全球债务刚刚突破330万亿美元。平均到地球上每个人头上，就是4万美元的债，当然也包括澳洲。但澳洲面临的问题不只是债务这么简单。还有家庭财务压力爆表，利率高企，失业率攀升，房贷增长碰到天花板。如果这5块多米诺骨牌全都倒下形成连锁反应，2026年的澳洲经济会不会崩？我花了整整一周时间，把澳洲央行、澳洲统计局ABS、澳洲审慎监管局APRA、国际货币基金组织IMF、四大银行的最新报告全部翻了一遍。今天这期视频，我要把这5块骨牌一块一块拆给你看，告诉你它们各自的杀伤力有多大。最关键的问题是，它们真的会同时倒下，引发澳洲经济衰退吗？

通胀终于降了。就在几天前，澳洲统计局（ABS）公布了2025年11月的月度CPI数据。整体通胀从10月的3.8%，直接降到了3.4%。比上个月低了0.4%，比市场预期的3.7%还要低不少。通胀下降的速度，比大多数经济学家预测的都快。按正常逻辑，这应该是好消息。通胀下来了，央行可以继续降息，房贷压力减轻，买房的人变多，房价应该涨才对。但诡异的事情发生了。12月的房价数据一出来，悉尼跌了，墨尔本也跌了。不光房价跌，拍卖清盘率也崩了。悉尼的清盘率只有58.1%，创下2024年12月以来的最低点。整整一年，没这么惨过。

我在澳洲住了20年。如果你问我哪项投资赚钱最多，我还得想想。但如果你问我最后悔做过什么财务决定，我能马上列出一大堆，而且能清清楚楚按时间和损失金额排序。为什么记得这么牢？因为印象太深了。赚到的钱让你开心一阵子，但踩过的坑、亏过的钱、错过的机会，那种后悔的感觉会跟着你很多年。尤其是那些本来可以避免的错误，每次想起来都想自己抽自己。

说到澳洲房地产市场，很多人第一反应就是“房价高”、“投资回报稳定”，但其实这个市场远比表面看到的复杂和有趣。作为一个在澳洲生活多年的投资者，我想和大家聊聊澳洲房地产市场的独特之处，以及当前的投资趋势。无论你是在中国大陆、台湾、香港，还是在澳洲、美国、加拿大，只要对澳洲房产感兴趣，这篇文章都能帮你理清思路。 澳洲房地产市场分析：市场的独特特点 澳洲房地产市场有几个显著的特点，理解这些特点是投资成功的第一步。 1. 地理分布不均，热点城市集中 澳洲人口主要集中在悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和阿德莱德这几个大城市。房价和投资机会也主要集中在这些地方。比如，悉尼和墨尔本的房价常年居高不下，吸引了大量国内外投资者。 我记得刚开始投资时，朋友建议我买珀斯的房子，因为价格相对便宜。但我后来发现，虽然价格低，但租金回报率和升值潜力不如悉尼和墨尔本。这个经验告诉我，地理位置真的很关键。 2. 政府政策影响大 澳洲政府对房地产市场的调控非常频繁，包括印花税、贷款限制、投资者税收优惠等。比如，首次购房者可以享受一定的补贴，而投资者则可能面临更严格的贷款审核。...

澳洲房产市场正在发生分裂。悉尼和墨尔本突然'降温'了——这两个曾经的购房天堂，如今却成了最冷的板块。同时澳洲的三个中型城市房价已经飞升。这不是巧合，而是一个信号。非常危险的信号。因为数据告诉我们：降息红利用完了。加息风暴正在酝酿。11月澳洲统计局的数据刚刚爆出——通胀又反弹了，失业率没有恶化反而坚挺，移民潮还在源源不断涌入。RBA现在被夹在中间，进退两难。而这正意味着，那些靠政策红利'吃饭'的房价，可能再也不会继续现在的上涨速度，甚至有走弱的可能。

这一转眼就到了2025年年底。我现在还记得年初放完假，刚回来的时候满澳洲跑，忙着新书发布会的时候呢。过了一年，长了一岁。我代表澳房策员工和合作伙伴祝各位粉丝和会员朋友，新年快乐。大家趁着假期多休息休息，总结2025，规划2026。 这期是年末特别篇，跟以往影片不同。澳房策在经历了过去5年的品牌建立，多次服务升级更新，和高速业务发展之后，现在已经非常稳健，持续向业务纵深发展。但很多人还是有疑问，澳房策是做什么的，能提供什么价值，公司什么规模。我就来晒一晒澳房策2025年的成绩单，解答几个大家特别关心的问题，尤其对于刚刚接触澳房策的朋友特别有用

出大事了！12月5日澳洲联邦政府的“帮买计划”（Help to Buy Scheme）正式上线。这可不是普通的政策微调，而是政府亲自下场，带着50倍的杠杆，冲进了房地产市场，直接炒房！​你没听错，50倍杠杆。只要你有2%的首付，剩下的98%里，政府帮你扛一部分，银行借你一部分。这意味着什么？原本根本买不起房、存不下首付的人，现在也被强行拉进了这个房产市场。一旦这些本来“没钱”的人在政策刺激下冲进来，问题就会像滚雪球一样积累。首付门槛降到几乎为零，政府成为你最大的合伙人，这到底是给了你一个家，还是把你和整个国家的经济绑在了一起？如果在2026年市场风向一变，这些人还不起钱，背一身债，那个时候，问题就不仅仅是“买房难”，而是整个金融系统的巨大黑洞了。今天，我们就把这个刚刚落地的重磅炸弹，拆开了、揉碎了，讲透彻。2026房产市场是爆发还是暴雷呢？

我刚从阿联酋考察回来。对阿联酋的总结是“避税天堂, 投资天堂, 资金出海最佳跳板, 家族办公室最好的去处，也是公司牛马攒第一桶金的圣地”。对一大批人来讲, 这里是全球海外资产配置和房产投资的最好选项。为什么阿联酋GDP和人口暴涨，城市范围快速拓展，房地产行业繁荣程度甩了中国和澳洲几条街，石油经济比重连年下降，商业网络越来越发达。为什么人们的财富可以比肩西方发达国家，税率低到几乎可以忽略不计，医疗教育商业以及金融创新方面都排在世界前列？我们就来一口气讲清楚阿联酋经济前景和房产投资, 这里最符合哪些人的利益呢。

这个实在是太突然了，本来澳洲房产市场红红火火，突然就被浇了一盆冷水。知名度不高但是对澳洲房产市场和银行信贷有生杀大权的政府机构，居然说“澳洲商业银行对于住宅房产投资贷款太纵容，高贷款收入比的投资房信贷放款越来越多，整个房贷系统风险越来越高”。很多行业人士的解读是，收紧投资房贷款的政策可能就快来了。而上一次收紧投资房贷款政策直接导致了2016-18年，2年的澳洲房产市场衰退期。无数的房产在这段时间价格暴跌，无数的房产中介在这2年间被迫改行，还直接导致了炒公寓楼花时代的终结。我们来一起看看到底报告说了什么，到底会不会收紧贷款政策，什么时候会开始收紧，2016年那次收紧政策对市场产生了什么具体影响。那次的全澳房产市场调整期会不会重来一次呢？

10月份的澳洲房产市场不出意料继续全面上涨。很多原来绝对不买房的人也开始考虑买房了。这次墨尔本房产市场上涨速度居然超过悉尼，成为最大黑马。是不是墨尔本房价终于要爆发了呢？在这些市场走势数据的背后，澳洲统计局推出的通胀数据，就业数据，人口数据，全都预示降息进程很可能已经结束，对澳洲房产市场的人为刺激短期不会再出现。澳洲房产市场的热度还能持续多久？未来唯一利好澳洲房产市场的要素到底是什么？我们一起来拆解澳洲房产市场10月份走势。让房产投资者对即将发生的市场变化做好准备。

10月份的澳洲房产市场不出意料继续全面上涨。很多原来绝对不买房的人也开始考虑买房了。这次墨尔本房产市场上涨速度居然超过悉尼，成为最大黑马。是不是墨尔本房价终于要爆发了呢？在这些市场走势数据的背后，澳洲统计局推出的通胀数据，就业数据，人口数据，全都预示降息进程很可能已经结束，对澳洲房产市场的人为刺激短期不会再出现。澳洲房产市场的热度还能持续多久？未来唯一利好澳洲房产市场的要素到底是什么？我们一起来拆解澳洲房产市场10月份走势。让房产投资者对即将发生的市场变化做好准备。

澳洲第五大银行, 麦考瑞银行, 扔出了一个重磅炸弹——所有信托(trust)和公司结构(company structure)的新房贷申请, 全部停止! 没有预警, 没有缓冲, 直接一刀切。用信托结构增加贷款能力，快速买入更多投资房的游戏玩不下去了吗？麦考瑞占据了澳洲房贷市场5.9%的份额, 贷款总额高达1417亿澳元。这样一个重量级选手突然退出信托贷款市场, 是整个游戏规则正在改变的明确信号。业内人士已经在警告，其他银行和金融机构很可能会跟进。如果你正在用信托或公司结构持有投资房, 或者你正计划搭建这样的架构去买第三套、第四套房, 接下来你该怎么办? 如果所有银行都跟着麦考瑞的步伐, 这条路会不会彻底被堵死? 看完今天的视频,你会比95%的投资者更早看清方向, 知道该如何应对。

澳洲第三季度通胀数据一出来，整个金融圈就炸翻了天。四大银行的经济学家们全部改口,市场预期瞬间逆转,无数准备买房的人开始犹豫。这个数据到底有多可怕?它直接让降息希望彻底破灭,甚至有些专家说，RBA的下一步可能不是降息,而是加息！我知道你现在脑子里肯定有一堆问号:到底发生了什么?通胀不是一直在往下走吗?降息周期不是正常进行中吗?怎么突然就变了？房价接下来会怎么走? 现在到底该不该买房? 今天这期影片,我会用最新的数据和历史案例,告诉你一个很多人都想不通的真相。为什么有时候利率上涨,房价反而也在涨?为什么降息推迟,可能反而是你上车的好时机?

你有没有想过,为什么只有不到1%的澳洲人拥有超过5套投资房? 而且这1%的人之中,有人在24个月内就买下5套房产, 投资组合价值超过600万澳元。他们到底用了什么方法? 如果我告诉你, 有一套经过验证的投资公式, 能让一套90万澳元的房产, 在10年后每年给你带来72,000澳元的被动收入你相信吗？(7%CG+4%RY)。这只是一套房子的收益。那如果是5套、10套呢? 但这里有个很残酷的真相: 大多数人永远不会踏出第一步。不是因为他们买不起房子, 而是因为他们根本不知道从哪里开始, 或者被市场上的信息误导, 最终白白浪费了12-18个月的时间, 最终还买错房。 今天这期影片, 我会拆解一套完整的房产投资策略，从你为什么要投资, 到如何精确计算你需要多少套房产才能退出朝九晚五的打工生活, 再到如何用专业团队把购房周期从6-18个月压缩到2-4周。这可不是随便讲讲，而是我和我公司投资策略师个人经验加上数百位VISION会员的实操经验的汇总精华! 看完这集, 你会比95%的人更清楚自己的财富自由路径。

今天要跟大家聊的这个事情，可能会影响澳洲未来2年的经济走向。九月份澳洲失业率从4.3%跳涨到了4.5%！别看1个月内只涨了0.2%，现在的失业率已经是2021年11月以来的最高点了，涨幅大大超出了市场预期。​为什么说这个数字很重要？失业率快速上升，一般都是经济风向转变的关键信号，而且对与房产市场会产生巨大影响。1992年12月澳洲失业率冲到了历史最高峰11.2%。那次虽然全国房价只跌了8%, 但墨尔本作为当时泡沫最严重的城市, 房价实际下跌了19%, 而调整期长达七年。类似的事情在2008年全球金融危机时期也发生过。很多人没有理解的是，失业率上升往往是经济下行的结果，而不是提前指标。失业率和房价之间确实有明确的联系。当失业率上升时，人们的购房能力下降，还贷压力增加，房价增速通常会放缓甚至下跌。接下来的十二个月, 可能是澳洲房产投资者面临的关键决策期。这波澳洲房产市场上涨周期还能持续多久呢？没买房子的人现在还应该入场吗？

真没想到，本来以为8月底在澳洲全国所有城市爆发的反移民游行过去就过去了，只是个一次性抗议活动而已。但是规模更大的全国反移民游行不久之后再次上演。成千上万的澳洲人走上街头，手举着标语，“坚决反对大移民”，“移民即将取代澳洲人”，甚至有传单直指印度族裔，说未来5年内来澳洲的印度人比一个世纪内来澳洲的希腊人和意大利人加起来还多。华人走在街上，几乎随时都可能有陌生人朝你喊“滚回中国”。

澳洲房产市场普遍上涨已经是不争的事实。在这个表象之下，有件事情正在悄悄发生，将会彻底改变整个房产市场的规律。越来越多的银行开始提供40年期房贷，通过延长贷款期限增加人们的贷款能力。同时澳洲央行正在偷偷增加货币供给，提高市场整体的M2货币供应，推动资产价格普遍上涨。再加上建筑成本飙升，持续的移民压力，政府买房激励政策，这些要素加在一起，给了我们一个明确的未来。澳洲经济适用房不久之后即将消失，即使想降低标准买个能住就好的房子，对于大多数人来说也只能想想了，因为根本买不起。想要买房的人只有两种选择，第一条路靠天份，第二条路只能靠你自己努力了。

澳洲的养老金税改终于落地，推翻了之前的一众假设，将会影响所有澳洲人。当然有的人开心有的人泄气。尤其是对于高净值人士和房产投资者来说，这是近几年最重要的一项税务变化。整个澳洲的房产投资逻辑也会跟着改变。这项政策将会成为另一波中低端房产价格上涨的强大动力。那么这项政策具体如何规定？相对于之前的提案有哪6大改革？对哪些人的影响更大？在新政下用养老金和自管养老金投资的人，怎样才能获得更高收益呢？

10月初，中国突然对采购澳洲铁矿石全面叫停，还要求必须用人名币结算，搞得澳洲总理都坐不住了，在媒体上露面安抚人心。为什么中国偏偏挑这个时候出手，为什么只是针对必和必拓集团(BHP)？这件事情绝对不简单，持续发酵下去的话，很可能对澳洲的支柱矿业形成巨大打击，最终让澳洲经济受到重创。而澳洲的损失不仅仅体现在财政收入和国民收入上。矿业下滑，工作机会就会变少。有些经济学家甚至预测，这可能引发全新一轮的房产市场暴跌。我们就来一口气把这件事情讲透。未来的发展和结果可能跟你想得完全不一样。

9月份的澳洲房产市场不出意料继续暴涨。很多原来不考虑买房的朋友已经开始研究房子了。房产市场一片欢腾。但是在这些表象的背后，澳洲统计局推出的通胀数据，就业数据，人口数据，全都指向不同的方向。市场发展的前景越来越模糊。而澳洲4大银行集体下调未来的降息预期，更是让市场庆祝房价上涨之余，察觉到了一些不一样的风向。澳洲房产市场的热度还能持续多久？有什么因素影响房产市场走势？这一期，我们一起来拆解澳洲房产市场9月份走势。根据不同的经济信号，尝试预测未来的市场方向，最重要的是让房产投资者对即将发生的市场变化做好准备。最后我还会针对不同买家的情况，给出房产投资建议。