欢迎来到澳房策，我是Alex老师。
前两天朋友给我发了条信息，说Alex老师，我想去黄金海岸买房，但是现在非常犹豫，因为看到了这条新闻。拿过来一看我也吓了一跳，据每日邮报报道，澳洲央行新任行长警告，由于气候变化和碳中和零排放问题，澳洲一些地区的房价将会在2050年前下跌超过10%。并且点名说了黄金海岸，拜伦湾等等知名城区。央行的研究结果值得我们认真对待。到底央行行长说了哪些房产市场的负面信号？为什么这些区域房价将会下跌？我们还会分析一下为什么这些预测不但不准可能跟市场实际走向完全相反。影片结尾送给大家我自己看媒体信息的方法，学会的话，你也会像我一样，一下子就看到问题的核心，排除所有噪音，通过房产投资赚钱。
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澳洲房价在2050年前会下跌10%
我们直奔主题，看看这到底是怎么回事。8月29日，澳洲央行新任行长Michele Bullock, 在堪培拉澳洲国立大学演讲，详细解读了全球气候变化将会如何影响澳洲央行调整利率的方式。澳大利亚气候变化将会让央行在制定货币政策方面，面临更大的困难。中央银行越来越关注气候变化可能带来的影响，包括影响商业运营，银行和保险公司所面临的风险，尤其是对银行贷款坏账率和金融稳定性的影响。北半球正在经历创纪录的高温热浪，欧洲和北美出现严重的山火和飓风。世界气象组织宣布，由于海洋温度飙升，七月成为有记录以来最热的月份。澳大利亚气象局预测，这将导致东海岸经历一个炎热、干燥的夏季...
这些都是很正常一般性的讨论，我们频道粉丝最关心的是澳洲房价。当然新任行长也没让我们失望，用了相当篇幅讨论气候问题对于房价的影响。根据每日邮报的报道, 央行行长警告人们，买房的时候一定要警惕起来，尤其是在购买黄金海岸物业的时候。根据央行研究，全澳洲，包括西澳珀斯，新州拜伦湾，昆州黄金海岸等等区域，都可能会受到山火，洪水和飓风的影响，在2050年之前，房价会下跌最多超过10%。
极端自然灾害如果导致房屋被摧毁，当然会让被摧毁的房价下跌。这个很容易理解，被摧毁的房子你想卖出去，人家过来买的也就只有那块地有价值，上面的房子要重新盖，还要先清理现场，建好了房子还要等待设施配套逐渐成型，当然房价会下跌。但是每日邮报说得这么夸张，我较真儿的性子又上来了。花了几个小时，仔细研究了整件事情，现在帮大家梳理一下，看看到底是怎么回事，大家传疯了的消息到底对不对。
第一件事情当然是去找信息来源。在澳洲央行网站上还真找到了原版文章。这文章挺长的，我们只说最重点的房产相关内容。
央行研究了气候变化对于金融系统稳定的影响。文章说，气候变化的物理风险(Physical Risk), 和过度风险(Transition Risk), 会从很大程度上影响金融系统。比如说更高的气温，更极端的天气，会影响一些资产价格和银行的收入来源。可能会导致无法收回贷款，更多人申请保险理赔，和金融投资账面价值亏损。如果没有更好的管理的话，甚至会引起金融系统的稳定性。
所谓物理风险(Physical Risk)，就是全球气候变化引起更频繁更严重的气候现象，比如山火，洪水，干旱，飓风，还有气温升高降雨量和海平面上升的风险。这些都可能会在物理层面毁坏住宅房产。而过度风险(Transition Risk)是指，为了应对气候变化，而发生的政策法律更改，技术进步，人们住房倾向倾向性变化，比如不再喜欢住海边河边森林边。这些风险和现象将会从各个角度影响整个经济，比如更加炎热的天气和极端天气现象，会打断生意运营，破坏房产，降低生产效率提升的速度。如果天气问题让人们不想在某一个地点居住，自然这个地点的房产价格就会降低。
央行还特意画了一张示意图，说明澳洲哪个地方会受到极端天气影响，造成房价下跌。灰色代表房价下跌小于2%的地区，覆盖了澳洲绝大部分，浅粉色代表房价可能下跌2-5%，包括新州和昆州一些内陆地区，西澳和昆州北部一些没人住的地方。红色代表房价可能下跌5-10%，这个有趣了，包含了昆州黄金海岸，新州拜伦湾，墨尔本/阿德城市外围，包括维州Mallacoota，很多西澳郊区被画上了深红色，表示央行认为房价可能在2050年前因为气候原因下跌超过10%。
以上就是央行发表文章和新任行长讲话中关于澳洲房产预测的部分。我们现在来看看槽点在哪里。
央行报告的槽点
首先学术研究和实际发生的事情有些关联，但是一般来讲，学术研究取材，分析和预测都是在实验室里面完成的，做这些研究的人只是单纯从数据和逻辑层面来看问题。央行报告里面写得很清楚，这个房产分析部分是由央行的工作人员写的，具体是谁呢？就是这三个人。不知道他们房产投资成功了没有，说不定还没买上房子，在租房子住吧。
其次，不知道各位都写没写过论文，论文的要求只是基于某种情况，得出某种结论。那么央行出的报告是基于什么假设条件呢？就是基于，最极端的物理风险和最严重的过度风险，还假设气候问题一定发生，并且假设人们在未来25年，什么应对措施都不做，比如黄金海岸西部内陆地区，为了防止山火，先烧点树做预防这类措施。看到了吧，假设情况本身就是按照最极端最严重的情况来推导的。逻辑链条是极端天气引起保险价格上涨所以房价下跌。并没有考虑其他房价变化的要素。澳洲房价上涨的要素简单就说是一句话，居民杠杆率，人多了，人气高了，再加上信贷放开，房子没有不涨价的道理。居民要素就是人们愿意在这里住，那么这个地方要有基础设施建设，医院，超市，火车站，最好还有阳光和沙滩，这样大家才喜欢来。
既然文章指名提到了黄金海岸，我就去找了黄金海岸洪水数据来看，几乎整个黄金海岸都有水灾隐患。黄金海岸的洪水问题可不是今天才有的。我能查到的记录，从1925年起，黄金海岸已经发过超过45次洪水。按理说，水患这么严重，人们应该抛弃黄金海岸换个地方住吧。事实刚好相反，人们在这100年间，学会了修建更适合黄金海岸地区的排水设施，找到了更好的建筑方法，大幅度降低了水灾的影响，把黄金海岸打造成了度假养老的胜地, 500 - 700 万的豪宅一大把。黄金海岸某个区的房子在过去5年累计增值80%，过去10年年化增值13%，而跟这些相比，多交一点点保险费，又有什么大不了的呢？
如果黄金海岸真的发生了像达尔文1974年的特雷西飓风灾害，摧毁80%房屋的事情，你猜我会怎么做呢？我会毫不犹豫的进去买房，用最低的价格买，然后大赚一笔。这就是经济萧条和灾难给投资带来的最好机会。
同样看半杯水，有人说还剩半杯，有人说还有半杯。人们对于澳洲房产的担心由来已久，这是人性的问题，有人是乐观的人，有人是悲观的人。远的不说，说近的，当时疫情爆发，整个媒体圈都在天天轰炸，说澳洲房产市场完蛋了，还真有人相信。那些末日论的人得了势，四处加紧宣传，说澳洲房产市场完了，可是事实证明，这些人不过是自己打自己脸而已，以为自己是耍猴人，最后成了猴子。疫情之后大家赚不到钱，政府开始发钱，同时让人们可以暂停几个月再还款，媒体和末日论的人又欢实了，说这批人同时重新开始还贷款，肯定还不上，肯定出现违约潮，房价肯定下跌，可是事实是违约潮没有出现，再次打脸。疫情10个月后一看房价，大盘只比疫情前下跌了2.3%，就又开始上涨。现在媒体又拿央行的报告来说事。我是觉得挺无聊的，那些末日论患者和媒体们从来没法动摇我的思想和投资理念，我其实是当娱乐来看这些消息的，因为本来就很好笑。但是无奈，很多人还是会受到这些乱七八糟信息的影响，就像我影片开头提到的那位朋友一样。所以你一定要关注澳房策频道，排除其他干扰信息，一门心思投资房产赚钱。
很有趣的是，这个央行说房价下跌的报道，澳洲本地英文媒体中文媒体报道的不多，而是被英国的每日邮报捅出来的。我这位朋友能看到，我也是有点惊讶。很多人不懂媒体是怎么运营的，就容易被带风向，自己的思路跟着走，被影响，被搞乱。我自认为我对澳洲房产市场的看法还是很准的，因为经常看我们月度直播的朋友肯定知道，我过去做的3次市场走势预测全部正确，而这些都是因为我能找到关键信息，排除市场噪音，看到问题本质。我就来跟大家分享一下，我获得信息的方法，对你房产投资的决策能起到最关键的作用。
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看媒体信息要分几个步骤。首先就是不要看圈外媒体。上面那个例子里面，我朋友人在澳洲，工作生活圈都在澳洲，获得澳洲信息确找到了一家英国报纸，这就是明显第一步就没做好。澳洲本地的事情，要看本地的信息平台。其次是不要看二手信息，如果你看到央行房价下跌的报道，估计你也会失去买房的信心吧，问题就出在，这是二手信息，没法反应事实的全貌，我是去查找了央行报告原文，并且看了引用文献的出处，才能完整了解这件事情，做出自己的判断。然后就是选择媒体之前，一定要了解媒体的倾向性。没有任何一家媒体是中立的，都有背后的政治目的和利益动机。读某个媒体的信息之前，先研究一下，给这个媒体定个调，然后再看报道，你自然就能开启一道天然的信息防火墙。如果你研究的水平再高一点的话，需要看说某段话和写某篇文章的人性格是怎么样的，然后再去读，才能更加了解文章的目的和措辞的意思。比如我对新任行长的性格特征定义就是心直口快，遵循经济规律但是没有情商。怎么看出来的呢？新任行长之前曾经公开说，必须把澳洲的失业率推高到4.5%，才能把澳洲通胀控制在2-3%区间。这个话不应该这么说，应该说澳洲央行的目标是把通胀控制在2-3%之间，很不幸的附带效果是失业率会上升到4.5%。你看出区别的了吗？明显新任行长只盯住了经济政策，而忽略了语言表达，其实就是没情商的表现。经济政策上我完全同意，失业率肯定会提高，但事情是这样，话也不能这么说啊。这下好，新行长刚刚上台，下面反对声音就出来了，演讲的时候，一小队激进人士砸场子，一遍走过讲台，一遍用扩音器喊，“如果加息会引发失业潮的话，行长应该先失业!”
澳洲本地激进情绪蔓延
最近随着经济状况恶化，很多澳洲人变变得很激进，也包括不少华人，在我上个影片留言，乱七八糟就不给大家看了，免得影响你心情。这些偏激或者和事实不符的言论，我都会删掉，免得在我频道上帮他们传播。总的来说就是2类人，
第一类是说澳洲经济完全依赖中国，没有中国玩不转，中国不行了澳洲也跟着完蛋。可是中国在疫情期间制裁澳洲商品，现在澳洲不是还活的好好的。疫情期间不进口澳洲的动力煤，搞得自己人没电用，哪哪都是大停电，这事情大家没忘记吧。现在澳洲移民最多的是印度，已经不是中国了，不知道这种高高在上的感觉是哪里来的。实事求是就这么难吗？其实这就是没法客观正视问题的人，按我的说法，就是没有现实感。事实就是事实，要是有压力，表表态就得了，不要拿出来搅和别人。
第二类是仇富言论，说澳洲生活很辛苦，我的频道怎么可以说危机要来了，还要在危机的时候发财呢？这样太不道德了。他们在澳洲租不到房子买不到房子，就是因为房产投资者炒房子搞的。典型的，“我穷我有理，你富你缺德”，“打倒富人，打倒利润”，“利润最邪恶，赚钱最可耻”。这也是没有现实感的表现。我很同情在澳洲曾经或者未来将要受到经济危机影响，自然灾害影响的人，捐款捐物救援都是应该做的，但是这并不影响我在澳洲继续赚钱，继续投资。在投资角度看，股灾的时候有人便宜买股票，天灾或者周期中房市下跌，有人便宜买房子。低于实际价值卖东西，这么便宜，我为什么不买呢？可能有人说，人家不得已受灾或者受到经济冲击才去卖房子的，你怎么好意思占人家便宜呢？其实你去买这些东西才是真正帮他们解决了困难。这种心态我以前的节目里面也聊过，叫做受害者心态，因为说过了就不再重复。
事实和观点是有区别的，可是有不少人根本分不清。澳房策研究的是事实，通过事实，总结澳洲房产市场的规律，再用规律指导实践。在实际应用中，一些理论经过验证是正确的，另外一些不正确，那我们就要修正和改进，调整到最好的状态。澳房策每隔一段时间比如8-12个月，都需要根据当时的市场和经济情况对部分理念做出一些微调，但是并不影响投资的核心理念。如果您对最新的澳洲房产走势，欢迎参加澳房策月度直播，有好消息有坏消息，对你未来的投资策略会产生深渊影响，欢迎在澳房策官网预约订座，影片说明栏有链接。
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