澳洲3月份房市走势再一次超出了很多人预估，悉尼墨尔本明显进入反弹和上涨周期，堪培拉房市也有所好转。布里斯班，阿德莱德，珀斯继续领涨澳洲。澳洲房市整体上看，已经走出了那一小段阴影，但是澳洲的经济基本面也变得更好了，推迟了降息预期，这一波房市反弹会不会因为买家信心缺失，在降息前再次经历小幅下挫呢？投资角度上讲，房产持有时间和赚钱概率究竟有什么关系？12年法则到底如何影响你的投资回报？澳洲过去10年房市上涨和下降周期都是由什么因素引起的？我们房产投资者又能学到哪些经验呢？
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24年3月澳洲房市
不说废话，我们先来看一下24年3月澳洲房市走势。澳洲全国房市大盘，3月份上涨0.6%，这是本轮大周期中，澳洲房价连续第13个月上涨。悉尼连续上涨14个月，3月份涨幅0.3%，比2月份增幅慢0.2%。墨尔本在连续下跌3个月之后，本月平盘价格不变，但是前3个月的趋势很明显是触底反弹模式。堪培拉3月上涨0.4%，是10个月平盘后第2个月上涨，出现了一些反弹的苗头。3月涨幅领跑澳洲房市的城市，分别是珀斯1.9%，阿德莱德1.4%，和布里斯班1.1%，这3个城市都处在房市上涨周期。达尔文房价下跌0.2%，霍巴特上涨0.2%。处于+-0.5%平盘期。对与第1次看澳房策节目的朋友们，我还是要补充一句，大盘衡量的是房产涨跌均值，并不代表所有个体房产。比如珀斯上涨1.9%，可不是说珀斯的所有房产在3月都上涨1.9%，有涨地更快的，也有下跌的房产。所以在实际操作之中，还是要具体到哪套房子，并且结合个人财务情况，来单独考量。
从90天走势图上看，悉尼和墨尔本反弹趋势已经非常明显，看到了V形拐点，基本上可以判定两城市的房市进入上涨通道，只不过上涨的速度和持续的时间还要看经济基本面和各种政策因素才能判断。而珀斯，阿德莱德，和布里斯班还稳稳地处于上涨周期之中。
所以3月份除了达尔文下跌之外，其他所有澳洲城市都有不同程度的上涨。珀斯这次又是单月澳洲房价涨幅最高的城市。其实很好理解。2023年第3季度珀斯海外净移民18,122，而过去的10年平均只有4,639, 足足高了4倍。同季度国内移民2,237，过去10年平均-96。也就是说珀斯从流失人口的状况完全反转，变成了吸引全国人口移民和海外移民。至于具体原因，可以看看【澳房策287】
澳洲经济基本面
澳洲经济表现有好有坏，但是对与房产投资来讲，并不是最理想的情况。首先23年第3季度澳洲人口同比增幅达到了2.5%，净移民增加了145,200。如果人口继续以这个速度增加的话，到了24年6月底，全年净移民增幅将会达到58万，超过去年，政府说好的减少一半移民数量，也就成了空谈。澳洲人口增速横向对比其他主要国家也是非常快的。日本增速-0.4%，中国0%，英国0.33%，美国0.5%。增速超过澳洲的只有新西兰2.7%和加拿大3.2%。
澳洲各个州领地之中，只有昆士兰和西澳，自然出生率，净海外移民和净国内移民三项全部为正。这就解释了为什么布里斯班和珀斯房价暴涨和租金暴涨。
而通胀方面，澳洲不容乐观，24年2月份Trimmed Mean CPI 同比上升到3.9%，比1月份高了0.1%。 Trimmed Mean CPI是澳洲央行决策利率走向的最重要依据。价格变化最明显的项目是烟草上涨10.7%，房租上涨7.6%，教育上涨5.1%，保险和金融服务上涨8.4%。不但通胀回升，而且失业率还出现了下降的趋势。2月澳洲失业率下滑到3.7%，比1月下降0.4%。通胀回升说明加息效果有点失效，失业率下滑说明经济不错，民生也OK。这一切都让降息预期向后推迟。房产投资者们盼望的降息之后房价大幅度上涨的希望也要相应推迟了。
美国经济形势继续向好
美国方面基本上是一片大好。首先美国2月份通胀数据, 核心PCE同比继续下降到2.8%，1月份是2.9%。核心PCE是美联储利率决策的直接依据。而实际利率进一步升高到2.55%。实际利率就是美联储利率与通胀的差额，实际利率越高说明对通胀形成的有效压制力量就越大。现在这股力量呈现上升的趋势。失业率从3.7%提升到3.9%，主动离职率继续下降，就业市场压力增大。这些都说明高利率的给经济降温的效果越来越明显。3月20日美联储议息会议决定保持利率不变，金融市场普遍预期7月份美联储会第一次降息。当然这个预测随时会改变，大家听听就好。
所以总体上来说，澳洲房产市场全面向好，澳洲经济下滑，美国通胀下降失业率升高，这些都给澳洲央行降息带来压力。只是最近的数据显示澳洲通胀有一些反弹的压力，可能降息时间点会推后，到底这波澳洲房产市场的反弹，是大型反弹还是小型反弹，会不会还没等到降息就先自己熄火了，我们只能拭目以待，走一步看一步。除此之外，澳洲房市有几个特别有趣的观察点，可能很多人都没有注意到，跟大家分享一下。
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地块小型化
澳洲新开发土地有一个趋势大家可能没注意到，地块儿小型化。时间越往后，分割出来的地块儿就越小，总价更高，单价也更高。据统计，过去10年澳洲的城市，除了堪培拉之外，其他所有城市新开发地块全都越来越小，只是缩小的程度不同。达尔文地块减小1.4%, 而珀斯地块减小20%。10年前地块平均大小还有600平方，现在只有450平方。在这个基础上，每平方米单价大幅度提高。悉尼最高，上涨130%，珀斯最低，上涨48%。 如果珀斯地块没有变小的话，珀斯的房价将会比现在高44%。所以说珀斯目前的涨价幅度，一部分被地块变小给压制住了。在未来人口越来越多，密度越来越高的年代，这个趋势还会持续下去。
过去10年房市反转契机
很多朋友可能都忽略了，其实澳洲房产市场每次趋势改变，都有一个契机，不是财政政策，货币政策，就是政治事件。我们来看看过去10年澳洲房市转折点都由什么标志性事件触发。
2014年底，APRA限制澳洲银行投资房贷款增长比例，每年最多10%，希望控制打击房产投资。这招确实通过控制信贷让房产市场低迷了一段时间，但是很快新政策的影响就被市场消化，市场恢复到正常的周期。2016年底正值澳洲房市暴涨期，APRA再次出手，限制澳洲银行最多只能做3成只还利息的贷款，目的仍然是控制信贷扩张降低系统性风险。这招非常奏效，几乎从第二个月，澳洲房市就进入了降温周期。而紧接着的2018到2019房市暴跌周期，是由于皇家调查委员会(Royal Commission)出手，调查银行批准的假贷款问题。澳洲买房贷款材料作假在当时几乎是社会公认的不成文准则，最严重的是用海外假收入骗澳洲银行贷款的事情。其实银行也知道，不过为了生意，也就睁一眼闭一眼了。当时因为被查，银行被罚款，贷款中介倒了一片，有的改当中介，有的去做自媒体了。这件事里面唯一没有受到牵连的就是买房的人，贷款也没有被收回，跟没事发生一样。2019年上半年开始，澳洲房市进入上涨期，从大选尘埃落定开始，又经历了降息和APRA放松信贷管制，所以人们信心增强，市场冲高。而接下来发生的事情大家都比较熟悉了，2020年初疫情爆发，房市交易停滞。正当大家都以为世界就这样了，房市没救了，澳洲央行宣布紧急降息，一降到底。同时政府各种印钱补贴，比如新建房补贴，推高市场，直到政府财政补贴全面失效，房市才开始下跌。期间APRA还补了一刀，增加贷款还款审核的难度，加快了房市下跌速度。等到了2022年上半年，澳洲打开国门，引进了留学生新移民，澳洲房市才止跌回暖。但同时澳洲通胀大幅度上涨，澳洲也开启了加息周期，让上涨的速度和幅度都不如疫情期间一样疯狂。终于在央行利率上涨到4.1%的时候，市场开始慢下来，直到最近几个月，因为降息的预期，房市上涨速度变慢的趋势才止住。
所以说过去10年，澳洲房产市场走向其实跟经济发展关系不大，完全是政策市。政策一松，房市就涨，政策一紧，房市就降。而从整张图上看，澳洲房市累计上涨的时间长，下跌时间短，几乎每次下跌期之后的上涨期，涨幅都要超过上一波的跌幅。那你有没有想过，是不是房产放在手里面一直不卖就可以赚钱了呢？确实这样，但是比你想象的可能要复杂些。
持有时间与赚钱概率
在我们一般的投资观念中，大家都觉得，除非是踩雷的房子，拿在手里面时间越长就越赚钱。从数据层面和经验层面上来讲都是这样，但是有没有人考虑过边际效益递增和递减的问题呢？比如房产持有40年，是持有多一年，就赚更大比例，还是持有一段时间之后，每多一年，还是赚钱但是赚得更少呢？幸好统计数字给了我们答案。澳洲房产持有12年之内，卖掉之后赚钱的速度和比例增加，但是增加的速度一般。持有12-24年赚钱速度非常快，而24年以上赚钱的速度又降下来了。好像每12年规律有一个转变，那这些转变背后的原因是什么呢？
第1个12年赚钱慢很好解释，澳洲房子交易成本非常高，包括印花税，印花税附加，中介费用等等，如果在短时间之内出手卖掉，比如3-5年，还没有经过1-2轮房市周期，可能是因为计划不好，正好赶上房市下跌，现金流跟不上，被迫卖房，赚得本来就少，再考虑到交易成本，其实根本赚不到几个钱。比如悉尼别墅3年以内卖掉赔钱, 10年以上赚钱的概率才更大。
第2个12年卖出的人，一般经历过2-4轮房产周期，现金流控制得心应手，有周密的财务规划，交易成本如果放在12-24年中，其实可以忽略不计。这么长的时间，足够找到一些减免增值税的方法和时机。所以赚钱的速度很快。第3个12年有点不一样，为什么边际效益递减了呢？有几个原因，1是30年时间跨度，很有可能法律法规有了重大改变，让钱不那么容易留下了，2是在第3个12年卖出房子的人很可能不是当初买房的人，而是第2代。在传承的时候如果房子还有贷款，而继承人没有贷款能力，很有可能需要直接把房子卖掉，而恰好时机并不成熟。第2代在继承房产之后有没有相同的财商和财富规划能力就很难讲了，这也会影响买房之后留下的财富量，3是老房子的维护成本上升。
在这个12年法则之中，其实前2个12年时间块儿规律，也是澳房策一贯的投资理念，从建立澳房策品牌的那一天我们就知道，并且一直在应用。但是第3个12年时间块边际效益递减，我也是第一次知道，跟我们团队的财富规划师聊了之后，才想明白，很可能就是下一代财商和财富传承的问题。
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