欢迎来到澳房策，我是Alex老师。如果用一句话总结2023年上半年澳洲房产市场，那一定是“触底反弹”。从3月份起，澳洲全国房市结束了9个月的下跌期，进入触底反弹模式。不出意料，悉尼再次领涨，从年初开始悉尼房市累计涨幅为6.5%，全国平均房价涨幅3.4%。拍卖清空率也一路从2月份的61.9%暴涨到74.5%。目前悉尼房价，每周上涨 $4,262澳币。我记得上次说同样的话，还是在2021年2月份。澳洲的房产市场在过去的三年里，经历了2次大起大落，人们的投资思路发生了根本改变，原来相信房产市场不会下跌的人改变了，同样，认为房市一旦开始下跌就永无出头之日的末日论者，也闭上了嘴。本期影片，我们就来总结一下2023年上半年的市场反转到底是怎么发生的，看看每一个月房产市场都经历了什么？我们又能在市场改变之中学到哪些房产投资经验。澳洲下半年的房产走势又会如何呢？到底是持续暴涨，还是逐渐降温。影片最后我会送出澳房策投资理论的最基本观点，房产市场涨跌的根本动力到底是什么？帮你看清形式，不再被铺天盖地的宣传忽悠。澳房策频道每周分享澳洲房产投资知识，案例，政策和市场动向，助您房产投资决胜澳洲。欢迎您点赞订阅打开小铃铛选择全部，这样就能接收到影片上新通知了。
2023年上半年澳洲房产市场回顾
1月市场
对于投资者来说，2023年上半年，可以说经历了心理的起起伏伏。今年1月份，大家刚刚从圣诞节和新年的氛围中回来，买房和观察市场的情绪还不高，当时的澳洲房产市场仍然在下跌周期之中。当月全澳洲整体房市下跌1%。但是很多房产投资老手已经把贷款准备好，并且积极在市场上收集好房子了。这个时候市场上绝大多数人的情绪，还都在对澳洲房产市场表现的失望之中。因为贷款利息上涨，卖家在下跌的市场中也愿意接受更低的报价。当时还是完全的买方市场，买方说了算的状态，而银行的现金利率只有3.1%。这些投资老手经历过几轮市场，懂得看市场动向，忽略所有市场上的噪音，比如新闻报道，中介吹牛，还有朋友建议。另一些在买房的人，买的是自住房，这些人的预算有限，只有等待市场下跌的时候竞争小买入，才能买到好点的房子。买自住房的人大都不会在短时间内出手卖掉，所以看虽然市场还是在下跌，他们看到的不是下跌和对前景的担忧，而是更好的入市价格。这里面有一个澳房策投资理念，请大家牢记，“市场触底反弹从自住房买家入市开始”
当然澳房策的行动比这还要早一些。在2022年11月开始，澳房策就已经为我们VIP会员制定全澳洲的房产投资规划，并且开始积极在市场上寻找投资房了。因为我们根据数据分析，看到了市场整体的下跌趋势，在2022年10到11月间出现减缓的现象。当时市场还是在下跌的，但是速度已经变成减速状态，这说明离市场反弹已经不远了。这里我还是要强调一下，想要踩点买卖房产的难度和风险都非常大，对绝大多数的买房者都不建议。但是如果你是一个投资老手，在其他人所谓的风险面前，看到的是机会。“投资的风险，不在于投资标的，而在于投资者本身”。
2月市场
2月份，市场变得更有意思了，高端房产市场异常火爆。我们在第一线陆续听到，动不动就有房产高出底价多少成功售出的例子。这里就体现了澳房策一直在讲的另一个投资理念 “房产牛市由高端房产市场火爆开始”。市场上陆续有更多的房产投资者觉醒，入市买房，但是绝大多数的人还是选择惯性地，主动屏蔽外界的市场信号，内心不愿意接受市场已经开始好转的事实，还是把头埋在沙子里面，假装岁月静好。结果当月悉尼房市在下跌了13个月后首次反弹0.3%。
3月市场
澳洲3月份房市的信号已经非常明确了，悉尼领涨1.4%，墨尔本和布里斯班跟进。而就在3月月底，澳房策已经为自己会员完成了从22年11月开始的，长达4个月的全国资产配置。每一位会员都优化了自己的投资组合，配置了适合自己投资策略的资产。作为澳房策脸面，我也是松了一口气，总算是没有辜负各位VIP会员的厚望，为大家在最适合的时间点用最适合的价钱找到了最适合的房产。而接下来的几个月才是绝大多数投资者反应过来，开始准备贷款和找房的时候。3月房市教会我们，“如果有人看法不一样，不一定是他错，有可能是你错哦”
4月房市
4月5日发生了一件大事，RBA在本轮加息会议中，选择暂停，保持利息在3.6%。我一点都不夸张，下午2.30PM放出的消息说不加息，3点钟，消息已经充斥了朋友圈，某书，华人圈直接炸了锅。到这时候为止，那些一直选择把头埋在沙子里面的多数房产投资者，才反应过来，哎，好像市场真的变化了，是不是要开始准备买房了呢？拍卖清空率也没有辜负众望，3月底才60%出头，宣布停止加息的第一周，清空率就飙到了70%多。这时候市场上唱衰的声音，也开始逐渐熄火，转为看涨，各个银行的经济学家又跳出来预测今年要涨百分之多少，完全不提过去几个月一直预测市场要下跌20%到40%的事情了。所以我们在4月份能够学到的一条是，“媒体/银行/中介对房产市场看法全是噪音，有经验的投资者根本不听” 听了的人，不是踩到雷就是错过机会。同一个月内我们观察到澳洲大量移民和留学生回流，给澳洲租房和买房市场带来压力，房子不够租只能涨价，房子不购卖，还是要涨。这就是涉及到了澳房策投资理念中的，房价上涨的根本动力中的人口因素，我们一会儿具体讲。
5月房市
5月央行选择再次加息，很多之前一直看衰的人，在经历4月停止加息, 心里被打击，不愿意，又不得不承认市场反转之后，开始欢腾了，说，看又加息了，澳洲房市涨不起来。结果事实又打脸，5月澳洲房市整体上涨1.2%，每个城市都在涨，悉尼领涨1.8%，这种上涨的速度只有在疫情降息放水期间才有过。虽然利息已经涨到新高，银行贷款难度达到近期顶峰，还是没法阻止市场上买房的热情，和没人愿意拿房子出来卖的现实。供给需求差在5月也达到了新高。所以我们在5月份学会了，“利率上涨和房价走势没有必然关系，更重要的是供给和需求的基本面因素”，以及我们在稍后要讲的负债率因素。而6月份澳洲的房市我们也都看到了，继续火热。
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2023年上半年澳洲房产市场总结
所以我们来总结一下澳洲上半年房产市场的走势。自住房买家的集体行为，预示了澳洲房产市场触底反弹，而高端房产走势预示了房产市场牛市到来。有人可能还是不理解，为什么利率上涨，借贷成本和还款成本上涨，借款额度降低，澳洲经济又不行，房价还能上涨呢？其实有这种疑问的人不在少数。那就一定要讲讲澳房策投资理念中房产上涨的根本动力。简单来说，房价涨不涨就看一句话 “居民负债率” 我们先看看前半句“居民”
房价上涨的动力-居民
居民负债率这句话的“居民”，其实就是只人口。凡是一个国家，一个州，一个城市，一个区，人口暴涨，房价没有不涨的道理，就比如现在的澳洲，尤其是悉尼墨尔本布里斯班和珀斯，移民大量流入房价肯定有上涨的动力。反过来说，如果一个地方的人口暴跌，连人都没有，还谈什么房价？比如中国东北的鹤岗还有一些北京附近的鬼城，关注时事的人一定知道我说的是哪里。整个2022年，澳洲净移民数量387,000 是澳洲统计移民数量以来的最高峰。全年西澳人口增加2.3%，昆州人口增加2.2%。所有州领地的人口都在增长。而根据财政部的预计，澳洲2023年全年净移民将会达到40万人，再次刷新记录。而房子供应量呢？根本跟不上。在澳洲国门还没有打开之前，租赁市场就已经非常紧张了，租金开始上涨，打开国门之后，悉尼墨尔本布里斯班珀斯这几个大城市，好地段的房子更是租也租不到。租金至少上涨了3成。
而房产买卖市场经历的也是一样。买的人多了，而卖房的还是那么多人，房价怎么可能下跌呢？同时澳洲经济确实不好，不过也要看是哪个州，悉尼财政赤字，墨尔本财政超级赤字，而珀斯因为卖铁矿石连年财政盈余，上个财年盈余33亿澳币，布里斯班更是像开了挂一样，因为买煤炭，盈余123亿澳币，这就是新州和维州政府给房产投资者加税，而布里斯班和珀斯的投资者仍然很轻松的原因。
所以在一个国家层面，如果移民量和自然出生的人口变多，住房需求就会增加，为房产市场上涨带来动力。一个州除了海外移民和自然出生之外，还有一项是国内移民。单就这一项来讲，澳洲所有城市都在向昆州流失人口，导致昆州人口暴涨。范围再小一点，一个地区suburb或者一个地方市council人口为什么会变多呢？如果是老区的话，看的就是生活舒不舒服，设施，基建，医院，学校，交通，居民工资水平等等。如果是新区开发区，想要吸引人过来居住，就必须有整体规划，和未来舒适的生活环境。所以在这个层面来说，人口永远是流向有前景，生活舒适，有工作机会的区域的，这样的区域房价想不涨都难。
房价上涨的动力-负债率
居民负债率的后半句“负债率”说的是金融杠杆因素。澳洲最近10多年，考虑到GDP和CPI，人们实际工资根本没有上涨，最近通胀高企，人们的实际工资还有所下降。所以为什么人们在真实财富没有增加的情况下，房价能涨上来呢？除了人口因素之外，更重要的就是这个金融杠杆因素，我管它叫负债率。人们收入一定，想要买得起房产，就必须向银行借更多的钱，有了钱，大家去抢房，自然房价就会涨起来。很简单的道理。比如降息，降低压力测试，金融信贷创新，甚至是财政补贴都是这个负债率因素的一部分。所以为什么疫情期间，澳洲封国，人口基本没有增加，GDP也降低，而房价却大涨呢？那就是负债率的因素了。人们在极低的利率下给自己加杠杆，拼房子，所以造成了几十年没有见过的房价大涨。为什么现在国内的房价下跌这么厉害，银行无论怎么降息放水房价还是不涨，人们还是不愿意买房呢？第一，中国人口负增长，没有人就别谈房价。除了一线城市还是会吸引人过来之外，其他234线城市就不要想房价的事情了。第二，从2009年开始，全国人民加杠杆买房，现在杠杆加不动了，有房的背着债，没房的不想借钱，都想着躺平，未来的10-20年中国会是一个低欲望，低消费，低杠杆的时代，跟过去30年的日本会非常相似。
所以说房价上涨的根本因素就是一句话，“居民负债率”。那么澳洲房产下半年的走势如何呢？有哪些因素值得我们考量呢？
下半年房市的各方因素
第一，澳洲人口持续增加，包括移民，留学和自然出生人数，人们去哪里，哪里的房价就会上涨。
第二，澳洲失业率仍然很低。人人有工作，说明有钱赚，虽然生活压力越来越大，但是还不至于没法偿还房贷，同一时间大批卖出房产。
第三，新房供应量不足。要买房的人多，但是没有那么多新房建出来。即使现在购买，新房也要2年才能建好，所以2年之内房产供应短缺都是房价上涨的因素之一。
虽然下半年有房市上涨的因素，但是也有一些不利因素，需要留意。首先是固定利息转贷。手里还有没到期低利息贷款的人，要注意贷款到期利息暴涨的事情，有可能银行坏账率会上升，导致买卖方压力。
其次很多分析师说下半年澳洲还会加息1-2次，现金利率将会来到4.6%左右。这种利息下，愿意借钱买房，收入够高，有能力借到足够钱买房的人就会变少，买家就会变少，导致买方力量薄弱。
最后一点就是传统的春季大量房产上市销售，供应量上升，缓解涨价压力。
所以说下半年的房产市场有压力也有动力，您还是需要在购买的时候做出自己的判断。我在上周的澳房策直播中已经做了非常详尽的分析，欢迎到YT会员区看看。不少粉丝会员的老公老婆朋友是说英文的，想要推荐我的频道，但是人家又听不懂。那我刚刚开设了个人的英文频道, realcoachalex, 欢迎大家关注成为天使粉。
影片最后送大家两条投资经验，学会的话，你会收益终生。第一，房产投资中最大的风险是你自己，只有在你不了解的时候风险才会出现。第二，不要尝试踩点买卖房产，对于绝大多数人来说，买入并且长期持有赚取平均回报，才是最好的投资策略。
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