【澳洲房产】5大金融机构30天集体修改房市预测, 2030年前最后一波房产小牛市已经来临! 8大市场要素齐备, 错过这波你将后悔终生!【澳房策388】
- 澳房策
- 9月24日
- 讀畢需時 12 分鐘
我研究了澳洲5大金融机构最新的房产市场预测报告，包括CBA，Westpac，NAB，ANZ和AMP，发现了一个重要的规律。这些机构全都在过去30天内更新了对于澳洲房产市场的重大预测，而且给出的结论全都指向一件事。未来12个月到24个月澳洲房产市场的趋势已经明确。我知道很多人根本不信银行和金融机构对于澳洲房产市场的预测，因为过去的预测准确度不怎么高，但是这次的预测，却让人不得不信。澳洲房产市场这两年上涨的8大要素已经齐备。现在的问题是你究竟会站在未来的哪一边，是接受趋势拥抱未来改变自己的认知和投资决策，还是继续抗拒澳洲房产市场所谓的“不公平”，错过2030年前最后一波公认的小牛市呢。
5大金融机构更新预测
过去一个月，澳洲房产市场最大的新闻不是哪套房子卖出了天价，而是各大银行集体"变脸"，纷纷上调房价预测。这种情况在过去十年都很少见。在我们普通人眼中，银行可不是随便开玩笑的机构，讲话一定是有根据的。
先说西太银行（Westpac）他们的动作可不小。根据9月份推出的最新季度房产市场报告显示，Westpac把2025年全年澳洲房产市场增幅预测上调到6%，还预测2026年将会上涨9%。今年1月份预测2025年全年上涨3%，就是说现在把预测上调了100%。报告中给出了支持的理由，包括降息，供应紧张，房源库存低点，转贷增加等等。
最让人意外的是Westpac认为2025年墨尔本房产市场涨幅将会领跑整个澳洲，预计全年涨幅10%。Westpac的资产负债表上有60%的风险敞口都是住宅房产贷款，他们这么做肯定不是拍脑袋决定的。但问题是看8月份的数据，墨尔本全年想要涨到10%，怕是有点困难。过去8个月，还没有一个月涨价超过0.5%的。
CBA也不甘示弱，把2025年房价增长预测从4%上调到6%，但是把2026年增长预测从5%下调到4%。上调2025年预测是因为降息，库存紧张，和预期11月再次降息。下调2026年预测是因为当前的降息周期持续的时间比较短，未来降息幅度比较小，可能市场反应不会像之前的周期那样强。由于利率不会像过去那样大幅下降，对房价的长期提振作用也将受到限制。澳洲的房价中位数跟实际可支配收入的比率处在历史高位，就是说房子相对购买力来讲太贵了。尽管真实工资有所上升，但是可负担性还是没有降下来。
ANZ对澳洲房产市场预测的调整特别有意思，不说是反转也差不多。今年2月份报告里面还预测澳洲房产市场2025年全年只会上涨0.9%，结果8月份报告里面直接把全年预测上调到了5%。2026年的预测从3.8%上调到了5.8%。这相当于从悲观直接跳到乐观。对悉尼和墨尔本预测改得更是夸张，从悉尼全年降价-1.1%变成了全年上涨4.6%，墨尔本从降价-0.9%变成上涨4.1%。其实也难怪，2月份的时候RBA开始降息，然后是5月，然后是8月。那这种预测上调就能理解了。只是跟其他银行预测偏离有点大。
NAB的预测相对保守一些，但是也上调了对于澳洲房产市场的预期。2025年全国市场增幅从年初预测的3.3%上调到6%。2026年从5.6%上调到6%。同样是因为降息周期，和供需关系的原因。
最激进的是AMP，今年年初的时候，他们预测2025年房价上涨3%，现在调整到7%。之前没有对2026年做出预测，现在预测房价上涨8-10%。这个数字放在任何年份都算是相当炸裂的。
总结下来，5大金融机构对于澳洲房产市场的预测长这样。AMP和Westpac预测房产市场增幅最高。
说到这里我想起来个事情，澳洲英文圈有一家专门卖新房的公司，在悉尼，他们做了一个网站专门发布所谓的房产市场新闻，还有一个YouTube频道。最近有一期视频引用的只有AMP和Westpac对于房价的预测，说银行都这么讲了，大家就应该改变主意开始买房子了吧。问题是还有另外3家银行的数据为什么被忽略掉了呢？很简单，就是没法支持这家公司说房市“涨得快”么。
那么问题来了，到底银行对于澳洲房产市场大趋势和涨跌幅度的预测准不准呢？我研究了这5家机构过去10年的预测历史，找到了预测的出处，时间点，以及后来有没有应验，找到了他们预测的通病。不但不准，有时候连市场方向都会搞错。
5大金融机构预测真的准吗？
如果是放在以前，做这么一份统计真的要花掉好几天的时间，因为要在互联网考古，不同的来源交叉验证，还要做总结，找规律，做输出。但是在AI时代，一切都变得更容易了。做完了研究之后，好像一切谜题都已经解开。这些金融机构无一例外，全都做出过大量错误判断，而且在关键时候都没能把握住市场的转折点。盲目相信金融机构预测的朋友一定要睁大眼睛看看事实到底是怎么样的。
1.早期牛市低估(2014-2017)
在2010年代中期的房价上行期，各家银行连续多次低估了房价上涨的力度和牛市持续的时间。2014-2015复苏阶段，AMP确实抓住了一个要点，那就是房价复苏将会成为经济上涨的关键动力。但当时AMP对于悉尼房市只给出了7-10%的涨幅，远低于事实。2014年当年，房产中位价就上涨了14.1%。
NAB对2016年全国房价的预测是上涨1.5%，现在看来实在是太保守了。银行预判维州将会上涨1.7%领跑，同时预计新州价格将下跌-0.2%。现实却是新州仍然强劲上涨，说明NAB对于房产市场的方向判断也会失误。
2017年初，NAB预测房价涨7.2%，随后被迫上调，因为悉尼到2017年3月的年涨幅已达19%。NAB对悉尼独立屋与墨尔本独立屋的预期明显偏低，墨尔本实际录得15.9%的增长。
2. 恐慌阶段的过度悲观(2018-2019)
2018-2019澳洲房市进入调整期，最明显的预测错误在于对下跌的深度和持续的时间过于悲观了。
AMP当时把房市下跌的说法改成了崩盘： 首席经济学家Shane Oliver先后把悉尼、墨尔本跌幅预估从15%下修到20%，到2019年1月更警告可能下跌25%。而2018年全国市场仅下跌4.8%，远低于AMP的预测。
2019年中期，澳洲房产市场见底回升，让大多数“预测学家”措手不及。CBA这回居然灵验，成功预判了2019年下半年小幅回升、2020年增长，而媒体上40-50%大崩盘的言论则完全落空。《60 Minutes》这类节目把主流媒体的观点放大，2019年初甚至出现“悉尼、墨尔本房价可能腰斩”的标题。现在看起来就是个笑话，当时完全是为了节目效果故意这么说的。市场随后重新走高。
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3.疫情时代的集体“惨败”
到了疫情时期，澳洲银行和金融机构历史上最一致，同时也是最离谱的预测出现了。
四大行在2020年一致预测房价大幅下跌：CBA说房价暴跌32%；Westpac与ANZ说全国下跌10%；NAB说最多下跌15%；AMP说下跌5-20%。而现实之中呢？房价只是在疫情前期几个月下跌了2.3%，然后开始上涨。当时超低利率、政府刺激与供给端限制共同托住了房市。那一轮政策响应的力度和节奏被严重低估，导致所有预测全部失败。连方向都没猜对，更不用说百分比了。
2021年之后，各家银行吸取了教训，开始看多房市，但是仍然低估了涨幅。CBA预计2021年涨8%、到2022年12月累计14%。但是市场实际表现远超这些数字。
2022年到2025年，银行的“预测学家”们又有了改进，既然预测不准，那就跟中央银行学，走一步看一步。看到市场变化了，有数据支撑了，再修改一下预测，被市场推着走也不至于出大问题。严格意义上讲，这已经不能叫预测了。Westpac错误预期2023年下跌8%，而到2023年7月实际已经反弹4.1%。CBA预测2023年涨7%、2024年涨5%，跟事实离得近一些。2024年“预测”精度提升： CBA、ANZ、NAB对2024年的预测还算合理，但三家都在年内多次上调预测。2025年呢，看到市场表现不错，那就继续上调： 现在已经变成了各家金融机构的“预测学家”们“集体追涨”式修正。2025年全年表现，CBA从4%上调至6%，Westpac从3%上调至6%，ANZ从0.9%大幅上调至5%，AMP从3%上调至7%。
2014-2025这10年，见证了整个“房价预测专家”行业的兴衰。通过上面的复盘，我总结出了各个银行和金融机构的预测偏好。
1.牛市低估。在市场上涨周期，银行预测上涨的幅度要比实际上涨幅度明显偏低。因为银行员工在做调研的时候，忽略了供给长期短缺，人口增长，政府政策支撑这些因素的叠加效应。
2.放大危机。在市场不好的时候，银行普遍预测市场将会更差，有时候跟事实偏离实在太远。为什么会出现这种情况呢？因为银行员工分析的依据是当时的市场状况，他们并没有考虑到整个房产市场的韧性和政策干预，比如增加移民数量，降低利率，给补贴。这些都能对市场产生巨大的影响。
3.滞后反应。可能是之前的预测实在太离谱，就没怎么对过。最近几年银行预测专家们开始变得保守了。毕竟被持续性打脸，时间长了谁也受不了。结果现在就变成了以现状为依据，看到市场变化了，再调整预测，那还能叫预测吗？而且银行的判断里面缺少的是对于转折点的预估。所以现在还在看银行预测的朋友，看到的一般都是马后炮。等市场拐点到了之后，银行才会告诉你。
虽然银行的预测不太靠谱，但是这次我们不得不信，为什么呢？因为市场确实是朝着小牛市的方向发展，而且现在的市场上涨的基本面8要素已经全部齐备。
小牛市8大要素
1.利率与可负担性。许多人认为利率是推动房价的关键因素。这就是在2022—2023年加息期间，会出现那么多悲观的房市预测的原因了。可澳洲住房市场表现出了强大的韧性。尽管RBA当时连续加息13次，房价仍在上涨。这轮降息以来，房屋“可负担性”相对提高了，因为还款压力降低了么。利率确实是房价上涨的重要驱动力之一，但反过来并不一定成立，因为影响的因素很多。
2.供需失衡加剧。短期内，住房供给对房价影响很大。供给不足会推高价格。澳洲人口强劲增长，但是新建住房却远远不够，造成了房价越来越高，房租越来越高，空置率越来越低。市场上新上市房源被迅速消化，总挂牌量偏低，买家之间的竞争被进一步放大。这些因素共同造成了住房的明显短缺，足以抵消加息对价格的负面影响。
3.消费信心回暖。消费信心是影响房价走向的关键因素。只有当我们对经济前景和自身财务稳定有信心时，才会做出搬家或购买投资房这种“大额决策”。之前受各种经济与社会政治问题冲击，消费信心处于历史低位，但最近已有回升。经济改善与房价上涨带来的“财富效应”，会进一步提振信心，把自住买家与卖家重新带回市场。
4.经济基本面托底。另一个影响房市的重要因素，是整体经济的健康状况。虽然澳洲的GDP增长缓慢，人均GDP还动不动就出现倒退，但是就业数据、制造业活动、商品价格目前看来都算稳定。基本上“想就业的人都能找到工作”。即使接下来经济略有走弱，也能拖得住底。
5.人口增长推力。截至2024年6月30日的12个月，海外经净民为澳洲人口贡献了44.6万人。比前一年疫情后“闸门打开”时创纪录的53.6万人低，但增长仍然非常强劲。2025年的数据还没有出来，但是预估在31万人左右。
人口增长一直是支撑房市的关键动力；而近几年的大规模流入，打破了供需平衡，是房价上涨与租房紧缺的重要原因。
6.更容易贷款。向银行申请贷款更容易、利率更低、放贷标准更松的时候，往往会刺激住房市场。更多人能借到钱买房，需求就会上升。
7.投资者情绪。也就是投资者对房市的整体态度与预期会显著影响房地产的需求与价格。投资者通常占所有房产交易的3成，投资者情绪高亢能带动热门地区的房价上涨。
8.政府激励影响。政府激励会对房地产产生直接和间接影响。最直接的方式之一，是刺激需求。比如首次置业补助，首置印花税减免，5%首付政策，都能直接提高购房能力，从而推升需求。另一类是政府为特定类型开发提供的激励，比如高密度住房或旧区改造。这些激励通过改善基础设施、便利性与社区配套，提升目标区域的吸引力，进而推高当地房价。
我们前面讲过，银行对于房产市场的预测，在上涨市场中一般是偏保守的。现在的房产市场有这8个基本面因素加持，不出意外地话，上涨潜力绝对要超过银行预测。对于已经买了房子的人是好事，因为房子正在涨价。但是对于还没有买房子，或者正在准备买房子的人来讲，买到房子会越来越难，房价越来越贵了。那么问题来了，在房价这么高的时候入市，还能通过房产投资实现财富自由吗？
高位投资可行吗？
过去一年，澳洲首府城市房价平均上涨8.5%。悉尼独立别墅中位数已经接近170万澳元，墨尔本突破100万澳元。对于普通工薪阶层来说，确实看起来很吓人。但我们要换个角度思考。财富自由不是一蹴而就的，而是一个渐进过程。即使现在房价高，但如果你能进入市场，未来的增值依然可观。假设你现在以90万澳元在布里斯班，珀斯买了一套入门级别墅，按照长期市场大平均每年7%增长，10年房价就会翻倍变成180万澳元。如果你贷款是8成72万，不考虑还本的情况下，10年后房产净值就从18万变成了108万。你甚至不用等10年，很可能到第三年就可以把净值套现，再投入下一套房产。这样赚得更多更快。
即使你能买得起，也不要一上来就买豪宅，而是从能负担得起的房产开始，随着房产增值逐步升级。现在市场上还有一些机会。比如距离主要城市1-2小时车程的区域，房价相对较低但增长潜力不错。布里斯班、珀斯的某些区域，依然有80-100万澳元的优质房产。最重要的是，不要等那个"完美时机"。房地产投资是长期游戏，在市场里的时间比入场时机更重要。
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