【澳洲房产】2025年让澳洲房产投资者亏钱最多的5个错误！只要你犯了3个必定跑输大盘！2026主动纠错正确投资!【澳房策407】
- 澳房策
- 3天前
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2025年澳洲房价交了一份成绩单，全国涨了8.6%。这是2021年之后，涨得最猛的一年。澳洲住宅市场的总价值，现在接近12万亿澳元。但我敢打赌，看这个视频的人里面，大多数都没吃到这8.6%。为什么？因为你大概率踩了我今天要讲的这5个坑里面的3个。如果你还在用去年的思路做今年的决定，这期视频可能会救你一命。看完这一期，你会搞清楚三件事：该不该继续等崩盘、该买哪个城市、2026年到底该不该上车。
8.6%你吃到了吗
先看一组数据，让你感受一下2025年澳洲房市到底发生了什么。Cotality2026年1月2日刚发布的——2025年全国房价涨了8.6%，中位价冲到90万澳元，历史新高。什么概念？这是2021年那波疯涨24%之后，涨得最凶的一年。但精彩的来了。你看2025年12月单月的数据，悉尼跌了0.1%，墨尔本（Melbourne）也跌了0.1%。这是整个2025年，这两个城市第一次出现月度下跌。全国在涨，但两个最大的城市12月却在跌。这说明什么？市场在分化，而且分化得很厉害。
再看5年累计涨幅，差距就更明显了。珀斯涨了89%。布里斯班（Brisbane）涨了87%。阿德莱德（Adelaide）涨了80%。悉尼呢？36%。墨尔本？全国首府垫底。到现在还没涨回2022年3月的高点。同样是澳洲房产，有人5年翻倍了，有人原地踏步，甚至有人账面还亏着。差在哪？就在我接下来要讲的这5个错误里。第一个错误，可能是犯的人最多的。
错误1：指望政府解决问题
你可能听过一个词，叫「National Housing Accord」（全国住房协议），就是联邦政府建房计划——5年建120万套房。年均24万套，听起来挺好。政客们说起来也是信心满满。
现实是什么？2026年1月14日，就几天前，Master Builders Australia（澳洲建筑商协会）发了一份警告：政府可能连续第二年达不成目标。第一年计划建24万套，实际完成了多少？大概17万套出头。缺口超过6万套。这意味着什么？剩下4年，每年要建25万5千套才能追回来。可能吗？我告诉你为什么几乎不可能。
第一，建筑成本。根据ABS（澳洲统计局）的数据，从疫情到现在，澳洲建筑成本涨了43%。材料贵，人工贵，土地贵，什么都贵。一套房子的建造成本比3年前高了将近一半。
第二，建筑商大规模倒闭。ASIC（澳洲证券投资委员会）的数据显示，过去3年，大概7000家建筑商破产了。占全国破产企业的27%，是所有行业里最高的。整个行业的产能被打残了，你让谁来建这25万套房？
第三，土地价格飞涨。UDIA（城市开发协会）的报告显示，首府城市中位数地块价格从2021年到现在涨了39%。珀斯一年就涨了38%。地都买不起了，还建什么房？
第四，劳动力短缺。HIA（住房产业协会）的数据，要达到政府目标，还需要额外8万3千名建筑工人。现在根本招不到人，建筑业工资涨幅已经是全国平均的将近两倍了。
所以你要搞清楚一件事，政府说要建房子，不代表房子真的能建出来，说和做是两码事。供应短缺是结构性的问题，不是开会喊口号能解决的。你要是指望等政府把房价打下去，那你可能要等到退休。
好，政府靠不住，那房价总会崩吧？等它跌下来再买，不是更划算？这就是第二个错误。可能也是最要命的一个。
错误2：等崩盘
我知道很多人心里都有一个「崩盘梦」——等房价跌个三四成，然后抄底上车，一夜暴富。但我要告诉你一个残酷的事实。过去20年，所有预测澳洲房价崩盘的人，全部扑街了。一个都没对过。
我给你数一数。2008年，经济学家Steve Keen（史蒂夫·基恩）预测房价要跌40%。结果呢？GFC（全球金融危机）之后短暂小跌，然后继续涨。他输了赌约，被迫穿着一件写着「我猜房价大错特错」的T恤，从堪培拉走到雪山（Kosciuszko）。这件事在澳洲经济圈成了一个梗。这人现在还有个YouTube频道，口风跟当年没什么区别，看的人还不少，看来是韭菜又长出来了吧。
2014年，美国人Harry Dent（哈利·邓特）跑来澳洲，信誓旦旦地预测悉尼房价要暴跌55%。从那以后悉尼涨了超过30%。估计他当年出尽了风头也赚了不少钱吧。但是相信他的人赚到钱了吗？
2016年，60 Minutes做了一期轰动的节目，请了个叫Jonathan Tepper（乔纳森·特珀）的人，说澳洲房价要崩30%到50%。2017年悉尼墨尔本继续大涨，好像那期节目从来没存在过一样。
2018年，又是60 Minutes，做了一期叫「Bricks and Slaughter」（砖块与屠杀）的节目，说12个月内要暴跌40%到45%。确实跌了一点，大概10%到15%，然后2019年下半年就开始反弹了。
2020年，疫情来了，无数人说房市这回真完蛋了，经济停摆，失业潮要来了，房价肯定崩。结果呢？2021年全国暴涨24%，创了历史记录。
2022年到2023年，又有人说「房贷悬崖」要来了，利率涨这么快，肯定有大量断供。短暂回调5%到8%，然后2024年就创新高，2025年又涨8.6%。
为什么这些预言全部失败？因为他们不了解澳洲房市的结构性特征。
第一，住房短缺是刚性的。现在缺口大概20到30万套，而且越来越大，不是越来越小。
第二，移民持续涌入。80%的新移民都挤在大城市，先租房再买房，需求源源不断。2024到2025财年净海外移民还有30万6千人。
第三，失业率低。现在大概4.3%，远低于美国次贷危机时候的10%以上。没有大规模失业，就不会有大规模被迫抛售。
第四，APRA（澳洲审慎监管局）的严格监管。澳洲银行的贷款审批比美国严得多，有服务能力缓冲，有压力测试，次贷那种事在这里很难发生。
所以你还在等崩盘？我劝你醒醒。这也是为什么我们澳房策一直强调541法则——入场时机只占10%的重要性，50%在于地点，40%在于持有时间。你与其花精力猜什么时候是底，不如花精力研究该买在哪里、该持有多久。
好，政府靠不住，崩盘等不来，那政府的各种补贴总是好事吧？帮人买房不是挺好的？这就是第三个错误。很多人到现在都没意识到这里面的陷阱。
错误3：看不清补贴的真相
2025年10月1日，First Home Guarantee（首次置业担保）计划发生了一个重大变化。以前，这个计划有名额限制，每年3万5千人。有收入限制，个人12万5，家庭20万。悉尼房价上限90万。现在呢？名额取消了，不限了。收入限制取消了，不管你赚多少都能申请。悉尼房价上限从90万直接拉到150万。
听起来是不是很美好？政府帮你省了LMI（贷款保险），一下子能省好几万，让你更容易上车？但你想过一个问题没有——如果更多人能买得起房了，房子的供应又没增加，会发生什么？对，价格涨得更快。
Housing Australia（澳洲住房局）的数据显示，这个计划从推出到现在，已经帮超过23万人买房了。2024到2025财年一年就帮了6万1千多人。市场覆盖率从以前的33%扩大到63%。
以前三分之一的房子你能买，现在三分之二的房子你都能买了。听起来是好事对吧？但问题是，不只是你能买了，是所有人都更能买了。更多买家，同样少的房子。这不是帮你买房，这是帮你抢房。抢的人多了，价格只会更高。还有2025年12月刚启动的Help to Buy（帮助购买）计划——政府最高帮你出40%首付，你只要出2%。AFR（澳洲金融评论）引用了好几位经济学家的话，说得很清楚——「在供应受限、建筑成本高企的市场里，这些措施只会增加需求，不会解决根本问题」。政府一边建不出房子，一边拼命帮人买房。供应少、需求多，价格会怎么走？这个账你自己算。
前面三个错误都是关于「该不该买」的判断。但还有很多人，判断对了该买，却在「买哪里」这个问题上栽了大跟头。这就是第四个错误。
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错误4：只看悉尼墨尔本
我给你一组数据，保证你大吃一惊。过去5年，珀斯房价涨了89%，布里斯班涨了87%，阿德莱德涨了80%。悉尼呢？36%。墨尔本？全国首府垫底，到现在还没涨回2022年3月的高点。
同样是5年，同样是澳洲房产，珀斯涨了89%，悉尼才涨36%。差了整整53个百分点。5年前在珀斯买一套100万的房子，现在值189万。同样5年前在悉尼买100万，现在值136万。差了53万。53万是什么概念？是很多人好几年的工资。就因为选错了城市，5年白干了。
为什么会这样？因为悉尼和墨尔本是服务型城市，主要受利率周期和国际资本流动的影响。珀斯、布里斯班、阿德莱德是资源型城市，主要受矿业周期和大宗商品价格的驱动。过去几年铁矿石、锂、天然气价格高企，矿业投资火热，再加上疫情后大量人口从悉尼墨尔本往西边和北边流动，资源型城市的需求被拉爆了。
再看空置率，差距就更明显了。SQM Research 2025年12月的数据，珀斯空置率0.7%，阿德莱德0.8%，霍巴特（Hobart）0.4%。什么概念？极度紧张。房东躺着都能租出去，根本不愁找不到租客。墨尔本呢？2.0%，全国首府最高。空置率高意味着什么？租金涨不上去，投资回报差。
但问题是，很多华人投资者，尤其是住在悉尼墨尔本的，只盯着自己熟悉的城市看。觉得自己住的地方自己了解，买投资房也买在身边。有数据说，墨尔本投资者里面，只有10%会去别的州买房。地域偏见，让90%的人错过了资源型城市这一轮大涨。
这也是为什么我们澳房策一直强调黄金21法则——选区选房要看21个维度，从人口增长到空置率，从租售比到银行放贷意愿，全国范围筛选，不是只看你熟悉的那几个区。
好，你可能会问，Alex老师，我现在知道要全国看了，那2026年买对吗？利率会不会再降？这就是第五个错误。也是最多人纠结的。我要告诉你一件事，可能会让你很意外。
错误5：利率周期判断错了
上周RBA副行长Andrew Hauser（安德鲁·豪瑟）说了一句话，直接让市场炸锅了——「降息周期很可能已经结束。」什么意思？
我们先回顾一下2025年发生了什么。RBA一共降了3次息，从4.35%降到3.60%，总共降了75个基点。很多人当时觉得，降息周期开始了，房价肯定要涨，赶紧上车。但从9月开始，连续4次会议都没动。11月没动，12月没动，利率就停在3.60%了。为什么不降了？通胀还在3%以上，Hauser原话说，「太高了」。RBA的目标是把通胀控制在2%到3%之间，现在还没达标。
更刺激的是，四大银行现在对2026年的预测完全撕裂了。CBA（联邦银行）预测2月加息25个基点，加到3.85%。NAB（国民银行）更激进，预测2月和5月各加25个基点，终点4.10%。但ANZ（澳新银行）和Westpac（西太平洋银行）预测利率不动。两家说要加，两家说不动。四大银行都是专业团队在分析，结果完全相反。谁对？说实话，没人知道。但有一件事是确定的——银行已经开始行动了。
Canstar的数据显示，已经有34家贷款机构开始上调固定利率。一个月前还有43家机构有低于5%的固定利率产品，现在只剩29家了。窗口正在关闭。这里我要说一个很多投资者都会犯的典型错误——利率高的时候不敢买，一直等降息。「等降息了我就买」，这句话我听过无数遍。等利率真的降了，觉得机会来了，猛加杠杆，贷款拉满。结果利率又往上走，月供压力暴增，现金流断了。
Roy Morgan（罗伊·摩根）的数据显示，到2025年11月，已经有24.7%的房贷持有人处于「At Risk」压力状态。如果RBA 2月加息25个基点，预计还会有4万1千户家庭进入压力区。
所以利率的事没人能100%猜对。连央行自己都猜不准，你怎么猜？但你能做的是——控制杠杆，保证现金流安全。不要把自己的财务状况搞到很脆弱的地步，任何一点风吹草动都能把你打翻。
这也是我们澳房策黄金11法则里非常强调的——宏观趋势判断要看利率、移民、政策、供需等11个维度，不是靠拍脑袋，而是靠数据和框架。
小结
好，5个错误说完了，帮你总结一下。2026年普通人应该怎么做？给你几条建议。
不要等崩盘。用541法则思考——地点比时机重要5倍。
用黄金21法则全国筛选，不要只看自己熟悉的城市。
重点关注空置率低于1%的城市——珀斯、阿德莱德、霍巴特，租赁市场极度紧张。
控制杠杆，建议收入负债比不超过5倍，保留至少6个月还款缓冲。
现在就做贷款预批。政策随时可能收紧，先锁定借款能力。
如果要锁固定利率，现在就锁。34家机构已经在涨了，窗口正在关闭。
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