欢迎来到澳房策，我是Alex老师。
现在的澳洲生活成本高，利率高，租金高，房价高，结合在一起，给在澳洲刚开始买房的人，设置了10多年以来最大的障碍。即使凑齐首付拿到贷款，掏干净兜里面最后一分钱，跟人血拼，终于买到了第一套房子，也可能会因为犯了最基础的错误而后悔莫及。其中每一项都可能让你多花钱，少赚钱，承担风险，甚至彻底套牢没法翻身。本期影片，我来分享一下在澳洲，买房新手如何避免最容易犯的18个错误，从最基础最简单的开始，一直到最容易忽略最危险的，所以你一定要看到最后。
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18.依赖预批 (Rely on your pre-approval)
我们先从简单的开始，先说说贷款预批。买二手房之前大家都会先去查查自己的贷款能力，然后根据贷款能力设定预算，再去找房。预批本身没有问题，问题出在拿到预批之后。有些银行的预批，完全是电脑处理，没有跟你要具体材料，就给出了预批信，结果你找到房子，银行反过头来跟你要具体材料，告诉你根据你的具体材料，你没法贷款贷到预批那么多。所以在做预批的时候，不要因为怕麻烦就找流程最简单的银行做。前期提供的材料越多，预批上的数字就越准确，后期越不容易出现问题。但是话说回来，即使预批做到位，如果在你没签贷款合同之前，银行都是可以反悔的，我们就经历过在房产交割Settlement前一天银行通知没法贷款的案例，弄得一团糟。还好通过澳房策行业关系，解决了问题。
17.没有对冲账户 (No offset account)
在申请贷款产品的时候，一定要确保贷款套餐里面包含100%对冲账户。如果你手里面有闲钱，可以在偿还最低月供的情况下，把钱存在对冲账户里面抵扣贷款利息。不过问题是开通使用对冲账户本身可能是有费用的。即使是免费，银行在打包贷款产品的时候，也有可能在利率或者其他费用上找回来一点。整个贷款期限内可能会收取上万的费用。这个时候大家可以考虑贷使用款账户的redraw功能。Redraw Facility 并不是一个单独账户，而是贷款账户的一个功能，所以本身并不收费。如果你超过月供还款的话，超过的部分可以随时支取。所以Redraw可以替代Offset的大部分功能并且几乎不产生任何费用。只是在使用redraw支取的时候有一些限制，比如限时限额等等。所以大家要做个取舍。
16.超过能力贷款 (Over your limit)
这房子这么漂亮，即使贵了点也要买啊。这就是不少第一次买房人的典型心态。感性超过理性。签合同的时候很兴奋，但是到了交钱的时候犯了难，拉长还款年限月供少点，甚至选择只还利息不还本金。这跟自住房的理念完全相反。自住房利息没有税收减免，同时大多数人的想法是无债一身轻得到安全感，所以更多的人会选择拼命把自住房贷款先还完。我们完整总结了快速还完贷款的方法，大家可以看看【澳房策248】温习一下。所以千万不要超过自己的能力贷款，如果买不到那套喜欢的房子就再看看别的。但是这些理念只适用于购买自住房。如果放在房产投资领域，整个贷款和还款的思路需要彻底颠覆。在投资方面，我们追求的是，通过房产投资，达到资金使用效率最大化。反而多贷款，少还贷款，只还利息，用现金流持有更多房产，扩大资产规模，甚至是不买自住房而选择rentvesting，都是更好的选择。完整信息和实例详解我们已经放在全新版本的《澳房策大师课》里面，欢迎大家学习。
15.贷款直接找银行 (Went straight to the bank)
要贷款找银行，这是不少在澳洲买房人的第一反应。直接走进银行去找银行贷款经理问贷款的人大有人在。但是银行贷款经理只能推荐自己银行的贷款产品，同时你必须提供100%真实材料，几乎没有任何装饰的空间，导致放贷量偏低，利率可能偏高，拿不到市面上最适合你的贷款产品。这些都是直接去银行做贷款的问题。同时银行贷款经理在位时间可能只有2-3年，之后人家高升，调岗，甚至辞职，你就要换个人交流，这种时间成本不是每一个人都愿意花的。但是找个靠谱的贷款中介，注意是靠谱的，能够完美解决以上所有问题。贷款可以到澳房策官网咨询。
14.只看贷款利率 (Decision based solely on interest rate)
你在挑选贷款产品的时候是怎么挑的？我想很大概率是挑贷款利率低的那个吧。这个很正常，因为贷款利率低就就能省钱，简单直观。但这只是表面现象，如果深挖的话，完全不是这么回事。大银行的利率稍高，小银行稍低，但是人家大银行网点遍布澳洲，有事情走到银行营业部就能解决，小银行可能只有网上银行不够方便。利率稍高的贷款，如果贷款量更大，可能会更划算。如果你买一套100万的房产，A银行利率6%，可以给你贷款7成也就是70万，你就需要拿出30万现金做首付，30年还款期一共还掉81万利息。B银行利率更高比如6.3%，但是可以给你贷款9成，首付只要10万就好了, 30年还款期一共还掉111万利息，看上去亏了30万，但是你省下了20万首付现金，如果投资股市按照年化收益10%计算，30年后你的20万赚回了330万。如果20万作为下一套房子的首付，再借80%就是加4倍杠杆，按照澳洲房产年化7%计算，30年后你的盈利比股市还要多。这所有的区别都是选择贷款量更大但是利率稍高产品带来的。
13.现金准备太少 (Thought you prepared enough cash)
买房的时候我们都会准备房价2成的现金，但是只准备2成现金是远远不够也不安全的。最重要的原因就是估价结果的不确定性。签合同之后需要去银行申请正式贷款。在这个时间点，银行要对房产进行估价。比如你买的房子价格100万，估价回来只值95万，银行按照95万的80%贷款给你，贷到76万。可是在签合同之前，你只准备了20万现金，因为你是按照100万房子能贷款出来80万准备的。这种情况下，这少的4万块贷款，就需要你用现金来补。这种房价低估的情况，不但在买二手房的时候可能会发生，买公寓楼花，联排别墅楼花，土地别墅的时候也会发生。所以只准备刚刚好的现金并不安全，建议买房时需要准备至少3成现金。
12.忽略政府补贴 (Ignore government grants)
在第一线，我们曾经接触过不少房子买完了才意识到，好像自己可以拿到政府补贴，然后找到我们澳房策问是不是还能拿到补贴。这些案例之中只有不到一半，我们的法务团队可以帮助解决。所以最好的方法就是在买房之前先仔细查询自己是不是符合联邦政府或者州领地政府的补跌或者税收减免政策。我们计算了一下澳洲相关的政策不下10多项，虽然非常繁杂，但是绝对值得花时间好好研究一下，因为有些政策可以让你免交印花税，另一些可以让你用最低2%的首付就能买到房子。当然每一项补贴的合规要求都不同，补贴力度越大合规越严格。只是这些条款中很多都限制了房产价格上限，在目前的大城市，在上限之内根本买不到像样的房子。所以补贴能用就用，千万不要因为想要拿补贴就去买一个不适合自己的房子。
11.接受中介报价 (Did not negotiate)
遇到自己喜欢的房子，下一步当然就是出价了，但是很多中介会用各种话术尝试提高你的出价。比如“这房子非常枪手，有不少人已经看过，出了合同，我们已经收到了一个更好的出价，你需要提高出价要不然就会失去机会”。如果你拒绝提高出价的话，中介可能还说，“我今晚会拿着各个出价去跟房东谈，房东很可能直接选择出价最高的那个，直接就卖了，不会再事先通知你，你是想再出个更高的价格呢还是要冒失去房子的风险呢？” 如果你问中介，“你怎么证明那个人出了某个价格呢？” 中介说，“这个不好意思我不能说，但是我确实手里有更高的出价”。所以你知道的情况全凭中介说，如果是假的，只要你坚持不提价就可能赢，但是如果是真的呢？买房不要太钻牛角尖，谈判的最佳策略是随时准备放弃离场，这样才能赢得谈判。我们总结了9个澳洲买房杀价的方法，放在了全新版的《澳房策小白课》里面，欢迎大家学习。
10.尝试拍卖前出价 (Offer before auction)
如果一个房子上市拍卖。在拍卖前都有几周的看房期。可能中介就会邀请你出价试试看。这个时候你会不会出价呢？如果是我的话，除非房东说肯定在拍卖前出售，或者在某个价位肯定提前卖，要不然我是不会去应邀尝试出价的。因为很可能中介和房东还在试探市场，并不是真正的想要在拍卖前出手。如果很多人尝试拍卖前出价，只能提高卖家的信心，把拍卖底价定得更高，对买家不利。所以在跟中介接触的时候，不要轻易尝试拍卖前出价。
9.没做功课 (No due diligence)
除了的位置，交通，医院，火车站，学区之外，还要详尽调查房子本身。如果买的是公寓的话，一定要做个物业报告Strata Report，看看物业是不是健康，维修基金(sinking fund)里面有多少钱，最关键的是看看防火涂层有没有问题，跟建商开发商是不是在打官司，楼体结构有没有问题。如果是别墅的话，需要做building inspection看看房屋结构，还有害虫检查。这些报告如果你没有事先做的话，轻的需要花点钱修修补补，重的房子结构有损失拿到添加维修账单，想卖都卖不掉。
8.低估买房和持有费用 (Underestimate the cost)
如果你觉得买房只要花个律师费和印花税，那可就太天真了。如果仔细算一算的话，你可能会直接打消买房的念头，买房前除了律师费，印花税，还可能要花印花税附加，第三方估价费，结构检查和白蚁检查费，贷款保险，开户，年费等等，新家搬进去前要清洁，可能还要装修，买家具，然后支付市政费，水电煤气物业网费，地税地税附加，空置税...这些费用加起来可是一笔不小的开支，具体费用项目，适用条件和收费标准，大家可以看看【澳房策234】5大购买成本和12大持有成本，里面有详细说明。
7.自己看合同做过户 (Try to be a conveyancer)
如果你因为学过法律或者觉得自己的能力足够，可以看懂合同甚至可以完成过户手续的话，我劝你再想想。过户律师需要考取专门的职业资格认证，还需要购买相关保险才能开张。即使你能看懂合同而且非常准确地理解合同含义，跟开发商或者卖家律师打交道这一关可能也过不去，更不用说现在过户师统一使用的网上房产过户交割系统PEXA了。每个州领地都有自己相应的过户法律，不但条文不同，同一件事情还会用不同的词描述，增加了过户的复杂性。个人建议你第一次看合同，应该是在自己过户师跟你讲解合同的时候。其他时间看合同，真的没什么用。
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6.不买保险 (Save on insurance)
买了房子搬进新家之后，是时候考虑购买保险了。如果你跟银行贷款的话，在交房之前，一般银行都会要求购买结构保险Building Insurance。这种保险保障的是房子结构，比如墙壁，车道，屋顶。一旦因为任何原因结构损毁，比如大风把树吹倒了砸坏了房子，保险公司都会照价赔偿。另外也可以考虑购买财物保险content insurance, 如果物品失窃可以得到一些金钱上的补偿。投资房还需要购买租金违约保险rent default insurance, 如果租客欠租或者毁坏房屋，房东可以得到赔偿。大家可以看看【澳房策Podcast017】，我们的保险经纪师对物业相关保险有详细解说。
5.自己买房自己扛 (Not asking for help)
对于非常独立人，买房子的时候可能不会问家里要钱，自己赞首付，自己买房，自己还贷款。我很佩服这些人的意志力，决断力和坚韧不拔的精神，但是想办法变通一下，没准你就可以少奋斗10年。如果你家里人能够支持一部分首付或者是贷款还款的话，房子就可以早几年买到，不用等你辛苦工作攒首付。这样经过几年的积累会发现，对比自己努力晚几年购买，房子涨价部分已经超过你这些年的工资总和了。是不是一下子感觉生活都轻松了很多呢？买房子这件事不要自己扛，把能找到的帮助都找一遍，早一年买房就少奋斗一年。
4.既要又要 (Best of both worlds)
大家都听过多快好省这句话，但是你仔细想想，多就不可能快，好就没法省，我可以一分钟洗100个土豆，但是洗完的土豆一定是带着泥的。买房子也是一样。很多人在买第一套房子的时候，就想用一套房子实现人生所有目标，房子地点要好，学区要好，购物交通医疗都要方便，离上班地点近，自住要舒服，还需要房子涨价特别快，还要便宜。这怎么可能呢？价格，新旧，距离，是三个不可调和的要素。又便宜又新的房子肯定离得远，又便宜又近的房子肯定很破，又近又新的房子就不可能便宜。自住和投资也通常是两个不可调和的要素，按自住房找，一般投资回报就不会好，除非你去买个别豪宅，但是这就不在这期影片的讨论的范围内了。
3.不知道中介为谁工作 (Not knowing who the agents work for)
你会不会把中介当成朋友，当成导师，当成投资顾问呢？毕竟很多中介给自己名片上印的名头就是投资顾问。中介不但不是你的朋友导师顾问，还是你交易的对手。因为你占到便宜，中介就会收受到损失。你们之间的隔阂就是利益了。中介代表的是卖家利益，任务就是把房子用最短时间最高价钱卖出去，卖家支付中介佣金，我实在想不到任何理由中介会站在买家这边。当然这说的是卖家中介。如果你想找到站在你这边的中介，就要支付佣金雇佣买家中介帮你看房谈价或者规划投资了，比如说，试试澳房策的买家中介和投资规划服务。
2.寻找最佳入市时机 (Try timing the market)
你有没有这样想过，其实可以等等再买，过几个月过几年可能才是买房的最好时机？我相信很多人都会这样想。没人知道未来，虽然我在过去几年对澳洲房产市场走势的3次预测全部应验，但是也不敢说每次都能押对宝。猜不对才是正常的。我每天都在研究观察市场的情况下才能提高正确的几率，如果你是刚刚进入市场，第一次买房，或者从来没有研究过房产市场，你的猜测就属于瞎猜了。对于绝大多数人最适合的策略就是在自己准备好的情况下以市场价格买房，并且长期持有去获得大盘稳定增值，尤其是在购买自住房的时候，而不是剑走偏锋，猜市场走势，根据猜测做决策，因为大概率会错过你想要抓住的所谓的时机。
1.没有征求所有人意见 (Did not ask all the decision makers for their opinions)
现在来到了最重要的一点，如果这点你没有做到的话，会浪费你和你身边的人最宝贵的资源，时间。比如妈妈给儿子买房，找房看房花了几个月，价钱谈好了，律师找好了，就差儿子签名了，结果儿子说，你给我买房为什么不跟我商量，我不想贷款不想有压力。或者儿子出来自己找房子，等快签合同了，突然想起来还没有跟家里商量。如果你想很顺利的把买房进行下去，第一件事情就是征求所有参与决策人的意见，一起商量出来一个结果，然后按照这个结果去找房子，找到房子以后大家坐下来一起商量，因为这样是最有效率的买房逻辑，在房价上涨期能够为你赢得更多的时间，买房成本相应降低。
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