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震惊澳洲房市新政!彻底改变房产投资游戏规则 |持有房产成本将会翻倍|对这些人影响最严重【澳房策174】



欢迎来到澳房策,我是Alex老师。澳洲央行在上周再次加息0.5%, 让现金利率来到了1.35%,这是过去3个月连续第三次加息!因为加息,澳洲房市6月份已经明显下跌!但这只是这波房市崩盘的开始。它所带来的严重后果还没有完全显现出来。你看几个数据,澳洲22年第一季度通货膨胀5.1%,第二季度数字虽然还没有出来,但是按照央行加息的频率和速度来看,只会更高。上周清空率来到疫情以来的最低点。6月份全澳房价下跌0.6%,悉尼当月下降1.6%,按照这个速度,悉尼未来12个月的房价下跌15-20%还真是有可能发生的。而一向以保守稳健投资著称的澳洲最大的养老金Australian Super 也在2008次贷危机之后,第一次出现了亏损。但是这些让人失望的事实和对未来负面的预期之中,藏着一个大家都没意识到的机会,这个机会可能会让你财产翻倍。到底加息什么时候才会停止?房市何时才会反弹?下跌周期如何调整自己的投资组合让房产保值增值?本期影片我还会分享澳房策预测和预测的依据。如果您喜欢本期影片,请您点赞收藏,打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。好了废话少说,马上开讲。



土地税改革

澳洲买房跨洲投资,一直都是骨灰级澳洲房产投资者合理合法避税和分散风险的终极武器。在各个州分别投资可以有效利用每个州领地各自的土地税免征额度,降低每年缴纳的地税。我们粗略地计算过,通过在不同的州领地分别投资,可以有效降低房产持有成本大概1.5%左右。对于投资者来说,这笔钱是一定要省的。

但是,就在本月初,布里斯班所在的昆士兰,首先跳出来想要堵上这个已经被投资者广泛使用税收漏洞,从30/06/2023开始对投资者,在澳洲全境持有的土地价值收取按照昆州税率计算的土地税。也就是说,从昆州政府角度,要对你个人名下所有澳洲的投资房征收土地税。同时你在其他州持有土地本来应该交给当地政府的土地税还要照缴不误。比如说,你本来有一套投资房在新州,土地价值是100万,昆州也有一套投资房,土地价值是60万,按照现行税法,你在新州每年要缴纳$2,948澳币地税,而昆州地价没有达到地税起征点所以不用交。但是在昆州税改之后,计算土地价值就变成了100万+60万=160万,你要按照土地价值160万在昆州缴纳地税,同时交给新州的地税该交还是照交不误。有人听到这里,可能已经开始心里骂娘了,没错,我在刚刚听到这个消息的时候,也在心里骂了昆州政府无数次,心想这下可完了,房产持有成本不是要飞出天际了吗?但是在仔细分析和理解政策措辞和实施细则之后,发现可能没有我们想象的那么严重,确实这项税改会影响一部分人的利益,改变一些跨州投资者的策略,但是对于另外一些人来讲可能是一件好事。在给出结论之前,我们先看一下这次的土地税政策具体是怎么改的。


昆州土地税改细则

我们继续来看官方文件的细节。从昆州政府角度,计算一个人持有的全澳境内投资房产的土地价值的时候,其实并不是简单的加总,而是需要计算一个比例。所以并不是像我们之前认为的,昆州对所有房产价值加总收一遍土地税,而是按照昆州土地价值占全部土地价值的比例来征收。这个你现在不理解没关系,我们一会儿会通过一个实例来讲解。你先记住,有个“比例” proportion 这么一回事儿。这里面,官方完儿了一个文字游戏,说,我们不会征收除昆州之外土地的土地税,但是你看完我下面的分析就知道,其实还是收了,只是官方不愿意这么说。


如果你只拥有昆州的投资房,这项新的政策对你一点影响都没有。你该交多少地税还是交多少地税。买的房子多了,土地价值累计超过了地税起征点,就按照相应档次的地税交就好了。


如果你在拥有昆州投资房的同时,还拥有其他州领地的投资房,情况就开始复杂了。你需要每一年向昆州政府主动申报你在其他州的投资房土地价值是多少。重点1是申报,就是昆州政府不帮你统计,你自己说你有值多少钱的土地,就把这个事情的责任推给了个人,估计他们在缺钱的时候肯定会下来查,我们有没有按照规定申报,有没有谎报,瞒报,少报的,然后来罚一笔狠的。所以各位如果想玩点小心思,自己就需要承担可能的后果了。重点2,是如果你说你不知道其他州投资房的土地价值是多少,这个理由是不成立的,因为查询和估价的责任在个人不在政府。


然后就来到了怎么计算其他州土地价值的问题。昆州规定,自住房不参与计算,只有投资房的土地价值参与计算。当然还有另外一些不参与计算的特殊情况,感兴趣的话,可以到昆州政府官网查询一下。