【澳洲房产】5年后澳洲房价翻倍还是暴跌？数据揭露真相太扎心！2030年澳洲房价预测曝光, 错过这波机会，你还买得起房吗？在澳洲想跃升阶层, 买房是唯一途径! 【澳房策365】
- 澳房策
- 5天前
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澳洲人正在面临一场前所未有的房价暴涨潮。不管你愿不愿意承认，在短短5年之内，澳洲许多地区房价将会翻倍，同时也有些区域的房价可能会下跌几十万。根据PropTrack的数据建模分析，如果未来五年房价增长延续过去五年的趋势，那么到了2030年，悉尼墨尔本布里斯班珀斯的房价都大幅度上涨？其实现在已经能够看见清晰的轮廓了，但是这些数据所描绘的2030年澳洲房市，给那些正在准备买房子的人带来的是压迫感，给未来几年才去买房子的人带来的是绝望。
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最近看了一篇Realestate的文章，说悉尼别墅均价将会从现在的149万澳币上涨到240万，涨幅61%。听到这个数字，我第一反应是吓一跳，然后是不敢相信，但是看了文章的论证，再参考悉尼房市历史表现之后，静下心来一算，还真是这么回事，甚至觉得稍微有点保守了。我们一起来看看澳洲各大城市未来5年，也就是到2030年，房价将会变成多少？背后的判断依据和支持房价长期上涨的动力到底是什么?
最近联邦工党政府再次当选，将会延续过去3年的执政思路，其中就包括了到2029年建造120万套房子的计划。过去我们很多期节目都分析过，这个目标根本就不可能达成。按照现在的进度，到了2029年，将会少建46万套房子。就凭这一点，我们就可以判断未来5年房价将会继续上涨。当然房价涨跌还有其他很多重要的因素，这个我们影片后面会讲，供给量少是决定性因素之一。
在看PropTrack对于未来房价判断之前，我们要注意几点。1.这些分析的假设是过去5年房产市场走势在未来5年重复。但是到底会不会重复，程度怎么样，这个没人知道。2.PropTrack是Realestate的关联机构，而Realestate又是澳洲最大的房产广告平台，比第二名Domain的市值高10倍。所以PropTrack在发表文章和看法的时候，肯定要捧着Realestate说。而对Realestate最有利的就是广告数量更多和单个广告费更高。也就是说想要在垄断市场的同时，房产市场要更活跃，那最好的情况就是市场火爆。当然PropTrack有多少是捧着说的成分，这个我们就不知道了。可以参考但是不能全信。带着这两个预防针我们一起看看分析的细节。
PropTrack分析的结论是，到2030年，悉尼别墅价格将会上涨61%; 布里斯班上涨68%; 墨尔本上涨17%；阿德莱德上涨75%；珀斯上涨66%；霍巴特上涨41%；达尔文上涨30%；堪培拉预计上涨40%。
看到这份专家报告，不知道那些认为布里斯班和珀斯涨了太多不会再涨，或者猎奇盯着达尔文买房的人，会怎么想。投资这件事情，很多人都觉得自己很聪明，一定能够找到未来最火爆的那个市场，找准时机低价入手。可是未来的事情没人知道。投资就是这样，你应该熟读游戏规则。在进入游戏之前，要确认自己有很高的胜算。如果不知道规则只是靠赌的话，想赢游戏就需要很多运气。如果你是靠运气赚钱，早晚会因为实力赔回去。澳房策的理念跟运气关系不大，我们给自己会员所制定的投资策略，除了适合他们本身的情况之外，重点偏向稳健和分散风险。在稳健的投资组合建立起来之后，再去尝试踩点市场，找爆点。这样投资才能在长期持续战胜市场。
我们下面就来看看各个城市未来五年房价涨幅包括典型区域的房价走势。帮助您看清未来5年市场。
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布里斯班
如果过去五年的增长延续下去，到2030年，昆州一套典型独立别墅的价格，可能会上涨到153万澳元。从2020年到2025年，昆州的独立别墅价格上涨了68%，公寓上涨53%，公寓最新中位价已经达到64.2万澳元。如果从具体城区来看，涨幅最大的地区，预计将会出现在区域性城镇中心和大城市的边缘地区，比如Logan，Ipswich，Wide Bay和昆士兰中部。
横向对比澳洲8个州领地，在过去的5年中，只要房子买在了昆州，涨幅相信都不会很差。大量国际和国内移民涌入昆州生活，尤其是接纳了新州和维州流失的中青年劳动人口，让昆州生产力提升，活力更高。昆州经济更加全面多样，适合打工人，房价当时又不贵，政府还给发各种福利，说实话我都想搬过去住。其实昆州一直都是澳洲人国内移民的目的地之一，而疫情大大加速了这个趋势，带动了昆州房价上涨，特别是区域性城区和城市边缘的开发区。
我们VISION会员在Ipswich, Logan和黄金海岸购买的房产，现在的价值都有了很可观的提升。有些我们自己管理的会员房产，在做短租，租售比达到了8%，高的有10%的。我们正在整理案例，稍后会发布在澳房策官网上，方便大家查阅和验证。一批会员已经把房产增值部分转贷套现，作为下一套房子的首付，购买了其他房产，建立房产投资组合这件事已经转起来了。
如果PropTrack的预测真的应验，目前布里斯班中位价50万的区域，5年后80万90万甚至破百万都有可能。如果目前均价是80万的城区，5年后可能会涨到130万。布里斯班市政府南部边缘地区，快到黄金海岸市政府的几个地方，已经向着100万大关迈进了。高端市场方面，包括Surfers Paradise，Mermaid Beach，New Farm，Minyama，都将会突破600万。
对很多布里斯班的本地人来说，Ipswich和Logan的人口素质和声誉都在布里斯班垫底，很多人不敢想，这两个地方的房子也能买到100万。但是人口素质和声誉这两项真的那么重要吗？在过去的几年中，我们见证了人口素质和区域声誉越差，涨价越疯狂的现象。比如珀斯的Armadale和阿德莱德的Elizabeth。这都是当地人掐着半个眼角也看不上的区，但是人家的涨幅按照百分比来算，比很多主城区高端别墅的涨幅都要好。这就是人口迁徙和城市发展带来的好处。我们是投资，不要带着个人感情做投资决策。即使是我讨厌的房子，一辈子也不会住的房子，只要能赚钱，我还是会买，反正不是我住。
珀斯
说完了布里斯班，我们再来看看珀斯。根据过去五年珀斯房价的强劲表现，尤其是疫情后市场复苏和人口增长带动的供需失衡，主流预测和建模全都显示：如果这种涨幅持续到2030年，珀斯的房价将再次刷新历史高位。2030年独立别墅中位价，将会超过140万澳元。公寓预计达到65万澳元。
过去两年，外围和新兴城区比如Baldivis、Butler、Ellenbrook、Redcliffe、Currambine等等，年涨幅高达25%–40%。这些区域因为价格基数低、人口流入快、基础设施已经改善，领跑涨幅榜。中高端沿海区比如Scarborough、Cottesloe、Fremantle等等，因为生活方式和高端买家需求，涨幅稳健。内城区与成熟区比如Subiaco、Mount Lawley、Bayswater等，因为靠近CBD、教育资源丰富，涨幅6%–8%年，房价也是稳步上升。
珀斯房价上涨有几个规律。1是人口流入和供应短缺：珀斯人口年增速2.8%，领跑全澳，但新增住房远远不足，供需矛盾推高了房价。2.外圈补涨核心区溢出：核心区房价高企，带动周边和外圈城区补涨，而且涨幅更大。3.基础设施好：新交通、商业、教育项目落地的城区涨幅领先，如Redcliffe（机场改造）、Heathridge（海港开发）。4.租售比高，吸引投资者持续入场，支撑房价。
墨尔本
说到墨尔本，我先叹一口气，因为在过去5年中房市涨价表现确实被其他城市远远甩下。有意思的是，明知道墨尔本这几年房产投资不太行，墨尔本买投资房的人居然只有10%买了在了外州，这个数字在2024年的新州是40%。所以搞得我现在有墨尔本朋友加入VISION会员，我都直接说，要不你还是买墨尔本吧。不过这是墨尔本的过去，未来会怎么样呢？
根据PropTrack的预测，未来五年，墨尔本会有一批适合家庭居住的城区，房价上涨领跑整个墨尔本。还有些区有希望迎来“六位数”的增幅红利。包括Lower Plenty、Diamond Creek、Beaconsfield、Romsey在内的多个城区，表现将超过传统的蓝筹区域，比如Toorak。未来墨尔本房地产的领头羊，可能不会是那些人尽皆知的富人区，而是这些更适合家庭居住、配套完善的新兴区。PropTrack和CoreLogic等机构预计，未来五年墨尔本房价涨幅约为40%–50%，年化增速7%。
当然说到这里，经常看我们节目的朋友一定会说，那维州现在的税收政策完全是冲着房产投资者来的，墨尔本房价还能涨吗？我的结论是墨尔本房价会涨，但是持有成本也跟着涨。有兴趣的朋友可以看看《澳房策363》有完整分析。
悉尼
悉尼我是最有发言权的，因为我们公司总部在悉尼，我在悉尼住了小20年，非常了解。悉尼在过去5年涨幅不错，但是没有珀斯和布里斯班那么高。如果悉尼继续保持过去五年的涨幅，到2030年，悉尼独立别墅中位价将达到240万澳元，比现在的149万澳元高出近100万。这一涨幅将会远超墨尔本。预计2030年悉尼公寓中位价88万澳元，涨幅要温和得多。部分高端城区比如Bellevue Hill 2030年中位价有希望突破1350万澳元，
悉尼房价上涨有这么几个特点和趋势。1. 外环与新兴区，像是Gregory Hills、Leppington、Rouse Hill，受益于西悉尼机场、地铁线路这些重大基建项目，人口持续流入，房价和租金全都在上涨。Glenmore Park、Kings Park、Belmore、Gymea、Canada Bay：2024–2025年涨幅已经领先全悉尼，预计未来五年继续高增长。2. 外围一点的地区，包括Parramatta、Dundas、Lane Cove：作为就业和交通枢纽，吸引大量专业人士和移民，房价稳步上涨。North Sydney、Eastern Suburbs、Inner West：非常受高端买家和投资者青睐，涨幅将会保持领先。3. 高端沿海与传统富人区Bellevue Hill、Vaucluse、Mosman、Double Bay：稀缺性和豪宅需求推动，长期表现将会一直强劲。
这些上涨都是由什么来驱动的呢？包括，1.人口持续流入：悉尼预计未来十年将新增65万人口，住房需求极大。2.供应持续短缺：土地稀缺、建房速度慢、开发审批严格，导致长期供不应求。3.基础设施升级：西悉尼机场、地铁、轻轨等重大项目带动新兴区房价快速提升。4.移民与投资需求：国际移民和高净值人群持续流入，保持高端和中端市场活跃。5.市场分化：外围新兴区涨幅更快，核心区和高端区以抗跌属性和稳健见长。6.政策与利率影响：利率变化和政府规划，比如放宽R2区双拼、低中高密度开发，将影响未来房价上涨节奏，但长期趋势依然向上。
这种涨幅真的会发生吗?
这种涨幅真的会发生吗? 记得我们影片开头的两个预防针吧。1.上面的分析和预测是在假设过去5年的涨幅重复的情况下，2.做出预测的PropTrack一定要捧着说，因为老板是realestate网站。我说说我个人的看法，不一定对，欢迎您各位在影片留言区发表自己的看法。我认为，过去5年的涨幅不会重现，除非过去5年的所有底层要素都不变，甚至相关事件再发生一次。比如关闭国门，物价上涨，政府放水印钞，之后大量引进移民，同时土地供应速度上不来，建房子速度上不来。别的不说，利率怎么走我只能看得到6-12个月的趋势，之后的4年没人知道。
就像我上个影片分析的一样，对于越来越多的人来说，已经买不起澳洲房子了。在还贷款的人现金流压力持续存在。可是另一方面，澳洲人口越来越多，政府不断放出政策鼓励人们买房子，贷款也是越来越轻松，同时房子建不出来。所以长期看未来会变成什么样子呢？1. 竞争中没有胜出的人，只能选择搬去更远的，房子更便宜的地方，这促进了跨州人口流动。2.大城市的好地段被有钱的新移民和本地有钱人占据，财力差一点的人会去稍微外围一点的区，把这些区的房子买下来，而卖掉房子的人，不是去养老，就是搬去房子更便宜的地方。有点像是按照财力分配的人口大迁徙一样。有钱的人住下，没钱的人搬走。3.越来越多的人买不起别墅，选择买便宜的公寓，或者不再买房而是租房一辈子，这样就会陷入穷人循环，没法借助房产财富翻身。
所以如果屏幕前的你也想要通过澳洲房产投资完成阶层跃升达到财富自由的话，赶紧来找澳房策咨询，澳房策的VISION会员全都已经在前进的路上了。
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