【澳洲房产】2030年你会不会后悔今年没买房？5月澳洲房市惊人真相曝光！所有推高房价的因素都回来了! 澳洲房市在冲顶的路上狂奔!【澳房策367】
- 澳房策
- 6月11日
- 讀畢需時 12 分鐘
2020年如果你在澳洲买了房子，5年后的今天肯定会感谢当时的自己。只要没踩坑，房子这5年涨个5-7成妥妥的。在2030年回头看现在，只要你买了房子，还是会感谢现在买房自己。因为市场已经出现了非常明显的上涨趋势，而且很可能在未来的1-2年持续下去。历史从来不会简单重复，但总是惊人地相似。我们就来一起分析一下5月份澳洲房市走势，未来12个月市场走势。推动澳洲房价上涨的所有要素都已经齐备，剩下问题交给时间。
欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳房策专注“一站式澳洲房产投资托管”，帮助会员实现财富自由，退休自由，旅行自由。频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
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5年前的视频
最近在整理澳房策以往的影片，看到了这期5年前的澳房策第11期节目。当时是2020年9月份疫情已经过了大家最担心的阶段。我们当时看到的是澳洲房价大盘，从2020年3月份进入调整区间，到7月份下跌速度最快，再到9月份下跌速度越来越慢。当时经济学家分成两派，四大银行里面有3家预测12个月内澳洲房价将会下跌，最夸张的预测是下跌32%。只有一家银行说将会上涨20%。我在视频里面的说法是澳洲房产将会开始暴涨，拐点将至。至于结果，大家都知道了，2020年房市最差时候的房价，只比疫情前下跌了2.3%。之后的一波行情，让大盘涨了将近30%。各别地区个别房产直接翻倍。虽然2023年有一波大盘调整，但是随后也是再创新高。2025年5月份出现的信号，就跟当时差不多，而且已经非常明确，全新一波房市上涨期已经来临。
5月房市加速上涨
我们直奔主题。澳洲房市大盘在24年12月降价-0.1%触底之后，就进入了反弹阶段。1月2月3月连续加速上涨，但是4月份增速有一点回落，就是大选的不确定性和2月降息效果消退导致的。但是随着大选尘埃落定和再次降息，5月澳洲房市单月上涨0.5%。再把1月到5月的增值幅的曲线连起来，看到是整体加速上涨的趋势。
5月份悉尼房市单月上涨0.5%开始加速，墨尔本也是同样趋势，单月上涨0.4%。虽然还没有突破澳房策平盘期标准+-0.5%，但趋势也是非常明显，突破只是时间问题。如果时间拉长一点，你就会看到很明显的V型反弹趋势。悉尼从2023年4月的房价增幅顶点，到25年1月跌幅触底，再到现在，很明显已经进入了上涨周期。墨尔本虽然没有悉尼V型那么大，但是趋势一致。那么最佳的购买时间点是什么时候呢？就是去年11月。我相信大多数人当时都法买的，因为听到的看到的全都是悉尼和墨尔本的坏消息，普通人为什么没有办法踩对点呢？就是因为无差别接收所有市场噪音。我们自己的VISION会员，已经在投资策略师的辅助下，在去年9月到今年1月期间买了一波悉尼和墨尔本的房产了。
再看看3个中型城市。布里斯班，阿德莱德，珀斯全都连续上涨了2年多。上涨速度在今年2月份触底，但当月还是在上涨的。然后345三个月连续加速上涨，布里斯班5月单月上涨0.6%已经突破了平盘期，珀斯上涨0.7%, 阿德莱德上涨0.4%稍微慢了一点。很明显，布里斯班和珀斯房市已经完成了在没有负增长情况下的V型反弹，跟我们5个月前直播里面的预测的一样。而阿德莱德进入相同的反转期，只要没有什么太大的事情发生，应该也快了。很多人从2年多以前3个中型城市的暴涨期开始就在问，涨了这么多还能涨多久，潜台词就是不敢买。但是现在看，当时忽略市场噪音，看清了大趋势，果断买入的人，现在应该至少拿到了50%的增幅。如果你现在还在问，“涨了这么多还能涨多久”，只能说明房产投资可能不适合你。想弄明白市场走势，要不你就自己调研自己下结论，要不就来找像澳房策一样的专业投资机构帮你做投资。怕就怕自己不研究，也不愿意花点钱买投资服务，就愿意四处打听各种小道消息，接收各种新闻宣传，看那些不知道是不是AI写的低质量短视频。你可以观察一下身边的人，看看那些投资不成功的人，有多少是属于这类的。
以上是各个城市房市单月走势的情况。如果要看趋势，最好的方法还是看90天走势图，因为时间拉长到一个季度，上下跳跃没有那么快，趋势更明显。图中看得非常明显，大型和中型城市都已经在上涨周期了。
拍卖清空率方面5月份数据非常亮眼，拍卖房产数量比4月份同期上涨了150%，清空率上升了6%。放量，涨价，清空率上升，妥妥的房市暴涨的信号。
租金回报率方面的变化不大。租金回报率也叫租售比，就是一年毛租金除以房价。比如100万的房子租金回报率是3%，每年能拿到毛租金30000澳币。5月份全国大平均还是3.7%。悉尼最低3.1%因为房价相对高。回报率最高的仍然是达尔文, 达到了6.6%。阿德莱德，布里斯班，墨尔本都在3.7%。可能有人会问，这个租金回报率，在澳洲买房可能正现金流吗？按照现在的利率水平和80%贷款比例算的话，几乎所有城市都是负现金流，只是多少的问题。好在所有城市租金都在上涨，同时未来预期利率将会下降，有不少房产未来1年的现金流将会由负转正。房子在持有过程中，压力就会越来越小了。
这些还都是眼下正在发生的事情，我们做房产投资要看长线，也就是说要看清前面的路。路看得更远更清楚，你对于眼下的投资决策就会越有信心。澳洲近期经济形势，未来3-5年房市，以及更长时间的走势将会如何发展呢？
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澳洲经济
我们来看看澳洲目前的经济情况。ABS发布的最新报告显示，4月份Trimmed-Mean CPI同比增幅2.8%，比3月份稍微高了一点，但还是在2%-3%之间的，对于央行的决策不会有影响。房屋建造成本4月份加速上涨，但是幅度不大。如果建筑成本上涨得很明显的话，会让房价上涨的速度更快。失业率保持在4.1%，已经连续好几个月没有变化了。建筑批准量比上个月高了一点，但是改变供需关系还根本谈不到。第1季度GDP又恢复了长期的趋势，基本没动，季度环比上涨0.2%，人均GDP季度环比下降-0.2%。所有这些数字加在一起说明澳洲经济躺平得非常稳定。
澳洲央行有两大任务，第1是控制通胀在2-3%之间，通胀太低就要刺激一下，通胀太高就要打击一下。第2是保就业，但是现在的失业率连续好几个月都维持在4.1%的水平，一点问题都没有。所以央行会不会降息呢？答案是肯定会。而现在降息的理由有两个，1是刺激经济，让经济增长快一点。第2是让政府债券融资成本降低一点。现在澳洲政府是想尽各种办法多收税，还要大量发型债券融资借钱，才能弥补财政赤字。借钱是要还的，债务到期之前就要去发行新债券，筹钱去偿还到期债券。这个时候就特别需要利率低一点，要不然用高利率借到的钱，还利息都有压力。现在澳洲金融市场对于7月8日澳洲央行降息押宝的几率是86%，几乎是板上钉钉。而市场上大多经济学家的预测是，央行将会在未来12个月降息3-4次，一共在0.75%-1%之间。同时5月份澳洲消费者信心也上涨了2个百分点，到92%。这一切都说明什么呢？现在澳洲房市进程已经高度确定，而且至少在未来12-18个月将会是稳定的房价上涨周期。
讲到这里可能还有朋友想要问，现在要不要买房子呢？我在过去6个月每一次讲市场的时候，都会说一样的话，这次也不例外。1.如果你买自住房，什么时候买都行，反正你在里面要住个10年20年的，入场时机完全不重要，重要的是这套房子能不能满足你的生活需要，比如上班购物买菜孩子上学。2.买投资房，一定要看长期10年-20年，入市的时间点不重要，能踩到更好，踩不到也没关系，持有的时间长度才是能不能最终赚钱的衡量标准。3.如果你的目标是赚到大盘增值，长期一直赚钱，做好税务策略和资产配置，实现自己的财务目标，那么具体买哪个大型和中型城市，其实区别不是很大。重要的是资产组合要配置得好，符合你的个人规划。4.如果你非要找时机或者踩点抓暴涨的话，现在就是那个好的入场时机。如果你不知道在哪里买，买什么样的房子，很简单，直接使用澳房策1号服务VISION会员，让我们帮你做房产投资，或者使用2号服务VISION俱乐部，我们教你支持你，你自己去做投资也完全没问题。
肯定有黑粉说，你说房产市场好，房子会涨价，不就是因为你在房产行业，人们买房子你能赚钱吗？澳房策一向是就事论事，市场是怎么回事我就会怎么说。你翻翻澳房策以前的影片，还有说市场会下跌的呢，也没看到你点赞啊。这样讲的人，你们千万别买房，等我和我的VISION会员买完房子之后，欢迎你来租。
其实你想想，在澳洲普通人做什么赚钱快呢？现在大学生毕业在澳洲找工作，起薪55000-60000算是正常，这个工资只够活着。做了2年之后涨到80000，能偶尔出去吃几顿饭，节假日能旅个游。在华人公司能赚到10万以上真的不太多，如果是本地公司像是银行，保险，大公司等等做个10年，能赚到17-18万澳币。但是你要交多少税呢？算一下就知道其实剩不下什么钱。另外一条路是去做生意，除非你做的是大生意，像是Airwallex或者Canva这种，那肯定能赚大钱，但是这种人凤毛麟角，普通人想都不要想。最多是给自己买个工作，大厨放假你顶上，服务员放假你顶上，一年辛辛苦苦赚不了几个钱。想来想去适合普通人的赚钱方法就只有买房子一个。这就是澳洲普通人的财富密码，你承不承认，喜不喜欢，认不认可，都没法改变这个事实。房价在未来5年会不会下跌呢？澳洲房价短期有涨跌，长期一直涨。5年之内，如果下跌持续3个月，其余时间都在涨，你会不会买呢？如果一定时间内下跌5%，但是5年一共增值50%你会不会买呢？那些唱衰房市的人，短期可能会说‘看我说对了吧’，房价果然下跌，但是在绝大多数的时间里，看涨房市的人都会实实在在赚到好处。
5年后你会感谢现在买房的自己
5年前澳房策刚起步的时候，有两夫妻加入澳房策的VISION会员，算是第一批会员。他们是疫情期间从悉尼搬去珀斯的矿上工作的，有套自住房，还有3个投资房，说得上是有点钱了。但是投资房一直赔钱，两个人没时间处理，也不愿意面对，而是通过更努力工作去养这3套投资房。他们疫情时期搬去珀斯是因为被悉尼的公司裁掉，搬家是没办法的办法。在这5年时间里面，澳房策帮他们处理掉了3套不赚钱的投资房，陆续在全澳洲不同州领地买入了5套投资房。前两天我们刚开完投资组合年审会议，算下来这几年资本增值一共300万澳币。而且综合现金流是正的，因为其中有3套是用的澳房策自己品牌的短租服务。这俩夫妻在半年前辞掉了工作，因为矿上工作就是为了能赚钱点钱，谈不上喜欢，但是现在钱赚到了，没有经济压力，而且投资还在滚雪球之中，不用操心。男的去旅行摄影写小说，女的开了一家烘培店，过得很开心。每次我去珀斯都要给我送各种自己做的面包和点心。这就是我们澳房策一直在讲的财富自由，退休自由，旅行自由。如果你现在开启房产投资模式的话，5年后同样会感谢现在的自己。
这期还有点时间，我想回复一下最近引起非常大争议的1条留言。
留言回复-资本利得税
我上一期影片讲的是，澳洲养老金超过300万，要征收未实现资本利得税的问题。说25岁的澳洲人，每年赚8万澳币40年后退休，养老金余额将会超过300万，肯定会面临这个新税种。留言里面一条是这么说的。
一年8万澳币收入，怎么可能退休有300万？一年最多算1万（把未来收入上涨计算进去）。工作40年，最多40万，投资的收益也算进去最多40万，退休最多最多80万。底下还有一个说。没错，哪来的3百万。年薪8万，如果退休就有3百万，澳洲的房产早就在月球上了。
解决这个问题很简单，算算就好了么。我们就用澳洲政府的Moneysmart网站上复利计算器算一下。工资1年8万澳币，雇主贡献11.5%，钱到了养老金会扣掉15%，投资收益我们就按照S&P500长期年化10%算。养老金要收行政费固定一年几百块，管理费收余额的万分之七到千分之五之间，交易费收交易额度的万分之五，税务局会收取收入的15%，但是只有在资产卖掉有收入的时候或者股票分红的时候才收。我看了各家养老金收费标准，大综合年化费用千分之2-4之间。那我们就保守一点，假设是千分之5.
看看结果，一目了然，25岁的人，每年赚8万，40年后养老金余额将近320万澳元。
但是要注意，有几点我们没有考虑，
1.养老金支付比例未来40年会继续升高的可能。
2.医生教师等职业的雇主给交25%-30%养老金贡献。
3.个人未来40年升职加薪的因素。
4.有意识去选择管理费低的养老金，每多千分之一的管理费在40年时间里面你就少赚85000澳币。
5.开通自管养老金去投资房产，借助贷款杠杆加速赚钱的情况。
这5个因素考虑到的话，40年后养老金余额可不止是我们刚才算的数字了。我做了几个推算，余额在350万到550万之间。
我们再翻回头来看看那条留言，你是不是有点想笑了？只能叹息一声，这年头嘴大，没脑子，还不愿意学习的人，真的太多了。怎么看出来的？因为点赞的也很多啊。有文盲，有法盲，这类人属于Financially Illiterate (金融盲)，当然也不排除为了黑而黑的人。
人分三六九等。我说的不是社会阶层和地位，说的是人们思维模式和有意识做自我提升的等级。但思维模式的等级，反过来能决定人们的社会阶层。以前看到这样的留言我还会生气，但是早就没了这种感觉了。第一，我没法帮助所有人自我提升，第二，发出这类留言的人99%不会有反思，即使知道自己说错了，也不会公开留言承认，哪怕你说一句呢，说不好意思，我说话没经过验证，那也行啊。做自媒体这么多年，承认自己留言说错的人，只有1个。其他都是说完就完了。用我的话说，在财富这条路上，这些人废了，还带着那些受到留言影响的人一起废掉。
讲了这么多，我的目的并不是想要证明别人是错的我是对的，那些人都是打酱油的，说实话跟我也没什么关系。我是想让我们频道粉丝，那些想要找到在澳洲赚钱的道路，随时准备接受事实来改变和提升财富认知的人，不要在看到这类留言的时候思维被带偏。集中注意力，奔着赚钱去，忽略所有噪音，才能更快达到自己的财富目标。
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