120天。从本期截稿算，就剩120天。2026年7月1日，你买房过程中碰到的每一个人——中介、律师、会计，甚至卖你房子的开发商和建筑商（Builder）——全部变成反洗钱审查员。你的钱从哪来，信托后面是谁，资金链路干不干净——统统要查。你的钱，经得起查吗？ 这个话题我在网上看了一圈，说实话挺失望的。要么是刚入行的中介在短视频平台蹭流量，要么是贷款经纪人做引流，真正站在投资者和专业人士角度把这事讲透的？一个都没有。 今天我讲清楚4件事。第一，这到底是什么法律，澳洲为什么被逼到必须改。第二，谁在查你、怎么查——这里头有一个绝大多数人完全不知道的变化。第三，哪些事你从此再也不能干了，还有什么路能走。第四，华人背景的投资者——后半段你一定要看完，跟你的关系最大，对你的影响最直接。

你在澳洲辛辛苦苦买的投资房，卖掉赚了30万澳元。本来以为交完澳洲的税就完事了，结果中国税务局找上门来，说你还欠一笔税。什么情况？我都拿PR了，中国还管得着我？管得着。只要你户口本还在，你就是中国税务居民。全世界任何地方赚的钱，中国都有权征税。 我一点都没夸张。2025年，中国税务总局对1818个人立案稽查，追缴15亿人民币。四省联合、六局协同、大数据交叉比对——这是一场正在发生的全球追税行动，而现在已经征到澳洲华人头上了。只要你是华人，买了澳洲房产，这是就跟你直接相关。 我会用一个真实的卖房案例，一笔一笔帮你算清楚——你在澳洲房产投资中赚的钱，中国和澳洲怎么分。CRS2.0升级之后堵住了哪些国际税务漏洞，中国是怎么查到你的。我还会给你3条马上能用的合规建议。

澳洲政府花了205亿帮年轻人买房。结果呢？房价涨了18.8%。你没听错。纳税人掏了205亿，买不起房的人——更买不起了。你以为这是政策失误吗？不是。我花了1周时间把所有跟房价有关的利益方数了一遍——选民、银行、州政府、联邦政府、房东、开发商、建筑业。7大力量。想让房价降的，一个都没有。 为什么澳洲中产正在消失，而且会通过遗产锁死下一代的财富等级？有钱人的孩子继续有钱，没钱的永远追不上。这7股力量是怎么形成一个谁都不想打破的闭环的，这部分你看完可能会后背发凉，打破你原有的认知。其实，人口结构已经替未来二十年的澳洲写好了剧本，只是大多数人还不知道。"等房价降再买"，可能是你这辈子最贵的一个决定。

KPMG（毕马威）说2026年澳洲房价要涨7.7%。珀斯（Perth）涨12.8%，布里斯班（Brisbane）涨10.9%。听着特别美好？不少人看完已经开始盘算哪个城市该上车了。但这份报告出来才一个星期，RBA（澳洲储备银行）就加息了。2025年才降了三次，刚让人松了口气，结果突然调头往上走，全球主要央行里头一个这么干的。市场一下子懵了。更要命的是，APRA（审慎监管局）的贷款新规2月1号已经生效，CGT（资本利得税）改革正在参议院讨论，5月预算可能宣布。三颗"定时炸弹"，哪一颗炸了都不是小事。

澳洲房产投资圈彻底炸了。2月3号，澳洲金融评论报（AFR）扔出一颗核弹，澳洲今年5月的联邦预算里面，可能会把CGT（Capital Gains Tax）资本增值税的折扣，从50%砍到25%。同一天，澳洲央行RBA（Reserve Bank of Australia）宣布加息25个基点，现金利率直接升到了3.85%。一边加息，一边动税。什么操作？这不是左右开弓打投资者的脸吗？你卖投资房赚了100万，以前折扣50%，只有50万算应税收入，最高税率47%算下来大概交23万5。改了之后呢？折扣只有25%，75万要算应税收入，税变成35万2。凭空多掏将近12万。一次多掏这么多钱可不是一般人能承受的。

2026年2月1日，APRA（澳洲审慎监管局）憋了整整一年的DTI（债务收入比）新规，正式生效了。直接限制房产投资贷款上限。但这还不是最狠的。过去3个月，Macquarie（买考瑞）、CBA（联邦银行）、Westpac（西太）、ANZ（澳新）、FirstMac——五家金融机构排着队对信托贷款下了封杀令，3个月关了5扇门。你要是用信托结构投资房产，或者正打算用信托去借钱买房——这期视频你必须完。

前两天澳洲统计局放出一个炸裂的数字——12月CPI（消费者价格指数）同比涨了3.8%！上个月还是3.4%，一个月时间，直接蹿了0.4个百分点。你知道这意味着什么吗？2025年好不容易降了三次息，从4.35%降到3.60%，大家刚松口气准备上车，结果——可能白高兴了。就在数据出来几个小时后，Westpac（西太银行）紧急发布声明，说："12月季度通胀数据投了决定性的一票，加息。"四大银行里头，现在已经有三家预测下周RBA（澳洲储备银行）要加息了。2025年的降息红利就此打住，甚至要开始往回走了。

在澳洲退休以后，政府养老金你到底能领多少？我先给你一个数字感受一下。一对夫妻，67岁，退休，有70万可评估资产。按今年最新规则算下来，每两周只能领1122块。一年不到3万。注意——是两个人加起来。更有意思的是，2025年9月，政府悄悄改了一个规则，叫假定收益率。这是5年来第一次调整。几十万退休人士的钱包都受影响，但大多数人到现在都不知道这事。今天这期视频，我就把养老金这件事给大家掰开揉碎了讲清楚。我们分四个部分来聊：第一，养老金的本质是什么，很多人的理解其实是错的；第二，最新的规则怎么算，我会用一个真实案例帮你看明白；第三，你能拿到的钱跟舒舒服服退休用到的钱之间到底差多少；第四，如果你现在40到50岁，应该怎么规划才能避免退休后没钱养老。

上个月，四大银行的经济学家们，吵起来了。CBA说2月要加息，NAB更狠，说要连加两次，把利率抬高到4.1%。但ANZ和Westpac说不对，利率全年按兵不动，维持3.6%不变。四大银行，两个说加两个说不加。你没听错，就是这么分裂。这种局面，我做这个频道这么多年，头一回见到。你可能在想，利率到底加不加，跟我买房有什么关系？关系太大了。利率的方向，直接决定了你的借贷能力、每个月的还款压力，甚至决定了你应该现在出手还是再等等。

全球债务刚刚突破330万亿美元。平均到地球上每个人头上，就是4万美元的债，当然也包括澳洲。但澳洲面临的问题不只是债务这么简单。还有家庭财务压力爆表，利率高企，失业率攀升，房贷增长碰到天花板。如果这5块多米诺骨牌全都倒下形成连锁反应，2026年的澳洲经济会不会崩？我花了整整一周时间，把澳洲央行、澳洲统计局ABS、澳洲审慎监管局APRA、国际货币基金组织IMF、四大银行的最新报告全部翻了一遍。今天这期视频，我要把这5块骨牌一块一块拆给你看，告诉你它们各自的杀伤力有多大。最关键的问题是，它们真的会同时倒下，引发澳洲经济衰退吗？

全球债务刚刚突破330万亿美元。平均到地球上每个人头上，就是4万美元的债，当然也包括澳洲。但澳洲面临的问题不只是债务这么简单。还有家庭财务压力爆表，利率高企，失业率攀升，房贷增长碰到天花板。如果这5块多米诺骨牌全都倒下形成连锁反应，2026年的澳洲经济会不会崩？我花了整整一周时间，把澳洲央行、澳洲统计局ABS、澳洲审慎监管局APRA、国际货币基金组织IMF、四大银行的最新报告全部翻了一遍。今天这期视频，我要把这5块骨牌一块一块拆给你看，告诉你它们各自的杀伤力有多大。最关键的问题是，它们真的会同时倒下，引发澳洲经济衰退吗？

通胀终于降了。就在几天前，澳洲统计局（ABS）公布了2025年11月的月度CPI数据。整体通胀从10月的3.8%，直接降到了3.4%。比上个月低了0.4%，比市场预期的3.7%还要低不少。通胀下降的速度，比大多数经济学家预测的都快。按正常逻辑，这应该是好消息。通胀下来了，央行可以继续降息，房贷压力减轻，买房的人变多，房价应该涨才对。但诡异的事情发生了。12月的房价数据一出来，悉尼跌了，墨尔本也跌了。不光房价跌，拍卖清盘率也崩了。悉尼的清盘率只有58.1%，创下2024年12月以来的最低点。整整一年，没这么惨过。

我在澳洲住了20年。如果你问我哪项投资赚钱最多，我还得想想。但如果你问我最后悔做过什么财务决定，我能马上列出一大堆，而且能清清楚楚按时间和损失金额排序。为什么记得这么牢？因为印象太深了。赚到的钱让你开心一阵子，但踩过的坑、亏过的钱、错过的机会，那种后悔的感觉会跟着你很多年。尤其是那些本来可以避免的错误，每次想起来都想自己抽自己。

澳洲房产市场正在发生分裂。悉尼和墨尔本突然'降温'了——这两个曾经的购房天堂，如今却成了最冷的板块。同时澳洲的三个中型城市房价已经飞升。这不是巧合，而是一个信号。非常危险的信号。因为数据告诉我们：降息红利用完了。加息风暴正在酝酿。11月澳洲统计局的数据刚刚爆出——通胀又反弹了，失业率没有恶化反而坚挺，移民潮还在源源不断涌入。RBA现在被夹在中间，进退两难。而这正意味着，那些靠政策红利'吃饭'的房价，可能再也不会继续现在的上涨速度，甚至有走弱的可能。

这一转眼就到了2025年年底。我现在还记得年初放完假，刚回来的时候满澳洲跑，忙着新书发布会的时候呢。过了一年，长了一岁。我代表澳房策员工和合作伙伴祝各位粉丝和会员朋友，新年快乐。大家趁着假期多休息休息，总结2025，规划2026。 这期是年末特别篇，跟以往影片不同。澳房策在经历了过去5年的品牌建立，多次服务升级更新，和高速业务发展之后，现在已经非常稳健，持续向业务纵深发展。但很多人还是有疑问，澳房策是做什么的，能提供什么价值，公司什么规模。我就来晒一晒澳房策2025年的成绩单，解答几个大家特别关心的问题，尤其对于刚刚接触澳房策的朋友特别有用

出大事了！12月5日澳洲联邦政府的“帮买计划”（Help to Buy Scheme）正式上线。这可不是普通的政策微调，而是政府亲自下场，带着50倍的杠杆，冲进了房地产市场，直接炒房！​你没听错，50倍杠杆。只要你有2%的首付，剩下的98%里，政府帮你扛一部分，银行借你一部分。这意味着什么？原本根本买不起房、存不下首付的人，现在也被强行拉进了这个房产市场。一旦这些本来“没钱”的人在政策刺激下冲进来，问题就会像滚雪球一样积累。首付门槛降到几乎为零，政府成为你最大的合伙人，这到底是给了你一个家，还是把你和整个国家的经济绑在了一起？如果在2026年市场风向一变，这些人还不起钱，背一身债，那个时候，问题就不仅仅是“买房难”，而是整个金融系统的巨大黑洞了。今天，我们就把这个刚刚落地的重磅炸弹，拆开了、揉碎了，讲透彻。2026房产市场是爆发还是暴雷呢？

我刚从阿联酋考察回来。对阿联酋的总结是“避税天堂, 投资天堂, 资金出海最佳跳板, 家族办公室最好的去处，也是公司牛马攒第一桶金的圣地”。对一大批人来讲, 这里是全球海外资产配置和房产投资的最好选项。为什么阿联酋GDP和人口暴涨，城市范围快速拓展，房地产行业繁荣程度甩了中国和澳洲几条街，石油经济比重连年下降，商业网络越来越发达。为什么人们的财富可以比肩西方发达国家，税率低到几乎可以忽略不计，医疗教育商业以及金融创新方面都排在世界前列？我们就来一口气讲清楚阿联酋经济前景和房产投资, 这里最符合哪些人的利益呢。

这个实在是太突然了，本来澳洲房产市场红红火火，突然就被浇了一盆冷水。知名度不高但是对澳洲房产市场和银行信贷有生杀大权的政府机构，居然说“澳洲商业银行对于住宅房产投资贷款太纵容，高贷款收入比的投资房信贷放款越来越多，整个房贷系统风险越来越高”。很多行业人士的解读是，收紧投资房贷款的政策可能就快来了。而上一次收紧投资房贷款政策直接导致了2016-18年，2年的澳洲房产市场衰退期。无数的房产在这段时间价格暴跌，无数的房产中介在这2年间被迫改行，还直接导致了炒公寓楼花时代的终结。我们来一起看看到底报告说了什么，到底会不会收紧贷款政策，什么时候会开始收紧，2016年那次收紧政策对市场产生了什么具体影响。那次的全澳房产市场调整期会不会重来一次呢？

10月份的澳洲房产市场不出意料继续全面上涨。很多原来绝对不买房的人也开始考虑买房了。这次墨尔本房产市场上涨速度居然超过悉尼，成为最大黑马。是不是墨尔本房价终于要爆发了呢？在这些市场走势数据的背后，澳洲统计局推出的通胀数据，就业数据，人口数据，全都预示降息进程很可能已经结束，对澳洲房产市场的人为刺激短期不会再出现。澳洲房产市场的热度还能持续多久？未来唯一利好澳洲房产市场的要素到底是什么？我们一起来拆解澳洲房产市场10月份走势。让房产投资者对即将发生的市场变化做好准备。

澳洲第五大银行, 麦考瑞银行, 扔出了一个重磅炸弹——所有信托(trust)和公司结构(company structure)的新房贷申请, 全部停止! 没有预警, 没有缓冲, 直接一刀切。用信托结构增加贷款能力，快速买入更多投资房的游戏玩不下去了吗？麦考瑞占据了澳洲房贷市场5.9%的份额, 贷款总额高达1417亿澳元。这样一个重量级选手突然退出信托贷款市场, 是整个游戏规则正在改变的明确信号。业内人士已经在警告，其他银行和金融机构很可能会跟进。如果你正在用信托或公司结构持有投资房, 或者你正计划搭建这样的架构去买第三套、第四套房, 接下来你该怎么办? 如果所有银行都跟着麦考瑞的步伐, 这条路会不会彻底被堵死? 看完今天的视频,你会比95%的投资者更早看清方向, 知道该如何应对。