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房产反主流投资法!当下市场投资自住买哪类房产?公寓VS联排别墅VS独立别墅-终极对决!【澳房策179】





最近很多刚刚开始买房子的粉丝网友找我们咨询,问得最多的是我应该买什么房子,到底是公寓好,联排别墅好,还是独立别墅好?第一次买房的人问这个问题很正常,但是我们发现很多买了好几套房子的人,对这三种房产类别还不是很懂,买到的房子不适合自己的情况,赔钱不说,更重要的是影响了自己的投资规划,真是得不偿失。所以本期影片,我们就一次性解决这个历史性的难题。让你一次看懂房产类别,到底什么情况,应该买什么类别的房产,做出正确的购买决策。影片后半段,我还会分享一个澳房策一直在使用的帮助会员赚钱的投资秘密,所以你一定要看到最后。


公寓/联排别墅/独立别墅有什么区别

刚来澳洲的人首先对澳洲的房产体系就不了解。如果你查询网上分类的话,怎么说的都有,根本谈不上系统。但是我在过去几年中一直在做澳洲房产中介牌照培训老师,所以对这个问题理解得多一点。我自己给澳洲房产分类就2大类。独立地契和共用地契。学术方面的细节我就不讲了,因为在我们《澳洲房产小白课》里面讲得非常透彻,你就简单理解,如果你家的土地,你不能随意使用,还要征求邻居的同意,那这块土地就是共用地契。能自己说了算的话,就是独立地契。独立地契里面也是分类型的,比如说我们最熟悉的独立别墅,当然还有双拼别墅,和最近流行起来的长得像是联排别墅,但是没有公用墙,同时还是独立别墅的“联排独立别墅”。共用地契里面最常见的是公寓,澳洲说的公寓其实就是国内的普通住宅,国内说公寓,更多的是指商业公寓或者酒店公寓,性质是商业用地,土地使用时间40年。所以这个概念要分清。联排别墅就是一堆,张得像是别墅的房子一户一户贴在一起。小区别墅就是张得像是独立别墅的房子,各自不碍着,在一个小区里面,进小区出小区可能要刷卡,需要缴纳物业费,自己不能决定把房子推倒重建。这几种比较特殊的房产我们今天不做讨论,主要聊的是,公寓,联排别墅,和独立别墅。



除了地契上的区别,第二个明显的区别就是持有成本上面。公寓或者是联排别墅都会涉及到物业费的问题。澳洲物业费一般是按照季度缴纳的,少的几百块,多的上千上万一个季度的也有。一般是看物业里面需要维护的公共设施有多少,比如游泳池,桑拿室,健身房,电影院,电梯,这些。还有建筑本身的质量。最近这类别物业有不少出现了房子外立面涂层火灾隐患的问题,所以在购买的时候要特别注意。独立别墅不交物业费,但是你自己的房子是需要缴纳保险,还有每年的维护成本,如果太老的房子进去住之前可能要大修,这也是一笔不小的费用。当然这些还都是大方向的差别,那么这三种房产各有什么优点和缺点呢?我们来仔细分析一下。


公寓优点

公寓的优点之一就是比其他两种房产更便宜,容易入手。更接近交通,购物和市中心,生活上方便一些。所以如果你是那种刚刚上班的年轻人,时间特别宝贵,还在上班赚钱很重要的阶段,住在公寓里面可能比较适合。注意,我说的是住在公寓里面,至于买不买,适不适合投资,影片后面还会有分析。公寓的空间相对于联排别墅和独立别墅都要小,住的人也会少一些,所以不用在各种水电煤气账单上花太多的钱。房子收拾起来省时省力太多了,你不用除草,不用维护游泳池,不用去修排水沟。如果你想要用健身房的话,没准儿你的楼里面就有,都不用去办理健身会员卡。现在新建的公寓楼安保措施都非常到位,不但有摄像头,进门刷卡,或者指纹锁,很有可能门口还配备前台和保安。起码是比住别墅安全很多。


公寓缺点

公寓的土地价值非常低。除非是那种高端公寓180度水景,面对悉尼歌剧院,一般公寓的资本增值比不过联排别墅和独立别墅。我们澳房策分析团队专门做过调研,澳洲过去20年公寓房价涨幅对比独立别墅,可以说是天差地别。独立别墅资本增值年化7%左右,而公寓只有不到4%。当然每个城市,每个区域,甚至每一栋楼的公寓增值都不一样,各有各都特点,我绝对不是说澳洲过去20年所有城市,所有区域,所有公寓增值都比别墅低,但是平均下来,确实是这个趋势。这里有一个点需要注意,就是澳洲统计局并没有把公寓和联排别墅区别对待,而是都分在共用地契这一类房产里面。经验上看,联排别墅的增值比公寓要好,所以公寓本身的增幅还要更少于4%。


公寓第二个缺点就是物业,如果开发商在建房子的时候用心的话,物业费维护费就会少很多。公寓的空间比较小,不太适合人口多的家庭居住。一栋楼里面的业主委员会很可能决定这栋楼不能养宠物,不能把房子做Airbnb,我还见过不能在阳台上晒衣服,和不能养鱼的奇葩要求。这些要求在大家买房的时候可以在Strata By Law里面看到。公寓的隐私性相对比较差,比如你在自己的房间里做点什么,很有可能隔壁听得一清二楚,不小心没啦窗帘的话,你懂的。最后一点大多数人比较容易忽略的就是,同一个区域里面未来的公寓供应量。如果一个区域里面未来10-20年计划建立无数的公寓,你可能要想想是不是要购买。我们不说住得舒不舒服,资本增值这一项就不及格。我曾经买的公寓,在持有第一年开始就陆续收到政府的信,说你们楼隔壁要建几百套新公寓了,过段时间,又来同样的信说要建更多。所以吓得我直接把公寓脱手跑路。在一个集中的位置,供给量太大,基本就等于价钱没得涨。




联排别墅优点

我们再说说联排别墅。你可以把联排别墅理解为地方大一点的公寓。所以优点也就显而易见。居住空间比公寓大。比较适合人口稍微多一点的家庭。家里来个亲戚朋友还有地方让他们住一住,如果是公寓的话,就没那么容易了。价格上虽然比公寓贵一些,但是一般比独立别墅要便宜不少,所以价格适中,更容易接受。地理位置上跟公寓差不多。一般可以走到公共交通枢纽,比如火车站或者汽车中转站。隐私性比公寓提高1个等级。当然如果你的联排别墅跟邻居有共用墙的话,可能还是会听到一些噪音的。在资本增值上,联排别墅正好在公寓和别墅之间。


联排别墅缺点

联排别墅使用的一般是共用地契,就是说你没有权利独立处置联排别墅下面的土地,不能推到重建,加建,改建。联排别墅的外观在同一个小区里面是整齐划一的,少了一些个性。土地价值方面比公寓高一些,但是跟独立别墅相比并不是一个量级的,这也就限制了联排别墅的增值速度。联排别墅的租售比一般低于公寓高于别墅。从租金绝对值上讲,联排别墅稍高,但是价格也高出公寓不少,所以投资方面如果注重现金流的话,需要具体测算租售比再做决定。


独立别墅优点

说到独立别墅的优点那就的太多了。最主要的是独占性。你自己的东西自己说了算,对比大家的东西大家说了算,你喜欢哪种呢?我想多数人还是喜欢自己做主吧。独立别墅就是这样一种房产。对与别墅和土地,房主都有独立处置权。当然如果想推到重建,改建,加建,还是要取得当地政府都许可的,但是自由度比公寓和联排别墅好太多了。重建,改建,加建,分地契,也是很多房主创造资本增值的方法,而联排别墅和公寓是没有可能给你凭空创造价值出来的。如果你喜欢养宠物的话,住在别墅里面是最好的选择,因为没有人会来限制你什么能养什么不能养。独立别墅的资本增值一般比联排别墅和公寓要好。


独立别墅缺点

独立别墅的缺点,一个字,贵。悉尼的别墅均价经来到来130万左右。预计未来几年还会更贵。当然如果你是移民来澳洲,家底殷实,就当我没说。但是对于在澳洲长大,在澳洲赚钱,没有国内支持的人来说,买别墅绝对是普通人的梦想。澳洲其他城市的别墅价格更亲民一些。持有别墅的成本这几年也越来越贵了,比如你要买各种保险,什么结构保险,天灾人祸保险,维护别墅,修理,除草,防虫,这些成本加起来不比等价的公寓少。如果你买别墅是用来投资的话,还要特别注意土地税对你投资回报率的影响。


公寓/联排别墅/独立别墅到底怎么选择

讲了这么多,公寓/联排别墅/独立别墅到底怎么选择呢?我帮大家总结了清单,只要你按照这个清单,就很容易决定自己的应该买什么类型的房子。


1.看预算

第一点很直接,就是看自己有多少钱。我说的并不是现金,而是你的现金部分+银行贷款-购入成本,比如印花税,有多少钱。我记得有一位会员看到我们帮他找到的房产,有点不满意,说,怎么你们找到的房子都这么破这么远呢?对啊,60万澳币难道想在富人区买水景别墅吗?有多少钱,办多少事。超过自己预算的房子,看了也没用,又不能买。


2.看自住还是投资

如果你买房是自住的话,不用太纠结类型,只要适合自己就好了。可能你是上班族,需要节省时间,就在公司附近买一个公寓住住就挺好。如果你是一家4口,需要宽敞的地方把孩子养大,那就找个土地大一点的独立别墅。但是如果你的目的是投资,选房的逻辑就不一样了。比如你现在已经快要退休了,房子资本增值时间要等很长,你不想等,想要马上见到回头钱,那就找一个租金回报好的公寓,去收租,绝对没问题。如果你是在投资初期,需要快速做大自己的投资组合,快速增值后套现买下一套房子,那么别墅最适合你。

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3.计算投资回报率和资本增值比率

如果你像我一样是喜欢量化分析然后再投资,就需要把购买成本和持有成本,再加上现金流分析都考虑进去,然后计算哪种房子最适合未来10年的自己。没准联排别墅更适合你也说不定。按照高低顺序排列资本增值,独立别墅最高,然后是联排别墅,最后是公寓。论租售比,结果是完全反过来的。


4.看区域房价历史

在买房的时候,我强烈建议大家查询一下这个区域过去10-20年的房价涨跌历史。如果某个区域某种类型房产,在过去10-20年经历了几轮房市周期,还是在持续上涨,并且年化回报率不错的话,其实无论房产上涨期还是下跌期都可以购买,然后长期持有, 绝对没毛病。


5.看未来发展

如果你买在开发区,未来发展是非常重要的考量因素。有没有新机场,火车站,购物中心,将来是不是就业中心,这些都要考虑。如果是买在老区,需要注意这里是不是会有旧城改造计划,有的话,基本保证未来增值超过大盘。但是如果旧城改造,终端产品都是公寓的话,可能初期增值比较快,等公寓完成数量过大的时候,资本增值就会慢下来,所以要及时套现,再找其他的投资标的了。


什么人适合买什么类型的房子


公寓

公寓比较适合上班族,刚上社会的年轻人,没有孩子的小夫妻,高收入需要扣税,或者注重现金流同时不看重资本增值的投资者。高端稀缺性公寓适合投资大佬们持有。购买的时候注意要查看公寓防火涂层问题,有没有跟建筑商有官司,strata-by-law里面有没有奇怪的限制。建议自主比例在50%以上。


联排别墅

联排别墅比较适合有一点钱,但是又不够一步到位买别墅,家里上有老下有小,主人需要上班,不想多花时间打理房子的人。如果是投资的话,比较适合喜欢租售比和资本增值平衡的投资者。购买的时候除了要注意公寓的所有问题之外,还要特别注意,是不是离当地的交通就业和购物中心很远。如果距离过远的话,在租金和资本增值上都会有所折扣。


独立别墅

独立别墅比较适合大家庭购买,就是孩子多,狗子多,车子多的家庭。投资上比较适合看中资本增值的同时有比较强赚钱能力的人,因为持有独立别墅需要相对更大的维护成本和现金流。


反主流投资法

如果你有耐心看到这里,就非常幸运了。赠送您一个澳房策采用的投资策略。希望对您的房产投资计划有些帮助。我们都知道稀缺性是房产投资的关键之一。但是稀缺的房产,一般都是那种高大上的房产,实在太贵。那么怎样用有限的预算,去买到有稀缺性的房产呢?很简单,反主流投资法。简单说,就是在公寓扎堆的区域买Townhouse,在Townhouse扎堆的区买别墅,在别墅扎堆的区附近买农地或者没有开发的大地。就是一个区域的高密度房产占据主流,你就去买相对低密度的房产,一般是稳赚的。因为随着区域开发,低密度房产将会越来越少,自然价值就会提高。



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