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澳洲买房必须懂的门道!原来别墅要这么看!牛市中买房要看懂的那些事情!澳洲买别墅纯干货分享值得收藏【澳房策224】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。澳洲房市已经由熊转牛,不少朋友都开始逐渐加入找房大军。澳房策之前的节目里面讲过新房怎么找,这次来讲讲二手房。在买二手房的时候,如何确定区域,搜索房源,看房底要看哪些地方,跟中介如何打交道,问中介哪些问题可以试探出来房主底线,合同里面藏了哪些坑人的条款等等,一系列问题,将会是房产买家在接下来的牛市中急需了解的问题。本期影片,为大家浓缩了澳房策买家中介服务中,无数次前线操作的经验,要点和精华,串起来讲一遍。请你注意收藏转发,让你想买房子的朋友也能看到影片受益。如果您喜欢本期影片,欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。


买二手别墅的条件


我们这次重点放在购买二手独立别墅上面,如果各位希望我讲一期关于买公寓的节目,记得在影片下面留言给我。言归正传。


你要买2手独立别墅,需要满足几个条件,这几个条件没有满足的话,没法进行下去。澳洲买二手别墅,你需要已经是澳洲PR或者Citizen,是新西兰公民也可以。绝大多数情况下海外人士不可以买二手别墅,除非人在澳洲,持有长期签证,比如学生签,可以买,但是有些限制。必须买来自居,不能租出去,在回国的时候必须卖掉,不能继续持有。所以并不像是有些中介跟买家讲的海外人士就不能买二手。在这种情况下需要征求自己移民律师和过户律师的意见。


其次是资金和贷款要到位。二手房跟新房不一样,买二手房从签合同(exchange)到收房(settlement),只有6周到12周时间。收房就是指一手交钱一手交货。比如你买的房子是100万,在收房这个时间点,就必须付给房主100万。至于100万里面的现金和贷款比例,就看你自己的意愿了。一般来讲,在签合同之前,就必须手里面有20%的现金,和银行贷款预批信。签合同之后,再去做贷款,不太保险,有可能贷不出来,或者贷得不够多必须用现金填。所以买二手房前资金要到位。在确定了现金和贷款之后,就相当于确定了买房的预算,接下来就是按着预算筛选城区。


确定城区


在买二手别墅的时候,最重要的一点是预算以外的城区不要看,这样能省去你大半时间和精力。房子不会因为你看得多,价钱就会降下来,你看的房子超出你的预算,只能让你心里受到打击,没什么好处。还不如务实一点,看看自己买得起哪些区的房子。


如果是自住的话,要考虑的事情确实很多。因为一家老小都要住得舒服,住得方便。比如孩子是不是要上好学区的公立学校,或者离孩子录取的精英学校和私立学校近一点呢。不管是从数据上还是经验上,凡是好学区的房子,一般就是比不是学区的房子房价涨得快。除了孩子之外,还要考虑自己上班,比如你要是在市中心上班,最好保证自己通勤时间在30分钟内,我还见过那种硬核通勤的打工族,单程时间超过1个小时的。这个就涉及到财富观的问题了。我说两句。人们为什么很难脱离贫穷呢?其中有一点就是不少人在用时间换空间,住得远一点,但是便宜,不过通勤加上等车,每天就要花掉2个半小时,你在这期间用来学习还好,但是多数人都是用来睡觉的吧,这是坐火车的情况,如果自己开车,就别想学习的事情了,纯浪费时间。你哪还有时间去反思,学习,进步,做点生意,或者投资呢?那就没法跳出贫穷的圈子了。当然这个有点扯远了。个人建议,如果你是还年轻想拼一拼,尽量不要住得离上班太远。


言归正传。如果家里有老人的话,离医院近,离社区近,离菜市场近就是又一种考量了。总之想用一套房子,让家里每一个人都满意,是一件非常难的事情。总要有人做出一些牺牲的。如果再加上房产投资的考量,事情就会变得更复杂。


你要是没法决定房子到底是赚钱更重要还是自住更重要的话,就问自己一个问题。A选项是,如果你买的房子自住非常合适,但是在卖的时候,不赚钱,比别人赚钱少,甚至赔钱。B选项,是房子根本不适合自自住,又远,又破,但是确实涨价很快。你选哪个呢?不管你是选A还是选B,只要你做出选择,其实买房子的方向就已经能定下来了。还没定的朋友,不妨做作这个测试。在确定城区之后,下一步就是搜索房源了。


搜索房源


澳洲两大网站Realestate和Domain可能大家都知道,很多人是只用其中一个的。我个人的建议是两个都要看。因为在实践中,我们发现,有些房源,只出现在一个平台上。还有些情况下,会先出现在一个平台,然后再出现在另一个平台。背后的原因,可能是广告费用的问题,也可能是中介太忙了,先上一个平台,另一个等等再说。所以大家在搜索房源的时候,一定要两个平台都看。


不少人还想着能不能找到没有上市的房源。如果你是个人来操作的话,我只能说希望很渺茫。除非你跟某个中介个人保持良好的关系,人家有好房子才会告诉你。我们在做买家中介实际操作中碰到的例子,基本都是因为我们买房的量比一般人大,所以中介有好的房源会第一时间通知我们,你就把我们理解为很多中介的VIP客人就好了。所以你要是没跟这个中介买过几套房子的话,人家理你的可能性怕是不高。


这样的话,你只能跟大多数人一样,去筛选已经上市的房源了。找到感兴趣的房源,下一步就是排定看房时间表周6去看房了。


排定看房时间表


看房的形式一般就两种,开放参观和预约参观。开放参观就是中介定时间,你按照人家时间去看房。预约参观,就是你单独跟中介约时间。前者占大多数。有些房子是周3和周6都开放,有的只开周6。为什么呢?可能是里面有人住,不愿意1周被打扰2次,有的是中介懒,但是这2种我都不担心,怕就怕只在周末开放的房子,有些东西不想让你在周3看到。比如说街上车多,太吵,或者房子旁边开个什么生意,比如美容院了,私人诊所了,修车厂了,周6不是休息吗,所以就周六开放参观。我就遇到过一个例子,房子只在周日开放参观,后来才知道,背后是个修车铺,周一到周六都有那种打磨钣金的刺耳的声音,所以不能在平时开放。这个大家要注意。排定了时间表以后,就来到了大家都喜欢的步骤,实地看房。


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房子看什么


到了看房这一天,大家要做好战斗的准备,什么充电宝,水,甚至是午饭,都要提前准备,很可能你忙得没空吃,只能一边开车一边解决。


个人建议提前10分钟到房子附近兜几圈,看看环境,看看邻居家都长什么样子,如果邻居家门口收拾得特别整齐干净的话,给这条街的气质都能提升一个档次。房价自然有上涨动力。


到了开放的时候,中介会让你登记。可不可以不登记呢?一般不行,不登记人家不让进,但是你来看房不登记,那人家就没法联系你,有好房子也没法发给你,实际上你就是不想买房才不去登记的吧。那人家不让你进,对他们来说好像也没什么损失。如果你实在怕打扰,就留下个能联系到自己的方法,但是不要给主要联系方式就好了。


进门的时候一般中介会给你一个手册,里面最重要的就是户型图和朝向标识。看房子的时候一定要把户型图和房子放在一个方向看,一个房间一个房间走,有必要的话,用手机照照片,然后做些笔记。你房子看多了,真的会忘掉。


看房子的时候要注意这么几点。1,看看房子有没有做过装修,一般刚做完装修的都是肯定想要卖的,不是那种卖也行不卖也行的房子,那种不好谈价,2,找找扩建加建的痕迹,如果手工不好的话,在老房子和加建的地方可能会出现裂缝,影响以后房子的整体结构。3,如果房子是铁皮顶的话,有一个问题,就是下雨的时候,可能会有很明显的滴水声。如果你晚上睡觉的时候,卫生间在滴水睡不着的话,对这个声音会特别敏感。一般老房子不会有这个问题,因为都是瓦顶,新的房子有些是水泥瓦,就怕房主因为利益驱使,花很少的钱搞了一个加建,用的料很差,这种房子买来有点操心。4,如果你的第六感很敏锐的话,在每个房间稍微停留一下,感觉阴冷的话,你多考虑考虑,尤其如果阴冷的房间是卧室,我会给房子减分。当然即使你不迷信,住在没阳光还潮湿和冷的地方,身体也会出问题么。5,要闻闻房子里面有没有霉味,有的话,说明房子漏水,并且排湿气不顺畅。即使表面看不出来,将来你住进来也有一些隐患。6,看看阳光覆盖率,绝大多数人都喜欢每个房间有阳光的吧,这样的房子加分。7,看地形,我自己给地形的排序是,最好是平地,第2是后院高,第3是门脸高。8,树。树的学问太多了,如果院子里有树,一般认为不是什么好事。树根生长可能长到你家房子下面,这个你需要处理,如果长到你家邻居房子下面把人家房子搞坏了,你还要赔。树枝和树叶长到别人家里的话,有点讨人厌,对邻里关系不好。如果要改建加建,还要砍树,砍一棵树少说也要1万澳币。这还是在树木不是保护树种让你砍的情况下。所以有树的房子一般会减分。9,感受屋里面的噪音,尤其是卧室。你记住中介给你看的一定是房子最好的状态,如果这个时候还能听到噪音,其他时候只能更吵。看完了房子,如果你感兴趣的话,临走的时候,一定要花1-2分钟跟中介聊聊。


要问中介的问题


问中介问题,绝对是很深的学问。这个只能给大家提几点,跟人接触是没有固定公式的,只能看自己的经验积累。


1.问问房子想卖多少钱,这个价钱可不是房主能卖的最低价,最多只是个试探市场的价格。2.问问房子要不要上拍卖,如果房子一定上拍卖的话,你就不用事先尝试出价了,因为人家会把你的出价最为自己参考的标准,绝对不会同意你的出价的。如果中介说,不一定上拍卖,才涉及到你之后的出价问题。3.已经开放几周了?在你看房的时候,有可能房子已经上过拍卖,然后流拍了,这时候,你不要高兴,因为没有人认为房主的要价符合市场期望,这种房子肯定是房主不着急卖的房子,比如房主还在里面住,或者房子没有做任何整理,破房子就放出来卖,这种都是房主无所谓的表示。这样的房子比较难买,因为价钱不好谈。4.问问房主为什么要卖。其实潜台词也是看你有多大胜算,为出价做铺垫。如果房主着急卖,对你来说绝对是个好消息。比如房主想要换房,已经找到房子了,手里钱不够,需要卖掉这套才能买另外一个。又或者房主已经搬到别的州,这套房子还在还贷款,不想留,要赶紧卖。只有房主着急卖,才有可能接受更低的报价。如果你对房子感兴趣的话,可以让中介发你一份合同,让你的律师看看。有些中高端的房产,有可能房主已经做过结构报告和白蚁报告了,这样你就能省点钱,要不然还要自己去做一份,2000澳币左右。


合同看什么


看合同本来是律师的工作,但是我提几点你需要注意的,1是看地下的管线,比如排污管从哪里走,或者下面有没有高速隧道。2要看Easement,比如电业局管线,维修通道,信号塔,车道这些。3.要看成交期限,一般来讲越晚越好,对你越安全,但是这个看个人情况。


二次看房(房子要看4次)


在让律师看合同的时候你别闲着,还有个事情要完成,就是再看几次房子。个人建议,如果你想像我们买家中介专业服务一样做到极致,一间房子需要看4次。第一次是在晴天,看的是阳光,第二次在雨天,看的是漏水,滴水声,附近有没有积水,第三次是在早上8.30,看的是附近的车流噪声,还有飞机航线噪声,最好挑一天孩子上学的周一去,因为早上是最忙的,问题会暴露出来。第四次是在周五的晚上8点,看看邻居是不是喜欢开party吵闹。


如果以上流程都走完了,就放心大胆地出价吧。和中介砍价,拍卖的技巧,还有成交时的考量因素,我们已经放在《澳洲房产小白课》里面详细讲过了。在会员区和直播时候也会不定时跟大家讨论。欢迎大家使用澳房策全澳买家中介服务,细节在官网上。以上其实还都只是购买自住房需要考虑的问题,我们在实际操作中,会更多从投资角度为会员筛选房产,那就要看城市房价涨幅,城区涨幅,街道涨幅,开发前景,出租前景,还有现金流分析,贷款分析。很多层次。包括我们使用的一些专业调研和数据工具。喜欢这部分内容的话,欢迎大家留言给我。


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