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澳洲房产市场变化太快!改变观念的时候到了!接受市场才能投资成功!过去2周市场转向重大变化【澳房策219】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。最近澳洲房产市场发生的事情太多太快,我们更新都有点来不及了。本来是每个月月初有一次直播更新,讲解上个月市场动向,但是看来必须要加更这一期。房产市场在这2周风起云涌,不同的房产类型,不同的地区,不同的城市,出现了截然不同的走势和动向。有人说是熊市反弹,有人说是触底反弹,再加上各种人在猜测通胀和加息进程,甚至我看有些自媒体还要扩展到最近银行业倒闭的事情来聊澳洲房产,绕了一大圈。市场信息太多太杂。这次影片我们就来分析一下这2周澳洲房产市场走势,最后我还会分享一个非常典型的1v1咨询案例,对于刚刚入市买房的朋友有非常大的借鉴作用。如果您喜欢本期影片,欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就不会错过澳房策每周发布的精彩影片了。


正文


澳房策的老粉丝都知道,我们分析市场一直是使用CoreLogic数据的,因为这个数据库是澳洲最老牌也是最准确的,唯一的缺点就是稍微有点滞后。所以本期的分析是基于其他数据供应商和我自己在市场前线的亲身感受。在4月8日周六的月度市场走势直播之中会做出一些调整。大家可以在澳房策官网注册基础会员,收到澳房策精彩直播的通知。


先给大家看个图。这是澳洲5个城市的4周房价均线图。悉尼在过去4周内平均房价上涨0.8%,墨尔本上涨0.2%,布里斯班已经从降价周期来到了0点附近,而趋势上看,再过几周就会开始房价上涨了。


肯定有人会说,我家附近房子怎么没涨价呢?我周末去看的房子怎么没有人出价参与拍卖呢?我朋友都不建议我现在买房。现在不是房产下跌期吗?利率这么高还会跌。这就是非常典型的用个人的单独或者小范围的经验,来强行覆盖整个澳洲。你想想那能对吗?不管怎么说,数据上看,澳洲平均房价正在经历触底反弹模式。只是这里面有很多要点大家要学会区分。


我还是用悉尼的市场举例子,因为悉尼的市场在每一波房产市场牛市都是第一个涨,并且涨价最快,当然在熊市也是第一个下跌,跌得也是最快。非常有代表性。悉尼的高端房产市场已经非常火热了。澳房策是有买家中介服务的,所以几乎每周末都要去实地看房,参加拍卖。悉尼上北300万以上的房产几乎刚刚上市2周就能卖出,去年年底上市到2月份都不好卖的房子也在最近几周被清掉。除了这种高级打工者,能买得起的房子变得火热之外,大老板喜欢的房产也开始爆发,比如这间Valcluse占地1000多平方的度假式豪宅。上周卖了2200万澳币。而其他东海岸城市的情况也差不多,只是有些时间滞后,反应还没有这么明显而已。


富人的买房思维


我在以往好几次节目里面讲过,看一个城市的房产市场什么时候触底反弹,最明显最容易观察的信号,就是这个城市的豪宅市场。如果豪宅市场开始火爆,一般说明市场即将迎来牛市。通过对以往几波澳洲房产市场熊市转牛市的观察,我们都发现了这样的规律。但是底层逻辑可能是普通人没有想过的。而这个最基本的原因,就是富人的财商明显高于普通人。有钱人如果财商不高,一般也不会变成有钱人的吧。


能买得起高端房产的人,都不是通过打工赚来的钱,除了吃父母靠干爹的人,自己奋斗攒钱买房的人都是有点本事的。要不就是生意经营得好,要不就是投资这件事情掌握到了要领。这些人可以看到房产市场以往的规律,知道市场有升有降,光是这一点就直接甩掉那些一直看淡市场的末世论者好几条街了。利率虽然高,但是租金也高,如果动笔算一算的话,很可能租金回报率跟利率低时期差别不大,所以利率高低,并不是这些人买房的标准。澳洲住宅房产通过现金流赚钱的可能行不大,赚也没法赚很多,而是几乎完全依赖房子本身涨价。而对于这些财商高,看得透,手里面还有现金储备的人,什么时候才是入市的最好时间点呢?就是大多数人都在看淡市场,犹豫不决,或者干脆蒙上双眼不闻不问的时候。因为拿到的价格低,涨价的空间相对就会高,赚钱就会多。反观那些财商不高,还不去学习,要靠其他人意见做决定,极度缺乏安全感的人来说,几乎每次都要看到大家都在买,才会去买,所以一般都会买在高点。虽然长期来看还是可以赚钱的,但是根本赶不上富人赚钱的速度。当然这也是没有办法的事情,世界上本来就贫富有别。即使把一个富人和一个穷人身上的钱都拿走,关系都拿走,富人还是可以成为富人。其实区别就只有思维了。如果你对财富思维和财商感兴趣,欢迎关注我另外一个频道“艾财说”,现在已经有15万订阅了,看来想要改变财富思维的人还是非常多的。


疫情到目前表现最好的区


疫情以来,我们经历了房产市场暴涨,然后暴跌,再到现在出现触底反弹的苗头,这一升一降,到底哪些城市的哪些区综合表现比较好,跌也没跌多少呢?澳洲金融观察做了一个总结。


这次有好几个上榜的区域我没有想到的。首先排在前面的区域全都在阿德莱德和布里斯班,其次是达尔文的Rapid Creek,我上次去调研还专门去了这个区域,临海的高端住宅区,生活非常舒服,疫情到现在一共上涨了7%。顺便说一下,澳房策已经完成了对澳洲8大城市的全面地产市场调研,目前的咨询范围可以覆盖全澳。


接下来就是让我比较惊讶的,悉尼的两个开发区,Austral和Leppington,从疫情到现在只分别下跌了-1%和-4%,要知道其他老住宅区在这波下跌之中有超过25%的。所以这2个区域表现非常不错,价格坚挺。但不是说这两个区就一定比其他区好,还要看您在投资的时候自身条件,诉求,财富目标等等。


150万澳币的市场


之前悉尼出了一个政策,说150以下的房子,买家可以获得更多的政府补贴,还能不交印花税。这个对买家的吸引力太大了。在刚刚推出这个政策的时候,我就说过,离150万比较近的房产肯定涨价。市场这回又印证了我的推测。


其实很好理解,政府给优惠,买家原本用来交纳印花税的现金就可以用来支付首付,自然自己的预算就高了一大截。按照贷款8成计算,5万现金可以提高25万的预算。所以那些原本想要买120万到130万澳币的买家,一下子居然可以买150万的房产了。所以这种房产开始爆火。然后120-130区间的房产卖家看到情况,自然提高自己的售价。所以这种房产目前涨价趋势非常明显。所以还是那句话,在房产投资领域,你能赚多少钱,取决于你接受市场变化的速度。


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从投资角度买第一套房(1v1咨询)


不少人跟我说,Alex老师你总来分享你1v1咨询的案例,那不是把自己的知识产权白给别人了么。我也想过这个问题,但是跟让更多的人学会房产投资,多赚钱,别上当这件事情比起来,我还是想要无偿的分享,当然是在不影响我公司运营的情况下。


我们就来说说这个案例。前几天有一个墨尔本的小伙子找到我,预约了1v1咨询。目前是IT工作合同工即将到期,澳洲公民,又找了一份悉尼的高薪工作,想要搬来悉尼。遇到了租房的问题。现在悉尼租房太贵,找房太难,就想着是不是要买一套房子住,反正交租金也是交,交利息也是交,自己还能得套房子,如果明年被美国顶级学府录取出国深造,还能把房子租出去。当然这是他的想法,就来问我的意见。


其实设想是很好的,只是现实中有很多限制。1是自己的现金不多,只够买个1房公寓,2是自己父母帮得上,如果钱打过来,可以买个170万的房子,但是还没有说服父母。那我就分析了两种情况。第1种是用自己的钱去买个1房公寓,自己住,如果将来出国就用来出租。我们找了一下可以在Wolli Creek, Arncliffe 以及其他几个高层公寓扎堆的内西区找到,而租金可以租到最高每周710. 回报率是不错。但是问题是,房子先拿来自住,等到出国也要明年下半年的事情了,到时候还能不能租这么多钱,没人知道。其次是利息这么高,如果能把费用和支出打平就不错了,长期持有房子,很可能房子本身又不涨价。那长期持有的意义在哪里呢?这就已经直接否定了他的想法了。第二种方案是我开给他的脑洞,如果父母同意,钱汇过来,在西南或者西北买一套别墅,老区的二手别墅使劲找找,也能找到。现在的价格也不贵,入手一套,做短租,每个月能有5-6000租金。将来父母来了,自己结婚了,添丁了还能住一住。然后自己在离工作近的地方找个便宜的房子先租着,看明年出国的事情能不能定下来。这样租金有盈余,房子还年年涨价,同时满足了自己家庭,还有出国深造的需求。我们是ZOOM视频会议,当时我看他有点错愕,半天没反应过来。现在可能正跟家里商量呢吧。


他的情况很简单,最让我佩服的是年纪轻轻就懂得为知识付费。相对与自己闭眼买房然后再纠正自己的投资失误交的学费来说,这咨询简直就跟不要钱一样。当然还是会有不愿意花钱的人,人之常情。万中有一,如果您投资失误,欢迎找澳房策咨询,我们会尽量帮您挽回损失,走上投资赚钱快车道。


如果您喜欢本期影片,请您订阅频道,澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。


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