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通货膨胀爆表, 生活成本危机 | 建筑成本持续暴涨, 建商破产潮愈演愈烈 | 房市持续下行 | 2023年6月会是市场转折点?【澳房策175】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。澳洲通胀数据又爆表了,来到近20年的最高点6.1%,已经达到了2000年互联网泡沫时期的高点。这么高的通胀,央行下次加息会加多少,甚至什么时候才会开始降息呢?对房产行业会产生什么影响?建筑成本连年上涨,而澳洲整体房价却在下跌,这到底意味着什么?在Probuild之后,又一家顶级建筑商Caydon倒闭,是不是澳洲的建筑行业进入了寒冬期,凡是新建房产都有建商倒闭和烂尾风险呢?影片最后我还会给出对目前购房者的建议。本期内容非常丰富你一定要看完。如果您喜欢本期内容,请您点赞收藏,打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。



澳洲通胀爆表

先说说澳洲的通货膨胀。在过去的12个月内,澳洲的通货膨胀持续升高,目前来到了6.1%。澳洲统计局上周发布的数据显示,汽油价格上涨了32%,新建房产建筑价格上涨了20%。



这些数字其实对我们的意义不大,关键是看通胀对我们的生活会产生什么影响。首先通货膨胀会使人们的生活成本大幅度增加,因为油价,菜价,房租,电价,煤气,这些生活必需品价格都在涨,但是不管怎么涨,你还是一样需要这些产品和服务。这就导致生活品质下降,然后不得已只能去找雇主要求加薪。原材料端和人工涨价对企业来说就意味着盈利能力下降成本上升。为了解决问题,企业一般只能选择提高商品和服务的价格,或者裁员。前者会导致更高的通货膨胀,后者会导致失业,如果失业过多,就可能导致经济萧条。



但是通胀高不高要看跟谁比了。目前世界上超过澳洲通胀的国家有不下20多个,最高的国家已经超过了50%。美国通胀来到了9.1%。而澳洲只有6.1%。



澳洲2022年第二季度的通胀数据其实比预期要低。在没有发布数据之前,人们普遍认为通胀会 超过7%。这说明澳洲的中央银行提高利率非常及时准确。所以大家对澳洲的经济还是要有信心的。



利率还会继续上涨

刚才提到利率问题。澳洲为了抵抗通胀,过去3个月中已经连续加息3次,下一次加息会议定在8月2日。现在不是加不加息的问题,而是加多少的问题。美国刚刚加息0.75%,澳洲又刚刚公布高通胀数字。所以这次澳洲加息可能跟上次一样在0.5%。这会持续打击澳洲经济,房产市场和建筑行业。



利息上涨周期会坚持多久呢?这要取决于很多因素。首先澳洲已经有很长时间没有加息了。上次的加息周期还是在09年到11年,再上一次是再02年到08年。而这两次加息都是在经济危机的大幅度降息之后才开始的。央行利率是一个有效调节经济的方法,当出现经济危机的时候,央行降低利率,让市场中的资金多起来,使经济复苏。在经济强劲的时候,提高利率,降低市场中的流动性,给经济降温,同时提高利率后让央行应对下一次危机的时候有更大的降息空间。在这次涨息之前,央行的利率来到了0.1%,没法应对任何未来的经济危机,再加上通胀因素,加息绝对是必要的。那么这次加息会持续多久呢?我们要看央行的根本任务是什么。其实世界上所有的央行都是一样,最高任务只有两个,1是稳通胀,2是稳就业。所以,只要加息能够控制住通胀,不会导致大规模失业,同时经济不会大幅度衰退,这就是停止加息周期的时候了。至于是什么时候,可能比预想的要更快,这点我后面还会具体说。



建筑成本持续暴涨

形成通胀的另一个因素,就是建筑成本的上涨,当然你也可以说因为建筑成本上涨,加剧了通胀。但是不管是谁先发生的。建筑成本上涨这件事情是实打实正在发生的。在过去的一年之中,建筑材料和人工成本一共上涨了20%左右,全澳范围内不一样,大概的价格范围在每套别墅4万澳币到10万澳币之间,悉尼和墨尔本上涨幅度要更高。



有人可能觉得,这个价钱是怎么算出来的,其实你把总价格拆开看就很清楚了。绝缘隔热材料价格上涨14%,木材价格上涨超过20%,钢材价格上涨42%,陶瓷价格上涨13%,玻璃材料价格上涨14%,这还没有算人工价格上涨。现在澳洲的建筑工人是非常牛气的,因为老板都抢着要,还要主动加钱才能雇到人。这两年建筑行业人才,生活是最爽的,只是相应的建筑商和购房者就没那么幸运了。



顶级建筑商破产&建筑商加价

我们先说建筑商方面。澳洲在ProBuild倒闭之后又一家顶级建筑商Caydon进入了破产清算程序。这家总部在墨尔本的建筑商在墨尔本本地已经建筑超过3000栋住宅。他们在Burnswich,Collingwood和St. Kilda都有大型公寓项目,外加酒店和写字楼项目。据Caydon老板的说法,倒闭是因为房价下跌,建筑成本增加,供应链严重拖延,和加息带来的融资成本上升。当然除非你手里面购买了Caydon开发的楼盘,他们倒闭好像跟我们老百姓没有什么直接关系。但是建筑成本上涨就有直接关系了。

建筑成本上升直接的影响就是建筑商运营成本上升。有些建筑商为了争夺市场,在疫情期间跟购房者签署了太多的固定价格别墅建筑合同。就是购房者只支付一个恒定不变的价格,建筑商保证按照这个建筑价格建房交工。但是定的价格是按照当时对于建材市场价格的预期,还有土地交割时间的预期。如果建材价格上涨建筑商是有义务履行合同的,只是上涨的成本可能会吃掉原有的利润。如果这部分利润还不够的话,建商为了保住名誉,可能从其他赚钱的建筑项目里面拿一些出来补贴这些亏钱的项目,做到收支平衡。为了保住牌子,可能建商就硬着头皮扛下来了。但是如果亏损更高的话,建筑商就面临两条路,第一是跟持有固定价格合同的购房者商量加价,第二是直接破产倒闭走人。

如果建筑商选择跟买家协商加价的话,理论上买家其实可以不接受而退出合同。当然具体推出条款和赔偿条款要看合同是怎么签的,每家建商都不一样。一般情况下买家推出不太可能没有损失。

同时你要想一个问题,如果你退出合同去找其他建筑商建同样的房子,除了寻找适合建筑商,还有交流,合同流程这些时间精力成本之外,一般新找的建商报价要高于原来加完价钱的合同。老建商肯定是没办法了想保住生意才会在明知道是固定价格合同的情况下跟购房者协商的。所以加价格并不是因为想要多盈利,而是需要把上涨的建筑成本转嫁给购房者,保住生意而已。我们最近1V1咨询的案例里面,和在行业内部的消息来源,都显示,建筑商并不会把全部上涨的成本转嫁给购房者,而是自己会分摊一些。这样就保证了老建商建造同样房子的价格,还是比市面上新找的建筑商更便宜。同时新建筑商合同标准参差不齐,也不太可能给到固定价钱的合同。所以,其实可能还不如考虑一下接受现实,接受加价。

现在市面上没有一家建筑商敢给出固定价格合同,他们能够正视价格风险,其实也保证了未来倒闭风险大大降低。

建筑行业的希望

我们目前看到的建筑行业价格飙涨,好像市场完蛋了一样,但是最近的市场变动,给购房者和投资者都带来一些希望。建筑价格上涨在未来的1年中会趋于平缓。随着供应链调整和需求降低,建材的涨价压力逐渐减少。研究机构RLB预测,澳洲几大城市的建材成本上涨速度在2023年会降低1半。基本上跟通货膨胀保持一致。



除了经济大环境对建材涨价影响降低之外,澳洲也在寻找钢材和原木的替代品。比如最近兴起的木架楼房。在阿德莱德的一家开发商已经确定要在阿德市中心建造世界上最高的木架结构酒店。注意这里说的木架可不是我们平时印象中的木头板子搭起来的房子。这种新兴板材叫做CLT (cross-laminated timber), 翻译过来叫做正交叉胶合板,它的强度可以媲美钢筋水泥,能够抵抗地震,还能通过高强度耐火测试。这种结构可以在工厂里面预制,然后到工地现场搭建,将会大大缩短建筑时间。比如一栋8层楼结构,在7-8个星期就能建成。比较关键的是这种板材在澳洲本地就能生产。如果能够大规模铺开的话,目前的木架和钢架结构所用到的建材,需要的进口量就会减少,相当于减少了材料涨价的压力。建筑成本就会降低。



房产行业的希望

澳洲现在处在房产市场下行周期。很多人都非常悲观,感觉房价下跌越来越快。其实我们已经看到了一线曙光,很可能这次的房产下跌周期没有我们想象的那么长。如果你关注国际经济环境的话,一定知道,不久前,美国宣布了2022年第二季度的GDP,下跌0.9%。这已经是美国连续第二个季度GDP下跌。妥妥进入了经济衰退期。美联储会不会在不久的将来停下加息的脚步,让经济喘口气呢?如果这种提前踩刹车的情况发生,澳洲央行肯定也会跟进,开始降息,刺激经济。这可能就是提前结束房产市场下跌期的希望了。



目前的市场形势什么样的人可以买房

在最近找我们澳房策咨询的人中,有相当大比例的人还是对市场的认知不够,在这里我简单说一下,希望能给各位纠正一些概念。如果您有任何澳洲房产投资方面的疑问,请联系我们咨询. 或者来听澳房策免费的直播Master Class学习房产投资。如果您想了解澳洲房产市场,欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。以上链接都在影片描述栏,如果你不是在TY看到影片,请您私信我们咨询。

1,自住房随时可以买入

如果你是自住或者刚需,什么时候买都可以,因为你可能在自住房里面住20年甚至更长。这样你持有房产的时间跨度可能是3-4个房产周期,这样短期房价涨跌对你影响不大。遇到喜欢的就可以买入。记住你买自住房的目的是住,投资属性放在次要位置考虑。住得舒服,跟你家庭,工作,未来的安排相匹配就好了。

2,澳洲房产市场不是一个整体

澳洲房产市场并不是一个整体。每个城市都有自己的房产周期和投资规则,你用墨尔本的投资理念去买布里斯班的房子,是完全行不通的。市场大方向下跌,并不是说所有城市,所有区域,所有街道,所有类型房产,在同一时间,全都下跌。只是对C类投资房影响比较大。B类影响不大,A类不受影响还会持续上涨。ABC三类投资房的分类和选择方法在我们澳房策《投资大师课》里面有详细描述和讲解,在这里我就不做赘述了。

3,在利率上涨和房价下跌的环境中也可以买投资房

在利率上涨和房价下跌的环境中也可以买投资房,但是有前提条件。基本上2类房产大家可以考虑购买,第一种就是如果经过调研,你发现某一个区域过去10年-20年几乎每一年房价都在上涨,即使是房产下行期,这里的房子价格还是在上涨,那你完全可以忽略市场周期,直接买入。长时间持有绝对没问题。第二种,就是价格比较低的新进开发区,如果这里基本面良好,比如人口流入,基建,社区建设,交通都不错的话,是可以考虑的。因为如果大环境降价,土地价格下降的可能和幅度不是很大,再加上一路上涨的建筑成本和人工成本,这种低价位的房产价格下跌的空间几乎没有。所以也可以考虑购入。

4,没有人能够踩准市场时机

我们在做投资的时候,最常犯的一个错误,就是总认为自己比市场聪明,想用自己的决策去抓市场时机,获得超额回报。房产投资是一个长期的投资种类,本身抓时机的意义就相对小一些。看到现在市场在下跌,你怎么知道过2个月市场不会反弹呢?如果通胀压住了,失业不高,GDP也没有下降,澳洲是很可能更早停止加息脚步的。这个时间点,我想连澳洲政府都不知道,你怎么可能猜得准呢?所以不要一味追求低买高卖,而是要在当下市场用适合的价位入手高质量的投资房产,长期持有,才能在房产投资领域取得长期的成功。


如果您喜欢本期影片,请您点赞收藏,打开小铃铛选择全部,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。



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