top of page

【澳洲房产】重磅! AMP: 未来10年实际房价横盘! 独栋高估38%公寓仅8%! 但3个理由让我无法认同! 完整解析【澳房策450】

最后更新： [2026-08-25]


澳洲房价超级周期百年走势图解析AMP首席经济学家Shane Oliver预测未来十年实际房价横盘

TL;DR / 核心要点

  • AMP首席经济学家Shane Oliver预测澳洲房价超级周期终结，扣除通胀后未来10年实际房价横盘

  • 按价格租金比计算，独立别墅全国平均高估38%，公寓仅高估8%

  • 支撑30年牛市的5根支柱中4根正在逆转，但住房供给结构性短缺仍是最大变量

  • 六大机构2026年全国房价预测相差10个百分点（-1.1%至-10%），共识远未形成

  • 541法则提示：50%看地点、40%看持有时间，入场时机仅占10%



目录

  • 什么是澳洲房价超级周期？百年走势揭示了什么？

  • 支撑30年牛市的五根支柱还剩几根？

  • AMP首席经济学家过去20年预测到底准不准？

  • 六大机构2026年房价预测为何相差10个百分点？

  • 住房供给短缺为什么五年内无法解决？

  • 十年横盘论的三个致命漏洞在哪里？

  • 横盘期投资者该盯住哪些关键指标？

  • 常见问题 (FAQ)



引言

澳洲房价扣除通胀后将原地踏步十年。这不是自媒体博眼球，而是AMP首席经济学家Shane Oliver最新报告的核心结论。他测算当前澳洲房价比100年均值高出约20%，独立别墅高估38%，过去30年"买了就涨"的游戏规则可能被改写。

本文基于澳房策Alex老师在YouTube频道澳房策发布的深度视频整理优化，[前往YouTube观看完整视频→]

但一个判断是否成立，要看前提条件能不能站住脚。我在从业多年的实战中观察到，宏观预测的方向往往没错，但幅度和时间窗口才是决定你赚不赚钱的关键。这篇文章带你拆解Oliver的完整逻辑，检验他过去20年的预测准度，对比六大机构的分歧，然后给出我的独立判断。



什么是澳洲房价超级周期？百年走势揭示了什么？

澳洲房价超级周期是指持续10至30年、由人口增长、利率走势和政策变革共同驱动的房价大趋势。普通房产周期像海浪，超级周期像潮汐。浪花有涨有落，但潮汐方向一旦改变，整片海滩的水位都会不同。

Oliver回溯了1926年至今的百年数据，扣除通胀后实际房价年均增长约3%，基本与经济增速同步。100年里仅出现过3次超级周期上行：一战后人口爆炸推动的1920年代、婴儿潮驱动的二战后至1970年代初、以及1990年代中期至今由利率下行和移民潮推动的第三轮。每一次超级周期结束后，实际房价都横盘甚至缓跌了10到20年，没有例外。

我在过去十多年的投资实践中反复验证过这个规律：大周期的方向，比任何短期数据都重要。现在Oliver认为第三轮也走到了尽头。他的依据是什么？



支撑30年牛市的五根支柱还剩几根？

这轮30年牛市依赖5根核心支柱，其中4根正在松动或已失效，仅住房供给短缺仍在硬撑。

Oliver的分析框架清晰：利率从1989年的17%降至2021年的2%-3%，是过去30年房价上涨最大的动力。2026年RBA三次加息至4.35%，这根柱子已经反转。金融放松管制让贷款越来越容易借，配合双收入家庭普及和高移民持续推高需求，再加上1999年CGT改为50%折扣叠加负扣税，投资者蜂拥入场。

但双收入已是常态，上升空间有限；政府移民目标降至每年22.5万；投资者税收优惠被大幅削减，负扣税受限加上CGT最低**30%**税率。在我服务客户的过程中，已经明显感受到融资环境收紧对买家入场的直接影响。Oliver自己也在报告中写道："供给短缺是最大的拦路虎，现在说超级周期结束了还太早。"这句话被多数媒体忽略了。



AMP首席经济学家过去20年预测到底准不准？

Oliver的预测记录呈现出一致的模式：方向经常对，但跌幅预测约为实际值的两倍，且系统性偏空。

他在AMP任职超过40年，是澳洲财经圈最知名的经济学家之一。2017-2019年那轮下跌，他预测悉尼墨尔本跌20%-25%，实际悉尼跌约15%、墨尔本跌约11%。2020年COVID期间预测跌5%-20%以上，实际仅跌约2%后暴涨，2021年全年涨22%，预测与实际相差超过40个百分点。2022-2023年加息周期预测全国跌15%-20%，2023年3月还建议不要抄底，结果全国仅跌约9%就反弹，全年涨近8%。AMP后来自己承认预测"过于悲观"。

预测周期

Oliver预测跌幅

实际跌幅

偏差倍数

2017-2019

-20%至-25%

悉尼-15%/墨尔本-11%

~2倍

2020 COVID

-5%至-20%+

-2%（后涨22%）

预测完全反向

2022-2023

-15%至-20%

-9%（后涨8%）

~2倍

"超级周期终结论"也不是首次提出。2021年4月他就写过"长期牛市可能接近尾声"，2022年又重复过一次，两次之后房价都继续上涨。他自己坦承"5年前就觉得快结束了，但被疫情后移民潮延长了"。



六大机构2026年房价预测为何相差10个百分点？

六大机构对2026年全国房价的预测从**-1.1%到-10%**，分歧幅度达10个百分点，反映出市场对关键变量的判断远未形成共识。

KPMG预测仅跌1.1%，Morgan Stanley预测跌10%。同一个市场、同一组数据，结论天差地别。IFM Investors的Alex Joiner指出：2020年4月至2026年3月，全国房价累计涨了64%，PropTrack数据显示从3月峰值至今才跌了1.8%。ANZ更具体，预测悉尼峰谷跌14.5%，中位价砍掉约19万澳元。

机构

全国2026预测

悉尼预测

峰-谷跌幅

KPMG

-1.1%

-4.4%

约5%

CBA

持平

跌幅最深

未明确

AMP

-3.5%

-11%

-7%

NAB

-5%

约-10%

约10%

ANZ

-4.3%

-14.5%

-10.6%

Morgan Stanley

-10%

未明确

超10%

MacroBusiness创始人Leith的判断更激进："全国房价将出现两位数跌幅。"但需要注意，Leith长期以来是澳洲最知名的房产空头，他的框架重点放在可负担性和利率，对供给端硬限制给的权重不够，框架本身就偏悲观。



快速入门澳洲房产投资，请参加直播公开课《选好投资房开启创富之路》。房产投资想安全省心，请先预约30分钟免费"发现之旅"会议，然后加入"展望黄金会员"。澳房策帮您定位、贷款、选房、管理，搭建投资组合与财富传承，一站式澳洲房产投资托管。详情请访问澳房策官网。



澳洲房产住房供给短缺为什么五年内无法解决？

澳洲住房供给短缺是结构性问题而非周期性问题，以当前建造速度，五年内根本无法填补缺口。全国仍缺20至30万套住宅，每年新建仅约18万套，联邦120万套建房目标已落后27%。

这里有一个容易被忽视的反馈循环：房价下跌但建造成本并未同步下降，利润空间被压缩，开发商更不愿开工，供给反而进一步减少，缺口可能扩大而非缩小。前几年建筑商大面积破产，公寓建造周期从不到两年拉长至近三年。

模块化建房（工厂预制后现场拼装）被很多人视为解决方案，但实际数据不支持这个期望。目前模块化住宅仅占新建住房的5%，全年产出约5000至10000套，最大上市公司Fleetwood年产仅1500套。全国每年需要24万套，工厂全开也只有2万来套。Strongbuild倒闭、Viridi出问题、英国Ilke Homes 2023年破产欠债超3亿英镑，生产力委员会2025年报告明确指出模块化"不太可能成为住房建设生产力的万能解药"。



十年横盘论的三个致命漏洞在哪里？

我个人的判断是：短期6到9个月房价确实还会调整，全国大盘可能累计跌**5%-7%**左右，但十年横盘的条件完全不够。

第一个漏洞：供给缺口无法自动关闭。 Oliver承认供给短缺是"最硬的柱子"，但他的横盘结论实质上要求这个缺口被大幅缓解。以每年18万套的建造速度，五年内补不上。而且限制移民的方式本身制造了矛盾：海外护士、教师签证要等12个月，建筑工人也进不来，限制了需求的同时也限制了建房能力。

第二个漏洞：利率前提站不住。 Oliver推导的核心前提是"利率进入结构性上升趋势"。但四大银行全部预测2027年开始降息，CBA预测最早2027年5月，NAB预测终点利率3.60%。如果12到18个月内利率回落，这个前提就失效了。

第三个漏洞：当前经济条件与历史终结期差距巨大。 Oliver自己的百年图表显示，前两次超级周期靠大萧条和严重滞胀终结。现在失业率4.5%（长期均值5.5%），银行不良贷款率未异常飙升。把当前条件与大萧条相比，差距不是一点半点。

在我们运用541法则为客户制定策略时，反复验证了一个结论：房产投资，50%看地点，40%看持有时间，入场时机仅占10%。恰恰是这10%，成了很多人过度纠结的东西。



横盘期投资者该盯住哪些关键指标？

即便按Oliver自己的假设，不扣通胀的账面价格仍有每年**2%-3%**的增长，且横盘期内周期性波动照样存在。Oliver百年图中1970年代至1990年代的"横盘期"，中间也出现过1988-1989年的强势反弹。

在这种环境下，现金流在投资决策中的比重需要相应提高。几个必须盯住的关键数字：

失业率是否突破6%，一旦突破，大规模被迫出售风险上升。年建房速度是否达到24万套，达到则供给短缺逻辑松动。净迁入是否降至15万以下，降至则需求端出现实质收缩。RBA利率走势是暂时性高位还是结构性上升，这决定了整个估值框架。这些数据ABS和RBA每月更新，我们频道的月度市场报告也会持续跟踪。



常见问题 (FAQ)

AMP预测的"横盘"具体是什么意思？

Oliver预测的横盘是指扣除通胀后的实际房价在未来10年不增长。账面名义价格仍可能以每年2%-3%的速度上涨，但扣除通胀后购买力不变。这不是"跌"，而是"不涨"，与过去30年年均实际增长远高于通胀的趋势形成对比。

独立别墅高估38%是怎么算出来的？

Oliver采用价格租金比（Price-to-Rent Ratio），类似于股票的市盈率。用当前房价除以年租金收入，与历史均值对比。按此方法，独立别墅全国平均比历史均值高出38%，公寓仅高出8%。这意味着在房价下行期，独立别墅的调整压力远大于公寓。

过去30年房价上涨最大的推动力是什么？

利率长期下行是最大单一推动力。1989年房贷利率高达17%，一路降至2021年的2%-3%。利率每降低1个百分点，同等还款能力下可借金额大幅增加，直接推高出价能力和房价。2026年RBA加息至4.35%后，这一动力已经反转。

模块化建房能解决澳洲住房短缺吗？

短期内不能。模块化住宅目前仅占新建住房的5%，年产出约5000至10000套，最大上市公司年产仅1500套。全国每年需要24万套，缺口悬殊。多家模块化企业已倒闭，生产力委员会2025年报告称其"不太可能成为万能解药"。

541法则在当前市场环境下怎么运用？

541法则的核心是：房产投资50%取决于地点选择、40%取决于持有时间、仅10%取决于入场时机。在市场波动期，地点选择和持有策略的重要性反而更高。具体到当前环境，应重点关注供给短缺严重且人口流入持续的区域。

六大机构预测差异这么大，该听谁的？

不应盲目跟从任何单一机构。六大机构2026年全国预测从-1.1%到-10%不等，差距10个百分点。关键是理解每家机构的分析框架和偏向，然后根据失业率、建房速度、净迁入、RBA利率这四个先行指标自行判断。

现在是抄底还是等待的时机？

短期6-9个月仍有调整压力，全国可能累计跌5%-7%。但541法则提醒我们，入场时机只占投资成功的10%。过度等待的机会成本可能远大于短期波动的风险，特别是在供给短缺持续存在的区域。



结论

澳洲房价超级周期是否终结，取决于住房供给缺口能否被实质填补。以当前每年18万套的建造速度和120万套目标已落后27%的现实，五年内补不上这个缺口。Oliver的分析框架有价值，但他过去20年的预测跌幅约为实际值的两倍，且同一个"超级周期终结"判断已喊过两次，两次之后房价都继续上涨。短期调整不等于十年横盘，条件完全不一样。

立即预约免费发现之旅会议，制定适合你的投资策略。



关于作者

Alex老师，澳房策创始人，持牌买家中介（Licensed Buyer's Agent），专注澳洲房产投资超过十年。服务数百位华人投资者完成物业配置，擅长运用541法则和VISION全天候投资框架进行跨周期资产布局。澳房策提供一站式澳洲房产投资托管服务，涵盖财务评估、城市筛选、物业锁定、贷款安排、租赁管理和组合构建。

留言

bottom of page