欢迎来到澳房策，我是Alex老师。美联储刚刚宣布再次加息0.75%，幅度超出了市场预期, 当天股市就陷入了消沉，24小时跌幅超过2%。同时美联储主席鲍威尔表示将会一路加息到4.6%。那么澳洲会不会紧跟加息脚步呢？这对澳洲房市会有什么巨大影响？目前澳洲房市哪些房产下跌最凶，不同种类的房产买家都在做哪些买房和卖房的准备？影片后面我会分享一个案例，对所有国内房产买家都有警示意义。如果您喜欢本期影片，请您点赞订阅，打开小铃铛选择全部，这样就不会错过澳房策每周发布的最新影片了。
美联储再次加息0.75%
本周三美联储主席鲍威尔宣布再次加息0.75%, 来抵抗怎么打也打不下去的通胀。同时对利率上涨预期做了调整。之前美国想要把利率上涨控制在3%-3.25%之间，但是刚刚上调了预期，说利率将会在2023年达到4.6%。而2024年将会降低到3.9%。美联储预期不会在2023年年底前下调利率。而下调利率的前提就是通胀要控制在2%。
我一看到这个新闻说实话心里就凉了半截。我们假设鲍威尔说的话能够兑现，但是要把通胀从现在8.3%降低到2%，不是一般的难啊。除了通胀之外，还有一个降低利息的被动原因是，如果失业率升高太多，可能央行也要开始考虑降息了。但是美联储已经做好了失业率上涨到4.1%的准备，而现在的失业率还只有3.7%。算下来即使再多1百万人失业，美联储也一定会持续加息。
澳洲储备银行将会继续加息
紧跟着美联储加息的消息，澳洲本地的经济学家都改了口风，绝大多数人预测澳洲储备银行会在10月份再次加息0.5%。 在这之前，其实很多经济学家和银行人士都预测说这次澳洲储备银行只会加息0.25%。不过从美国的情况来看，下个月澳洲加息0.5%应该是板上钉钉的事了。看来在圣诞季之前，澳洲房产市场下跌的速度不会降低，也不会有好转或者反弹的迹象。澳洲房市调整期持续的时间可能比预期更长。
不同的房产购买者的反应
目前的澳洲绝大多数地方，绝大多数房产都在下跌趋势之中，买房和卖房的市场活力都有所降低。从银行贷款角度来看，前几个月里面二次置业者，就是除了投资者首次置业者之外的比如升级换大房的人，搬家的人，还有换小房的人，就这些人的新增贷款量没有什么变化。就是说，房价下跌，利率上涨，这些人该买卖房产还是买卖房产，没有受到任何影响。如果我们进一步看一下澳洲统计局的数据，就能发现不同的房产买家群体对下跌市场的反应完全不一样。
相对与今年4月份，首次置业，二次置业，和投资者贷款总量变化有明显差别。从5月份开始澳洲进入市下行期，首次置业和投资者贷款量下降非常快，已经达到了16%。 而二次置业者贷款量只下降了6%。这是因为二次置业者一般都要先卖掉自己的房子再去买下一套，而通常在买下一套的时候会申请更少的贷款，所以利率上升对他们影响不大。但是投资者在买房的时候一般会借更多的钱，所以利率对投资者行为影响很直接。
下跌房产市场哪些房产下跌最凶
澳房策通过市场观察发现越高端的市场价格波动就会越大。比如同样是500万澳币的高端房产，在上升的市场中买房，只要不踩到雷，买一套500万的房子比买5套100万的房子赚得多。但是同样在市场下跌的时候，高端房产也要下跌得更多。目前的市场情况又一次验证了澳房策理论。
澳洲储备银行刚刚发布的报告也这个规律做了具体描述。
截止8月澳洲豪宅市场比今年4月份的房价顶点已经平均下跌了6.2，而低端市场，下跌幅度只有0.2%。 如果把范围缩小到悉尼或者墨尔本，趋势也完全一样。悉尼豪宅已经下跌10%，而低端房产只下跌3%。
所以如果你想买豪宅的话，是不是要等到市场再下跌一段时间以后再出手会更划算呢？我觉得豪宅的下跌速度肯定比通货膨胀还要快。这里跟大家分享一下豪宅区房价下跌榜，想买豪宅的人可以关注一下。
国内的人应该在澳洲买房吗？
最近中国国内的房产市场不好，很多人手里还是有些现金，又特别喜欢投资房子，那怎么办呢？很多国内的中介就又开始炒作来澳洲买房的概念了。
最近就有一位粉丝通过微信找到我们，咨询在澳洲投资房产的事情。说自己在阿德莱德投资了一套联排别墅大概60多万，还没有建好，是全款支付的。如果能贷款的话，还想在明年再投资一套公寓。问我有什么建议。那我就问了一下她的情况，问完了才知道，她买房可能完全就是个错误。
这位粉丝人在广州，在体制内工作，拿的是中国护照，没有任何澳洲签证，没来过澳洲，将来没有留学移民的打算，家里人也不会来澳洲。在澳洲买房子纯粹就是因为国内房市不好，给资金找一个出路，又恰好有接触到了在广州的一家中介代理机构，给他推荐阿德莱德的联排别墅楼花就买了。根本就没有解释各项费用都是什么，买到房子以后持有成本是什么，出租时候的成本和收益是什么，只是告诉她买房需要支付多少钱。说实话这种情况我真的间得太多了，原来听说的时候还会生气，现在气都生不起来。你说买家怎么就没有分辨能力呢？之前有另一位粉丝找到我们做1v1咨询，也是国内的，刚刚来到澳洲，在布里斯班建厂，赚钱能力超级强。我就问他，做房产自媒体的人这么多，你为什么找我呢？这位粉丝说，第一你们敢说事实，第二能覆盖全澳洲范围，第三影片更新频率最高最稳定，说明工作很努力。还是做生意的人看事情看得比较透彻啊。但是毕竟有分辨能力的人并不占多数。所以我想中介忽悠人或者选择性给信息的事情还会发生，还是会有很多人上当受骗，这个情况一时半时很难有缓解了。
好那我们说回这位广州的粉丝。聊了几句后，我就掌握了基本情况，然后我就花了几分钟时间给这位粉丝说了几点，直接打消她在澳洲投资房产的念头，如果您也是类似的情况，可需要多注意一下。
1.在澳洲办理贷款跟国内不一样。国内是你有资产就可以给你贷款。澳洲贷款不看资产而看未来的收入能力，跟你已经有多少钱了没有关系。海外人士在澳洲是可以贷款的，但是一般比澳洲本地人支付的利息稍高一些。现在澳洲是在加息周期里面，而国内是降息周期，所以与其在澳洲贷款，还不如在国内借点钱然后想个辙汇到澳洲来。当然你要再多考虑一层汇率问题。
2.租客支付的项目不一样。国内租房子有时候物业费是由租客支付的。各个地方的习惯有些差别。在澳洲，租客需要支付的除了租金之外，就只有自己使用的水费，电费，煤气费，网费，其他的房子持有成本都是由房东支付。所以国内不懂澳洲房产投资人，再买房之前要自己先算算投资回报率。
3.外国人在澳洲买房子有些限制。1是只能买1手房，2是大多数情况下要比本地人支付更多的印花税，比如悉尼本地人买房缴4%，外国人要缴12%。在持有房产的时候，需要比本地人缴更多的土地税，而且每年都交。这些费用算下来还值得来澳洲买房吗？当然很多人根本就不去算这个数字，先买了再说，然后来找我们求助问怎么办。你说你们干嘛不一开始就来找我们澳房策呢？非要先被中介忽悠一次让人家赚了钱，然后再来向我们求助，还非要免费咨询。所以各位还是要多多学习。如果您有任何澳洲房产投资方面的疑问，请联系我们咨询. 如果您想了解澳洲房产市场，欢迎加入澳房策基础会员领取5大礼包。也欢迎您来参加Master Class澳洲房产投资直播课学习投资理念以上所有报名链接都在在影片描述栏，如果你不是在TY看到影片，请您私信我们咨询。
4.什么人适合在澳洲买房子呢？我总结来一下，现阶段就两种国内的人适合在澳洲买房子，1，是将来有留学移民打算的人，那你早点考虑买房子绝对没毛病。2，是国内体制内中层，有些现金无处安放，汇去别的国家又太显眼的，这种可以。如果你是纯粹追求赚钱，对于没有澳洲身份的人来说，考虑各种费用和贷款，其实投资房产的意义不是很大了。你完全可以找到更好的资金出路。
希望本期影片能给你理清思路。如果您喜欢本期影片，请您点赞收藏，打开小铃铛选择全部，澳房策助您房产投资决胜澳洲，我是Alex老师，我们下期影片见。拜拜。
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