top of page

澳洲40年来最大租房危机! 租金上涨100%, 房源只有100分之1, 46万移民留学生集体回澳! 房产投资者如何利用趋势赚钱!【澳房策217】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。澳大利亚租房市场紧张已经不是1天2天了,近几个月的留学生和新移民回流潮, 更让澳洲住宅房产租赁市场变得一房难求。租房空置率保持不正常的低位,上市出租房源越来越少,再加上房租持续飙升,澳大利亚的租房危机在2023年将会持续恶化。我们是怎么陷入这场租房危机的?解决方案到底是什么?房地产投资者来应该如何应对,让这种现象为我们赚钱所用呢?这期全是干货,请您一定要看完。如果您喜欢本期影片,欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。



澳洲租房市场的现状


如果你还不了解澳洲租房市场现状的话,先给你看几组数据,热热身。根据最新的澳大利亚统计局ABS数据,2021年澳大利亚有980万户家庭,其中住在自己房子里面的业主有2/3。剩下的⅓,大概330万户,租房子住。而租房家庭中有91%,从私人房东那里租房。澳洲主要城市的房租在过去12个月平均累计上涨30%。在个大城市主城区,尤其是交通方便,大学附近的一些公寓楼,租金在这几个月更是暴涨了100%。


我一个朋友在距离悉尼市中心3公里的Greensquare区的一套2房公寓,上个月租掉了,每周租金2500澳币,租客还签了12个月的长租。现在的租房市场状况下,很多找出租房的人,为了抢到房子,根本都不去看房,还要出高得多的租金,才有可能抢到。


从出租房空置率上看,也能说明问题。澳洲全国平均空置率降低到了近40年的最低点,只有1%,就是100套用来出租的房产里面,只有1套在招租。房子刚刚上市出租,就背抢掉。很多刚来到澳洲的留学生和新移民,都要先落脚在酒店或者青年旅店,租房已经不是钱的问题,而是确实没有房源。



澳洲租房市场的根本问题


澳洲的租房危机不是一夜之间发生的,而是一系列因素相互影响的结果,这些因素不太可能在短期内得到扭转。我说说你听听,看看是不是这么个理。如果你有不同的看法,请在影片下面留言讨论。


政府在解决租房问题上,一直依赖私人房东提供出租房,私人房东就是房产投资者。但是在过去几年之中,有各种因素,包括州政府在内,开始对房东和房客区别对待,基本上让房东和房客完全对立起来。引入了重大的住房租赁法律变革,支持租户,疏远房东,政府把房产投资者当成韭菜,想方设法多收点钱,去补贴财政赤字,因为这个钱从租客身上是收不到的。房产投资者也是普通人,只不过是想要多赚些钱,让自己未来的财务情况好一些而已,结果收到不公平的待遇。所以,房产投资者受到打压,很自然最近的房产投资行为不再活跃。本来房子建得就不够多,还大多数被自住者买走,市场上放出来出租的房源就会减少。


还有其他比较明显,影响投资者买房欲望的因素,比如2016年APRA推出政策,海外投资者不能在本地银行贷款了,搞得已经买了楼花的投资者因为资金不够,没法成交,赔了定金。之后各个州又引入了限制海外投资者的,印花税附加和地税附加政策,新州还在今年把海外地税附加直接翻倍,逼退了海外投资。比如土地部分价值100万的房子,每年交4万的土地税附加,这还不算原本应该缴纳的土地税务,和其他持有成本。我一个会计师朋友,就有10几位海外的房产投资者客户,刚刚收到今年的地税账单,吓了一大跳,全都吵着卖房撤资呢。


这是对于海外投资者来说。其实本地投资者也没好到哪去。最典型的例子,就是同一家银行给同一个人贷款,买自住房就比投资房利率低。而立法都是向着租客。修改的折旧法律让抵税额度降低。所有这些都让房产投资这件事情逐渐向着熄火发展。没有投资客,哪来的房子出租呢?打压房产投资行为,违反经济规律,那就必然导致现在的租房危机,这到底怨谁?欢迎大家留言讨论,说出你的看法。


租赁市场不堪重负


现在澳大利亚320万个出租房中,有91%是由普通的澳洲房产投资者提供的。而者91%之中,只有1%也就是29000套在出租。这可是要分配到澳洲8个州领地里面的无数个地区的,这么一算,出租房找不到,也不算是稀奇了吧。随着海外移民加速,和海外学生回到澳大利亚,预计今年海外学生增加16万人,移民增加30万人,这些人都住哪啊?总不能每个人来澳洲先买个房子吧?房产供应有限,租赁市场没法承受。我们业内有一句话,留学移民什么都能带到澳洲,只有房子不能。


最近的调查显示,有三分之一的投资者已经计划出售投资房产,理由很简单,这些人觉得正在失去对财产的控制权。在未来12个月,出租房源供应只会更少。


房租越来越贵负担不起


出租房短缺的问题,还导致了负租房可负担性的危机。2020-21的房地产热潮促使许多投资者购入房产,持有赚钱。但是现在,投资者越来越少,购房者也不多。出租房供应紧缺,加上强劲的需求,这些力量只有一个宣泄的渠道,那就是爆涨的房租。


在一些内城区,平均租金从疫情时算起到现在涨了50%,包括新洲Haymarket,维州West Melbourne,昆州Brisbane City,等等。租金涨起来以后,政府才想起来,哎,好像要开始解决出租危机了。但是解决方案,只能说让我汗颜。


应对租房危机


政府现在才开始着手解决租房危机,已经非常晚了。最新的预算案提出了一项国家住房协议,这是政府、养老金行业和建筑行业签署的协议,希望能够解决住房供应和负担能力问题,缓解租房市场的压力。政府将会牵头,在2024年到2029年的5年内,建造一百万套新房屋,听起来绝对是个很宏大的目标,还将会保持建筑行业活力。但是政府这项提议的硬伤是,在没有这项提案的情况下,澳洲平均5年建造的新房就已经在100万套左右了,现在又来说建100万,即使你政府不说,市场也会建这么多,对于缓解出租危机作用有限。其次是计划要到2024年才开始,等第一批房子建出来,恐怕要到2025年了。关于这个话题,我做了一期影片【澳房策192】,没看过的朋友可以去补一下课。


现在政策并不能吸引更多的私人房地产投资者入市买房,然后提供出租房。尽管政府正在寻求大型公司进入建造出租领域(Built to rent),但这需要时间,而且只会在一部分地方发生。此外,政府最近将海外移民门槛提高到每年195,000人,这将产生每年额外需求75,000-80,000套房产的需求。澳大利亚每周收到10,000份国际学生申请,但是,这些人要住在哪里呢?政策能解决的问题还不到实际需求的1半。我认为政府需要鼓励私人投资者重新进入市场,提供政府和大型公司无法提供的租赁住房。这是解决当前租赁危机的唯一方法。


我们现在正面临着租赁短缺,和建造出租住房的长周期限制。更多的投资者将转化为更多的出租房,这将缓解租赁市场的紧张水平,有助于克服租金过高的问题。如果这种情况发生,不仅有助于改善租赁市场,还将成为另一波房地产繁荣期的开端。


以上都还是在房产供应端和租客需求端的问题和解决方案,但是很多房产投资者还没有意识到,其实目前的租房危机,和未来整个澳洲的应对方法,正好为房产投资者带来了先所未有的投资机会。


在澳房策频道您将会学到最棒的澳洲房产投资知识。初学,欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。铁粉,欢迎加入澳房策YT频道会员领取福利并加入专属交流社区。高手,欢迎参加80分钟直播公开课Master Class,学习最有效的澳洲房产投资理念,买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏,如果不是在YT看到影片,请您私信我们获得报名链接。


租房危机给投资者创造了机会


长期关注房产投资的人,现在都有一个难得的机会。首先澳洲放价在过去11个月中一直下降,墨尔本甚至已经跌回了疫情前的放价。所以说现在的房子并不贵。为什么澳洲房产市场还没有全面火起来呢?就是因为消费者信心还没有涨回来,很多潜在的房产买家还在持币观望状态。



2023年我们将会迎来房地产市场的下一波牛市周期。相信不久之后,很多潜在的买家会意识到利率接近顶峰,通货膨胀也将达到峰值。到那时人们的贪念会取代恐惧,压抑的需求将被释放出来,这是每次周期大众消费心里必将经历的转变。


其实在2018年底到2019年初就曾经出现过这样的机会,但当时联邦选举让买家担心,所以没有入场。不过在当时买房子的人都已经获得了不错的回报。再往前面推,2008年全球金融危机后期,和2002年互联网泡沫之后,也有过类似的机会。历史总是会重演。财商高,懂得运用资金,对风险有更高承受力,时刻关注市场,懂得历史的人,在下一波房产市场周期中会赚很多钱。


从目前的市场情况看来,我不认为是房价的最低点,但是买房的时机可能已经到了,毕竟没有人能够猜中市场最高点和最低点。现在市场上的竞争相对还比较少,你有更多的时间去做研究,选择适合自己的房产,做尽职调查。对与中低端房产,现在还是谈价钱争取优惠的好机会,这个买房的优势在高端房产之中已经快消失了。移民增加,需求增加,但是供应要到2024年才有所缓解,所以不用担心供过于求的情况。您各位要仔细衡量一下自己的情况,做出最适合自己的投资决策。


如果您喜欢本期影片,请您订阅频道,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。



如果您想快速了解澳洲房产市场,给自己的房产投资做准备,请您参加我们的直播《选好投资房,开启创富之路》80分钟直播课程,绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。


现在加入澳房策会员!"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息,与志同道合的房产买家交流,系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利!


 

澳洲Alex,澳洲买房,澳洲房产,澳洲房產,澳洲房价,澳洲房價,澳洲房產,财务自由,財務自由,财富自由,財富自由,买房赚钱,澳洲赚钱,澳洲理财,投資理財,投资理财,澳洲理财课,澳洲生活,悉尼房产,悉尼生活,房产中介课程,展望地产课程,vision training, 澳洲,澳洲疫情动态,澳洲经济,悉尼买房,悉尼房价,墨尔本房价,墨尔本看房,澳洲地产2020,地产销售,房地产销售技巧,销售技巧,房地产如何赚钱,房地产经纪,房产经纪,地产经纪,房地产中介,房产中介,地产中介,房产投资,悉尼房价,墨尔本房价,布里斯班房价,阿德莱德房价,塔斯马尼亚房价,达尔文房价,堪培拉房价,佩斯房价,澳洲投资,澳洲房地产,澳洲买房,悉尼房地产,墨尔本房地产,悉尼房价,墨尔本房价,澳洲房价,澳洲地产,房产中介,房产销售,房产销售证书,房地产从业证书,

Comments


bottom of page