这周二早上我正在回复邮件，突然办公室炸开锅了，有人喊，Alex老师赶快过来看看。我一看才知道，2023年澳洲房产市场又出大事了。1月起买房要用每年交一次的房产税替代一次性收取的印花税！悉尼先开始实行！我是真没想到这件事情推进得这么快，因为之前的澳房策30期和82的影片中都有提过取消印花税这项议案，但是没有任何进展。没想到现在已经落实，还要在2023年就开始实行。那么这次印花税改对悉尼房产市场有什么影响，有利于哪些人，什么情况下应该现在就买，哪些人应该等到政策实施再买，哪些房产又要涨价了呢？布里斯班和墨尔本会不会随悉尼脚步也取消印花税呢？买房到底是选择交一次性印花税还是每年交房产税更好呢？本期视频就来详细为你解答。
00:00 先别买房！2023澳洲房产投资规则大洗牌！
01:42首次置业者选择Stamp Duty/ Property Tax
02:27 首次置业者必须购买150万澳币以下的房产
02:34 房产税的税基是房子的土地价值
02:59 买家自住/投资交多少房产税
03:32 土地税每年调整
04:07 卖出时第二个买家还可以再选择Stamp Duty/Property Tax
04:26 2023年1月16日开始实行
04:31 房产税改并不影响首次置业补贴
04:52 增加海外人士地税
06:20 新州房产税改如何影响房市
08:18 印花税改对新州和澳洲房市的影响
08:26 首次置业如何选择交税
09:25 房产税改对150万澳币以下房产的影响
10:16 房产税改提高首次置业者买房的预算
11:40 房产税改并不能根本上改变房市规则
13:01 房产税改能在未来能不能持续进行
14:12 房产税改花掉的钱哪里赚回来？
15:36 首次置业者应该现在买还是新政之后买？
什么是财富自由
到底能不能通过房产投资达到财富自由呢？在讨论正反方观点之前，首先快速科普一下什么是财富自由。我们平时说的财富自由，财务自由，经常都是混着用的，不太分得清。财富自由这个概念是最早由富爸爸穷爸爸作者罗伯特清奇提出的，叫做financial freedom，同时还有一个衍生的词汇，叫做financial indipendence，要理解财富自由，就要分清Financial Freedom和Financial Indipendance的区别。最简单的分法是，Financial Independence是一个跟数字相关的具体目标，而Financial Freedom是一种思想上的状态。
Financial Independence 就是在你拥有足够资产，投资，和被动收入来支持你的开销，在你不去主动增加不必要开支的情况下，比如很多人想，我有钱了，我得多花点，不是这样的。正常消费的情况下可以在不需要工作不用赚取主动收入的时候永远有用不完的钱。如果你达到了Financial Independence，你就可以选择怎么使用你的时间，可以去追求梦想，诗和远方。想要达到这个状态就必须有一个数字衡量标准，比如你手里的存款已经超过你每年支出的30倍，或者每年的被动收入超过主动收入1倍等等。
Financial Freedom 并不是一个数字，而是一个心态，你在做任何决定的时候，都能尊崇内心的想法，而不是去看价格或者考虑成本，你看的是价值。比如我就是要花大价钱和大量时间，去坐2个月的环球邮轮。这时候你想的不是要花多少钱，花多少时间，还有价格是不是和成本匹配，而是这件事情对你自己的价值。简单说就是用钱换任性。这时候你就实现了Financial Freedom. 所以到底有多少钱可以任性，完全是因人而异的，并没有一个客观的衡量标准。
Financial Independence 和 Financial Freedom的综合体可能更符合我们普通人对财富自由的定义。不过我们今天不讨论心理层面的Financial Freedom，我们把重点完全放在可以量化的Finaicial Independence。我下面说的财富自由就都是指代Financial Independence。
怎么算是达到财富自由
怎么才算实现了财富自由呢？非常简单。如果你什么都不用做，甚至在睡觉的时候，都有收入进到你的银行账户，这个叫被动收入，而这些收入足够抵消你的日常开销和替代你主动工作的收入，你达到了一种状态就是可以选择不工作。这就是我们普通人都有可能达到的财富自由了。那么能不能通过房产投资达到财富自由的状态呢？对这个问题的争论从来就没有断过。有人说不可能达到，有人说人人都可以达到。我们来看一下双方的观点。
房产投资能达到财富自由吗？
反方观点1，财富自由需要的被动收入逐年增加
网上讨论比较多的一种反方观点，就是财富自由所需要的被动收入逐年增加。比如你现在每个月需要支出5000，就给自己订立了一个每个月赚到5000的财富自由目标。但是你生活的费用每年都是在增加的，通货膨胀先不说，你要结婚，生小孩，赡养双方父母，而且当你财富积累多了以后可能会去买更贵的商品和服务提升自己的生活品质，比如原来没钱的时候就是在自己家附近公园来个烧烤就满足了，但是自己财富多一些之后可能就想去来个全家欧洲21日游每次花个几千上万块。个人的追求和消费也会上升。所以原来计划标追不上变化快。
反方观点2，房产现金流回报太低无法产生足够被动收入
住宅房产是一种低现金流和高增值类别的房产，比如说澳洲悉尼的别墅毛租售比是2.8%，如果不考虑贷款，全款支付的话，扣除持有成本，比如地税，维修费，出租管理费这些，甚至可能是负现金流，就是说你要往里面填钱。这怎么可能获得被动收入实现财富自由呢？如果你想获得8%的租售比或者说投资回报，是非常苦难的。这种房产市场上基本没有。
反方观点3，贷款有上限，超过3套就买不动了
每个人的贷款额度都是有上限的，比如澳洲个人贷款能力大概在年收入的7倍，也就是说一个年收入10万澳币的人，最多能够贷到70万澳币，再加上自己的现金首付，最多就能买个100多万的房子。就算是每套房子都买便宜的，买到第三套的时候也就用完了自己的贷款能力，之后就没法再买了，没攒够房子数量或者说得更专业一点，投资组合的资产规模没有到一定的量，就不可能通过房产投资达到财富自由。
正方观点
上面这些说房产投资没法达到财富自由的观点听起来非常有道理，但是事实是已经有很多人都通过房产投资达到了财富自由，通过被动收入完全替代了自己的主动收入，不用再工作了。那我们就来看看正反怎么说，其实我就是正反中的一员。我来驳斥一下反方的观点。
1，财富自由需要的被动收入逐年增加。这是对的，确实每个人在未来的10几年几十年都会有消费需求的改变，但是这种未来更大的需求是可以通过量化计算，考虑在初期的财富自由规划里面的，比如你现在需要每个月消费5000，想在未来20年达到财富自由，我们就要首先考虑年化通货膨胀率，然后是按照目前标准组建家庭，抚养孩子，赡养父母的费用同时也考虑未来的通胀因素，最后是留出一笔过度消费的准备金。这些都是可以量化计算的。只要是在初期规划的时候考虑在内就可以了。
2，住宅房产是一种低现金流和高增值类别的资产，没法有效产生足够的被动收入。这个观点我是不认同的。澳洲大城市的主要社区房产确实现金流比较低，但是这不代表澳洲所有房产甚至是所有类别的资产现金流都很低。比如澳洲堪培拉的公寓可以达到8%租售比，珀斯的普通别墅可以达到6%，甚至澳洲某些偏远地区的房子可以达到15%-18%的租售比。这是一方面。另一方面是在你快要达到财富自由的时候，完全可以把手里面现金流不好的房产卖掉，购买其他类型的资产，反正你要的是现金流被动收入，至于现金流是哪种资产带给你的，其实并不重要。比如澳洲Vangard某只基金的年化回报在15%左右，甚至现在的美国国债都有将近10%回报，可以产生好现金流的资产还是很多的，关键问题是你有没有足够的钱去持有这些资产而已。其实用一句话概括房产投资，就是通过杠杆和高增值，迅速获得资产增值，等积累到足够的资产以后，把资产放在高现金流类别的投资里面产生被动现金流收入，获得财富自由。
3，贷款有上限。能说出这句话的人视野还不是很开阔。如果改成个人贷款有上限，这句话还有点靠谱。在澳洲，一直存在专门为富人开通的贷款专线和专用规则，只是没有银行会主动去宣传，绝大多数的贷款经纪人也不知道而已。在过去几年的实践之中，我们澳房策摸索出了一套’无限制贷款’的方法。是一个综合的解决方案，比如其中的一种方案，就是用多个家庭信托持有多套房产，这样操作其实贷款是没有限制的，只要你的现金够用，贷款就能够匹配得上，而且能够得到很多附加好处，比如说税收减免和资产保护。当然这个服务是我们专门为我们VISION Member的定制服务。想要了解的话，欢迎联系我们。
我的观点
我的观点是房产投资可以达到财富自由，但是大部分人达不到。阻碍你达到财富自由的可能是你所在的环境，交的朋友的影响，没有找到专业的人士，也可能是不懂拓展贷款量。举个例子，我们之前有一位1v1咨询的会员，跟澳洲某家主打财富自由概念的华人楼花销售公司，在过去的7-8年里面购买了墨尔本和布里斯班一共3套公寓楼花，没有一套是赚钱的。不但不增值，现金流也不是很好，同时还用完了个人的贷款能力。没法再投资。问题就出在遇到了不靠谱的公司，不靠谱的房产销售，本来8年时间，他买到好房的话，价值至少已经翻了一倍。而且已经通过refinance再融资，套出钱来，只少再买2套好的投资房，所以也浪费了巨大的机会成本。
在通过房产投资达到财富自由这条路上，你需要4位专家来帮你实现，如果你还没有意识到的话，可能你就会成为没法达到财富自由的大多数人。
1，房产投资规划师，
你需要一个已经经历过整个财富自由流程的人，根据你的个人情况制定具体方案，比如什么时候买入，什么时候卖出，找到好的投资标的，并且敦促你不要偏离自己的投资规划。
2，贷款规划师，
如果你有现金，也有人帮你规划，却没法拿到银行融资，你就失去了获得我们最便宜的杠杆的机会。通过借贷杠杆你可以成倍扩大你的投资收益，迅速放大自己的投资组合规模。你真的以为一个刚刚入行的人，或者自己还没有达到财富自由的贷款经纪是你应该依赖的人吗？贷款规划师甚至比投资规划师更重要。
3，房产税务会计师，
除了正常的报税之外，有经验的房产税务会计师，会综合考察你的各项资产和收入情况，当然也包括房产，综合给出税务角度的最佳投资组合方案。在实践之中，我们发现，房子投资收益的3成跟税务相关，保住了这3成收益，你就能更快达到财富自由。更重要的是，房产税务会计师可以帮助你建立家庭信托，配合贷款规划师，扩大你的贷款规模，让你持续买入。
4，财富规划师，
在拓展贷款能力中的关键一个环节就是有效利用自己的养老金，因为它不占用你的个人贷款能力。同时又有很多税收上的优惠。财富规划师可以为你的财富自由锦上添花。
很多人甚至都不懂去为自己建立上面的团队，支持你获得财富自由。甚至还有普通投资者尝试把这4个专业人士的活自己都做了。结果就是时间浪费掉，投资失败。
在房产投资的过程中，除了上面的专业人士，还涉及到很多管理和控制的概念和知识，如果你不掌握的话，大概率没法达到财富自由，比如说周期管理，实体设置，税务规划，资产保护，信贷风险控制，峰值现金流管理，和最重要的投资组合年审。这些概念我们都会澳房策未来的直播节目里面详细讲解。
在你财富自由之路上，最重要的一个里程碑式的时间点，就是你财富觉醒的那一刻。当你发现，自己玩够了，需要为生活付一点责任了，想要摆脱自己不喜欢的工作，每次付账单时候的压力，在积极寻找解决方案的时候，这就是你的财富觉醒的一刻。欢迎您点赞关注，我是Alex，我们下期节目再见。
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