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开奥运=房价涨?这次你还要当韭菜吗?2032布里斯班奥运给经济和房产带来什么?



国际奥委会7月21日在日本东京选出2032年奥运会举办地澳大利亚布里斯班。布里斯班是继1956年墨尔本和2000年悉尼之后,澳大利亚举办奥运会的第三座城市。也是世界上继美国之后,第二个举办3界奥运会的国家。很多人直觉上认为,奥运会给承办城市会带来巨大的经济刺激,同时住宅房地产市场也会暴涨。现在很多房产中介,新闻媒体,官方机构已经开始为地产市场暴涨站台了,但是暴涨到底会不会发生呢?本期影片,我们就来深挖一下布里斯班奥运会的规划,从底层开始,分析奥运对布里斯班经济和房市的影响。这次影片我话花了大概8个多小时做调研,请您一定要看完。


布里斯班2032奥运会整体规划


在分析布里斯班2032奥运会对房产市场带来的影响之前,我们必须要先了解一下这次奥运会的整体规划。这次奥运会的28个主要项目规划中,包括了在昆士兰州东南部的32个场地。这些场地分布在三个主要区域,其间由主要的交通枢纽链接。布里斯班将会拥有22个场地。在布里斯班河区域包含5个主要场馆。布里斯班板球场将会主办开幕式和闭幕式。布里斯班会展中心承办奥运会4个类别,和残奥会5个类别的比赛。布里斯班市中心区,包括CBD水上运动中心,用来举办游泳和水球比赛。布里斯班奥运村会建在布里斯班河北岸Hamilton,可以容纳14000名运动员。布里斯班西南会新建Ipswich体育场。


黄金海岸提供6个场地。其中两个在Broadbeach,包括Broadbeach Park 体育场,和黄金海岸会展中心。Southport 的Broadwater Parkland将会提供铁人三项,马拉松,游泳等项目场地。Coomera唯一场地是Coomera 室内运动馆。黄金海岸的运动员村将会建在Robina Town Centre旁边,容纳2600运动员。走路7分钟即可到达黄金海岸体育场。阳光海岸提供4个场地。足球比赛将会在几个城市的体育场进行,包括Toowoomba,Townsville,Cairns,和之前两届奥运会的场地,悉尼和墨尔本。


怎么样,是不是高大上?也难怪现在就有不少中介和开发商开始打着布里斯班奥运会的旗号宣传自己的房产了。因为大家的意识之中全都是,奥运会=房产涨价。但是实际情况跟我们想的一样吗?我们必须深挖一下布里斯班奥运背后的故事。


奥运会赚钱还是赔钱?



人们都觉得开奥运会是稳赚不赔的买卖,但是如果你看完下面的图还会这么想吗?2000悉尼奥运会预算是32亿美元,最终支出69亿,超支1倍;2004年雅典奥运会预算30亿美元,实际支出160亿,超支4.3倍;2008北京奥运会预算200亿美元,实际花费450亿美元。2012年伦敦奥运会预算50亿,实际支出180亿,直到最近的2016年里约奥运,超支都在1倍到4倍。我们透露一下,本次布里斯班奥运会的官方预算是50亿美元。你猜这次会超支多少呢?



有人可能说了,预算超支就超支呗,只要这钱能赚回来就好了,我只能说你太天真了。那么我们看看历届奥运的收入情况。北京奥运会收入36亿美元,净亏损414亿。显示一把祖国繁荣强大,中国14亿人,每人掏200块就好了,还是被迫掏的,各位看官觉得有意义吗?请在留言区留下你的看法。伦敦奥运收入52亿美元,净亏损128亿,这些收入中的电视转播权收入,有一半要被国际奥委会拿走。


奥运给地方政府带来的财政压力


花钱建造场地好像是迎接奥运天经地义的事情,但是涉及到又大又贵的场地在奥运之后可能不能充分利用的尴尬情况,这就是所谓的“白象”。这些场地通常都有着高额的维护费用,而使用的情况却非常少。悉尼奥运场馆每年的维护费用是3千万澳元,都是地方政府财政出钱,而这些钱都是纳税人交的。如果不用来维护场馆,可以用来做很多事情。希腊雅典奥运会场馆现在已经荒废,变成鸟不拉屎的地方。希腊奥运建场地的昂贵费用,直接加速了2014年希腊国家破产危机。2018年冬奥会场地在韩国的江原道, 地方政府因为要维护场地,每年财政赤字850万美元。1976年奥运城市加拿大蒙特利尔,因为举办奥运会欠的债直到2006年30年才还完。2014年俄罗斯索契冬奥会每年花费纳税人10亿美元还债和维护场地。举了这么多例子,我倒不是说,这次布里斯班奥运会一定会像其他国家一样背上沉重的债务。我只是说如果政府运营不好的话,非常有可能。按照以往奥运承办城市的前车之鉴,我觉得可能性很大。如果这种欠债的情况发生的话,对布里斯班的经济发展会有沉重打击。


布里斯班奥运会场馆分布


我们翻看了过去40年奥运会的账目资料,发现只有1984年洛杉矶奥运会是赚到钱的。大部分原因是洛杉矶奥运会更多依赖于当时已经在使用的场地。那么这次布里斯班的情况是怎么样的呢?



我们在影片开头简单介绍了一下奥运场馆。大家看这宣传片肯定很激动。但是如果你挖得再细一点,事情跟你想得可能完全不一样。奥运场馆分布大概在三个地方,分别是布里斯班,北面的阳光海岸和南边的黄金海岸。红色星号表示新建场地,绿色表示升级场地,蓝色表示使用现有场地。我们乍一看,蓝色的偏多。



这里是布里斯班场地的分布图。相应的详细信息,我们会放在会员App里面。没有加会员的朋友们可以看影片描述栏,或者到澳房策公众号和网站加免费会员领取福利。布里斯班市新建场馆,包括计划建在Herston的室内体育馆,在Roma Street Station的布里斯班体育场和The Gabba,就是板球场改建。布里斯班北面的Moreton Bay计划建造一个室内场馆,东区的Birkdale计划建造一个水上激流中心。这两个地区的市民强烈反对。认为只是要举办2天的活动,就要大兴土木,花这么多纳税人的钱。最后建不建的,还不一定呢。布里斯班西南区Ipswich正在新建一个体育场。剩下的17个场地都是使用现有的设施。值得注意的是,这个红色高亮地区布里斯班河北岸的Hamilton区。它被指定建造主要的奥运村,可以容纳14000名运动员。你猜的没错,会建造10几栋高密度住宅公寓楼。所以你想想等运动员撤了,这些同时上市的几千套房源,或者卖或者租,对房产市场会有什么影响呢?



阳光海岸体量比较小,而且只建造一个新的体育馆,我们就一笔带过了。不说也罢。现在看看黄金海岸。我们很多华人,尤其你在国内的话,听人宣传说什么黄金海岸像美国的迈阿密,长海滩各种酒店大楼,高端大气上档次,旅游度假好去处。我们先不说这些销售的说辞对不对,先看看这次奥运会对黄金海岸基建的影响。我们看一下图,所有黄金海岸的6个场地,全都使用现有设施。也就是说,奥运对黄金海岸一点影响也没有,没有任何新的基建。不过你还别说,唯一的安慰是计划筹建的奥运村,它就在Robina Town Centre和Cbus Super Stadium体育场之间。地点不错。这里计划建造可以容纳2600个运动员的社区,还是高密度公寓楼。运动员走后,同时上市销售和租赁。我稍微提一下,黄金海岸已经在2018年英联邦运动会的时候建成了一个运动员村,叫Smith Collective,也是住宅公寓小区,体量也是容纳2600人,地点在黄金海岸格里菲斯大学旁边。据说当年运动员走后,或租或卖,空置率比较高。


奥运会可以促进经济的假说


通常在城市申请奥运的时候,都会说举办奥运会可以大大提振当地经济,创造就业,刺激旅游业,积攒人气等等。但是事实是这样吗?美国3位经济学家对2002年盐湖城冬奥会做了定向研究,并且发表了论文。有兴趣的话,大家可以按照截图去下载原文。研究发现,盐湖城冬奥会短期内增加了7000个工作岗位,大概是政府申奥时候预估的10分之1,长期来看,并没有任何就业增长。因为奥运会兴建场地而创造的工作岗位是不可持续的。除非建造会场所在地失业率很高,大多数的工作机会都会给到已经被雇佣的人。2012年伦敦奥运会只有10%的工作机会给到了失业人口。经济学家还发现,奥运会对旅游业的影响有好有坏。安全问题,人口拥挤问题,高消费和住宿都让人们不太愿意去现场看比赛。这还没有考虑类似今年疫情的状况。这次日本东京奥运现场基本没有人看,不知道要赔多少钱了。总之,能够说明奥运会对承办城市经济发展有正面影响的证据确实不多。同时另外两位美国的经济学家发表了论文,证明奥运会在长期上看并没有增加承办国家的GDP。


布里斯班因为奥运会所以房价涨?



悉尼在2000年举办了奥运会,并且在1996年到2001年间,悉尼的中位房价上涨了88%。有很多人就把这波上涨归功于承办奥运会。多数人在研究到这里的时候,就停下了。但是常看我频道的您肯定知道我性格,遇到事情,我就好刨根问底。别人刨点就算了,我得往祖坟上刨。然后我就研究了一下同一时期其他澳洲城市的房产中位价涨幅。奇迹发生了。1996-2001这5年间,墨尔本均价上涨95%,超过奥运城市悉尼。同样的情况也发生在2006年在墨尔本举办的英联邦奥运会,2002到2007年5年间,墨尔本房产中位价上涨52%,而珀斯上涨135%,凯恩斯上涨123%。2018年黄金海岸举办英联邦运动会。黄金海岸房价5年上涨22%,同一时期,霍巴特上涨56%,新州Ballina上涨35%。所以,是不是可以下个结论,澳洲举办运动会的城市房价上涨跑不过同时期其他城市呢?


小结


讲了这么多,我来做一个小结。首先承办奥运会多半是要赔钱的,并且对增加就业,提高国家GDP一点作用也没有。如果布里斯班这次奥运会成本控制得好,当地纳税人可能不会持续偿还多年债务。新建的场馆如果安排妥当,使用率高,对经济可能会有一些帮助。因为布里斯班承办奥运会,所以房价大涨。这完全是瞎扯淡。而且可以说没有任何关系。因为房价涨不涨长期来看,还是取决于人口是否增加的。现在市场上充斥着很多因为奥运而冲向布里斯班买房的声音。我认为有可能短期有些涨幅。布里斯班CBD和黄金海岸,因为奥运村住宅公寓的批量供给,会对公寓市场价格有负面影响。整体上讲,布里斯班仍然是澳洲房产投资的好去处,但是,不要因为奥运去买房,必须是在你了解当地的供需关系和人口趋势之后再做决定。大家看完我的影片,如果再有人敢跟你说,来布里斯班买投资房吧,我们要开奥运会了。你大概可以在心里偷着笑,骂他傻X了。最后我想说,奥运会是个赔钱买卖,谁承办,谁倒霉。珍爱生命,远离奥运。如果你想了解澳洲投资房产,请您来参加我们的80分钟直播课程,绝对付费级别的干货分享。告诉您澳洲的投资房应该怎么选。报名链接在影片描述栏。您也可以在澳房策公众号和网站报名参加。如果喜欢我们频道,请您点赞订阅。我是澳洲Alex老师,下期影片不见不散。



 

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