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澳洲9大城市优缺点全分析2023版|哪个城市更适合留学移民躺平|悉尼,墨尔本,布里斯班,珀斯,阿德莱德,黄金海岸,堪培拉,霍巴特,达尔文|让亲自调研过每个城市的老移民告诉你应该怎么选【澳房策243】


欢迎来到澳房策,我是Alex老师。疫情结束之后,国内想来澳洲的留学生,和移民询问数量暴涨,但是每个人在来到澳洲之前都肯定会经历迷茫期,到底去哪个城市比较好呢?哪个城市有最棒的教育资源,气候宜人,容易移民,工作机会更多,生活成本更低。还有人更关心哪个城市更适合创业,或者养老躺平。本期影片我们就来讲讲澳洲9大城市的特点,优点,和缺点,让您在选择来澳洲,留学移民的目的地时,不再迷茫。我对于澳洲各个城市的了解可能在全网都是排在前面的。我来到澳洲已经17年,因为职业关系,不但要研究澳洲整体经济,各个州各个城市的政策民生,更重要的是必须要了解各个城市的房价以及房产投资历史和前景。今天要讲的9个城市,全部都是我自己亲自实地调研过的,大家在我以往的影片里面也可以看到。当跟在各个城市住了很多年,了解当地民生人来说,可能有些最地道的东西没有感受过。希望在这9个城市居住的朋友能够留言,分享自己的留学移民生活经历和感受。我会从人口最少的城市开始讲起。影片最后还会帮大家分析如果能够从头再来一次的话,站在不同的角度,我会选择哪个城市学习工作和生活。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识,案例,政策和市场动向,助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部,这样就能接收到影片上新通知了。


9.达尔文 (Darwin)


9大城市里面人口最少的一个就是达尔文,截止2022年底,澳洲统计局数据,达尔文一共16万4千人,说的是都会区人口。是不是还没有国内一个县的人多呢。达尔文是北领地的首府,属于热带气候,经常会有雷暴和龙卷风侵袭,1974年的特雷西飓风差点毁掉整个城市。达尔文是是澳洲原住民最集中的城市,还有很大一部分是从东南亚,包括印尼,文莱,东帝汶等地过来的移民,整个城市大概有75个民族。华人数量非常少。


达尔文经济支柱是采矿业和旅游业,主要大学是查尔斯达尔文大学。截止2023年初,全职员工平均收入$83,200澳币,排名全澳第三,高于澳洲平均水平,甚至比悉尼还要高。但是大家不要误会,首先这个工资统计是针对全职员工,并没有计算兼职员工和其他做生意的人。其次达尔文平均工资高,得益于当地的采矿行业和旅游行业发达,珀斯的情况也类似。除了你人到达尔文之外,还要进入当地高收入行业才能赚到这个工资水平。

至于生活开销方面,不是很好计算,因为每个人的生活方式和习惯不同。而所有城市之间电话费,网络费用差别不大,水电煤气交通这些费用,又跟各个州领地当年赚没赚到钱给不给补贴相关,比较复杂。不过大体上讲,澳洲生活开销光是租房或者买房之后还贷款就,占去了人们开销的1多半。所以从澳洲的房价上来看就能够大概猜到生活成本。我们以澳洲生活成本开销最贵的城市悉尼作为锚点相比较,达尔文比悉尼便宜29%,是开销最低的城市之一。



达尔文的优点是阳光充足,住宅价格低廉,物价相对便宜,而收入比较高。缺点是教育资源有限,工作机会实在是太少了,华人看不见几个,满街都是土著人。当然土著人不是问题,而流浪汉,醉酒的人才是问题。而在达尔文,恰好流浪汉和醉酒的人大都是土著人而已。


在房产投资角度上看,达尔文的房产市场体量在澳洲最小,房价中位价只有49万澳币,注意这个中位价是所有区域的房产,所有类型的房产大平均,可不是说你买任何房子49万澳币就能拿下,好的房子也很贵的,中位价只是给您一个参考。房屋租售比或者叫做租金回报率,就是一年总租金除以房价达到了6.4%, 全澳洲最高,但是房产升值方面就可以直接忽略了,涨了跟没涨也差不多,这是大平均。当然也不排除个别区个别房产涨价速度比较快的。


8.霍巴特 (Hobart)


霍巴特是塔斯马尼亚州的首府,是仅次于悉尼的澳洲第二古老的城市,人口26万,其实也就相当于国内一个规模比较小的县城吧。霍巴特港口是澳洲和法国的南极科研母港。霍巴特属于温带海洋性气候,四季分明,但是平均气温全澳洲最低,秋天和冬天的时候可以看到惠灵顿山顶积雪。整个城市的生活节奏很慢,人们非常友善,彬彬有礼。平时出去买东西感觉比澳洲大陆稍贵。


霍巴特比较著名产业包括海洋养殖业,渔业,南极科研行业,旅游业等等。平均年收入大概7万澳币,全澳最低。而生活成本比悉尼低34%,同样是全澳最低。


霍巴特的优点是背山面水,风水绝佳,环境优美,人们不浮躁,各过各的生活,互相尊重,想要出行的话太容易了,登山,潜水,抓鲍鱼,自驾游,样样都有。缺点就是工作机会实在是太少,几乎没有任何创业环境,工资收入低,教育水平在澳洲也排不上号。环境倒是比较适合孤僻个性的人养老用。另外塔斯马尼亚就是一个小岛,跟澳洲的联系还是不太紧密。去其他城市只能坐飞机或者去墨尔本可以坐轮渡,不太方便。


霍巴特的房屋均价65万,在澳洲仍然属于中下水平。房子的毛租金回报率4.3%在澳洲属于中等水平。而说到霍巴特的房子涨价就真的一言难尽,主要是体量太小没有什么规律可抓,在疫情前的5年中,霍巴特房价涨幅冠绝全澳,其他时间涨幅就一般了。要说唯一的规律可能就是霍巴特房价涨幅速度跟墨尔本成反比,就是墨尔本火的时候,霍巴特不火。谁让这两个城市离得最近呢。


7.堪培拉 (Canberra)


堪培拉是澳洲首都,也是首领地的首府城市。堪培拉是一个完全内陆的城市,地处悉尼和墨尔本之间,人口43万。一大半在这里生活的人是澳洲政府公务员,其他一小部分包括学生,服务业人员。城市建造开始与1913年,1927年取代墨尔本成为澳洲首都。堪培拉夏季炎热干燥,冬季凉爽有时还有大雾和霜冻。教育方面包括著名的堪培拉大学和澳洲8大之一的国立大学。这么少的人口这么好的大学,可见教育资源得天独厚,学术氛围一流。


在堪培拉,澳洲联邦政府是最大的单一雇主,也就是说这里的产业其实就是政府公职。当然平均收入也是全澳洲最高的,达到年收入93000澳币。其实就是被政府公职人员的工资,把平均值拉高了。

生活成本方面比悉尼低12%,是澳洲第三贵的城市。


堪培拉的优点是离悉尼和墨尔本都只有3-4小时车程,两边都够得到,在堪培拉赚到钱没有地方花,因为实在是没有什么地方可以去消费,路面非常宽阔干净,几乎每个人的教育程度都不低,大学的学术氛围特别强,很适合做学问。缺点是实在太无聊,真的除了上学上班无事可做,学生想要打打工都不好找地方。同时堪培拉的人因为受到各种法律条文的过度保护,又相当于在京城天子脚下,已经变成了整个澳洲最挑剔的消费者群体,因为被惯坏了。来这里找工作的人最好是已经获得了政府部门录用再来,自己做生意的话,除了做政府的合同工,其他产业很难做起来。来留学的话比较适合家里不差钱,从来不打工,还天天研究学问不问世事的人。


堪培拉的房产中位价83万澳币,除了悉尼,堪培拉房价最贵。租金回报率4%,属于全澳的平均水平。投资方面看,堪培拉房子涨价也是一阵一阵的,疫情期间涨价的比例甚至超过了悉尼,而疫情之前就没什么动静。所以规律不太好抓。非要找规律的话,我能找到的,是堪培拉房市和布里斯班同在一个周期,可以投资但是要看长线。


6.黄金海岸 (Gold Coast)


黄金海岸的知名度相对以上几个城市会高一些,因为华人非常喜欢。黄金海岸是昆州沿海的一座城市,向北1小时车程就是布里斯班,属于布里斯班的卫星城。黄金海岸是澳洲的第六大城市,常住人口62万,是澳洲最著名的国际观光都市。气候宜人,阳光充足,有很长的海岸线和沙滩。文化创意产业,渔业,信息工业,水上运动和生物科技方面比较突出。这里有格里菲斯大学和邦德大学,而附近的娱乐设施也非常丰富,比如著名的海洋世界,华纳兄弟电影世界,梦幻世界游乐园,水上乐园,和各种国家公园。


平均收入大概在86000澳币,高于澳洲平均水平。而消费方面同样较高。黄金海岸的优点就是自然环境,包括阳光,沙滩,公园,游乐园。人们的生活态度偏向度假心态,在这里吃喝玩乐一应俱全,适合有些积蓄的人养老。工作机会偏向旅游业和服务业。离开布里斯班不算远,所以也可以去布里斯班找工作两地通勤。缺点就是这里并不适合创业和打拼,另外产业过于单一,过于依赖旅游业,疫情期间黄金海岸的产业收入减少了8成,几乎所有行业都一夜之间停下来。疫情过后正在逐渐恢复中。


黄金海岸的别墅均价100万,公寓均价65万。而租金回报率大概在4.4%,高于澳洲平均水平。房产投资方面,价格波动比较明显,房价上涨下跌和幅度与当地旅游业热度直接相关。某几个区域5年房价上涨75%,另一些老人住的水边人工湖上的房产反倒不怎么涨价。所以从投资上讲,黄金海岸是一个,隔一条街房价能差出好多的地方,需要谨慎对待。


5.阿德莱德 (Adelaide)


阿德莱德是南澳的首府城市,国际著名的葡萄酒产地,人口150万。南澳有84%的人口居住在阿德莱德市区。八大名校之一的阿德莱德大学就坐落在这里。阿德属于地中海型气候,冬季温暖多雨,夏天干燥炎热。阿德的经济以制造,军工,科研和葡萄酒生产销售为主。阿德有不少著名的旅游景点,包括中央市场,维多利亚广场,北大街,袋鼠岛,芭萝莎谷等等。


阿德的工作机会相对与以上几大城市稍多,但是也有非常大的限制,因为产业比较单一。年平均收入在72000澳币,排名澳洲倒数第二。


而在生活费用方面,阿德莱德比悉尼便宜33%,同样也是澳洲第二低。


阿德莱德的优点是教育资源相对较好,人口比较多但是不稠密,气候宜人,比较安静,路上不怎么堵车,还有葡萄酒,背山面水。缺点是人口增长速度比较低,产业过于单一,工作机会有限,中国人比例不高,购物中心比较少,晚上没什么娱乐活动。


阿德莱德的房产中位价66万澳币,在澳洲属于中等偏下水平,不算贵。租金回报率4.1%,也在中等偏下位置。至于房价,一言难尽。在疫情期间阿德莱德房价上涨速度并不亚于悉尼墨尔本布里斯班,也是疯长。很多人开始把眼光聚焦在阿德,因为进入市场的门槛很低。但是绝大多数人已经忘记了,疫情之前的12年,阿德莱德房价0增长,甚至某些地方小幅下跌。归根到底还是人口增速低的问题。当然我不是说在阿德莱德买房就不能赚钱,只是长期看,阿德的房价涨幅很可能还是低于其他主要城市,大家需要谨慎投资。


4.珀斯 (Perth)


珀斯是西澳的首府城市,人口268万,增长率高于澳洲平均水平,在疫情期间和疫情后都保持高增长。珀斯属于地中海气候,拥有广阔的居住空间较高生活水平,每年的世界最佳居住城市评选中都是名列前茅。八大名校之一西澳大学就坐落在这里。矿石开采与出口行业产值占据整个西澳的一半以上,如果算上周边相关行业,占比更高。就因为矿石出口,西澳政府每年都有财政盈余,绝对不差钱,所以相对来讲社会福利,生活补贴也比其他州领地要好。这里的矿工不用高学历,只要去上14天的TAFE课程就可以下矿干活,工资每年18万澳币,上半年休半年,妥妥的高收入群体,比辛苦学个学士,硕士,博士,赚得还多。因为采矿行业工资拉动,整个珀斯的平均工资排名全澳洲第二,仅次于首领地,达到了年新86000澳币。

相对与珀斯的高收入,生活成本却不算高,要比悉尼低22%,在全澳洲排在中间。


珀斯的优点就是气候和环境,阳光充足,生活压力比较小,有山,有河,有湖,有海,有沙滩。工作机会相对比较多,不至于找不到工作。跟国内没有时差。缺点是太孤独。珀斯被誉为南半球最孤独的城市,离他最近的城市阿德莱德也有2700公里。


珀斯的房屋中位价不到60万,在澳洲都算是便宜的,而租金回报率在全澳都排在前面。从房产投资角度来讲,只有一个规律,就是只要珀斯矿业繁荣,房价就会坐着火箭往上涨。但是矿业繁荣是很难预测的,只有发现珀斯涨价时候反应速度快及时入市才能赚钱。在疫情期间珀斯人口增长非常快,因为其他州的人都想去珀斯找工作,所以房价上涨,在最近的下跌期,其他城市下跌,但是珀斯房价一路坚挺,而现在又来到了房产市场上涨期,可以说珀斯的房价在我写这期影片的稿子时,是最近3年的高点,不过只要矿业发展得好,人口增长快,在珀斯投资房产潜力还是很大的,最大的优势就是入市门槛够低,租金回报也够好。


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3.布里斯班 (Brisbane)


布里斯班是昆士兰州首府城市,人口275万,与珀斯差别不大。北边是阳光海岸,南边是黄金海岸。建立在布里斯班河冲击形成的平原之上。布里斯班有大型国际机场,国际海港,举办过1982英联邦运动会,88年世博会,各种世界政坛会议,另外即将在2032年举办夏季奥运会。八大之一的昆士兰大学就离市区不远。布里斯班所在的昆州经济相对于前几个城市和州领地,发展更加均衡,但是采煤行业仍然占据相当大的比例。2022-2023财年度,就因为煤炭行业发展,昆州政府财政盈余123亿澳币,然后开启了撒钱模式,补贴民生教育。现在上幼儿园基本不收钱了。其他行业众多,主要的包括医护,零售,制造,专业科技IT,教育培训等等。布里斯班城市建设和拓展速度非常快,人口增加速度在疫情期间全澳洲第一,因为其他几个州领地的澳洲人都想搬去布里斯班生活。


布里斯班人均收入78,000澳币,低于澳洲平均值,生活费用比悉尼稍低。


布里斯班的优点是城市建设发展非常快,人口增加快,经济表现今年是全澳洲最好,人们的福利水平也排在澳洲所有州领地的前列。布里斯班城市规模算上还没有全部开发的区域,预计可以容纳超过900万人。这里的IT科技行业和创业氛围浓厚,适合年轻人打拼,教育水平也排在前面。如果喜欢旅行喜欢阳光的人,非常适合选择布里斯班生活。


而缺点就是工作机会还是比悉尼和墨尔本少一些,经济产业发展并不完全均衡,布里斯班的道路和城建都是以开车为基础,火车的使用率并不高,在未来人口稠密的时候,可能有些发展瓶颈。


布里斯班房产中位价72万澳币,属于澳洲中位偏上。租金回报率4.3%,高于澳洲平均水平,比悉尼和墨尔本要好太多。今年来因为布里斯班产业升级和人口增加造成的结构改变,房产市场的表现规律已经越来越向悉尼看齐了。在疫情期间布里斯班房价增幅不亚于悉尼,目前也在飞速上涨之中。在奥运会基建,基础设施投入和财政盈余的加持之下,房产市场在未来10-20年的表现将会非常亮眼。


2.墨尔本 (Melbourne)


墨尔本的是维多利亚州首府,人口是布里斯班的2倍,达到560万,是仅次于悉尼的澳洲第二大城市。墨尔本曾经举办过1956年夏季奥运会,是南半球第一个举办奥运会的城市,被誉为澳洲的文化之都。文艺,音乐,电影,电视,艺术,时尚,创意,等等行业在墨尔本蓬勃发展。2011年到2017年连续被评为世界最宜居城市前三名。这里的早中晚气温变化大很大,一天之中的阴晴变化很常见,有一天四季的说法。八大之中有两所坐落在墨尔本,包括墨尔本大学和莫那什大学。学习氛围比较好,学生想要打工也很容易找到工作。


墨尔本是澳洲甚至亚太地区的经济和商业中心城市之一,很多澳洲大型公司的总部就在墨尔本CBD。墨尔本的生物科技,生命科学技术排在世界前列,其他包括电子,高科技,能源行业等等发展都非常均衡。


墨尔本人均收刚好在澳洲平均值附近,达到每年79000澳币。生活支出比悉尼低18%。


墨尔本的优点是产业发展均衡,学术氛围比较好,无论是学习,找工作,都应付得来。在大都会城市里面横向比较,房价相对较低。文化艺术环境,创意和创业环境非常好。国际机场让墨尔本到世界各地都四通八达。


缺点是很多人不喜欢墨尔本的气候,温差大,阴晴不定,冬天很冷,这几年小型地震,山火,洪水频发。在早晚高峰的时候无论公交,火车,轻轨还是自己开车都挤得不行。疫情期间墨尔本封城时间全球第一,州政府借债发钱给民众和企业,现在已经进入了长达10多年的还债期,期间税收上调,对于投资和一些企业个人不是很友好。


墨尔本房产中位价76万澳币,比布里斯班稍高。但是不要误会,76万说的是全部房产的综合中位价,有便宜的别墅56-60万,也有贵的别墅1000-2000万的。便宜和贵的两级是被平均进去的。不过80-90万左右还可以勉强买到能住的,不是很偏远的别墅。出租回报率3.5%,澳洲第二差,就是说租金相对于房价来说太低了。


但是2023年初开始大量移民和留学生回到澳洲,让市中心和学校附近的公寓楼租金暴涨,所以我们说的租金回报率仍然是指大平均,只能做参考。墨尔本市中心的公寓房连年不涨价,当然随着移民和留学人数上升,租金上升,这类房产的价格上涨长期看还是有可能的。近几年墨尔本整体房产市场表现相对于悉尼,布里斯班,珀斯都逊色一些。2023年初,墨尔本平均房价已经跌回疫情前水平,目前增幅速度在大城市之中稍低。但是这都是目前现象,未来的房价发展还是要看基本面的人口,经济和金融因素。墨尔本基础雄厚,相信长期表现不会落后。


1.悉尼 (Sydney)


悉尼是新南威尔士州的首府,澳洲第一大城市,人口630万。每年气温变化很有规律,夏天和冬天只有个别几天特别热或者特别冷。悉尼举办过2000年奥运会等等世界重要赛事和经济政治峰会,是澳洲最大的金融中心。各个产业发展非常均衡,是澳洲留学移民的首选地之一。八大院校中的悉尼大学和新南威尔士大学就在这里了。悉尼的城市规模在澳洲也是最大的,公共交通网络发达,各个国家和文化背景的人在悉尼生活,相对于墨尔本的罢工文化来说,悉尼显得平和许多。悉尼的学术氛围谈不上浓厚,大家更重视的是如何赚钱,所以相对于其他城市来说,悉尼人的行为决策更偏向于资金使用效率。


悉尼的人均收入跟墨尔本相仿,属于澳洲平均水平,年收入78000澳币。生活成本不用说,全澳最贵,水电煤气网络手机保险,吃穿住用费用基本都是全澳洲最高。


悉尼的优点是产业发展最均衡,工作机会最多,学校选择也非常多,从八大院校到混日子的野鸡学校全都有。悉尼的华人数量也是全澳最多。在一些著名的华人区,华人比例甚至超过了50%,满街的中文,中餐,不会说英文也完全没问题。悉尼的夜生活花样也不少,适合爱玩儿的年轻人。缺点就是生活成本实在太高。悉尼本来就物价贵,加上最近的通胀,物价更是翻着翻往上涨。悉尼房租全澳最高,房价全澳最高,贷款还款压力也是最大,但是收入却不高,所以生活压力非常大,很多悉尼人都卖了房子搬去布里斯班躺平了。另外悉尼人比较浮躁,相对于其他城市的人,没有什么耐心,交通堵塞情况频发。


悉尼的房产中位价107万,全澳最高,租金回报率3.1%,全澳最低。所以想着在悉尼买房靠租金生活的人,建议你再想想。不过悉尼的房价涨的真是快,2023年上半年最高单月涨幅1.8%. 相当于你有一套100万的房子,一个月上涨18000澳币。这比工资赚得快多了。当然在房产市场下跌期,悉尼的房价下跌也是全澳最快。不过放在长期看,悉尼房产的涨价速度还是澳洲最快的。


现在来填个影片开头的坑,按照不同的诉求,什么城市适合什么样的人呢?家里有点钱,不用打工,纯做学术研究的人最适合去堪培拉。 想要创业打拼从头做起,如果在文创领域最好去墨尔本,在IT和新技术领域最好去布里斯班。家里有钱,想要混日子,拿个学位,毕业了用钱买个生意随便干干的人,比较适合去悉尼。当然没什么钱,有能力,有意志力,想要打拼的人最适合的也是悉尼。如果要养老的话最适合的是黄金海岸,因为哪里有阳光,有海滩,有各种娱乐设施。想要躺平退休,有两个选择,喜欢阳光的人适合去布里斯班,因为房价低,城市未来发展很好,生活压力小。如果性格比较孤僻的,喜欢偏冷气候的人,最适合去霍巴特躺平,不但适合躺平,还适合修仙。


以上就是我对9个城市的观察和实地调研的感受。当然肯定有些不对的和不够深入的地方,清各位住在当地的朋友,在影片下面留言聊聊你的看法和感受。如果您看到这里了,请帮我点赞订阅,转发给您好朋友。澳房策助您房产投资决胜澳洲,我是Alex老师,我们下期影片见。拜拜。


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