复活节刚放完假回来，大家可能还意犹未尽，但是澳洲房产市场中，买家卖家中介全都进入了战斗状态。卖家已经准备好房子上市销售，买家备好现金和贷款摩拳擦掌准备去抢房了。不光是因为澳洲传统的秋季销售旺季来临，也因为买家普遍预期央行将会在下半年降息，提前预判，就怕错过了上涨的机会。不过澳洲8大城市之中，并不是每个城市房市都会这么火爆，那么各地房市现状如何，有哪些问题大家需要看清呢？如果你平时只知道家门口的房产市场，这期你一定要看完，把认知水平覆盖到全澳洲范围，才能把握错位的市场时机，投资赚钱。
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8.达尔文(北领地)
第八, 达尔文。达尔文我去过的次数不多, 最近的一次1年多以前了，土著人密度非常高。感兴趣的朋友可以看看【澳房策207】实地探访视频。在仔细考察了房产市场之后，发现达尔文房子增值很慢，但是租金回报率比较高。买房的理由，要不然就是你在当地定居，要不然就是看中了现金流。当然纯看现金流的话，其实在高利率的环境下有很多其他的方法能拿到更高净回报率的。过去几个月达尔文房价没怎么变，中位价就在49万左右晃来晃去。比较受欢迎的是那种位置好，并且不用收拾，拎包入住的房子。达尔文市区北边房产交易比较频繁。达尔文如果没有经济和人口结构上的根本性改变，未来房价的规律跟现在就不会有区别。
7.霍巴特(塔斯马尼亚)
第七，霍巴特。这里的房价在疫情之情曾经大涨过一波，疫情之后涨幅有限，过去几个月，霍巴特房价在缓慢下跌。中位价差不多67万，不算贵，但是岛内工作机会少，物价偏高，劝退了很多想要拼一拼的青壮年。最近有一个房市利好，可能会成为霍巴特房价走势转折的起点。澳洲成立了第19只AFL球队，塔斯马尼亚恶魔队Tasmania Devils。这支球队正式开赛之前，必须要在 Hobart Macquarie Point这里建造一座全新的球场，连同支持的基础设施建设一起，会给霍巴特带来全新的工作机会，球场周围区域的房价也有上涨的可能，比如 City Centre，Glebe。另外两座小一点的体育场 Blundstone Arena (Hobart) 和 UTAS Stadium (Launceston) 周围区域，也有可能会聚集人气，会反应到房租和房价上面。
6.堪培拉(首领地)
堪培拉目前的中位价在83万左右。已经在过去的很长时间没有变化了。现在的堪培拉市场买卖双方处于均衡状态。每场拍卖平均有1-2组客人参拍，在过去的2个月中，堪培拉市场中的很久都卖不掉的在售房产，开始渐渐卖掉了。堪培拉实际上也处在平衡到上涨的转换期。在2月份的直播里，有一位粉丝问我，是不是买堪培拉房产的时候了，我说差不多了，因为堪培拉房市已经平盘很久，并且市场里面开始逐渐出现活力的信号。不知道这位粉丝买了没有，看到本期影片的话，记得在下面留个言。
5.阿德莱德(南澳)
阿德莱德在疫情期间直到现在简直涨疯了，房屋均价已经来到71万。在复活节前，很多卖家都没有选择把房子拿出来上市销售，都想等到复活节之后的秋季房市旺季。在今年前3个月，买家已经积攒了很多力量，钱和贷款都准备好了，就等秋天更多房产上市出售，然后去扫货。所以在4月5月两个月，阿德莱德的房产交易量会有所提升，因为买家和卖家都想在冬天之前把事情办好，该卖的卖掉，该买的买到。阿德莱德的房价上涨幅度在今年很可能还是排在前3名。另外中国刚刚宣布取消葡萄酒进口的惩罚性关税，而阿德莱德又是澳洲葡萄酒最著名的产区，所以有人说这会增加就业和提振房价。听上去是这样，但是问题可能没有我们想象的那么简单，效果也可能没有那么明显。我会在本周六的月度直播之中具体分析。
4.珀斯(西澳)
东海岸的投资者和海外投资者很多都在今年把目光投向了珀斯。珀斯在2023年全年和2024年前3个月涨幅全澳洲最高。同时珀斯的出租回报率也不错。房价相对便宜。现在珀斯的房屋中位价大概不到70万，相当于悉尼房价直接便宜差不多1半。大部分东海岸投资者买珀斯房产在70万以下的，根本都不会现场看，直接隔空买，因为实在是抢不上，等飞到珀斯，黄花菜都凉了。珀斯今年的市场跟去年区别不大，同样是人口暴涨，房产需求很高，房屋供给不多。正常的珀斯市场在同一时间应该有12000套房子再售，但是目前只有3900套，可见供给有多低。想进一步了解珀斯房产市场的朋友可以看一下【澳房策287】。我自己去珀斯做连续多天的实地探访好几次。过两周，我会带着团队到珀斯再次考察当地房产市场，力求掌握第一手资料。其实我们VISION会员已经有好几位跟我点名订珀斯房产了，这次行程中也安排了帮会员看房买房的部分。你说哪有人做服务，做到满澳洲飞，去实地踩点分析，帮会员看房的呢？在珀斯我们会到访重点的6个区域，还会做直播，现场录制几期节目。喜欢的可以关注一下。
3.布里斯班(昆士兰)
布里斯班房产市场在22和23年稳稳站在澳洲房市3甲，就是因为国内移民国际移民大量涌入，工作机会不少，相对比较低的房价，还有移民优势。今年第一季度房市依然非常强劲。前段时间坊间传闻说布里斯班奥运会不开了，这件事情我还专门做了一起期短视频出来辟谣的。最近的二手房市场比较火的地方是市中心往南直到Annaley和Yeronga的一条走廊地带，因为围绕着奥运会的场地和施工，人气活跃起来了。而Ipswich和Logan一些开发区和老城区热度也不见减弱。布里斯班房屋均价大概80万，跟珀斯和阿德莱德一样，房屋供给远远低于需求，一房难求的趋势还会持续。在4月5月份会有更多的房产上市销售，选择会更多，但同时一堆买家也已经准备好现金做好贷款就等着秋天买房呢。想买的别犹豫赶紧下手。
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2.墨尔本(维多利亚)
熟悉澳房策的朋友都知道，墨尔本这几年的房产市场表现跟澳洲大城市的头衔不符合。从去年5月份开始，维州政府为了赚钱，拿房产投资者和开发商开刀，一口气加了5项税收。其中最遭人骂的就是地税。只要你在维州持有投资房，基本上没法避免交地税，大概率公寓和联排别墅也跑不掉。没办法，谁让维州政府欠一屁股债呢。但是在数据层面，我们看到了一些墨尔本房市平稳转升迹象，可能在未来几个月逐渐上涨。2月份和3月份墨尔本房市新上市房产量有了明显的提高，当然交易量也有所提高。墨尔本目前的均价是80万。虽然投资者离场，但是自住买家，升级和降级买家大有人在，支撑了墨尔本房价。所以有需求的买家，可以开始入场了，现在市场选择非常多，还能挑一挑。
1.悉尼(新南威尔士州)
澳房策的总部就在悉尼，所以对悉尼市场最熟悉。在过去的几个月之中，悉尼房市逐渐平稳，最近2个月开始出现了一点点上涨的趋势，虽然不是很明显，但是价格确实已经开始上涨了。悉尼房产均价目前大概110万到120万。想找150万以下的别墅，要到西北开发区或者西南了。口袋不太深的朋友上不去别墅的话，没办法，只能买公寓，便宜的公寓很多都集中在内西区。前两天直播有粉丝问，悉尼的公寓在涨了，怎么可能呢？我说，怎么不可能，白菜都涨价，何况是公寓呢？但是涨价并不等于好的投资品，投资品需要看的最重要指标就是ROI，还包括杠杆因素，租金回报，资本增值。如果一个房子1年涨2%，你还不贷款，真不如把钱存银行划算。如果涨5%，你就要算算，如果卖掉房子，扣除3-6个月卖房期没有租金，1.65%-2.2%中介费，装修费，还有税务，你究竟到手多少钱，你再算上通胀，赚没赚钱还真不一定。我们观察到目前市面上的房源还是比往常多，所以市场明显反转最终还是要看买房人的信心了。
买公寓换别墅
刚才讲到公寓涨价的问题，这里还是要给大家提个醒。很多朋友在澳洲买房的时候，考虑到未来结婚生子父母移民，都想要一步到位，直接买别墅，可能因为预算有限，最后不得不退而求其次，买了经济适用型公寓，虽然不是很满意，但是也没办法。还想着过两年公寓赚点钱，卖掉，凑够首付，再升级成别墅。但是看到了下面这组数据，你的想法可能会有改变。
根据澳洲数据调研机构CoreLogic统计，以悉尼举例，过去10年别墅年化涨幅7.4%，公寓年化涨幅4%。也就是说别墅和公寓的价差越拉越大。在近几年拉开的速度也明显加快。10年累计涨幅，悉尼别墅104%，公寓47%，也是同样的趋势。所以想要把一套经济适用型公寓作为踏板，最终买别墅，可以说“门儿都没有”。可能有人会问，为什么公寓涨价比较慢呢？
因素有很多，但是可以归结为5点。1.澳洲本地人不喜欢公寓的生活方式。空间，阳光，安静，安全，都比方便更重要。2. 土地供给有限，但是公寓供给几乎无限，尤其是各州现在都在大开发，公寓是主力军，理论上有多少需求就可以建造更多公寓来填补。而土地供给是没法创造出来的。3.住公寓要缴物业费，还要跟其他人共享公共空间，在管理上很麻烦。4.很多公寓楼有一部分住宅，要提供给政府做廉租房，所以住户的素质和水平参差不齐。5.建筑质量近年出现很多问题，一旦楼体有伤，或者在跟建商扯皮，公寓想卖都没人买。不过我还是要补充一句，确实有涨幅不错的公寓，但是绝不是经济适用型。好的公寓价格偏高，而且所在地供给和未来开发有限。
如果你正想买第一套房子，手里资金比较富裕，但是就想要先把政府的首次置业补贴能拿的都拿到，最大化收益，然后按照要求去选房子，大概率会买到价格比较便宜的公寓。没错，政府补贴你是拿到了，也实现了割政府韭菜这个目标。但是你买的房子，大概率不会涨价，即使涨价也会低于其他房子涨价速度。为什么呢？政府的补贴是给没房没钱的人买房的补贴，目标是让人们有房住，绝对不是让人们去赚钱的。如果你就想要有个房子住，拿补贴，选补贴允许的房子，没毛病。但是想赚钱，你就不能从拿补贴的角度去思考，而是怎么赚钱怎么来。有人可能说，我就80万预算，悉尼墨尔本也买不到好房子啊，确实。但是你把这钱花在布里斯班或者珀斯，增值又高，回报率又比悉尼好，这样多赚几年钱，卖掉，才有可能在悉尼墨尔本帮你换套大房子。这个道理应该很好理解吧。总结一句话，纠结必须最大化首次置业补贴金额的人，房产投资这条路注定走不远。
我会在4月6日本周六的澳房策月度直播中，具体分析澳洲房市24年3月走势，已经有3个城市房市回暖，还会分析澳洲国内和国际经济走势。此外这次直播是加量版，帮您分析，未来地块划分和价格走势，未来3年供给需求，房产持有时间和赚钱概率的关系，还有大家最近非常关心的中国开放澳洲红酒进口限制对澳洲经济尤其是房价的影响，我们还邀请了特别嘉宾到场参与问答。座位有限，现在就赶紧在官网预定占座吧。
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