top of page

美联储刚刚引爆市场|加息很快结束VS加息持续很久|双方观点充斥市场|2023美联储再次加息|澳洲1月房价继续下跌投资者怎么办?【澳房策210】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。两个月等待终于结束了,迎来美联储在2023年的第一次加息0.25%。在加息会议中,美联储还同时暗示随后会有小幅度加息,并且可能会更快停止加息,进入利息横盘期。但是也有一些人认为,如果美联储停止加息太早,会导致通胀反弹,引起像1970年代一样的,通胀15%,利率20%的情况,导致经济萧条。在美国利率和经济走向影响下的澳洲经济利率和房市,走向如何?到底什么时候才会停止加息,这对我们的投资到底意味着这什么呢?如果您喜欢本期影片,欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。


美联储加息


不出所料的是在沉寂了2个月之后,美联储再次加息,而出乎意料的是这次美联储只加息0.25%,并且表示会在之后多次缓慢加息。


随着美国通胀持续降温,美联储的加息步伐也逐渐缓和,如果接下来有更多证据表明美国通胀继续减缓,美联储可能在3月会议之后,考虑暂停加息。也就是说,美联储可能5月会议不再加息。


这个5月暂停加息的说法是怎么来的呢?这是基于美联储官员,拥有表决权的Waller给出的时间表推测的。Waller在近日的讲话中表示,“争论的焦点是,应该在三个月的数据出炉之后暂停,还是在六个月的数据之后暂停。从风险管理方面出发,美联储需要六个月的数据,三个月太短了。”


此前美联储公布的10月11月和12月通胀数据,都显示物价涨幅稳步放缓。比如上周五公布的美联储最关注的通胀指标——核心PCE物价指数,12月继续降温,创下14个月新低,同比增4.4%,符合预期,11月前PCE是4.7%。不过这个指标仍然是美联储2%通胀目标的超过两倍。


根据Waller的说法,如果降温趋势再持续三个月,也就是看到1月、2月和3月的数据,那么哪怕是美联储鹰派官员们,也会认为看到足够多的证据,有信心通胀朝着目标方向回落,这样美联储可以在5月2日的会议,可能选择暂停加息。作为西方世界经济风向标的美国加息走势已经逐渐明朗,这对澳洲经济和房市会产生什么影响呢?


在澳房策频道您将会学到最棒的澳洲房产投资知识。初学,欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。铁粉,欢迎加入澳房策YT频道会员领取福利并加入专属交流社区。高手,欢迎参加80分钟直播公开课Master Class,学习最有效的澳洲房产投资理念,买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏,如果不是在YT看到影片,请您私信我们获得报名链接。


澳洲房市1月份继续下跌


澳洲的加息周期比美国要晚几个月。虽然澳洲在金融大趋势上面要跟着美国走,但是也需要考虑自己的经济状况。在1月份,整个澳洲从节日气氛回归,房产市场回到正常经营模式,中介开始上班,律师开始上班,买家也开始看房,再加上加息暂停了2个月,房市看起来好像变得更火热了。很多粉丝反应说自己身边有不少房子开放参观,每次拍卖都有几十组人,数据上看清空率也提高了一些。所以各种媒体就开始炒作说澳洲房市整体上已经触底反弹,中介还会宣传说1月份是最好的入市买房时机。当然中介是给卖家工作的,为卖家做宣传无可厚非,只是你要是相信了,这就你自己的问题了。


我在上一期影片澳房策209里面解释过为什么这种市场火爆的说法是站不住脚的。最根本的原因还是利率的问题。澳洲的房产市场在10几年前就已经脱离澳洲本地经济走势,上涨或者下跌大多数情况下只跟信贷量,或者说利率和贷款难易程度相关。这一点我在澳房策202里面讲过,有兴趣的话可以补补课。澳洲11月份12月份通胀继续暴涨,怎么可能停止加息呢?利息往上涨,怎么可能房市触底反弹呢?当然这次的美联储继续加息,又给澳洲在2月7日加息,和随后的多次加息提供了动力。如果你还不信澳洲1月份房产市场其实没有好转的迹象,看看统计数字就知道了。


前两天刚刚出来了CoreLogic澳洲房价统计数据显示。整个澳洲1月份房市下跌1%。悉尼下跌1.2%,墨尔本下跌1.1%,布里斯班下跌1.4%。其余所有城市都在下跌。所以从经济底层逻辑上,和统计数字上都没法说明1月份澳洲房市已经触底。当然如果你非要抬杠,说我一个朋友拍卖的时候,要跟好多人竞价,最后高出低价多少成交。这种事情可不可能发生呢?绝对可能,但你要是用你身边的1个例子,或者一个新闻报道里面说的1个例子,就想要代表澳洲所有房产的趋势,这就跟开玩笑一样了。以偏概全,偷换概念了。懂的都懂。


大家想要看澳洲房产各个城市走势,精确到每个月,最简单的方法就是到澳房策网站的“走势”页面,我们每个月都会更新数据,你还可以手动选择各个城市的对比数据,可以非常直观地看到澳洲房市走向。这要比新闻,朋友圈,还有你邻居二姐的消息靠谱得多。


第二波通胀


美国的通胀目前已经有明显的下跌趋势从顶峰的9%下降到目前的6.5%,美联储也开始减缓加息的脚步。很多人认为这就是澳洲未来几个月将会面临的局面,所以松了一口气。但是如果我们深入的研究一下,就会发现,超高的通货膨胀,在历史上,从来不可能只有一波,全都是按照波纹的形式,一波接一波地出现的。


美国在1940年代和1970年代发生的通胀中,第1波结束之后,紧跟着都会迎来第2波更高的通胀. 这是因为经济在第1波大通胀之后,一般都会陷入衰退,这就逼着政府放水印钞票,美联储降息过度刺激经济,造成第2波更严重的通胀,但是历届政府好像都没有仔细学习这么简单的经济历史,结果1970年代的大通胀,同样第2波比第1波更严重。而目前我们可能只是通过了本轮通胀的第1波高峰而已。如果您对这部分内容感兴趣可以看一下艾财说051



而澳洲的情况跟美国当然不同,不过通胀在过去几波之中,也不是短时间内就能压得下去的。可定会有一定幅度的反弹。澳洲现在的通胀可能只是达到了这次通胀周期的第一波顶峰而已,后面可能会有更长的几年甚至十几年相对高通胀时期。所以说,在这种时期,大家学会投资,让自己手里的资产回报跑赢通胀,就变得非常重要了。


普通人如何投资


在美联储加息缓和消息出来以后,股市大涨,美股开年到现在一直在涨,澳股也涨到最近9个月的高点。好多消息出来,说是已经开始牛市反弹了。但是大空头Michael Burry几乎在美联储决定加息0.25%的同时发出推文,只说了一个词”卖掉”。然后又一次删除了自己的所有推文。那这是不是意味着他仍然看空资本市场呢?



至于比特币方面,开年到现在已经涨了45%,来到了24000美元。看来这种投机性的风险资产,还真是过山车一样啊。一不注意就咸鱼翻身,当然再一不注意也能翻身变咸鱼。


对于我们更加关心的澳洲房产投资来讲,美国加息脚步减缓,绝对是一个利好消息。因为澳洲利息政策绝对是要参考美联储行动的。美国如果5月暂停加息,那么澳洲可能在下半年停止加息。到时候澳洲的房产市场就会得到喘息的机会。这离我在去年做出的预测“澳洲房市将会在今年年中左右进入触底反弹模式”又近了一步。


对于自住房买家来说,我的建议不变,只要遇到合适的,你的现金和贷款也准备好了,可以随时出手,不用刻意等待所谓的市场时机。因为要找到适合你自己,另一半,孩子,老人,未来10-20年都能居住的房子,不是一件容易的事情。对于自住房来说,居住舒适是首要条件,投资可以次要考虑。只要你买的区域不是那种万年不涨,或者总是跑输大盘的区域,只要你买对房产类型,即使利息波动,价格波动,其实长期来看,问题不大。


对于遇到市场好就买房,看到市场不好就卖房的房产投机者来说,这种快买快卖的用交易赚钱的方法,不适合大多数的房产买家。只适合几类人,第一你自己就是建筑师或者开发商,自己有眼光,看中一块地,然后放一个选择权,买些时间去做批文,批文下来一转手一卖就能挣个快钱。当然也有批文下不来的时候,这就要看人脉,看眼光了,一般人没法做。还有一类适合快进快出赚钱方法的人,就是自己懂得改建,买个老房子自己加建改建,但是同样需要你有建筑和材料方面的经验,这还是个耗费时间和精力的事情,基本相当于一个全职工作。翻新以后卖掉挣钱。不过严格来说,这种方法属于生意,不算投资。投资在我看来,应该是那种看到一种投资标的的市场潜力,做好调研,然后投入,长期持有,让时间帮你赚钱。就像巴菲特的投资理念一样。而那种赚快钱的房产投资人,有点像是主动管理的基金经理,今年干的好赚了50%,明年干得不好,赔了70%。我自己比较喜欢巴菲特一样的以逸待劳的投资方法。因为我想留更多的时间享受人生。


今年对于聪明的投资者来说,会出现很好的机遇。虽然澳洲多数城市的房价不可能跌回疫情前的水平,但是也会出现一个房产周期中的低点。如果你现在手里面现金和贷款已经准备好了,而且找到了一个正现金流的房产,砍砍价格其实可以直接下手了。我们粉丝之中就有一位,很牛,最近在悉尼近城区买了一个2房联排,老房子,房租要价800一周,结果市场竞争太激烈,直接被一个本地人出价850一周给租走了,现在利息这么高,算算居然现金流是正的。还有几位会员,投资了澳房策专享的地产开发项目,在低价锁定2年后地块的同时,还能得到年化15%的回报。你想想,不但把高利息周期跨过去,建筑材料上涨时期跨过去,还能用低价锁定2年后房价上升期的地块。所以不少人,都是去银行做转贷,支付银行5-6%的利息,然后投资拿15%回报。也有一些纯海外人士投过来的,因为没有限制。如果你感兴趣的话,可以私信我们获得信息。


所以说无论什么市场状况下,都能够找到好的投资产品,只是难度有多大的问题。在大家都不买房的时候,你去买,1是说明你很有投资眼光,懂得投资必须反人性,2是说明,你真的有不少闲钱啊。如果您喜欢本期影片,请您订阅频道,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。




如果您想快速了解澳洲房产市场,给自己的房产投资做准备,请您参加我们的直播《选好投资房,开启创富之路》80分钟直播课程,绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。


现在加入澳房策会员!"让每一位澳洲房产投资者学会中立并且经过验证的投资策略”得到澳洲房产市场中立信息,与志同道合的房产买家交流,系统学习澳洲房产投资。现在加入领取超值福利!


 

澳洲Alex,澳洲买房,澳洲房产,澳洲房產,澳洲房价,澳洲房價,澳洲房產,财务自由,財務自由,财富自由,財富自由,买房赚钱,澳洲赚钱,澳洲理财,投資理財,投资理财,澳洲理财课,澳洲生活,悉尼房产,悉尼生活,房产中介课程,展望地产课程,vision training, 澳洲,澳洲疫情动态,澳洲经济,悉尼买房,悉尼房价,墨尔本房价,墨尔本看房,澳洲地产2020,地产销售,房地产销售技巧,销售技巧,房地产如何赚钱,房地产经纪,房产经纪,地产经纪,房地产中介,房产中介,地产中介,房产投资,悉尼房价,墨尔本房价,布里斯班房价,阿德莱德房价,塔斯马尼亚房价,达尔文房价,堪培拉房价,佩斯房价,澳洲投资,澳洲房地产,澳洲买房,悉尼房地产,墨尔本房地产,悉尼房价,墨尔本房价,澳洲房价,澳洲地产,房产中介,房产销售,房产销售证书,房地产从业证书,

0 則留言

留言


bottom of page