欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳洲连续11次加息之后还是压不住通胀，刚刚出炉的澳洲4月份通胀数据居然反弹到6.8%，出乎所有媒体和经济学家预料。自从12月澳洲通胀达到顶峰8.4%之后，连续三个月下降到3月份的6.3%，本来以为通胀压力最大的时候已经过去了，如今看来，可能需要调整一下对于通胀和利率走势的预期，因为周二加息会议利息上涨的可能性又增加了不少。通胀反弹到底是什么原因？澳洲房租上涨对通胀到底产生了多大影响？澳洲在短时间内到底能不能解决住房紧张问题？在这一点上新州悉尼已经走在了前面，因为刚刚出台的一项政策会让2类房产价格暴涨，而其他州也很可能跟进，你一定要看完影片。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
又要迎来每月一次的澳洲加息会议了。而这周二的会议加息预期大大增加，不为别的，就因为刚刚出炉的4月份澳洲CPI通胀数据从6.3%一下子反弹到6.8%。这可不是个好兆头。我们都知道，加息就是为了打击通胀，现在通胀反弹，继续加息几乎成了必然。
通胀反弹的原因
这次通胀意外反弹的罪魁祸首，就是CPI里面的最大单项, 房租。澳洲现在房租上涨有多疯狂呢？前段时间一个澳洲本地人在tiktok上面发短视频，说自己的房租从每周$950上涨$350澳币，达到每周$1,300澳币，涨幅达到了27%。这个租客觉得自己被不公对待，就把房东告倒了新州的仲裁法庭，公平交易委员会。经过2个月漫长的听证过程，法庭决定房东涨房租，不能超过每周$300澳币，其实根本就没差，而且房东还能随时赶走房客。其实很多房客对现在的房租都不满，觉得自己吃亏了，其实更吃亏的是房东，澳洲通胀这么严重，贷款利息这么高，总不能所有亏都由房东来吃吧。所以我之前节目里面就说过，房产领域任何经济政策最后打击的都是租客。
房租为什么上涨
房东成本上涨只是租金上涨的一个原因。更重要的原因是澳洲这一波移民潮。有报道说今年来到澳洲的新移民和留学生将会达到创纪录的40万人。注意这可不是到达澳洲的人，而是净移民增量。这些移民中，绝大多数被悉尼墨尔本和布里斯班吸收，尤其对CBD，大学附近和交通便利的地区形成了很大冲击。对本来就很紧张的澳洲租房市场火上浇油。其实主要问题就在于来了这么多人，但是又没有房子住，怎么办。新移民就只好加价租房，实在租不到，家里又有点钱的，干脆就去买房了。这就是为什么我们最近看到这些区域租金疯涨，房价抬头的根本原因。根据澳洲统计局的预测，澳洲在今年净增加40万新移民之后，2024年还会再增加31万5千人，所以在2-3年之内不太可能降低租房需求。那么供给端有又是什么情况呢？
市面上没有房子放出来出租，这已经成为了大家的共识。但是如果我们把眼光放长远一点，会看到更严重的问题。那就是和降低到冰点的新房开建量。澳洲新房开建量已经降低到了最近7年的新低。而中高密度公寓，联排别墅的开工量更是达到了2012年以来的最低点。除了近年上涨的材料和人工成本，市场需求量也在降低。所以造成了造价升高，人们借贷成本升高，购买量上不去的情况。开发商和建筑商一看市场不太火，也就减少了申请审批的数量，所以情况就越来越尴尬。在三大城市悉尼墨尔本布里斯班之间，新建房减少最多的是悉尼。所以悉尼新房供给情况尤为严峻。即使是马上增加审批量和开工量，也要2年以后才能建成更多的住房。在最近2年之内，租金上涨的趋势是挡也挡不住的。
所以为了解决住房供应量的问题，新州悉尼政府刚刚出台了一项政策，会盘活悉尼的新房市场，推动房产投资和新房建筑行为，提高房产供应量，解决租房难的问题。而且目前的政策还在加码的过程中，很可能其他州会慢慢跟进。
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新州悉尼开放海外投资
几天之前，新州政府地税局网站上悄悄更新了1个法条。为什么说偷偷呢，因为几乎没有任何新闻报道，也没有行业人士关注。有8个国家的公民在新州悉尼买房，不用缴纳印花税附加和土地税附加。说到这里你可能还没有意识到问题的严重性。其实我在之前的影片【澳房策214】里面已经做过解读，没看过的话可以去补补课。
这里面涉及到两个很重要的税种，一个是印花税附加，另一个是地税附加。我们举个例子，在新州投资一套100万澳币的全新公寓，本地人需要缴纳$40,000印花税，海外人士还要额外缴纳$80,000的印花税附加。如果投资房土地价值100万，本地人每年缴纳地税$596，海外人士还要额外每年缴纳地税附加$40,000 澳币。看到本地人和海外人士投资新州悉尼房产的费用差别了吗？简直就是天差地别。这就是为什么海外人最近几年不再购买新州悉尼房产的原因。确实成本太高了。墨尔本，布里斯班，珀斯的情况也差不多。具体房产购买和持有费用的相关内容，大家可以参考【澳房策234】，里面有详细说明。
而悉尼的新政策说的就是有8个国家的公民，在新州悉尼买房将会跟本地人待遇相同，不用再缴纳海外人士特有的税费，买房省好几万，持有房产时每年再省个几万。这些国家之中包括德国，芬兰，日本，挪威，瑞士，南非，新西兰和印度，很遗憾不包 括中国。说到这里肯定有人说，为什么印度人待遇跟澳洲人相同，中国人就不行呢？其实中国人玻璃心很严重的，看到德国，日本，瑞士，新西兰，有特殊待遇，中国人可能没什么感觉，一向看不起的印度居然待遇超过自己，当然心理就不平衡了。不过问题不在这里。这次出台政策的直接原因是因为澳洲和这几个国家之间有关税协定，跟中国没有。这里我着重说说两个国家，新西兰和印度。
新西兰本来跟澳洲就是一脉相承的，新西兰公民在澳洲的待遇就跟PR一样，所以榜上有名我一点也不奇怪。但是介于新西兰的经济体量和人口数量，即使是有很多新西兰人到新州悉尼投资房产，我想也不会掀起很大的波澜。重点反倒在印度这边。
印度人口已经超过中国，虽然经济体量还没有中国大，但是顶尖人才一点也不输中国。国际大IT公司的CEO高管很多都是印度人。在澳洲的印度人做IT和医生居多，年收入动不动就20万到40万澳币。很多在澳洲的印度人没有买房都是因为需要支付高昂的税费，不划算。
从FIRB统计数据上看，人在海外的印度人对澳洲的房产投资行为目前还没有爆发出来。FIRB海外人士申请购买澳洲住宅房产的榜单上，中国还是遥遥领先的。不过在新州调整印度人购买悉尼房产的税收之后，绝对会有一波印度资金进入悉尼房市。而这波资金的去向就成了我们最关注的问题了，因为它直接跟哪些房子价格上涨相关。
新政下哪些房子价格上涨
我在澳洲房产行业工作了10多年，接触过不少印度客户，开发商，投资者，就说说我对印度人在买房这件事情上的看法。如果能选的话，公寓和别墅，印度人一定会选别墅，即使是远一点，偏一点，交通不方便，没有开发完成，生活设施不齐全，这些都不是问题，只要便宜，带地的别墅，就买。熟悉悉尼的朋友都知道悉尼的两大开发区，西南和西北，最开始的时候没有任何设施，一片荒地，进去买房的都是印度人，而等开发到一定程度，这些区有些知名度了，中国人才会进去，用比最开始价钱高5成以上价格再买。所以在开发区买房这件事情上面，中国人的意识是落后于印度人的。这次税务政策更改之后，印度的海外投资者必定会把眼光盯在一些西南西北相对便宜的开发地块上面，推高这些土地别墅的热度，从而刺激土地供给，建筑开工量，和房产价格。如果中国人能看到这点，现在就提前布局的话，可能是个不错的选择。
那公寓呢？印度人从心里是不喜欢公寓的，但是如果别墅价格涨得太高，公寓就会成为次要的选项。印度人在悉尼一般是以Parramatta为中心，所以只要火车线能连到这里区域，都在考虑的范围内。这些公寓的价格可能也会有一小波上涨。
这次的新州悉尼政策改革，我认为底层原因是新州政府想要借助海外人士的力量，刺激新州新房的开工量，从而解决住房紧张的问题。而表面上的理由是因为澳洲联邦政府和这8个国家有关税协定，所以不得不免掉相关税务。既然是联邦层面的协定，就必然适用于澳洲所有的州领地，那么其他州跟进，可能只是时间问题。这个免税的清单上未来还会有更多的国家上榜，标志着澳洲对海外人士征收附加税的时代会逐渐过去。
那么中国什么时候会上榜呢？即使有海外税，中国对澳洲住宅房产的投资在所有国家里面都已经站在了第一位，你想想如果中国海外投资的税务被免除，会发生什么？绝对是一波红利期。但是我想，这短时间内不会发生。澳洲的政策说到底都是为了民生服务的，如果澳洲经济其他国家都救不到，真的需要中国资金的时候，就是中国海外税被免除的时候。
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