欢迎来到澳房策，我是Alex老师。最近澳房策调研团队观察到，澳洲投资者已经开始大批割肉卖房，澳洲房产市场上，出售的投资房源已经加倍，房价上涨阻力出现，上涨可能减缓。目前的市场上涨期会不会在未来几个月逐渐消退，甚至出现平盘期呢？同时，墨尔本所在的维多利亚州拟出台涨租限制，在增加地税之后，再次打击房产投资者，收来的钱，用作偿还维州政府欠下的债务，一还就是十年。可能会掀起墨尔本投资者退圈儿潮，让房租再次暴涨。在目前这种情况下我们房产投资者应该如何应对呢？澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
投资者抛售房产
随着澳洲10多次加息，打击通货膨胀已经初见成效，上周刚刚出来的数据，澳洲通胀从2023年第一季度的7%，下降到了6%，虽然没有美国通胀下降这么快，但是也让人松了一口气。很多人都觉得澳洲是跟随美国财政政策的，美国已经进入加息尾声，澳洲就已经不远了。确实如此。但是利率对于房产市场的影响，反应可没有这么快。首先通胀是一个滞后指标，反应的是过去已经发生的事情，而利率调整的影响，传达到买房和卖房的决策层面，至少也要3个月时间。即使现金不是问题，买房决策可以马上做出，但是卖房可没有这么快，所以我们看到了3月份以来市场房源供不应求，房价飙升的情况。今年第二季度全澳首府城市平均上涨2.7%，悉尼领涨，3个月累计5.3%。我们看着一切都在朝着好的方向发展，当然如果你买了房子b享受了房价上涨，肯定开心，因为已经上车了么，但是没有买房的人，看着房价一路上涨，看房只能从最喜欢的区，逐步降低标准到附近的其他区去。不过6月份和7月份，我们观察到，市场上的房源多了起来，大量投资者开始抛售房产，而房价上涨也开始有松动的迹象。
截止到7月中旬，在通过拍卖出售房产的投资者数量暴涨了100%，在悉尼市场上拍卖的投资房达到了总量的40%，墨尔本的趋势相同，投资房拍卖比例也来到了36%。因为投资者疯狂入市卖房，整个拍卖市场的货源在过去的一个月里面上涨了17%。而拍卖清空率相对前几周也有小幅度下降。说明市场热度可能正在逐渐消散, 当然是不是已经形成了趋势，还有待观察。那么为什么有这么多投资者开始抛售房产，对市场有什么影响，对与想要马上入市的买家，是利好还是利空呢？
市场降温买房利好
房产投资者买房就是为了赚钱。你从这个逻辑来看，投资者卖房，要不就是房产投资不赚钱主动放弃，要不就是实在有困难不得不卖。常看我们频道的朋友一定都已经总结了澳洲房产投资的规律之一，澳洲房产走势是 “短期波动+长期看涨”。既然长期看涨，肯定长期持有房产才是最好的策略，那么唯一的投资者卖房的原因，其实就剩下短期内波动，实在是承受不起，不得不卖房了。那现在的情况就是这样。
2年前疫情期间买房的人，都锁定了超低的房贷利率。当时的房贷利率有多低呢？2020年底，2021年初，四大之一的联邦银行，官宣2年定期利率2.14%，这还是没有打折之前的数字。这些贷款陆续在2023年3月到6月期间开始到期，一下子要转成6.3%的利息。虽然澳洲的租金从2022年开始，尤其是2023年，一路暴涨，但是因为各个州政府强征税务，投资者杠杆率偏高，和沉重的利息负担，压力实在太大。不少在疫情期间超过自己能力买房的人，本来现金流就紧张，现在不得不卖房缓解压力。但是不要误会，别觉得这些投资者都赔惨了，还真不是，疫情期间买房留到现在的人，只要房子买对了，用20%的现金加上4倍杠杆和超低的利息，换来了15%-40%的房价上涨，当然如果当时买房的时候控制好杠杆比例，留好现金流缓冲，就能持有更长时间，等待房价稳定上涨，拿到长期增值，不至于抛售。但是即使这些投资者抛售，人家还是大赚了一笔。这张图说明了哪些市区投资者卖房的比例相对更高。最高的是墨尔本内城区达到了55%，其次是悉尼市中心和内南区。整体上看，基本都是各大城市的市中心和附近区域的投资者在抛售。所以也侧面再次印证了澳房策投资理念中非常重要的一条，“投资者比例高的区，房价波动比较大”。
对于现在的房产市场来说，投资者入场抛售房产，增加了市场供应量，缓解了一些房价上涨的压力。我们在拍卖清率里面已经看到了。这里我需要说一下，拍卖清空率只计算了参与拍卖的二手房，可以代表市场大趋势，没有办法反应其他私人出售的房产和新房销售，尤其没有办法代表珀斯的房产市场，因为珀斯人不喜欢公开拍卖房产。虽然珀斯人口跟布里斯班相当，但是参与拍卖的房产只有布里斯班的不到1/10，从这里就能看出来。外人很难从公开渠道了解到珀斯房价走势。
对于目前在市场中买房的人来说，房价增速减缓肯定是好事，因为市场慢下来一点点，你追上市场的可能性就变高了。其实买房的人心里变化特别有趣，没买房的人希望房价下跌，买了房子的人希望房价上涨。看来在房产投资这件事情上面，人们对于市场的看法，跟自己所在的位置或者说利益直接相关。历次房价波动的时期，严重看空市场的人，没有买房的人占大多数。没买房的人，用自己勤劳的双手赚钱，想要赶上房价上涨的速度，买了房子的人，躺着就把钱赚了...听着不太对...应该说躺平就把钱赚了。从财富观念上来讲，还是那句话，“穷人赚钱靠劳动，富人赚钱靠杠杆”。说完了大方向，我们来看看澳洲房产市场这件大事，看看这个州政府是怎么暴力打压房产投资者的。
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墨尔本租金上限房产投资利空
如果你还在猜到底是哪个州政府在打压房产投资的话，你不用在费心思了，就是维墨尔本。2个月前的维州财政预算案里面就明确提出，将会对墨尔本的投资房强征更多的地税，海外空置税加倍，收到的钱干什么用呢？用来偿还在疫情期间维州政府欠下的巨额债务。为了还债，维州政府连英联邦运动会也取消了。
为了还债，维州政府一定会在未来10年，都想方设法通过多收税，来缓解债务还本付息的压力。而其中很大一部分税收来源就是房产投资者。这不，又来了，这回的一些列税收和政策，会迫使更多房产投资者离场，降低房价上涨的动力。
简单说，这次维州政府拟定的政策分别是 “加租上限” 和 “酒店/短租税”。维州可能会强制规定，投资房出租的时候，每2年才能涨一次租金，并且会设置租金上涨上限。
维州州长的说法是为了缓解现在租房市场紧张，出租房供应量不足，租金上涨太快，租房越来越难的问题，会考虑使用所有的政策方法，增加供应量，降低租金。但是具体方法居然是限制租金上涨频率到2年一次，还要设置租金上涨的上限。这种做法跟增加出租房供给一点关系都没有。
由于利率升高，投资房持有成本持续上升，维州政府不让按照市场形势加租，不让投资者根据利率变化及时调整租金，还要限制每次加租的上限，这种做法可能会让更多的投资者退出维州房产市场。在房产出售的时候，确实可以卖给一些不愿承受高租金转而买房的人。但是有相当大一部分租客并不是主动选择租房，而是买不起房子不得不租。这下好了，投资客变少了，没有人买来房子，放在市场上出租，我就不明白怎么能够缓解墨尔本出租房市场的压力呢？
为州政府发言的人，肯定是想方设法要说圆了。不过他们可能也知道强行控制加租，除了有利自己的票仓之外，没法解决实际问题，所以拟定推出另外一项法案，对酒店和短租Airbnb额外加税，希望能让更多的短租房回到市场上做长租。我非常无语，对酒店加税，怎么就能增加长租房供给呢？给短租Airbnb加税倒是有可能让短租转长租，但是订一单就加5块钱，对房东来讲好像没有什么影响吧。短租又没有租金上涨上限，这不是反倒是逼着长租变成短租，减少长租房产供应么。所以背后的逻辑其实还是要多收税，去偿还政府债务，同时拉拉选票而已，这点小心思明眼人都看得出来。
我们影片前面讲过，很多墨尔本投资者已经开始在市场上抛房了，一套房子卖给自住者，市场上就会少一套出租房。有些投资者公开表示，2年租金上限将会是压垮骆驼的最后一根稻草。政策上线之后，不但更多投资者会退场，出租房供应量减少，房租上涨，墨尔本租房群体的生活成本将会继续上升。
还记得疫情期间墨尔本大批居民，搬家到布里斯班的事吗？我倒是觉得，我们很快会迎来第二波跨州移民的高峰。我在【澳房策233】里面曾经猜测过维州政府为了还债，可能在未来继续对房产投资者下手，只是没想到这个未来可能很快到来。
就在昨天，澳洲央行选择再次暂停加息，虽然利息这次没有上涨，但是很多商业银行已经按耐不住，开始自己往上调利息了，而且涨息速度比央行还快。
随着利息连续升高，房产市场已经逐渐进入更多人卖房，和货源充足阶段。在本周六悉尼时间晚上8点澳房策月度直播之中，我会跟大家详细分析澳洲房产市场7月份走势，这次央行的利息决策对于房产市场未来的影响，悉尼，墨尔本，布里斯班，珀斯房市更新，还会跟大家分享一个让房产小白也能迅速了解市场的工具，再加上提问环节，绝对超值。直播报名链接在影片说明栏，也可以到澳房策官网相关页面报名。如果链接点不开或者找不到的话，欢迎私信索取报名链接。
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