欢迎来到澳房策，我是Alex老师。你有没有想过以自己的收入能买得起多少钱的房子呢？比如这栋别墅，这栋，还有这栋？不用再猜了，因为本期影片，我会一口气说完，用你现在的收入，考虑到目前的利率，越来高的房价和租金，和银行放贷规则，想要租到或者买到典型价位的房子，你到底要赚多少钱。或者说以你现在的工资水平，能租到或者买到多少钱的房子。很可能结论跟你的想象完全不一样。我在房产行业工作超过15年，买过不少房，自己还做房东，澳房策有专职的贷款策略师，综合团队的力量，本期影片可以给到你最新的最准确的参考信息。在影片最后，我们还会一起算一算，（b01.mp4 0:08 开始，没有背景音）如果有一天你去买自己梦想中的那套房子，到底需要赚多少钱。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
根据你的工资水平，生活的区域，租房和买房的开销差距可能会非常大。如果租房，租金可能是你费用的上限，不会有任何超出你预计之外的费用，比如物业费，保险费，地税等等。但是买房之后的贷款还款，只是最低的开销而已，还有太多的费用，你可能根本都没有想到。
1.房贷月供(mortgage)
在澳洲，房贷月供可以只还利息，或者本息同还，贷款期限一般30年，在澳洲连续12次加息之后，目前你在银行拿到的贷款利息已经来到了6.2%。跟美国可以30年固定利息不一样，澳洲的房贷利息只能固定1-5年。
2.物业费(strata levy)
如果你购买的房子是公寓或者联排别墅的话，必须要支付物业费(strata levy) 一般来讲，新房的物业费比旧房低，低密度公寓被高层公寓要低，没有设施的公寓比有健身房，游泳池，等等设施的公寓低，离市区远的公寓比市中心的公寓低。所以你交物业费最多的就是市中心老的高层公寓，还有各种设施的。比如在悉尼市中心30年左右的老公寓高层，里面有游泳池，健身房，桑拿室等等，2房的物业费一个季度在4000澳币左右。如果是离开市中心20公里左右的新建中低密度公寓房，没有设施的，2房物业费大概在1100澳币一个季度。但是如果有大修的话，业主们可能要缴纳一笔维修基金，按照比例均摊到各个业主身上。如果是楼的结构问题，或者防火层问题，花销将会非常大。
3.保险(insurance)
保险费很好理解，如果你购买的是公寓楼或者是联排别墅，物业费里面已经包含了各种保险费用。如果购买的是独立别墅，必须自己交保险。比如房屋保险，保山火，洪水，闪电，倒掉的输砸到房子，飓风等等不可预测的灾害，每年上千块到几千块都有，看房子是不是处在危险区域，和房子本身的价值多高。还可以考虑购买财物保险。
4.市政费(council rate)
接下来是市政费，用于当地基础设施和市容的更新维护、垃圾处理等等。业主每年需要支付的市政费取决于当地市政厅每年税收总额和物业的价值。市政费的价格和房价成正比，房价越高，市政费也越高。 我们可以选择一次性缴付一年的市政费，也可以按照账单上的时间按季度分期缴付。具体费用每个州领地不同，新州市政费一年在1000 – 1500澳币之间。维州是CIV的0.2%左右。这个CIV就是土地加建筑目前的市场价。在市政费账单上会有体现。
5.水费(water connection)
水费也是每个业主都必须缴纳的费用，虽然各州有所不同，但是基本上分成连接费和使用费。连接费一般也就每季度180-250澳币，你可以理解成用自来水服务的月租费。
6.维护费(maintenance)
对别墅来讲，要维修的项目真不少。比如机电，冷气，暖气大概每2年保养一次，游泳池大概每个月或者每个季度保养一次，烟雾报警器每年保养，屋檐的雨水沟每年保养，木结构别墅防白蚁每年至少一次。水电工上门维修，出勤费就在200澳币，这还没算干活的钱。工作按时间收费，外加配件费用。这一套下来，1年也至少要留出1500-2000澳币的资金。
如果是买的房子是投资房的话，还有更多的持有费用，比如地税，地税附加，州空置税，联邦空置税等等。所以你现在可以理解为什么买房的费用比租房真的要高太多了。买房和租房根本就是两种完全不同的财务安排。那么你到底要赚多少钱，才能租得起或者买得起澳洲典型的房产呢？
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赚多少钱VS租多少钱的房子
我们先把简单问题搞定。你要赚多少钱才能租得起房子呢？那就涉及到了这个30%规则。假设需要保证你的生活质量没有影响并且财务健康，房租就不能超过你税前收入的30%。如果你税前一年赚6万，每周租金最多346澳币，一年赚9万，每周租金519澳币，一年赚15万，周租865澳币。但是这个规则在疫情之前就存在，何况是在疫情之后房租大涨，难道我们的工资也要像房租一样上涨20%-40%吗？
这时候50/30/20规则就会派上用场了。有机会大家可以去看一下这本书Elizabeth Warren写的“Ultimate Lifetime Money Plan”里面有非常想尽的解释。简单说，在做日常预算的时候，可以参考这个规则。收入中的50%用来支付必需开销，包括房租或者房贷月供，交通，水电煤气网络电话费，就是最低消费版本的衣食住行。30%花在非必要消费上，比如潮流服饰，女士手包，饰品，演唱会门票，旅行，就是没有这些消费还能活，有了这些消费活的更快乐。最后的20%放在储蓄里面，用来建立一个紧急小金库，做金融投资，或者赞起来用作买房首付。
这样算下来的话，虽然你有了一些储蓄，但是能够花在房子上的钱可能还不到30%，对于在澳洲生活的人来说，绝对算是一项挑战。自从疫情之后澳洲国门打开，大量移民和留学生回流，再加上建筑业开工量骤减，造成房租大幅度上涨。
在悉尼市中心租一套1房公寓不带车位，居然要800到1000澳币一周。如果按照800一周和上面讲过的30%规则，租房的人应该至少一年赚15万澳币，可是有多少人真的赚到这么多钱呢？
但是还有一种更好的预算方法，先从税后收入中，减掉固定开销，就是必须要花的钱，然后减去15%-20%储蓄，再减去非必要消费，最后剩下的就是你能负担的房租或者是房贷月供了。至少这种方法，能够让你把储蓄的优先级提前，让自己的财务情况更加健康。
当然每个人的消费偏好都不一样，可能有人用收入50%租房，其他人只用35%。同时也有不少的方法能够让租金压力小一点，比如和同学，同事合租，或者跟另一半分摊房租。现在市场上好地段出租房一房难求，所以还可以寻找其他的解决方法，如果留学生可以选择跟澳洲家庭同住(home stay), 如果是年轻人刚刚出来工作的话，可能要再跟父母住一段时间，等过了艰难时期再做打算。
赚多少钱VS买多少钱的房子
30%规则
那么要赚多少钱才能买得起房子呢？买房子要比租房子复杂得多，需要考虑的事情也多。第一个规则叫做“30%规则”，就是说你税前工资中不能有超过3成用来还房贷，和支付持有房产的费用，包括物业费，保险，市政费，如果你想过上正常人的生活的话。计算很简单，比如每个月赚到8000澳币，那么用来供房子的钱最多花$2400。但是减去每个月除了房贷还款之外的房屋花销大概500，就只剩下1900可以用来偿还银行月供。这个月供只能买得起$388,750的房产。在悉尼墨尔本这两个城市这个价钱就别想了，在昆州边远地区，达尔文公寓还有可能。
假设贷款8成，本息同还，30房贷，6.2%利率，购买50万的房产，月供是$2,450，加上每月$500房子费用，如果按照30%规则计算，需要年薪$118,000才能负担得起。购买100万房产，需要年薪$224,000。购买200万房产，需要年薪$428,000 如果您特别较真的话这里是我们的考虑的费用和贷款的假设条件。在现在的市场情况下，想在悉尼墨尔本买到喜欢的房产还要生活没压力，工资要赚很多才行。
第二个30%规则说的是，买房的时候放下20%现金作为首付，手里面还要留存10%现金作为房屋备用金。20%现金首付是我们最推荐的比例，如果比例更高从投资角度来说没有有效利用现金和杠杆产生收益，同时房子里面的权益想要拿出来使用，还需要经过加贷手续。如果首付比例低于20%，首先需要支付贷款保险LMI，少则大几千，多则1-2万。更重要的是如果在房价下跌的时候你不得已要卖房，可能房子卖掉之后还要到找银行钱。比如100万的房子，首付5万，刚买完房子，市场就进入下跌期，不巧的是这时候你急需用钱，房贷还不上，所以不得不卖房，但这时候房价已经跌到93万。在卖掉房产扣掉中介费手续费，你可能还背上了5万的债务。因为房子里面的权益equity实在太少了，禁不起任何风吹草动。在20%首付之外，手里面还要留下房屋价值10%的现金已被不时之需，就是为了防止没钱还贷的情况发生。这样操作可以让房子在手里面持有时间更长，获得财富倍增效应，让房子升值，还能避免在市场不好的时候不得不卖房承受损失。
银行放贷只看3点
以上是我们自己控制花多少钱去买房子的参考方法。另一方面还要考虑银行愿意借给你多少钱。而银行的房贷额度，加上20%现金，一般就是你购买房产价格的上限。不过不用担心，即使是目前利率上行，银行收紧贷款，还是要比遵守30%规则时候能买的房子贵上许多，所以情况可能没有那么糟糕。从银行方面讲，考虑贷给你多少钱，其实非常简单，只要考虑三个因素，收入，费用和负债。
收入这点非常容易理解，就是你赚到的税前工资。费用是指你每个月的支出，就是衣食住行加上娱乐开销。一般来讲单身1个人，银行默认每个月1800到1900的费用。当然这个数字是有操作空间的，所有的贷款经纪都懂。第三是负债，比如信用卡，消费贷，先买后付，学生贷，车贷。综合考虑之后就会得出你的贷款额度。
我们举一个简单的例子，单身打工人，买房自己住。年薪10万，税后剩75000，减去银行假设的个人开销每个月1800一年是21600，还剩下53400，每月4450，如果按照现在的利息6.2%，30年期，8成贷款，可以支持72万贷款买90万的房产，看起来不错，但是实际情况要差一些，因为银行会在计算还款额度的时候外加3%，就是用9.2%来计算你的本息同还月供。这样就只能贷到55万左右，实际贷款申请中还要在少个10%，能贷到50万，可以买625000的房产。在实际操作中，业内都会用一个乘数来预估贷款额度，其实很简单，就是用你的税前年收入乘以4.5-5.就是你的贷款额度。不过需要注意的是随着利息上升，银行贷款政策收紧，这个乘数会越来越小。
以上是最简单的贷款例子，有些因素可以提升你的贷款能力，有些因素会降低。我帮大家列了个表，有兴趣可以截图下来慢慢研究。
那我自己会怎么选择呢？首先租房还是买房。我的选择标准可能跟别人都不太一样。我是看综合效率的。如果租房贵一点，但是离我上班的地方进，我有跟多的时间学习提高，业余有时间创业，能够产生更高的价值，我会选择租房，然后手里面有多少钱，先在房价低的地方买套投资房，反正我自己不住，在哪里也就无所谓了，只要投资回报高就好。如果租房和买房我都有能力的话，我大概率会选择买房。可能买房之后的负担更重，但是如果房子买得好，房子本身增值的部分高于买房和租房的费用差，并且10年之内都有不错的增值预期，我肯定会买房。澳洲的房产涨价是大概率事件，只要你买的房产类型，区域，和买入卖出时间点选择正确，一定能够获得高额投资回报。个人的建议是，首先不要超过自己的承受能力太多去买房，比如95%贷款，这样不但生活压力很大，稍有不慎，可能无法还款最后房产被银行收走。同时不要介意给自己的贷款做做包装，只要房子本身适合居住，有增值潜力，你的现金流足以支持房产的各项费用很久，就可以超过自己的贷款能力购买。第三，只要你能努力工作积极创业，管理好自己的财务，多存钱，并且做好买房前的功课，一定能够买到适合自己的房产。如果不能一步到位，多走几步也无妨。
最后，还记得我们影片开头挖的坑。买一套5000万澳币的房产，到底需要赚多少钱呢？按照贷款8成和5倍法则，需要你每年赚到800万才有足够的还款能力。不过现实之中，买这个价位房产的人一般会全部现金支付。比起买这套房子，还不如去赌场或者买彩票的可能性大些。本期影片特别感谢澳房策贷款策略师Amy老师鼎力协助，有任何贷款问题，欢迎您到澳房策官网预约Amy老师咨询。
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