欢迎来到澳房策，我是Alex老师。
经过12月和1月的长假休整，澳洲房市在这2周出现了非常明确的信号。这些信号有的指向走弱的澳洲经济，有的指向未来即将发生的房市全新周期的开端。一堆经济数据和澳洲央行最新决策，都为2024年一年的房市奠定了趋势基础。单看24年1月份走势，你可能觉得市场低迷，但是综合看一系列数据和联邦政策，你会看清一条房市反弹的明确信号。澳洲房市今年涨幅可能会超出预期，具体涨多少，澳洲央行和联邦政府已经给出了答案。
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24年1月房市
我们先来看一下24年1月份澳洲房市走势。澳洲房市大盘1月上涨0.4%，这已经是本轮周期之中，澳洲房价第11个月连续上涨，只是上涨速度已经来到周期低点。其中悉尼只上涨了0.2%，虽然是连续第12个月上涨，但事实上已经平盘。按照澳房策标准来看，单月房价变化在+-0.5%之间就属于平盘。而澳洲第二大城市墨尔本1月房价下跌0.1%, 活力已经消退。1月下跌的房市还包括霍巴特下跌0.7%，堪培拉下跌0.2%。跟23年12月一样，1月领跑澳洲的还是布里斯班，珀斯，和阿德莱德三个城市，单月涨幅超过1%，势头仍然很猛。对与新来的朋友我还是要补充一句，大盘是衡量一个范围内，所有房产的涨跌均值，并不代表所有房产。比如墨尔本大盘下跌0.1%，并不是说墨尔本所有房子在1月都下跌，涨的也有不少。同样珀斯也是，大盘在涨，但是也有涨得不好甚至平盘的。所以还是要具体到哪套房子进行考量。
从3个月走势上看，墨尔本房市已经进入下跌周期，悉尼已经接近平盘状态并且有下跌的势头出现。其他三个城市房价还在高歌猛进中。
别墅大盘单月涨幅0.5%，公寓0.1%，别墅和公寓的均价进一步拉开，扩大到45.2%。
澳洲各个城市的房产市场明显有3个趋势，3城涨，3城跌，2城平盘。澳洲整体走势减缓，但是澳洲经济基本面逐渐稳定，尤其是通胀下行，让大家松了一口气。
澳洲通胀继续下行趋势
物价上涨压力大家都感受得到，刚刚出炉的数字，可能会让你感觉轻松一点。23年第4季度通胀继续下行趋势，而且这次的幅度很明显，没有出现11月12月消费季节，推升通胀的情况。第4季度通胀同比下降到4.1%，环比下降到0.6%，而且核心通胀这个粘性最高的数字也下降到4.2%。12月单月核心通胀同比下降到4.0%。所以无论你用哪个标准去衡量通胀，都是持续下降趋势，而且在加速下降。
12月份澳洲失业率表现也没有让我们失望，还是保持在3.9%的历史低位附近。说明尽管澳洲连续加息，也没有打垮就业市场，人们工作目前还保得住，不用太担心。以上这两点，通胀下降，和失业率保持低位，说明澳洲央行加息有效果，并且没有因为加息打垮经济。但是下面这点，可能是RBA未来降息的考量之一。
12月份的零售数据出来，我是完全放下心了，12月零售环比下降2.7%，没有出现节日消费反弹，推升通胀的现象。仔细看各个零售项目，都在下跌，各个州领地也无一例外都在下跌。这种消费减缓是全国普遍现象，并且跟消费的项目无关。就是说，大家已经完全不想消费了，能不花钱就不花钱。你想想最近一段时间，你添置大件，买包，买衣服，买电子产品，这些花销是不是减少了呢？如果没有减少的话，只能说明你太有钱了。我在办公室买了一个咖啡机，11月黑五买的，当时一心想要节省公司开销，就打起了咖啡的主义。我自己一天要喝2杯咖啡，去买的话要15分钟，因为要走过去咖啡店还要排队等，时间浪费了不说，一杯咖啡至少6澳币。一天就要12澳币，一年下来就要3000澳币。而自己在公司冲咖啡，从开电源到拿到咖啡最多2分钟，每杯咖啡算下来5毛钱，口味没区别。这样1年只要花250澳币就好了。直接省下了2,750澳币，这笔钱放在对冲账户每年又能省165澳币，如果放在股市或者买基金可能还要更多，或者买电脑冲抵营业收入都可以。这只是一个人省下的钱，我办公室有8个人，这效率不就上来了吗？到不是我花不起咖啡钱，而是可以喝到好咖啡的同时，还能赚一笔钱，还能剩下时间，这太划算了吧。其实在我们VISION会员的投资规划和执行之中，这种最优化投资和降低费用的理念贯彻始终，可能跟我本人在消费上比较抠有关吧。
1月份澳洲的商业银行居然开始下调固定贷款利率了，还是在RBA降息之前。同时定存利率短期开始高于长期，就是说商业银行已经预期RBA降息，并且已经真正反映到自己的产品之中，预先行动了。可见业界对于利率走势的看法已经达到一致。
可能有人问，Alex老师你开头说澳洲房市即将迎来曙光，但是看现在的市场形势，这么高的利率，还有高物价，半死不活的经济，虽然大家都说降息，但是这个事情什么时候发生又不能确定，哪来的曙光啊。那是因为你只看到了事情的一面。如果你明白了国际形势和经济走向，你会有一个全新的看法。
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美联储保持利率不变
常看我频道的朋友都知道，澳洲央行的动作一定是跟美联储同步的，即使不是实时同步，前后也不会差多久。刚刚出来的衡量美国通胀的标准，核心PCE，也持续下降的趋势，12月份来到了2.9%，其实已经进入了2-3%的区间，只是需要连续几个月保持在2%附近，美联储才有信心进行下一步降息。另一方面，美国失业率也保持在历史低位附近的3.7%，就业数据强劲，没有显示出经济衰退的迹象，看出来美国经济的韧性。所以不出所料，2月1日美联储决定利率继续保持不动，但是暗示因为经济韧性，同时需要看到更多通胀得到控制的证据，所以要推迟原来的降息计划。市场预测从3月降息改成了5月。当然是不是5月降还要到时候再看。一旦美国降息，澳洲降息就不远了。
澳洲第三阶段减税
讲完了澳洲房市走势，澳洲国内经济和美国利率决策，我们说回澳洲。最近经常上报纸头版的就是这个“第三阶段减税计划”。实际上比较复杂，但是你就简单理解。只要你在澳洲赚钱，这次减税对你就有影响。如果赚的少，你得到更大实惠。如果赚得多，实惠还是有，只是比原计划减少了，高收入的人群算是输家。详细解释在上周六的直播里面已经做过。如果你还没看过直播的话记得加一下客服问一下如何看重播，或者到官网找重播入口。
我就直接说结果。这次第三阶段减税计划变更，输赢比是10:1，赢的是中低收入人群，就是收入低于14.7万澳币的人们，减税更多了。输的是收入高于14.7万澳币的人，减税更少了。其实相当于再一次劫富济贫。这就带来了几个重大问题，每一个都跟经济，尤其是房产相关。
首先就是税阶攀升问题。比如说你赚45000澳币一年，第三阶段减税之后最高税率是16%，但是通胀一年是5%，你要求老板至少给你加5%工资，因为这样才能让你实际工资或者说实际购买力不至于退步。老板同意了，一年加工资2,250澳币，但问题是税阶并没有根据通胀相应调整，所以这2,250工资就落入了更高的30%税率区间，扣税后跟原来16%税率相比，你多交了315澳币所得税。而长此以往10年甚至30年累计多交税将会非常多。这就是税阶攀升问题。这个影响是实施在所有人身上的。
根据计算，14.7万澳币年收入作为分水岭，以下的人占便宜，以上的人受损失，比如收入20万的人，因为全新第三阶段减税拿到的好处减少而受的损失，10年累计4万澳币。这个损失是实打实的。所以赚钱越多的人，就越要想方设法少交税，而对于打工人来说，最好的方法就是利用购买新房抵税和推迟收入。有人可能说新房抵税，使用折旧的话，不是要扣减Cost Base (成本基础)，在买房的时候多交CGT(资本增值税)，其实也没区别吗？这个理解就错了。事情存在就是有意义的，这么多人用折旧扣税难道都傻吗？首先CGT本身就有折扣拿，其次折旧有2部分，其中一部分在卖房的时候不用加回来，然后就是资金现值问题，同样的钱现在省下来现在用，跟你10年后卖房时候再用，那能是一个概念吗？10年之内年还可能找到更多新的减税方法呢。所以买新房折旧将会是高收入人群接下来竞相追逐的一个减税和投资方法，这会推升房价。
然后就来到了因为减税造成人们可支配收入增加的问题。可支配收入增加就会推升消费欲望，形成对通胀的推力。有节制力，有能力，不消费，而去投资的人，买房的资金和贷款额度都会相应提高，这也是推升房价的一大动力。那么澳洲房价今年会涨多少呢？
2024年澳洲房价涨多少
我需要明确的一点是，没人知道未来，大家都是猜测或者推测而已，区别在于是不是有根据，没根据的是猜测，有根据的是推测。但有根据地推测，也不一定准。澳洲金融观察很搞笑，给2023年经济预测准确性排个名，各个银行金融机构的首席金融经济学家，凡是做过预测的都被拉进来排名。预测最准的是这3位。
我们来看某位经济学家对今年房价的的推测，我觉得很有趣，没准儿能成真。他预测澳洲房价大盘2024年将会上涨10%。理由是什么呢？首先即使没有降息，今年的房价也会因为个别城市表现比较好推动大盘上涨大概5%，这是我们现在正在见证，正在发生的事情，本来么1月份大盘还是在涨价的。但是额外那5%是怎么推测来的呢？那就是降息和减税2大因素了。
降息每降0.5%，房价大盘上涨4-5%。而2024年RBA降息两次，每次0.25%，是大多数经济学家的判断，所以这个10%房价涨幅是这么来的。
根源是减税给人们带来更多的可支配收入和贷款能力，配合降息又释放了可支配收入和更多贷款能力。人们能买得起更贵更好的房子，肯定会买，这就是人性，不会改变的。在全新3阶段减税和降息下的借贷能力，大家可以参考这个表格。
澳洲中央银行RBA在昨天的利率会议中决定不加息，在会议之前几乎所有经济学家都预测利率不会动，所以意料之中。我在周六直播之中也做出了同样的预测，算是应验了。但是看到现在澳洲的经济数字，央行说降息还不在计划之中。不过说归说，形势到那里，不容它不降。
最后我想回答一个粉丝网友的问题。有很多朋友在第一次接触到澳房策的时候，感觉不错，想要直接来办公室面谈。但是我们一般都不太接待的，有些朋友可能不理解，怎么上门的生意你都不要呢？刚刚接触到澳房策的朋友可能还不知道我们做什么业务的，我们是会员制公司，相当大比例的人比如说买了房子，不知道买的好不好，找我们帮他做确认或者心里安慰。有的问我想来澳洲，澳洲房子能不能买，就类似的特别基础的问题，这些问题只要是看我们节目一段时间的话，自然就能解决。这也是我们做节目的目的之一，把基本的知识做科普。我们的策略师，基本上每天从早到晚都约了VISION会员和准会员，全心为他们房产投资服务，是真的没有时间去接待随时上门，问五花八门问题的朋友，这个要说声抱歉了。所以我们开通了15分钟免费“基础咨询”业务，并且只接受远程咨询，这样地点，距离，时间，交通都不是问题，双方的成本都比较低。还有一个原因是，如果遇到奇葩的客人，你说本来我是麦当劳，非要问我肯德基好不好吃，就这种，远程谈的话我们可以轻易结束谈话，但是面谈就要当面拒绝把人轰出去，不太好。所以还是那句话，理解万岁吧。
祝愿澳房策粉丝，龙年吉祥，新年新气象，新年赚大钱。
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