为什么没人负担得起的情况下，澳洲房价还在暴涨呢？最近发布的悉尼科技大学UTS研究报告显示，无论你在新州悉尼做全职工作还是兼职工作，按照现在的房市, 经济, 工资上涨发展趋势，至少到2031年前都买不起房! 只要你是打工族, 靠工资, 买房这件事将会随着时间离你越来越远。但即使你买不起，房价还是会一直上涨，感觉是不是有点不可思议。到底应该现在就入市买房，还是先等等？工薪阶层到底如何通过买房翻身？
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住房可负担性
Housing Affordability
我们总听新闻说澳洲房产可负担性差，直觉上就是在说房子贵，大家买不起。只要买房有困难就叫做房子不可负担。但是实际上“住房可负担性”并不是这个意思。在查询了澳洲统计局ABS, 澳洲国立大学和UTS资料库，还有澳洲国会的一些研究报告之后，发现大家说的都不一样，解释的也不一样。所以为了让我们的粉丝更清楚明了，我发明了自己的定义。住房的可负担性，要看对谁说的，对不同的人，定义和衡量标准都不同。
1.房东可负担性
Affordability for Owners
ABS的衡量标准是，如果一个家庭的收入之中，有30%以上花在持有房产上，这套房产就是“可负担性差”。这个比例就是家庭收入与持有成本比。在澳洲持有房产的成本，算下来至少有12项，每一项都不少钱。其中最大头是贷款利息，其次是各种地税，地税附加，市政费，物业费等等，有兴趣的朋友可以看看【澳房策296】里面有详细解说。
30%家庭收入用在持有房产上，这个水平线并不是一个硬指标。即使比例稍微高一点，也不会惨到要马上卖房子，要不然房子就会被银行收走的地步。而是说超过30%水平，将会开始影响家庭生活质量和正常消费，或者说可负担性差。如果超过50%的家庭收入用在持有房产上，就会产生卖房压力，因为除了生活必须开销之外，钱可能还不够支付房子费用的，或者说“房子不可负担”。各位好奇的话，其实可以自己计算一下，到底家庭收入中有多少用在房子上。如果超过50%的话，就比较危险了，要赶紧想办法。买房之前也可以用这个标准做个衡量，别发生那种买得起，住不起的情况，最后还要折价卖掉，那就得不偿失了。
2.租客可负担性
Affordability for Renters
租客的可负担性很容易理解，就是能不能租得起房子。衡量标准跟“房东可负担性”大同小异。是家庭收入和房租比。区别是租客只支付这一个费用，而对于房东来说，持有房产的费用项目太多，不仔细算，还真算不完。也是有两个档次，30%以下健康，30%以上开始有压力，超过50%就是不可负担。但是在疫情之后，房租连续3年飞涨，而人们的工资上涨速度太慢，越来越多的出租房已经变得不可负担。这就是新闻上经常看到流浪汉增多，更多的人住在帐篷里和车里的原因了。当然对国人来说，这个情况比较少见，因为来澳洲的人手里面，多少都有点钱，不至于睡大街上。
3.购房可负担性
Affordability for Buyers / Entry Affordability
购房可负担性就是普通人能不能买得起房子。如果普通人拿着普通工资买不起房子的话，我们就说“购房不可负担”。在澳洲的买房成本包括5项，比如印花税，印花税附加，涨价市场中的时间成本等等，再加上房子首付。在人们能不能买得起房子这一部分考量因素有3个，1，靠个人加上另一半能攒下多少钱付首付，跟你打工收入，消费习惯，现金部分的投资习惯，贷款比例直接相关。2，看家里人亲戚朋友能赞助多少，澳洲本地人叫做“父母银行”，国人早就对这点司空见惯了，但是澳洲兴起没几年。3，政府财政补贴，比如首次置业补贴，印花税减免，政府出钱的联合买房政策，提前支取养老金政策，单亲妈妈政策等等。
“购房可负担性”就是我们今天要说的重点了。我们直接说结论，根据悉尼科技大学UTS两位教授的研究，至少到2031年，悉尼购房可负担性都不会得到改善。说人话就是悉尼人赚着平均工资，至少2031年都还是买不起均价房产。为什么有2031这个时间点呢？因为他们就只研究到2031年。个别好较真儿的朋友可以去看论文原文。我这里只说重点。
在大悉尼地区，赚新州平均工资的人，不论是全职还是兼职，都买不起房子。即使是全职工作，也需要有一大笔存款或者家人资助才有可能买到房子，还得起贷款。如果没有重大事件发生改变进程方向，这种买不起房子的情况至少到2031年都不会改变。离市中心越近，购房可负担性越差。
如果您经常看澳房策频道，对以上的结论肯定不会感到惊讶，因为这已经是我们老观众的常识了。但是如果你在25-35岁这个阶段，对房产，投资，财富，退休，养老没有正确认知的话，可能多少有点震惊。到现在为止，这篇论文是我看过的，唯一研究打工人雇佣形式和购房可负担性的量化研究，把我们的常识，用科学的方式一锤定音。
这篇研究针对的是悉尼房产市场，虽然对其他城市的房产市场不适用，但有很强的指导作用。如今悉尼之外的所有城市的房价都要便宜20%以上，所以”购房可负担性最差”的当属悉尼。
刚刚出炉的8月房市走势数据显示，阿德莱德和珀斯房价已经反超墨尔本，而号称澳洲人口第一大的墨尔本，不但没有机场铁路，房价还被反超，现在已经跌到澳洲8大城市倒数第3。到底发生了什么事，墨尔本还能涨吗？拐点什么时候到呢？
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有人可能说了，那普通人买不起房子的问题，澳洲政府早就知道了，所以才会推出5年建造120万套房子的计划么，今年7月份已经开始实施了。如果你相信这个政策的话，只能说你太天真。
澳洲统计局最新报告显示，2024年7月份，全澳洲住宅房产获批量，公寓类上涨32.1%，别墅类上涨0.6%，你可能觉得政府的措施非常有效果吧，但是看看趋势图，你就会改变想法了。
蓝线代表别墅类获批量，看到最近12个月有触底反弹的趋势，但是每个月的增幅也就平均0.5%，跟疫情后2020到2022年那一波政府新建房补贴，带来的获批量暴涨没得比。红线代表公寓类获批量，跳跃性特别明显，每个月的获批量上蹿下跳的，因为要看项目，每个项目几十上百上千套不一定，但是从2021年开始到现在都还在下降的大趋势之中。
建筑行业协会HIA报告显示，2023-2024财年，澳洲住宅房产总共获批163,320套，比5年120万套，或者说每年24万套的目标低了32%。
新房获批量比2021/22财年降低了18.7%，住宅房产获批量比2022/23财年降低了7.8%，
别墅类房产获批量比一年前下降1.3%，公寓类下降17.8%。
这一切数据和研究都指向一个结果，如果不去想想办法的话，买房只会越来越难，而我们面对的没房的退休生活，可不是什么好事。
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我想肯定有不少安分守己的澳洲打工人还在相信，想要退休生活好，必须要有很多养老金，所以拼命打工往养老金里面存钱。如果你在退休的时候没有房子，那就需要在目前养老金规划的基础上想办法多拿到40%养老金，才能得到相同的退休生活。
如果退休之后没有房子的话，一旦租金像最近3年一样暴涨，等待你的几乎只有被扫地出门，申请政府公屋。但是希望很渺茫，因为等待公屋的队伍已经排到法国了。
那么如果你现在是个打工仔，还没有房子，怎么才能快速入市，持续赚钱呢？
1.早买。买房这件事情唯快不破，不管是买自住房还是投资房，早买的就是占优势。道理很简单，房子越来越贵，涨价速度比工资快好几个量级。买得越晚就越难。如果你还在租房，在尽力攒钱去买房，想靠个人能力的话，我劝你打消这个念头。身边的亲戚朋友能借钱的都借个遍，集中所有能集中的力量，尽早买房进入市场，多早呢？最好今天就出手。要不然靠你那点工资，现在买不起，未来5-10年就更买不起。我们接触过一些客户，手里没房，想买，但是钱不够，手里的存款都放在股市或者加密货币里面，想着能赌对一波大涨，套现上岸买房。有成功的，有失败的。我绝对不是在建议你，为了尽快买房，把手里的钱拿去金融市场搏一搏，而是在说，大家都在各自想办法赚钱买房子。如果你是那种YOLO(You Only Live Once)一族，财富和更好的退休生活跟你就没什么关系了。只要你房子买得早，你会发现后面买房越来越轻松。
2.多买。房子要买得多，能力范围内越多越好。底线是你贷款还得起，不至于急用钱而把房子便宜卖掉，吃下损失。首付方面可以用辛苦攒下的钱，生意收入，投资收入，还有最重要的，手里面其他房子增值部分套现的钱去支付。贷款方面可以善用个人和两个人以及家庭的贷款能力，高级一点的可以用不同实体，比如家庭信托和自管养老金去贷款。我们的VSION会员有些是开了多个家庭信托，在不同银行贷下来好多款的。我们澳房策的“无限贷”产品可以帮助从头就做贷款规划的人，买房不受贷款量限制。当然不是真的“无限”了，不可能给你贷100亿对吧，只是一个形容词，一般在达到财富自由之前，贷款是用不完的。对于大多数人来说，这就足够了。套数多了，千万不要放在同一个州领地，因为每个州领地的房产都有不同的周期，同时也有各自的投资逻辑和税收政策。比如近几年好多套房子都买在墨尔本的人就些麻烦，不涨价的可能性很大，眼看着珀斯布里斯班一年涨25%，你眼馋不眼馋。所以跨州买房是一定要做的。
3.别卖。澳洲房产短期有涨跌，长期一直涨。我个人的主张是房产投资看长期，不求一时暴涨，而求长期稳定增值。房产持有得越久，就能够让盈利变得更加平顺，产生复利效应。复利效应的特点就是时间越久效果越明显。房子一旦卖出，就会打断复利效应，同时手里面少了能够增值套现，再买下一套房产的好帮手。不是紧急关头，绝对不能做杀鸡取卵的事。
那么买什么房产好呢？可能有人觉得买别墅我又买不起，还不如去买公寓了，那个还勉强买得起。问题是公寓到底涨不涨价呢？澳洲别墅和公寓大平均都在上涨，只是趋势上看，天差地别。别墅在过去的20年间涨幅远远超过了公寓，并且差距越来越大。虽然公寓整体上涨，但是特别挑区，比如墨尔本Docklands公寓10年前买的什么价，现在还是什么价。
有人可能说，那别墅那么贵，我又买不起，真的吗？悉尼2房公寓，市中心周边10-15公里范围，80多万能拿下吧。这个价钱在布里斯班珀斯都能买到全新别墅的，你为什么不考虑呢？跟赚钱比起来，先委曲求全买个自住房真的那么重要吗？
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