加拿大房价暴跌! 5年空欢喜, 房价跌回原点, 降息也救不了! 公寓市场大溃败！澳洲房市会步加拿大后尘?【澳房策389】
- 澳房策
- 5天前
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疫情之后，加拿大经历了全球最快的房市价格暴涨期之一，快的时候一年大盘涨价26%，独立别墅1年涨35%。但是2022年3月高点之后，房价一路下跌。截止我们影片发稿为止，全国大盘房价已经跌回21年4月的水平，而且还在下跌趋势之中。
可以说这几年下来，加拿大楼市做了一场过山车，空欢喜一场。而加拿大经过多次降息，还是没有见到房市好转的迹象。很多朋友看到澳洲房价大盘上涨越来越快，心里都会有点担心，澳洲会不会像加拿大一样一蹶不振呢？降息到底能不能让澳洲房价持续上涨？还有些一贯看衰房市的朋友说，澳洲早晚会重蹈加拿大的覆辙。为了搞清楚这个问题，我做了深入的调研，发现左右加拿大房市的关键因素竟然跟新西兰一样。而这个要素被很多人忽略掉了，它就是判断澳洲和加拿大房产市场命运的关键所在。
过山车式的加拿大房价
我们直奔主题，来看看加拿大房价这波过山车行情有多疯狂。截止2025年8月底，加拿大房价大盘比疫情时期的高点下跌了19.3%。当然每个城市下跌程度不同，我们选了最有代表性也是加拿大人口最多的城市多伦多做例子。多伦多相当于悉尼，大多伦多地区相当于大悉尼地区，所在的安大略省相当于新南威士州。这么一说更好理解。安大略省房产均价下跌26%，大多伦多地区下跌24%，多伦多西南的Oakville下跌31%。
从月线图里面能很清楚地看到，加拿大楼市大盘走势跟大多伦多地区基本一致，谁让安大略省有1470万人，占了整个加拿大的36%呢。房价在疫情之后的2020年逐渐起飞，到了22年3月左右到达房价高点，年增幅一度达到26%，然后房价开始下滑。到现在还在下跌之中。3年时间大盘跌掉了几乎20%，个别地区下跌30%，用暴跌这个词来形容我觉得非常恰当。
而澳洲的情况，在疫情初期到2022年3月这段时间，跟加拿大差不多，但是具体的涨跌数字就完全不一样了。澳洲房价大盘最高年涨幅25%左右，而最大年跌幅差不多7%。也就是说上涨得跟加拿大差不多，只有在23年5月份大盘有一点点回调，其他时间都是在上涨的。从今年2月开始，房产市场还有加速上涨的趋势。
5年累积下来到现在，整个澳洲房市大盘增值43%，而加拿大房价5年增长了23%，如果时间线放在过去3年，下跌了差不多20%。跟疫情前相比，虽然不算是白玩一场，但是买在疫情高点的加拿大人现在也特别难受。
加拿大人口4100万澳洲2700万，加拿大是移民国家澳洲也是，加拿大卖资源给美国，澳洲卖给中国。加拿大跟澳洲实在是太像了，又都是英联邦国家。社会机制和房产逻辑这么像的两个国家，到底是什么造成了房价走势差距这么大呢？
1.房价负担能力危机
看看2025年的加拿大房价可负担性，你会发现这已经不再是某个城市或者某个群体的问题，而是一场席卷全国的灾难。OECD最新报告显示，自全球金融危机以来，加拿大房价增长速度远超美国和欧元区，房价与收入比升高了60%。你的工资只涨了17%的时候，房价却飙升了76%，从2015年的41万7千加元暴涨到2025年2月的73万5千加元，这意味着什么？意味着普通加拿大人已经越来越买不起房了。
温哥华和多伦多的情况更严重。最新的国际房屋可负担能力报告把温哥华评为全球第三不可负担的城市，仅次于香港和悉尼，多伦多紧随其后。报告甚至创造了一个词"不可能负担"，用来来形容这种极端的情况。其实说的就是温哥华、多伦多这样的市场。想想看，当一个城市的房价需要用"不可能"这个词来形容时，这究竟意味着什么？
另一方面，2025年和2026年即将到来按揭续期潮。加拿大央行数据显示，60%的加拿大房贷将在这两年内到期续期，其中大部分是在疫情期间以历史低利率签署的五年固定利率贷款。当这些房主面临从1.5%跳升到4%以上的利率时，月供将增加数百甚至上千加元。皇家地产公司调查发现，57%的房主预计续期时月供会增加，其中22%的人预期大幅增加。一些人甚至已经考虑卖房或者缩小居住面积。你辛苦工作了这么多年，最后却要被迫放弃自己的家，这个现实有点残酷了。这是在有机会辛苦工作的情况下，如果连工作机会都没有会怎么样呢？
2.加拿大失业潮
如果我用加拿大“失业潮”来形容现在的就业市场，我想应该没有人反对吧。今年8月份，加拿大一个月就蒸发了6万6千个工作岗位，这是自疫情以来最严重的单月失业潮。更可怕的是，两个月内，加拿大已经失去了超过10万7千个工作岗位。失业率一子跳到7.1%，这是除了疫情初期之外，2016年以来的最高水平。现在全国有将近160万人在找工作，这个数字比去年同期暴增了13.8%。
最让人心寒的是，这次失业潮正在摧毁加拿大房地产市场最重要的支柱——购买力。制造业损失了1万9千个工作，运输和仓储行业减少了2万3千个职位，连专业技术服务都裁掉了2万6千个岗位。这些可都是支撑加拿大经济的核心行业。
现在的情况就是一个恶性循环。失业的人没有收入，自然就买不起房子。即使有工作的人，面对平均21.8周的求职周期——将近6个月的时间，谁还敢去买房呢？核心年龄段25到54岁的工人失业率已经飙升，这些本来应该是房地产市场购买主力的人群，现在却在为基本生存而挣扎。青年失业率更是高达14.6%，这意味着下一代购房者根本就不存在了。失业率这么高，是不是经济出了什么问题呢？
3.加拿大经济下行有衰退风险
现在加拿大经济衰退风险非常高。今年第二季度，加拿大经济萎缩了0.4%，当然这是统计局调整之后的数字，调整之前是下跌了1.6%，而且是连续第二个季度下跌。看现在的形势，经济衰退不是会不会发生的问题，是到底有多严重的问题。加拿大央行行长承认，在当前的关税环境下，下半年的经济增长预计只有1%左右，什么概念呢？不求增长，只求不跌。
加拿大银行预测2025年底进入经济衰退的可能性有55%，基本上跟扔硬币猜正反面的概率一样。劳动生产效率更是暴跌，第二季度下降了1%，这是自2020年第四季度以来的最大跌幅。九大行业全都产出下降，制造业和批发贸易受到的冲击最严重。加拿大的工业表现指数已经从2000年的全球第5位跌至第20位，工业设备投资更是跌至1981年以来的最低水平。这种结构性衰退说明，即使贸易争端结束，加拿大经济也将在一个永久低轨道上运行。就像央行行长说一样："这不仅仅是一个冲击，而是一个结构性变化”。这种糟糕的经济表现，和人口增长停滞配合起来，简直成了房产市场崩溃的充要条件。
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4. 加拿大人口与移民意外转折
加拿大人口与移民政策正在经历一个前所未有的大反转，这个转折的程度完全超出了所有人的预期。2025年第二季度，加拿大人口增长只有0.1%，这是自1946年有记录以来最慢的增长率，除了疫情年份外。在短短三个月内，5万9千个非永久居民离开了加拿大，这是自1971年以来最大的季度降幅。你想想从2022年每年增长一百万人，到现在几乎零增长，这种急刹车式的人口政策转变，完全重塑了加拿大的经济和社会前景。
这种转折是怎么开始的呢？加拿大联邦政府在2024年10月宣布移民削减计划。永久移民目标从2024年的48万5千人削减到2025年的39万5千人，降幅21%。更扯的是，政府还设定了临时居民目标，计划将临时居民占总人口的比例从目前的7.4%降至2026年的5%。就是说在接下来两年内，将会有近45万临时居民需要离开加拿大。统计局预测，这会导致2025年和2026年人口各下降0.2%。如果成真的话，将是从1951年以来加拿大首次出现年度人口负增长。
人口政策急转弯，反映了加拿大政治经济环境的根本性变化。从2022年开始，加拿大经历了史无前例的移民潮，每年新增100万人，其中60%是临时居民。但随着失业率攀升到7.1%，住房危机越来越严重，公共服务不堪重负，居民对移民的支持度急剧下降。经济学家指出,非永久居民现在占加拿大人口的7.3%，已从2024年第四季度7.6%峰值回落，但是距离5%的目标还是有很大差距。
最让人意外的是这种政策转变太快太彻底了。从大开国门到关门谢客，加拿大政府只用了不到两年时间。国际学生签证发放量从2024年上半年的24万5千张骤减至2025年的14万9千张，降幅39%。临时外劳计划工作许可也大幅削减，从2024年的41万张降至2025年的30万张。这种断崖式下跌不仅影响了加拿大的国际形象，还可能对经济增长造成长期影响。经济学家预计，如果没有移民推动，加拿大未来两年的GDP增长率可能不会超过1%，加拿大房产市场会普遍下跌，而跌得最凶的是公寓市场。
5. 公寓市场暴跌带动大盘下跌
加拿大公寓市场下跌的程度有多厉害呢？可以说是一场灾难。从2022年到2025年第一季度，多伦多公寓销量暴跌75%，温哥华跌幅也有37%，库存翻了一倍多，价格应声下跌。加拿大全国公寓价格已经跌至2021年6月以来的最低水平，面积单价从2022年峰值下降了21%。当一个占据全国新房建设半壁江山的市场崩盘时，整个行业还能撑多久呢？
过2万套未售出的公寓堆积如山，按照目前销售速度需要6年才能消化，而正常市场只需14-16个月。那些在高位入场的买家现在发现，他们花100万买的新公寓现在只值70万到75万，许多人已经资不抵债。城市化建设公司数据显示，2025年第二季度多伦多地区只售出502套新公寓，比十年平均水平低91%。这不是市场调整，这是市场坍塌。
加拿大的公寓市场，投资买家占了绝大多数，从下定金到拿到房子，短的2-3年长的4-5年，而在这个过程中，市场早就已经变化。房价下跌，预售房和收房都有困难，已经建好的新房，和刚刚开建的房子根本卖不出去。这让我想起了2014-2016年，悉尼和墨尔本炒公寓楼花热潮。当时投资者买入之后，房价上涨，没有交楼之前卖掉，赚一大笔。 开发商一看好卖就大量开工。直到2016-2017海外贷款收紧和政府的一系列措施，让公寓市场熄火，结果公寓建了太多，卖不出去。直到2024年，公寓市场才恢复过来。
澳洲房市会步加拿大后尘吗
讲了这么多，我们尝试回答一下影片开头提出的问题。加拿大房市不好，澳洲会不会也跟着下跌呢？我想通过以上的分析，如果你了解澳洲的经济和房产市场，心中应该有了自己的答案。如果不了解的话也没事，我在这里做个对比。
1.加拿大的房价收入比确实很高，但是澳洲的房价收入比也好不到哪里去。这一点可以说是不相伯仲。人们买不起房子养不起房子，自然不愿意买。但是澳洲政府鼓励人们买房，给各种补贴，首付越来越低，贷款越来越简单。虽然房价贵，但是想买的人还是勉强能买得起的。
2.加拿大失业率飙到7.1%。澳洲在就业上这件事情上完全相反，失业率只有4.2%。甚至比疫情之前还要低，只要想找工作就能找到。
3.加拿大经济下行，有衰退风险，但是澳洲的经济目前看还撑得住，至少没有负增长。
4.加拿大人口增长已经关上了大门，但是澳洲的大门始终敞开。每年都有新移民来到澳洲，澳洲人口增加，自然有买房的需求。移民是支持澳洲房价的根本动力。
5.加拿大公寓市场暴跌。这已经是澳洲10年前玩儿剩下的了。澳洲的房产投资者经过那次教训之后，已经改变了投资理念，去寻找那些有稀缺性的房产买入，比如独立别墅。
其实对于加拿大房产市场太悲观的朋友，大可不必，因为即使是在目前的市场情况下，加拿大也不是所有城市的所有房产类型都在下跌。
蒙特利尔的公寓市场过去5年波动非常小，趋势一直是稳中向上。大温哥华地区的独立别墅价格其实跟疫情期间的高点也差不多。
我在很多期节目里面都讲过，我看涨澳洲房市20年，这个看法始终不变，有兴趣的朋友可以翻翻我前几期的节目。用超级简化的方法来理解澳洲房市，只要移民数量够，房市就不会出大问题。如果移民数量不够，或者没有移民，房市可能短期不出问题，就像疫情初期关闭国门，政府开闸放水印钞的时候一样，但是长期看房市不一定能撑住。
在澳洲和加拿大房产市场对比这件事情上，我个人的看法是加拿大并不是澳洲的前车之鉴，因为两个国家的房产市场规则并不通用。为什么呢？很简单，就因为澳洲是个不同的国家。
国家间的房产市场无法比较，就像国家之间的政治体制，经济特征，资源特点，人口和地理分布都无法比较一样。你按照国内的经验，还想着在墨尔本市中心买小户型公寓投资，在买的那一刻，就基本注定了赔钱。即使在澳洲国内，各个州领地房产市场周期和特点都有可能完全相反，甚至同样州领地隔壁区的房产市场都有可能完全不一样。国家间房市相比是毫无意义的。澳房策的观点是，房价上涨和下跌的道理虽然相同，都是取决于供给和需求力量对比，但是供给和需求双方背后各个要素的基本情况和走势，在不同的房产市场中几乎完全不同。
人们的心理就是这样，觉得自己原来居住的环境里应该这样投资房产，应该这样处理人际关系，应该这样看经济和政治，然后就觉得这个道理拿到整个地球的每一个角落都适用。或者在原来的环境有过一些对生活的总结，认为自己懂了，到了新环境不愿意承认自己不懂，不愿意从头学习，还想以“懂王”自居。我只能说这是一厢情愿。另外看待投资看的不是当下，而是未来。加拿大房市目前不好，但是我看到的趋势是房价大盘正在筑底，未来政策一变，经济情况好转，市场开始上涨是分分钟的事。
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顺便说一句，其实我在今年6月份做完新西兰和澳洲房产市场对比之后【澳房策369】，就一直拖着加拿大这期。但是最近问的人实在太多了，虽然不太愿意做，但是为了粉丝，还是加班加点做出来了。为什么不想做呢？1.其他国家市场跟澳洲一点关系也没有，讲了好像也没啥用。2.同一类的问题还有很多，标题我都想好了，“中国房产市场不行澳洲呢?”, “美国房产市场不行澳洲呢?”，“英国房产市场不行澳洲呢?”, 最后会不会有人问“火星房产市场不好，那地球呢?”...我们都应该务实一点，把握好当下的机会，十万个为什么这种脑洞好像也没法帮你在房产市场里面赚钱的吧。
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