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【澳洲房产】澳洲经济结构性转向!房产投资者未来12个月必须顺应的2大趋势! 跟着政府资金流向投资准没错! 2024联邦预算案全解析!【澳房策299】


这周澳洲联邦政府发布了24-25年财政预算案,这次又是上千页的材料,不过跟去年不同,我没有硬看,而是在AI协助下快速浏览一遍,然后再抓重点,这个效率就上来了。今年的预算案中,澳洲联邦政府不但给出了不少美好的预期,还给所有人发钱,电价补贴,第三阶段减税计划,大型基建投资,尤其是澳洲制造计划,可能在未来几年让澳洲的经济结构性转向。本期影片,我会从房产投资的角度深入挖掘联邦预算,对于未来1年澳洲房市走势的影响,看看澳洲政府的钱都投资到哪里,哪些项目, 澳洲通胀到底什么时候才能降下来,降息到底什么时候才会开始呢?

 

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24-25 预算案亮点

 

我们首先快速浏览一下这次预算案的亮点,然后挑房产投资者关心的方面重点分析。

 

这次预算案中,居然出现了连续第2年财政盈余,93亿澳元。连续出现财政盈余的情况已经将近20年没有见过了。如果你一看到财政盈余就觉得澳洲政府管钱管得还可以,那就真的错了。根据财政部预测,澳洲未来4年,每年都将会出现大量财政赤字,2026年达到428亿澳元。而澳洲国家净负债,将会在未来4年一路飞速增长40%,达到7000亿澳元。你现在,再回头看今天的财政盈余93亿澳元,还觉得是好消息吗?澳洲经济正在 ‘借钱维持’ 这条路上越走越远。


跟我们日常生活直接相关的有几项。首先就是电价补贴,所有澳洲家庭,都能在下个财年获得一共300澳币的电价补贴,不是给现金,而是直接冲减电费。这个是联邦层面的电价补贴,跟州领地级别的补贴不相关,可以叠加使用。小生意获得325澳币电价补贴。联邦政府说这次电价补贴会在下一个财年直接降低通胀0.5%。


其次日常看病的药费价格2年内不变,当然政府是通过给补贴的形式维持药品价格的,前提是你有Medicare卡。如果退休领取老人金,药费5年不变,更加实惠。

然后就是从今年7月1日开始的第三阶段减税。几乎澳洲每一个人都会不同程度获得个人所得税减免。年薪5万减税929澳币,年薪15万减税3729澳币。在这个减税计划之中,赚的越多,减税的比例越少,实际上还是收富人的税补贴给穷人。关于第三阶段减税计划,我们在【澳房策278】里面有过详细讲解,感兴趣的朋友可以补补课。


当然除了以上还有其他不少项目,比如学生贷款减免,给社会底层需要低价租房人们的租房补贴,跟我们频道的粉丝朋友关系不大,就不展开说了。

 

这次预算案用过一句话形容就是“吹牛大于实干”。财政部给人们很好的未来预期,但是很多经济学家都觉得完全是瞎说。

 

联邦政府说在减税且给人们发福利的同时,通胀将会在今年圣诞节前下降到3%以下。而澳洲央行预测今年年底如果通胀能够在维持在接近4%就已经是万幸了。政府的理论是今年发钱每家300澳币直接冲减了电费,所以人们的支出少了,所以通胀会下降。你听着好像对,但是又觉得好像不对,还不知道哪里不对。

 

很多经济学家反对这种观点,即使电费账单降低了,但是人们在电费上省下来的钱还是会通过购买服务或者商品流入经济之中,也就是是说这电价补贴最终还是会被人们消费出去的,所以一定是推升通胀。两方面你更愿意相信谁呢?澳洲今年3月份的Trimmed-mean CPI 是4%,呈现上涨趋势,第1季度Trimmed-mean CPI 也是4%,呈现下降趋势,按照4月底公布的数据,未来的通胀走势还真不好说。


讲完了跟我们日常生活直接相关的政府补贴和减税计划之后,我们来看看跟房产投资者相关的澳洲经济预期,基础设施投资,尤其是对房产市场直接投资,到底是在哪里。投资者应该注意些什么呢?


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预算案住宅部分

 

这次的预算案中,澳洲联邦政府继续发力,努力增加房产供给,来解决澳洲目前的住宅房产危机。政府将会在30亿澳币的基础上再追加10亿澳币投资,帮助州领地政府在优质地段建造高密度公寓。同时继续大力推进5年建造120万套住宅房产的计划。

在BTR项目上(Build to Rent),政府持续发力,允许海外投资者购买BTR项目中的二手房,同时继续放宽了开发限制,很多海外资金开始涌入澳洲BTR项目市场,或者跟澳洲本地建商合作开发,或者自己独立开发,建好之后用低于市场价的租金租给有需要的人,而政府会把低于市场价的租金补齐。

 

因为澳房策在海外华语圈的影响力,最近陆续有了一些海外实体,来咨询BTR项目和普通房产开发投资项目,包括一些上市公司,尤其是台湾资本。现在台湾贷款利率2%左右,大公司借钱到澳洲投资开发房产用来出租,不但受到政府欢迎,解决澳洲住宅房产供应问题,还能赚到大概10-12%的年回报。即使这笔钱不用来开发,到澳洲放贷,一样大赚。我们现在正在为一家上市公司提供商业咨询,资源对接,团队组建和后期出租管理服务。所以说澳洲的未来几年房产市场可能会有调整。更多的学生公寓和出租房源会放出来,但在2-3年内不会改变市场现状。

移民方面,澳洲政府计划把人数直接减半到1年26万人。所以我一些移民行业的朋友最近天天哭诉,说要转行,移民行业混不下去了。减少移民数量,其实有助于澳洲缓解住宅房产压力,让房价上涨得别那么快,增加出租房产供应。

海外留学生方面的政策特别有意思。联邦政府决定给每年在澳洲的海外留学生人数设置上限。去年在澳洲留学生的人数有787,000人,已经超过了疫情前水平。联邦政府认为每年的学生人数增长比例需要有限制。当然具体是什么限制,还在讨论之中。只是这次预算案中明文规定,如果学校招生人数想要超过上限的话,必须要建造相应数量的学生公寓,解决学生租房难的问题。当然这也是增加澳洲整体住宅房产供给的一项有效措施了。

 

重点基建投资

 

这次预算按之中有2项联邦层面重点基建投资项目,几乎没有任何媒体报道过,只有阅读预算案原文才能注意到。第一个就是对于西澳珀斯的基建持续投资。联邦政府在本财年追加14亿澳币投资到珀斯的铁路交通网,确保公共交通能够支持珀斯的飞速发展。同时提供3亿澳币,升级信号指挥系统,因为珀斯经济和人口增长太快,原来的信号系统已经无法应对现在的需求。

其实澳房策在2年前就关注到珀斯的房产市场,只是还不确定当时的珀斯是昙花一现还是有持续增长的动力,但是最近几个月我们看到联邦政府对珀斯的投资,珀斯财政的健康程度,人口增加速度以及土地供应限制,认为本轮珀斯房产市场上涨周期持续时间会超过预期,长期看,如果珀斯经济转型成功,摆脱对于铁矿石的依赖,开发其他矿产,绿色能源,和矿产加工以及制造业,长期看珀斯的前景是非常好的。

 

第二个联邦政府重点扶持的基建项目就是西悉尼机场。今年又追加20亿澳币投资,总投资额达到了173亿澳币,这还不算州政府投资和私人投资。通往机场的所有道路都在升级当中,零污染高速公交网络即将连接机场附近几大重镇。很让我意外的是,机场建设和交工时间居然没有延后,第一条跑道将在2026年开始运营,逐渐减少现在悉尼机场的压力。

前几天我去悉尼机场接人,一路畅通,可是到了机场附近就开始晕,因为现在机场附近在施工,把路线指示牌子都遮住了,结果我绕了20分钟才找到机场到达入口,然后进去停车20分钟没找到车位。新机场开通以后,会缓解现有机场的压力,当然也会把现有机场附近的人气带到新机场附近,跟着人气走的还有房价。新机场开通前夕,附近的房产市场还会有一波红利期,已经买了机场附近房产的朋友,虽然很长时间房价没动,但是希望就在前面。

 

澳洲制造

 

本次预算案把‘澳洲制造’算是坐实了。之前我们频道曾经出过一期节目简单介绍了澳洲制造,但是在当时,这个法案还都只是个设想,现在是一定要做了。在预算案原文里面有一句话,说明了现在政府的决心。澳洲制造鼓励和帮助私营资本投资澳洲本土制造业,帮助完成澳洲经济结构性转向。澳洲将会鼓励转向更便宜的清洁能源,帮助澳洲成为是世界主要清洁能源生产国。这将会提升整体经济效率,推动澳洲资源产业发展,增强经济稳定性,推升创新速度和数字产业能力。

简单说就是重点投资清洁能源行业比如说氢能和太阳能,加大关键矿物质开采加工,生产太阳能面板和汽车用电池,同时培养一批相关行业的全新人才。

接下来相关产业都将迎来一波红利期,你猜猜哪个城市受益最大呢?对了,就是布里斯班和珀斯。经济活力和产出上升,经济更健康,就会吸引更多人才,人口多了,人们赚钱赚得多了,很自然附带着房价上涨。

 

说到经济,澳洲的未来几年的整体经济预期并不好,因为受到很多州领地经济表现的拖累。财政部自己也预期,澳洲GDP在未来几年的增长速度都会呈现缓慢下降的趋势。经济增长速度将会常年在1.75%到2.5%之间,不但跟发展中国家没法比,跟很多OECD国家比也一点不占优势。

 

澳洲目前的通胀水平虽然降低了很多,但是最近下降的趋势基本停止在4%。所以澳洲中央银行在经济不好的情况下,仍然坚持不降息。而降息预期被一再推迟,有的说到年底,有的说到明年年初,还有的说会加息。悉尼和墨尔本的房产投资者朋友们需要把市场下一波大涨预期相应推后。布里斯班和珀斯的投资者朋友们,还能享受一下目前持续健康的上涨期,同时等待降息和下一波红利期的到来。



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