【澳洲房产】5%首付政策落地! 澳洲央行RBA预测房价将会上涨! 可能会触发15%涨价幅度!历史已经3次验证!【澳房策390】
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- 1天前
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澳洲央行发布预测，今天刚刚上线的5%首付计划将会大幅度增加信贷量和购买需求，推升房价。而房价上涨幅度有可能达到15%，而且历史已经验证，过去经历三次首次置业补贴新政全部大幅度推升房价。但是这次的情况大不一样，并不是所有类型和所有价位房产都会因为5%首付政策上涨。上涨持续的时间也有可能比之前几次首次置业补贴政策更短。那么央行是怎么说的？背后的逻辑是什么？想要使用5%首次置业补贴的人现在都在疯抢那些区域的房产呢？更关键的是有很多人不知道上车的机会只有6个月。
5%首付计划落地
我们放出本期节目的当天，10月1日周三，澳洲政府最新推出的5%首付计划正式落地。这项史无前例的政策调整，将会彻底改变澳洲房产市场的游戏规则。 说得直白点，从今天开始，澳洲首次置业者只需要拿出5%的首付也就几万澳元，就能买到价值最高150万澳元房产，而且完全不用支付上万甚至几万澳元的贷款保险费用。 听起来是不是有点不敢相信？但这就是现实！政府这次不仅把实施的时间点大幅度提前，还做出了四个重大调整：取消申请人数上限、取消收入限制、大幅提高房价上限、简化地区申请流程。
政府的一条龙服务其实相当简单直接。首次置业者只需要通过38个参与银行中的任何一家申请贷款，银行会评估你的还款能力，政府为房价的15%提供担保，让你免掉贷款保险费。 整个申请流程被简化为四个步骤：检查资格、联系银行或贷款中介、提交申请获得预批、然后在90天内买房。 别墅和公寓都行，新房旧房都可以，只要是自住，价格在相应城市的上限内就没问题。 关键是，买家还是有房产的100%产权，政府不是股东，只是担保人，卖房时也没有任何限制，这跟某些州政府的担保计划完全不同。
更让人激动的是，大幅调整房价上限真的让很多人看到了希望。悉尼从90万直接跳到150万，墨尔本从80万涨到95万，布里斯班从70万升到100万。 这个价格区间，在首府城市已经能买到不错的入门级独立别墅了。以悉尼为例，一套150万的房子，5%首付就是7万5千澳元，比起原来需要30万的首付，简直是天壤之别。 政府估算，第一年使用这个计划的首次置业者就能省下总共15亿澳元的贷款保险费。
但话说回来，这个政策推出的时机也很微妙。正是RBA三次降息后市场信心回升的时候。联邦银行的数据显示，今年以来房贷预批准申请已经增长了12%。 再加上取消收入限制，理论上年收入100万的富二代也能申请这个计划，这让反对党直接炸了锅，说这是"无上限的计划，连亿万富翁的孩子都能用政府项目"。 不过对于真正需要帮助的首次置业者来说，这确实是一根救命稻草，特别是那些因为房价涨得太快被排挤出市场的人。
这里面只有一个小问题，那就是首次置业者能贷到那么多款吗？比如在布里斯班买一套100万澳元的房子，通过计划，只需要支付5万澳元首付，但要向银行贷款95万。那需要买家有多少收入才能贷这么多款呢？这里有个表格大家可以参考一下。在布里斯班，单个申请人需要年收入16万7千澳元，如果是家庭申请，每个人收入要9万4千。整个澳洲范围内，想要尽量买到房价上限，贷到款，需要收入上限最低的是达尔文，单个申请人需要年薪11万澳元，最高的是悉尼需要26万。连达尔文的收入要求都已经高于澳洲平均收入了，而且大大高于中位收入。所以说能买到房价上限的人，其实已经在打工族里面算中上，取得了一些成绩。这项政策确实能够帮到收入低，首付少的人，但是随着房价快速上升，这些人的机会将会迅速消失。我自己的猜测是，这部分人的窗口期只有6个月。但是对收入相对较高，但是还没有买第一套自住房的人来说，我觉得想都不用想，直接按照上限去买就好了，因为能买到一些条件稍微好一点，区域好一点的房子，长期增值更稳定。
央行预警5%首付计划将推高房价
澳洲储备银行（RBA）对这个5%首付计划可不是无条件点赞，他们的态度相当谨慎甚至可以说是担忧。
在9月22日的众议院经济事务听证会上，行长米歇尔·布洛克（Michele Bullock）和助理行长布拉德·琼斯（Brad Jones）一致判断：这个扩大版的担保计划将"边际性"推高总体住房信贷1-2%，并给短期房价带来明显的上行压力。 说白了，央行认为这个政策短期内确实会让房价涨得更快，虽然他们用了"边际性"这个相对温和的词汇，但明眼人都知道这是在敲警钟。
不过政府方面显然有不同的看法。联邦住房部长Clare O'Neil引用财政部的建模预测，说新计划只会使房价在6年后上涨约0.5%左右，还说这个比例并不高，央行的几次利率变动造成的影响都比这个大。 但是这个预测遭到了业界专家的普遍质疑。AMP经济学家Diana Mousina就直接打脸，预估6年内房价可能因为5%首付计划额外上涨3%，相当于每年多涨0.5%。 更激进的预测来自SQM Research的经济学家Louis Christopher，他警告这项政策可能导致房价在6年内上涨高达15%。
更有意思的是，这些报告和预测都指向一个共同的结论：大城市入门级房产的涨幅会比周边地区更明显。 为什么？因为这次针对大城市的房价上限提高得更多，比如悉尼从90万直接跳到150万，涨幅达到67%，而一些偏远地区的涨幅相对较小。未来12-18个月内，悉尼、墨尔本、布里斯班这些大城市的入门级房产, 按百分比计算, 涨得比周边地区会更快。
有一个细节特别值得注意：HIA（住宅建筑协会）承认这项5%首付政策短期内可能推高房价，但他们预测三年后新房供应将逐步跟上，届时房价涨幅有望回落。 这个预测听起来很美好，但问题是，三年时间里房价到底会涨多少？对于那些还在存钱准备买房的人来说，这三年可能就是他们彻底被挤出市场的三年。现实就是这么残酷，政策的初衷是帮助首次置业者，但最终可能让更多人买不起房。
用我的话说，这项政策"就像给一大堆首次置业者发了信用卡，让他们能够提前很多年进入市场，但房屋供应却没有相应增加。 结果就是需求大增而供应不足，房价自然被推高。这种影响在政策推行的前几年会特别明显，因为会有一大批此前买不起房的人突然涌入市场。我更倾向于认同SQM Research的看法，5%首付计划会让房价上涨15%，为什么呢？因为历史上已经有过先例。
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首次置业补贴的前世今生
要理解5%首付计划的潜在影响，我们必须回头看看澳洲首次置业补贴政策的历史轨迹，因为每一次政府出手"帮助"首次置业者，最终的结果都出人意料。最经典的案例是2000年7月1日推出的首次置业补贴（First Home Owner Grant），当时政府给符合条件的购房者7000澳元补助，相当于当时别墅价格的2.5%。 这个政策的初衷是缓解消费税（GST）对年轻购房者造成的压力，但实际效果却是直接推高了房价，3个月内澳洲房价大盘上涨了3%。
2008年全球金融危机后的情况就更有意思了。当时澳洲政府为了刺激经济，大幅提高首次置业者补贴金额，单身购房者可获得高达2.1万澳元的补贴，这在当时相当于悉尼房价的8%左右。 结果呢？澳洲的房价不仅没有因为金融危机而大幅下跌，反而经历了一个繁荣的上涨期。这背后的逻辑很简单：政府给购房者更多钱，购房者就有能力出更高的价格，最终推高了整个市场的价格水平。18个月内房价大盘上涨9%。
最近一次类似的情况发生在疫情期间，当时政府推出了一系列建房和装修补贴，比如HomeBuilder计划。 这些政策迅速激发了市场需求，成为推动房价上涨的关键因素。昆士兰州在2024年初还将首次置业补贴翻倍，从1.5万增加到3万澳元，结果直接引发了当地房市的新一轮上涨压力。 2个月内房价由跌转涨，后来的上涨周期中，18个月内房价上涨25%。这个我们都亲身经历过了。
全澳约有1200万人持有自住房，每年新增的首次置业者只有11万人，占比很少。对大部分选民来说，让房价继续上涨更符合他们的利益，所以无论哪个党执政都倾向于支持推高房价的政策。 这就是澳洲房产政策的政治逻辑：表面上帮助首次置业者，实际上是在维护现在有房人的利益。现在的5%首付计划，本质上还是这套逻辑的延续。我们能不能利用这次的房产市场趋势，让自己的财富加速上涨呢？我们来看看这次5%首付政策让买家们盯着哪些地区下手买房。而这些区域可能会在短期内有更大的上涨空间。
最火首次置业区域分析
墨尔本已经成为首次置业者最火爆的战场，前十大热门地区中有7个在这里。 Dandenong拿下了第一名，首次置业者的比例几乎是全澳平均水平的两倍，其次是Brunswick，然后是Moreland。 这个排名是基于首次置业者搜索量，相对于其他买家的集中度，几乎一半的热门地区都位于墨尔本的外郊区。
但是有个特别有趣的现象：墨尔本成为首次置业者天堂的原因恰恰是它过去几年表现不佳。过去5年里，墨尔本房价只涨了17.1%，远低于布里斯班的80.7%和阿德莱德的80.9%。 现在随着市场开始复苏，很多首次置业者想抓住这个"价值洼地"，在价格进一步上涨前上车。
悉尼的情况完全不同，首次置业者主要集中在西部和西南部的平价区域。Mount Druitt、Parramatta、Liverpool、Blacktown和Campbelltown是最受欢迎的搜索区域。 特别值得注意的是，悉尼一些首次置业热点区域的房价涨幅简直令人咋舌：South Wentworthville一年涨了37.2%，从91.1万直接跳到125万；Kingswood公寓涨了24.4%到50.9万；Mount Pritchard别墅涨了20.3%到110万。 这些数据清楚地说明，首次置业者的涌入确实在推高这些地区的房价。
布里斯班的首次置业热点主要集中在外围地区比如Logan和Ipswich边缘的成熟老区和开发区。在昆士兰和西澳，分别有48%和52%的首次置业者正在考虑或已经购买了新房。 这个比例远高于新州和维州，说明这两个州的政策激励和相对较低的房价确实吸引了更多首次置业者选择新建房。
这些首次置业热点区域有几个共同特点：相对负担得起的价格、良好的交通、不错的学校和社区设施，以及潜在的增值空间。特别是在10月1日新政策生效后，墨尔本95万的新价格上限让这里64%的房屋符合条件，相比目前80万上限条件下的51%区域符合，有显著提升。 像Coburg这样的地区可能会被重新激活。
我还是要多说一句，上面我介绍了一些目前市场比较火热的区，但绝对不是在建议你去这些区买房子。这些区域，适合你的诉求吗？你是投资还是自住？是重度抄底患者，还是想要长期稳定赚取市场平均回报，让时间和复利给你赚钱？有没有研究过不同的州领地，用不同的实体买房，进入和退出机制，税务影响，现金流能不能撑得住。在做买房决策前要考虑的东西非常多，适不适合只有你自己才知道。
RBA暂停降息
在我们刚要截稿的时候，澳洲央行决定暂停降息，维持现金利率在3.60%不变，这是继8月最后一次降息后的首次"暂停"。 但这个决定的背后支撑的数据有点让人不安。9月24日公布的8月通胀数据显示，月度消费者价格指数（CPI）从7月的2.8%跳升至3.0%，创下自去年7月以来的最高水平。 这个3.0%的数字恰好触及了RBA 2-3%目标区间的上限，让原本对11月降息抱有期待的市场开始重新评估。
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