欢迎来到澳房策，我是Alex老师。从今年3月底4月初开始，澳洲整体房市已经进入触底反弹模式, 在随后的几个月时间里面，房价持续上涨，清空率一路走高。如果历史会重演的话，澳洲房市在不久的将来就会进入疯狂模式，人们买房会渐渐失去理性，不再关心自己的买房成本和持有成本，只是觉得房子在涨价，就要抢房，要不然就没机会了。可是你出高价买来的房产，忽略合同条款抢来的房产，可能因为各种购房成本和持有成本，压得你喘不过气来，没准钱没赚到，还要倒贴钱进去。我们这次就用一个影片，一口气说完澳洲房产购买成本和持有成本，帮您做出理性购房决策。首次置业, 海外人士, 投资者, 尤其是买房特别容易冲动的人，你一定要静下心来看完影片，一次性解决您关于澳洲买房所有费用的疑问。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
因为这次是纯干货分享，我们不说废话，直奔主题。先来看看澳洲的购房成本。
购买成本1-印花税 (stamp duty)
在澳洲买房有各种税费，其中最普遍的就是买入住宅房产，在交易时需要支付的印花税 (stamp duty)。澳洲有3个政府层级，联邦(Federal)，州(State & Territory)和市(Council), 各收各的税。如果跟国内相比较，联邦税相当于国税，州税就是地税。印花税stamp duty就是一种地税。悉尼所在的新州和墨尔本所在的维州，印花税的收法就不一样。如果要从根源上去查询到底每个州领地的印花税是多少，就必须要到这个州的地税局网站，比如新州的地税局是Revenue NSW网上一搜就有。我们用新州举例，我把法条截图下来，较真儿的朋友可以仔细研究一下。
新州的印花税是阶梯式的，综合税率在房产合同价格的4%到5.5%。注意如果你买的是单个合同房产，包括所有二手房，公寓楼花，联排别墅楼花，印花税的税基都是合同价。如果是双合同房产，比如土地别墅套餐，土地一本合同，建筑一本合同，这时候的印花税税基就是土地价格，建筑合同没有印花税。所以在很多情况下，土地别墅套餐在印花税上能省下不少钱。这张图里面我列举了在澳洲四大城市的印花税率，和分别购买100万300万房产需要缴纳的印花税。大家可以截图参考一下。
如果需要计算任何一个澳洲城市的住宅房产交易印花税，您可以使用澳房策官网提供的免费计算器。在实际买房的时候，需要注意的是，每个州缴纳印花税的时间点不太一样，如果现金不宽裕，需要提前规划现金流。
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购买成本2-印花税附加 (针对海外人士购房)
印花税附加是专门为了抑制海外人士购买澳洲房产设立的。2016年左右，印花税附加就横空出世，不过当时澳洲房产市场涨势良好，海外房东印花税附加也没能阻挡人们购房的热情。直到2017年下半年澳洲地产市场转跌，人们才能冷静下来想一想自己的购房成本。到现在，这个税种还是海外人士购买澳洲房产的最大障碍之一。
印花税附加属于州税，所以澳洲各个州领地的税率不一样。大多数的州这个税率都在房价的7-8%左右。而只有堪培拉和达尔文目前不收海外房东印花税附加。海外人士购买悉尼和墨尔本房产，光是印花税和印花税附加这两个税，就需要支付房价的12%-13.5%, 这笔费用已经大到没法忽略了。跟印花税一样，如果购买土地别墅的话，只征收土地价值部分的印花税附加，又节省了不少钱。
有几点需要注意。首先如何界定海外人士，每个州都不一样。比如新州PR购买房产时，住满200天就不用交印花税附加，昆州就没有这个规定。其次，截止我们发稿日期，新州已经豁免了8个国家海外人士的印花税附加，和影片后半段要讲到的地税附加。这几个国家中包括了新西兰和印度。中国并不在列。目前来看，新西兰人和印度人隔空投资新州悉尼房产将会掀起一波热潮。如果豁免中国人的相关税务，相信又会掀起一波超级红利期了。
在实际操作之中，澳房策可以在某些情况下，帮助海外买家省去印花税附加和我们即将要讲到的FIRB申请费，欢迎海外投资者找到我们咨询。
购买成本3-FIRB申请费(针对海外人士购房)
FIRB是联邦政府在审核海外人士买房的时候所征收的批文费用，我的理解就是巧立名目，多收点钱，但是这钱你不给还不行。FIRB费用是联邦征收，所以不论在澳洲任何地方买住宅房产，只要是海外人士就要支付申请费。目前收费最低是，一套房子$13,200 每一年还会根据物价水平上调。具体费用大家可以直接上FIRB网站查询。
其实这个FIRB申请费对于海外投资者来说不是什么大钱，尤其是跟印花附加和其他持有费用比起来的时候。大家更关心的是什么时候支付，申请有没有可能被拒绝。一般情况下，FIRB申请的手续和支付，都是由经办律师来代劳的。先找房，然后下定金，等房产合同发到你的律师手里的时候开始申请FIRB就来得及。从FIRB申请费用出台到现在，我还没有遇到过申请FIRB被拒绝的情况，所以基本上是只要交钱就过审。
购买成本4-过户律师费
在澳洲买房是绕不过律师的。买家必须请律师做过户手续。律师可以分两种，一种是过户师conveyancer, 另一种是可以做过户手续的律师solicitor。过户师只做一件事情，那就是过户手续，其他的什么民事诉讼，刑事诉讼，要债等等一律不做。看上去好像专业一点。但是我自己在地产行业里面从业多年的感觉是不一定。有的conveyancer就没什么经验，只会做文件，遇到事情，比如说卖家和买家起了争执，还是要通过律师解决，conveyancer一般是不会管的。但是话说回来，有的律师也向买家施压，尽量大事化小，而不是努力为买家争取利益。所以找到一位靠谱专业有懂的变通的律师是非常重要的。
收费方面，过户师一般比律师收费稍微低一些。价格区间一般在1650澳币到2200澳币之间。这个只是律师的服务费，像跟政府申请FIRB，还有查询一些文件，或者跟卖家交涉为买家争取利益，都是需要额外收费的。
有一点需要注意，很多朋友在购买土地别墅的时候犯难。因为有2本合同，一本土地，一本建筑。律师是不管看建筑合同的，看也看不懂，你说律师会懂得钢架和木架的区别吗？所以这时候，如果有律师说能够帮你看看建筑合同，你需要特别感谢，因为确实不在人家职责范围内，你自己也需要阅读建筑合同，因为律师没法替你负责。在签署建筑合同的时候，绝大多数情况下是由买家和建商直接沟通，不经过律师。
找律师的时候，不少人的想法很传统，房子在哪个州，就找哪个州的律师，最好是办公室就在街拐角的。其实这并不是选择律师的标准。律师所在地不是问题，毕竟现在的远程视频会议沟通方式大家都能接受，只要这个律师有经验，懂得变通，遇事情不是死脑筋，并且能够代理房产所在州的过户手续就可以了。律师行如果超级大的话，我个人也不推荐，因为你不一定被分配到哪个律师的手里，在整个过户过程中，很可能换好几个人给你服务，所以过户律师看人，不看律所。
购买成本5-其他费用
这里包含的项目平时我们不太注意，但是遇到的话，费用可不少。首先就是贷款申请费。有人可能问，贷款经纪人的佣金不是银行支付的么。没错，贷款经纪人都是收银行钱的。但是前提是你做的贷款是正常的贷款。如果任何原因，正常情况下没法获得贷款，比如收入不够，资格不够，那就需要贷款经纪牵线搭桥，把这个贷款材料“做”出来。至于具体收费要看材料的难度。这种属于生做，还有一种叫熟做，绕了点弯，但是合理合规。比如建立家庭信托，建立自管养老金，建立公司，使用非银行金融机构贷款产品，都可以解决贷款的问题，只是需要一些建立和维护费用。
其次是汇款费用。如果你的钱在国内，想要换成澳币汇款到澳洲，就需要支付这个费用了。当然如果你能在层层监管下面把钱转出来，就不用交，问题是很多人没法做到。这时候就要用到换汇公司。他们并不收手续费，只是在汇率里面能赚一点。有需要的话可以找到澳房策咨询相关适宜。
以上是我们在买房的时候需要支付的费用，这些费用都摆在明面上，很容易放在购买决策的过程之中，但是下面我要讲的房产持有费用，却是很多人在买房的时候都没有考虑到的，结果造成，房子买到手很开心，等到持有一段时间发现费用实在太高后悔自己当初的决定。我们马上就来讲讲澳洲房产12大持有成本。
如果您需要澳洲房产投资初步意见，请到澳房策官网使用免费“基础咨询”。在澳房策频道您将会学到最棒的澳洲房产投资知识。初学，欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。铁粉，欢迎加入澳房策YT频道会员领取福利并加入专属交流社区。高手，欢迎参加80分钟直播公开课Master Class，学习最有效的澳洲房产投资理念，买到好房实现财富目标。所有报名链接都在影片描述栏，如果不是在YT看到影片，请您私信我们获得报名链接。
持有成本1-地税
地税是州政府税务，每个州领地的税率不一样，针对的是持有房产土地部分的价值征收，每年收一次。土地价值是由政府的估价师确定，每年上调。其实这是澳洲土地价格连年上升的一大原因，政府想要多收地税，就必须让土地估价上涨，这是有原动力的。澳洲只有北领地(达尔文)不征收土地税，当然也没什么人去那里投资。感兴趣的话可以看看实地探访影片【澳房策207】
在你个人名下的房产，任何州都免征自住房地税。如果有一个州开始征收自住房土地税的话，那一定是维州，关于这点我在【澳房策233】里面有详细说明，没看过的话可以补补课。
这项税款对别墅征收的金额比较大，因为别墅的土地价值大。公寓和联排别墅等等物业也是有土地价值的。比如说1000平方米的地，盖1000套公寓，每套公寓就分到1个平方米的土地，按照1个平方土地价值计算税务。几乎所有的州领地都有土地税起征点，目前维州30万即将变成5万，昆州60万，新州将近100万。就是说除了自住房的土地价值外，某个州内的投资房土地价值加总，如果超过土地税起征点，超过的部分要按照相应的税率交税。这个税务对本地和海外人士都适用。但是每个州领地的地税起征点都只计算本州内的，其他州的地税重新计算，所以可以利用多个州的地税起征点。这就是澳房策投资理念中跨州投资和资产配置的一个重要原因。
持有成本2-地税附加(针对海外人士)
地税附加每年交一次，是针对海外人士征收的额外税务。海外人士不但要支付地税，还要支付地税附加。地税附加同样是州税，每个州征税比例不同，叫法也不同，但是大同小异。自住房土地价值的地税附加一般是豁免的，但是投资房土地部分价值没有起征点。比如新州投资房价值100万，就全都要按照4%的比例，缴纳$40,000地税附加，每年交一次。在新州，如果您持有某些签证种类，并且在澳洲呆满200天，同时在房子里面住，自住房的土地价值部分可以免收地税附加。
维州的地税附加有免征额，跟昆州类似，目前税率都是2%，维州明年将会加到4%跟新州看齐。【澳房策233】里面有详细说明。
关于海外人士的定义，各个州也不同，比如新州即使是PR如果没有在1年内住满200天，名下的房产，也要被征收土地税附加。而其他州暂时没有这个规定。建议您在买房前到各个州的地税局网站查询，或者咨询专业人士。
跟印花税附加豁免一样，新州对8个国家的海外人士免于征收地税附加，包括新西兰和印度，不包括中国。基本上就是在说，新西兰人和印度人在新州悉尼买房，跟本地人待遇差不多，对这些人投资新州房产绝对有很大刺激作用。
地税对与海外人士投资澳洲房产，是一个非常沉重的负担。很多时候没有计算地税附加，可能房子还有的赚，算了地税附加，很可能开始赔钱，除非有一些财富方法增加房产的收益，比如建房的时候建成dual occupency收两份租金，资金参与地产开发，出租使用airbnb短租，甚至在融资的时候借到更便宜的钱，多数情况下中国人投资澳洲房产目前很难赚到钱。
持有成本3-维州政府住宅空置税
维州空置税(Vacant Residential Land Tax) 是在墨尔本内城和中城区，比如Melbourne，Monash，Port Phillip，征收的税务。空置房产每年征收1%的空置税。税基是CIV，这个数字在council rate notice市政费账单上面有。维州空置税是个独立税种，跟地税，地税附加，联邦政府空置税都不一样，适用所有人，无论是本地房东还是海外房东。如果您的房产在1年之内空置超过6个月，就要交维州政府空置税了。如果不想被征税，房子里面就必须住人，自住，亲戚住，出租都可以，短租也可以。维州空置税实行的是申报制，如果预期不申报，除了需要补齐税款之外，还有可能被政府收取最多90%的罚金。
持有成本4-联邦政府住宅空置税(针对海外人士)
凡是联邦政府的税务，基本上都由ATO来监管收取，而且适用于整个澳洲所有州领地。Vacancy fee for foreign owners 简单来说就是海外人士购买澳洲房产，不出租，不自住，就在那空着，联邦政府就要收空置税，每年收一次。税金跟当初申请FIRB的申请费一致。空置房的衡量标准是1年内有超过半年没有出租也没有自住。像Airbnb一样的短租，一般不参与计算时间。自住可以是房东自住，也可以是直系亲属居住。比如妈妈在国内给在澳洲留学的孩子买了房子，孩子在里面住，在征收空置税上来看，是算作自住的。 目前的空置税采取申报制度，不管你的房产是不是空置，每年业主都需要向ATO报备。不报的话，ATO有可能不管你房产是不是空置，直接征收空置税，外加罚金。所以总结起来，这个税如果想要避免，就要每年自己住，或者孩子住，或者长租超过半年。
持有成本5-贷款利息
澳洲本地人的自住房浮动利息目前在6%左右。投资房产会相对高些。海外人士贷款已经有一些澳洲本地银行或者非银行金融机构，比如基金公司可以接受。利息一般再高一些，另外还要加各种名目的申请费。澳洲贷款的思路跟国内有些不一样，衡量能不能贷款和能贷多少款的标准，是个人收入，或者说你过去一段时间赚了多少钱和未来预期赚多少钱，跟个人资产量没有关系。如果你没有收入，但是有不少资产，一般还是很难贷款的。关于贷款部分有非常多的经验和技巧，可以帮您套钱出来再买下一套房子，或者更短时间还完贷款，或者循环增加贷款量。有贷款需求的朋友可以在澳房策官网填写基础咨询表，澳房策有澳洲贷款届顶尖公司做战略支持，给我们的会员做策略。
持有成本6-物业费
澳洲住宅房产如果是Torrens Title的独栋别墅，是不用缴纳物业费的，因为你没有任何土地和设施是跟其他人共享。如果是公寓楼，联排别墅，小区别墅等等这些房产就需要缴纳物业费了。一般来讲，新房的物业费比旧房低，低密度公寓被高层公寓要低，没有设施的公寓比有健身房，游泳池，等等设施的公寓低，离市区远的公寓比市中心的公寓低。所以你交物业费最多的就是市中心老的高层公寓，还有各种设施的。我之前举过一个例子。在悉尼市中心30年左右的老公寓高层，里面有游泳池，健身房，桑拿室等等，2房的物业费一个季度在4000澳币左右。如果是离开市中心20公里左右的新建中低密度公寓房，没有设施的，2房物业费大概在1100澳币一个季度。所以物业费一项差距还是非常大的。
持有成本7-市政费
市政费是市政厅对管辖区内所有业主（包括居民和企业）征收的费用，用于当地基础设施和市容的更新维护、垃圾处理等等。业主每年需要支付的市政费取决于当地市政厅每年税收总额和物业的价值。市政费的价格和房价成正比，房价越高，市政费也越高。 我们可以选择一次性缴付一年的市政费，也可以按照账单上的时间按季度分期缴付。具体费用每个州领地不同，新州的费用在1000 – 1500澳币之间。维州是CIV的0.2%左右。这个CIV就是土地加建筑目前的市场价。在市政费账单上会有体现。
持有成本8-水费
水费也是每个业主都必须缴纳的费用，虽然各州有所不同，但是基本上分成连接费和使用费。连接费一般也就每季度180-250澳币，你可以理解成用自来水服务的月租费。使用费按用水量计算。一般连接费由房东支付，使用费由房客支付。如果你住在公寓，联排等等strata title的物业里面，可能从来没有看到过使用费，这是因为你的物业没有独立水表，只有整个楼一个水表，而使用费是按照物业费相同比例摊销到各家各户的。这种情况，你就没法向租客要使用费了。有些新的开发区的水费特别贵，每个季度要多收300-500澳币用来支持自来水公司扩展管道和服务设施。各位买在新区的观众老爷需要各位留意一下。
持有成本9-保险
保险的种类繁杂，我只讲我推荐大家一定要买的保险。房东一定要买房东保险。你出租房产，如果租客欠租，破坏房产，而租客当时交的押金不够赔怎么办？那就要靠房东保险了。价格大概是每天1块钱，1年300多。这个性价比超高，建议所有的房东都去购买。如果你的别墅买在山火和洪水多发区，你必须要购买房屋保险，保的范围包括地震，洪水，闪电，倒掉的树砸到房子，飓风等等不可预测的灾害，每年大概400-800澳币。如果是公寓房产，整栋楼的保险一般是从你交的物业费里面出的。
持有成本10-出租管理费
如果你的物业需要出租，必须雇佣一个房屋管理中介。找租客，中介一般收取1-2周租金作为中介费，随后的日常管理，中介收取租金的5%-12%作为管理费，这个跟州有关，比如新州收大概5%，昆州收8%，珀斯收12%。我最多有看过长租收取16%租金最为管理费的例子，不过都是海边高价豪宅。如果是像Airbnb管理，基本上是租金的20%。
持有成本11-空租期
空租期是一个隐形成本，很少有人讨论。你的房子出租，一年52周中有多少周是空着租不掉的。比如你的老租客搬走了，中介在每周做开放参观想要租出去，幸运的话，在老租客没有搬走前，房子就提前租掉了，不幸的话，空4周也是常有的事情。疫情期间空租期很长，而现在根本是一房难求。所以要看什么时间点去衡量，一般长期设定为每年空租2周就好。
持有成本12-维护费
对别墅来讲，日常的保养和维修都是由房东负担的。比如机电，冷气，暖气大概每2年保养一次，游泳池大概每个月或者每个季度保养一次，烟雾报警器每年保养，屋檐的雨水沟每年保养，木结构别墅防白蚁每年至少一次。水电工上门维修，出勤费就在200澳币，这还没算干活的钱。工作按时间收费，外加配件费用。这一套下来，1年也至少要留出1500-2000澳币的资金。
大家看到这么多的持有费用，还会盲目的进入房市吗？我觉得肯定还会有。什么市场里面都有任性的“投资人”，不经过大脑思考就入市，可能是听了谁忽悠，可能是看别人买了，就买了，有点钱的人耍性子，遛狗经过样板房，被里面销售一顿夸，觉得自己高贵人上人所以一下买2套就因为心情好，等等吧。什么人都有。商业里面有个概念叫做“Due Diligence”翻译过来就是尽职调查，再简单一点就是有人卖给你东西，比如一个饭店，说这个饭店怎么怎么好，每天顾客盈门，流水特别高，但是私人原因想卖。我就问你，你是直接相信他，就买了呢，还是去观察几天，查查帐，再找专门人咨询一下呢？所以说你需要一整个团队来帮你制定切实可行的计划。包括房产投资规划，贷款策略，税务结构设立，法律基础保障，还有一套完整的财务规划。
澳房策在上一波澳洲房产市场上涨期2021年初曾经做过一期类似的影片。但是时过境迁，很多当时适用的法则与衡量标准，现在不再适用或者已经完全改变。再加上很多刚刚了解到澳房策的朋友，习惯从最早的影片开始看起，我比较担心大家对2年前的信息理解有所偏差，在目前的市场上做出错误的决定，所以赶着制作了这期完整的更新版本影片。希望能够帮到您。
如果您喜欢本期影片，请您订阅频道，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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