币。这么算的话，政府可能只投入了二期轻轨费用的2%，还是分3年投入的。我的理解是，政府都不知道要不要建轻轨第二期，因为其他基础设施建设花费太大，而且目前首要的任务是振兴经济，没空理第二期轻轨，但是迫于压力，又不得不对大众有个交代。按这个逻辑梳理下去，即使2期轻轨能建成，也要8年以后了。在以上几个社区做购买决策的投资者，目前还是不要把轻轨二期作为衡量因素之一比较好。

以上就是我能找到的，新州2022年预算案中跟房产沾边的政府投资。看完了预算案，我们再来看看另外一个比预算案更重要，更刺激，对新州房市乃至整个澳洲房市都会有深远影响的事情，印花税改革。

新州印花税改革2.0版

我在去年11月份的时候曾经做过一期节目专门讲的新州印花税改提案，可能对新州房市产生的巨大影响。当时还动笔计算了到底是一次性支付印花税+每年支付地税好，还是每年支付一个房产税比较划算。新州政府在过去的7个月内广泛征求了社会意见，连同新州预算案，一同推出了更新后的税改2.0版议案。那么到底有什么新的变化呢？我们首先要知道，政府的首要任务是让更多的人买得起房，尤其是第一次买房的人，同时不能因为税改而减少政府税收收入。理解了这一点，下面的2.0改版就能看懂了。

自住房产税较低投资房产税较高

我们看到新的房产税收结构有所变化，对自住房来说，房东每年固定房产税从500澳币下降到了400澳币，外加土地价格的0.3%，投资房的固定房产税没变，还是每年1500澳币，外加土地价值的1.1%，这个比例上升了0.1%。举个例子，如果房子110万，其中土地价值60万，那么如果是自住，每年的房产税原来是$2,300，现在变成$2,200，变化可以忽略不记。如果是投资房，每年的房产税原来是$7,500，现在变成$8,100，变化还是很明显的。

新税收下海外买家的选择

在税改2.0版本中，政府决定不更改海外印花税附加和地税附加这两项税收。就是说即使房子每年交房产税，在海外买家购入房产的时候也需要缴纳印花税附加，在以后持有的每年要交地税附加。海外买家在购买新房的时候，不能选择支付房产税，而只能继续支付原有税收系统下的印花税和地税。但是新版税改中允许海外买家购买，已经由上一任买家选择支付房产税的物业，不过该交的印花税附加和地税附加还要照交。我对这一条款的猜测是，可能政府会开放海外人士购买二手房。因为如果不是二手房的话，就不可能有上一任买家。同时这又跟现行的联邦机构FIRB的规定相违背。所以我们只能等待税改出台的那一天才知道最后政府怎么定了。

房产购买流程根本性的改变

如果新州引入印花税税改，人们购买房产的流程会有重大变化。找到了心仪房产之后签字购买之前，需要先决定是否选择老的税收系统还是用新的房产税。这一步骤的决定基础是房价，地价，持有时间，是否自住等等。这里的地价是一个重要因素，因为房产税的计算基础就是地价。在购买房产之后，如果你选择的是每年支付房产税，那么每年都要留出相应的现金来，以免在年底收到政府账单，一下子没钱给。在房子卖掉的时候，需要计算该财年截止到交割日期你应当支付的房产税并且支付，房产交易才算完成。目前新州的印花税改还在征集意见阶段。截止日期是7月30日。之后税改是否会发生，和什么时候上线，还是未知数。